Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

MỤC LỤC: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................4 DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................................5 DANH MỤC HÌNH VẼ...........................................................................................................5 MỞ ĐẦU................................................................................................................7 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu....................................................................7 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................8 3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................9 4. Kết quả đạt được của Luận văn........................................................................9 5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn...................................................................9 CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản................................................................................................................11 1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).....................................................11 1.1.2. Đặc điểm của BĐS............................................................................12 1.1.3. Phân loại BĐS...................................................................................14 1.2. Thị trường bất động sản:......................................................................................15 1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:.....................................15 1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:.................................................24 1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:.................................................................29 1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:.....................................................36 1.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản:................................................................48 1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:..........................48 1.3.2. Phân loại kinh doanh BĐS:...............................................................49 1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS:..................................................................50 1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS:..........................................56 1.3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS:................................................56 1.3.6. Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới:..............57 1.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:..........................................................64 1.4.1. Khái niệm về đầu tư:.........................................................................64 1.4.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS:..................................................67 1.4.3. Hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...............................71 1.4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS:........73 1.5. Tóm tắt chương 1....................................................................................................77 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................................................................................................................79 2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom:..........................................................79 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Vincom:...79 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Vincom:..................................81 2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom:.87 2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom..................................................................................................................................88 2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay:..............................................................................................................89 2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới:....96 2.2.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Vincom.110 2.2.4. Một số dự án lớn mà Công ty đã và đang triển khai đầu tư:...........127 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom...............................................................................139 2.3.1. Các yếu tố khách quan:....................................................................139 2.3.2. Các yếu tố chủ quan:.......................................................................142 2.4. Tóm tắt chương 2...................................................................................................144 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................145 3.1. Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom từ nay đến năm 2015..................................................................................................145 3.1.1. Mục tiêu của chiến lược:.................................................................145 3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty......................................................................................................146 3.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom. ..........................................................................................151 3.2.1. Các nhóm giải pháp thực hiện:........................................................151 3.2.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM................................................................151 3.2.2.1. Các giải pháp mang tính chiến lược:............................................152 a. Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược:......................................152 b. Giải pháp mang tính quản trị, điều hành:............................................153 3.2.2.2. Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể:................................155 a. Giải pháp về nhân lực:..........................................................................155 b. Giải pháp về chiến lược Marketing:......................................................158 c. Giải pháp về huy động vốn....................................................................165 d. Giải pháp về định giá bất động sản.......................................................171 3.3. Kết luận chương 3..................................................................................................173 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................175 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................178 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: BĐS WTO USD VND TP TNHH CP VCT ĐHĐCĐ HĐQT UBCKNN VICOM JSC CNĐKKD NĐ-CP TTTM GTGT CBRE BIDV VNPT UBND HĐND TNDN IRR NPV GDP FDI ISO Bất động sản; Tổ chức thương mại Thế giới; Đồng đô la Mỹ; Đồng Việt Nam Thành phố; Trách nhiệm hữu hạn; Cổ phần; Vincom City Towers; Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị; Uỷ ban chứng khoán Nhà nước; Công ty Cổ phần VINCOM; Chứng nhận đăng ký kinh doanh; Nghị định Chính phủ; Trung tâm thương mại; Giá trị gia tăng; Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam; Uỷ ban nhân dân; Hội đồng nhân dân; Thu nhập doanh nghiệp; Hệ số hoàn vốn nội bộ; Giá trị hiện tại ròng; Tổng sản phẩm quốc nội; Đầu tư trực tiếp nước ngoài; Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế; DANH MỤC BẢNG BIỂU: Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 2.9 Bảng 2.10 Bảng 2.11 Bảng 2.12 Bảng 2.13 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Vincom tại các Công ty thành viên; Phần trăm dân số dưới 35 tuổi; Tỷ lệ đô thị hoá và tốc độ đô thị hoá hàng năm; Biểu giá thuê văn phòng tại Hà Nội; Ước tính không gian văn phòng sẽ được cung cấp mới Quý 4/2007 đến năm 2010; Giá căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội quý 4/2007; Cơ cấu lao động của Công ty CP Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Năng lực máy móc, thiết bị của Công ty Cổ phần Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Tổng hợp các hợp đồng khai thác và kinh doanh toà nhà VTC; Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm Cơ cấu doanh thu thuần theo các năm; Chi phí bán hàng và cung cấp dịch vụ theo các năm; Tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2007; Kế hoạch hoạt động kinh doanh của VINCOM JSC giai đoạn 2007-2015; Một số dự án đầu tư từ nay đến năm 2015 của Công ty Cổ phần VINCOM. DANH MỤC HÌNH VẼ: Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Hình 2.8 Hình 2.9 Hình 2.10 Hình 2.11 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 Hình 2.15 Hình 2.16 Hình 2.17 Hình 2.18 Hình 2.19 Hình 2.20 Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom; Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký mới tại Việt Nam giai đoạn 2001-2005; Biểu đồ tăng trưởng kinh tế một số nước Châu Á; Diện tích và giá thuê tại các Trung tâm thương mại tại Hà Nội; Ước tính mức giá thuê trung bình ở các khu trung tâm Hà Nội năm 2007; Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 tại Hà Nội; Các trung tâm thương mại tại Hà Nội hình thành trong tương lai; Biểu đồ khả năng cung ứng văn phòng cho thuê trong tương lai của thị trường văn phòng Hà Nội; Biểu đồ tỷ lệ cho thuê còn trống của văn phòng cho thuê hạng A và B tại Hà Nội; Biểu đồ giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tại Hà Nội; Biểu đồ diện tích văn phòng hạng A, B và C cung cấp mới tại Hà Nội giai đoạn 2007-2010; Thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giai đoạn 2008-2010; Biểu đồ số lượng và giá căn hộ đã bán ở Hà Nội tính theo năm từ 2001 đến 2007; Biểu đồ về doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của các năm; Cơ cấu doanh thu thuần của Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn 2005 – 2007; Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp; Hình vẽ phối cảnh công trình “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho thuê cao cấp – HH1”; Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden; Hình vẽ phối cảnh Khu B; Hình vẽ phối cảnh dự án “Trung tâm thương mại Vincom - Hải Phòng”. MỞ ĐẦU 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Công ty cổ phần VINCOM được thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp. Tiền thân của Công ty cổ phần VINCOM là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam. Công ty cổ phần VINCOM hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra. Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM. 2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh doanh bất động sản: + Đầu tư xây dựng khu đô thị mới. + Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng… + Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng. 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao cấp ... để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài. 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN. Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản. Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án. Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. 5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN. 5.1. Tên luận văn: “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” 5.2. Kết cấu luận văn: Mở đầu: Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản. Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Kết luận - Kiến nghị Tài liệu tham khảo CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS). Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Đặc điểm của BĐS. 1.1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm. : Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư,