Một số trao đổi về kế toán xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu

NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN28 Số 116 - tháng 6/2017 *Khoa Kế toán - Kiểm toán, Đại học Thương mại MOÄT SOá TRAO ÑOÅI VEÀ KEá TOAÙN xAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ bAáT ÑOÄNG SAûN ÑAÀU TÖ SAU GHI NHAÄN bAN ÑAÀU ThS. PHạM THaNH HƯơNG* Kế toán theo giá trị hợp lý đã trở thành một xu hướng chủ đạo đối với Hệ thống Chuẩn mực Báo cáo tài chính quốc tế, Chuẩn mực Kế toán quốc tế (IFRS/IAS). Đây là hệ thống chuẩn mực do Hội đồng Chuẩn mực kế toán quốc tế đang nỗ lực xây dựng và ban hành nhằm thay thế cho Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế hiện hành. Cùng với quá trình này, Hệ thống Chuẩn mực Báo cáo tài chính cũng có những thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận kế toán và báo cáo tài chính từ quan điểm kế toán theo giá phí lịch sử và chú trọng vào ghi nhận doanh thu, chi phí theo các nghiệp vụ đã hoàn thành sang cách tiếp cận dựa trên nguyên tắc ghi nhận tài sản, nợ phải trả theo giá trị hợp lý và ghi nhận doanh thu, chi phí theo sự biến động của giá trị tài sản, nợ phải trả. Tuy nhiên, xuất phát từ thực trạng kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam, nơi kế toán theo giá gốc vẫn đang là phương pháp định giá chủ đạo, việc tiến tới sử dụng mô hình giá trị hợp lý còn cả một chặng đường dài. Bài viết này nghiên cứu lý thuyết, đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc, đánh giá việc vận dụng mô hình giá trị hợp lý đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất động sản đầu tư. Từ đó, đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư. Từ khóa: bất động sản đầu tư, giá trị hợp lý, giảm giá trị bất động sản Several exchanges on accounting determination of the value of investment property after initial recognition Fair value accounting has become a mainstream towards International Financial reporting Standards, International accounting Standards (IFrS / IaS). This is a standard system that is being developed and issued by the International accounting Standards Board to replace the existing international accounting standards. along with this process, the standard system of financial statements also have important changes in the approach to accounting and financial reporting from the perspective of accounting under the historical cost and focus on recorded sales revenues and expenses under these transactions were completed to an approach based on the principle of recognition of assets and liabilities according to fair value and recognition of revenues, costs follow the fluctuations in the value of assets, liabilities. However, it comes from investment property accounting in Vietnam, where cost accounting is still the main valuation method, implementing fair value model is still a long way. This paper investigates the theory, evaluates the use of the cost model, and evaluates the application of the fair value model to the valuation of the initial recognition of investment property by VaS. 05 - Investment property. It then proposes some exchanges in determining the initial post-recognition value of the investment property. keywords: investment property, fair value, property devaluation Xuất phát từ xu hướng chung của thế giới về việc sử dụng mô hình giá trị hợp lý làm cơ sở đo lường chủ yếu trong kế toán, kết hợp với điều kiện thực tế tại Việt Nam, nơi mà mô hình giá gốc đang được sử dụng như là mô hình định giá chủ đạo trong hệ thống chuẩn mực kế toán hiện hành (VaS), bài viết sẽ tập trung đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 29Số 116 - tháng 6/2017 ban đầu bất động sản đầu tư (BĐSĐT) theo VaS, so sánh với quy định của IFrS/IaS, từ đó đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT nhằm hạn chế những nhược điểm của mô hình giá gốc và hướng áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với kế toán BĐSĐT tại Việt Nam cả trong ngắn hạn và dài hạn. 1. Thực trạng kế toán xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT theo VAS Theo VaS 05 - BĐSĐT, việc xác định giá trị ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT tuân thủ theo nguyên tắc giá gốc. Theo mô hình giá gốc, kế toán BĐSĐT được thực hiện như sau: Xác định giá trị tại thời điểm ghi nhận ban đầu, VaS 05, đoạn 15 quy định: “Một BĐSĐT phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu”. Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, theo VaS 05 - BĐSĐT đoạn 22: “Trong thời gian nắm giữ, BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại”. Dừng ghi nhận: Một BĐSĐT không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã bán, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc sau khi BĐSĐT không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐSĐT đó. Khi đó kế toán sẽ ghi giảm BĐSĐT theo giá gốc ghi nhận ban đầu. Phần lãi lỗ BĐSĐT khi bán kế toán ghi nhận vào doanh thu hoặc chi phí trong kỳ phát sinh nghiệp vụ dừng ghi nhận BĐSĐT. Trình bày BĐSĐT: Kế toán trình bày trong Bảng cân đối kế toán chỉ tiêu BĐSĐT theo giá gốc. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ. 2. So sánh với quy định về kế toán xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT theo IFRS/IAS Theo IaS 40 - BĐSĐT, kế toán BĐSĐT sử dụng mô hình giá gốc tại thời điểm ghi nhận ban đầu BĐSĐT. Đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, doanh nghiệp “có thể lựa chọn chính sách kế toán theo mô hình giá trị hợp lý hoặc mô hình giá gốc và cần áp dụng chính sách đó cho tất cả BĐSĐT trong đơn vị” (IaS 40 - BĐSĐT, đoạn 30). NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN30 Số 116 - tháng 6/2017 Khi doanh nghiệp áp dụng mô hình giá trị hợp lý để xác định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp cần xác định giá trị toàn bộ BĐSĐT đang nắm giữ theo giá trị hợp lý theo nguyên tắc: nếu có thị trường hoạt động, giá hợp lý được xác định theo giá trao đổi trên thị trường, nếu không có thị trường hoạt động, doanh nghiệp có thể sử dụng các kỹ thuật định giá phù hợp để xác định giá trị hợp lý. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc thay đổi giá trị hợp lý của BĐSĐT phải được hạch toán vào báo cáo lãi lỗ trong kỳ phát sinh. Trình bày báo cáo tài chính: Các doanh nghiệp áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với BĐSĐT tại thời điểm sau ghi nhận ban đầu yêu cầu trình bày BĐSĐT theo giá hợp lý. Trình bày thuyết minh từng BĐSĐT, phương pháp xác định giá trị hợp lý, thuyết minh bản đối chiếu giữa giá trị ghi sổ của BĐSĐT tại thời điểm đầu và cuối kỳ kế toán và các thuyết minh khác. Theo yêu cầu của IaS 40 - BĐSĐT, tất cả các đơn vị đều phải xác định giá trị hợp lý của BĐSĐT cho mục đích đo lường (nếu đơn vị sử dụng mô hình giá trị hợp lý) hoặc cho mục đích trình bày (nếu đơn vị sử dụng mô hình giá gốc). 3. Các đánh giá về việc vận dụng mô hình giá gốc đối với kế toán xác định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu theo VAS Mô hình giá gốc từ khi ra đời đã phát triển song hành với thực tiễn kế toán và vẫn giữ vai trò chủ đạo trong kế toán hiện nay. Tại Việt Nam, mô hình giá gốc là mô hình định giá được sử dụng chủ yếu, kế toán BĐSĐT theo mô hình giá gốc khá đơn giản, trình bày báo cáo tài chính BĐSĐT theo mô hình giá gốc được cho là không quá phức tạp. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường và các lĩnh vực giá trị gia tăng phát triển không ngừng, tỷ lệ lãi suất, giá cả đất đai, định mức xây dựng... thay đổi liên tục, dẫn đến giá trị thực của các loại bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp cũng có sự thay đổi so với giá gốc tại thời điểm ghi nhận ban đầu. Bên cạnh đó, khi khủng hoảng kinh tế xảy ra, dẫn đến sự sụt giảm giá trị của BĐSĐT làm cho thông tin của kế toán khi xác định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu theo mô hình giá gốc trở nên không còn đáng tin cậy, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh. Mô hình giá hợp lý hiện nay được xem như là mô hình thích hợp nhất đáp ứng được yêu cầu đánh giá tài sản thuần theo giá thị trường, khắc phục được những nhược điểm của mô hình giá gốc. Kế toán xác định giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu theo mô hình giá trị hợp lý trong điều kiện có thị trường hoạt động sẽ đảm bảo thông tin tài chính được cung cấp, phản ánh trung thực mặt bằng giá thị trường hiện tại. Do vậy, thông tin tài chính đảm bảo tính thích hợp hơn so với các chính sách kế toán thay thế hiện hành. Xuất phát từ những hạn chế của kế toán đối với việc áp dụng mô hình giá gốc khi xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT. Đồng thời, sức ép của yêu cầu hội nhập và cả sức ép của yêu cầu phát triển nền kinh tế thị trường cũng đã chỉ rõ một con đường trong một tương lai không xa, giá trị hợp lý sẽ trở thành mô hình định giá quan trọng không chỉ đối với BĐSĐT mà còn đối với hệ thống kế toán Việt Nam nhằm đáp ứng hiệu quả yêu cầu hội nhập quốc tế về kinh tế và kế toán. Cần thiết phải xác định được một lộ trình thích hợp để hướng tới áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với kế toán Việt Nam, nhưng cũng đồng thời cũng phải đưa ra các giải pháp ngay trong ngắn hạn để nhằm hạn chế những nhược điểm của mô hình giá gốc. Vì vậy, theo quan điểm của tác giả, việc lựa chọn mô hình giá trị hợp lý để ghi nhận BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu là phương án cần thiết phải làm vì chúng đáp ứng được yêu cầu về cung cấp thông tin phù hợp cho các đối tượng sử dụng thông tin và cũng phù hợp với xu thế chung của quốc tế. Tuy nhiên, để việc đưa mô hình giá trị hợp lý vào hệ thống kế toán Việt Nam nói chung và BĐSĐT nói riêng không phải là việc một sớm, một chiều. Mặt khác, yêu cầu cung cấp thông tin kế toán hữu ích cho các đối tượng sử dụng là yêu cầu luôn cấp bách. Do đó, cần có các giải pháp nhằm hạn chế những nhược điểm của mô hình giá gốc và từ đó xa hơn là tiến tới sử dụng mô hình giá trị hợp lý trong ghi nhận sau ghi nhận ban đầu đối với BĐSĐT. 4. Đề xuất giải pháp hoàn thiện kế toán xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu về BĐSĐT NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 31Số 116 - tháng 6/2017 Thứ nhất: Trường hợp doanh nghiệp sử dụng mô hình giá gốc để ghi nhận BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu Thông qua nghiên cứu thực tiễn việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT tại các doanh nghiệp cho thấy, hiện nay các doanh nghiệp Việt Nam sử dụng giá gốc làm cơ sở định giá cơ bản trong kế toán, nên việc ghi nhận và xác định giá trị BĐSĐT ban đầu và sau ghi nhận ban đầu, giá gốc vẫn là cơ sở chính để ghi nhận và xác định giá trị BĐSĐT. Như đã phân tích trong thực trạng, hiện nay tại các doanh nghiệp đã nhìn thấy rõ những hạn chế của kế toán đối với việc áp dụng mô hình giá gốc khi xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT. Với mục đích hạn chế những nhược điểm của mô hình giá gốc đối với trường hợp doanh nghiệp lựa chọn mô hình giá gốc ghi nhận BĐSĐT, đề xuất doanh nghiệp cần ghi nhận kế toán giảm giá trị của BĐSĐT như sau: Nguyên tắc ghi giảm giá trị BĐSĐT là đảm bảo BĐSĐT của doanh nghiệp có giá trị ghi sổ không lớn hơn giá trị có thể thu hồi của chúng. Theo nguyên tắc này, hàng năm, doanh nghiệp phải xem xét có dấu hiệu nào cho thấy một BĐSĐT có thể bị giảm giá trị không. Nếu có bất cứ dấu hiệu nào tồn tại, doanh nghiệp cần phải ước tính giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT đó. Tuy nhiên, chỉ những tài sản bị giảm giá trị thì mới cần xác định, khoản giảm này là một khoản lỗ do giảm giá trị. Để ghi nhận được khoản lỗ do giảm giá trị BĐSĐT, cần phải xem xác định dấu hiện BĐSĐT giảm giá, từ đó đo lường giá trị có thể thu hồi được. Xác định dấu hiệu giảm giá Khi đánh giá xem dấu hiệu nào chỉ ra BĐSĐT đó bị giảm giá, doanh nghiệp cần quan tâm đến những dấu hiệu cụ thể từ các nguồn thông tin sau: + Các nguồn thông tin bên ngoài như: Phát sinh sự suy giảm đáng kể trong giá trị thị trường của BĐSĐT; Có sự thay đổi bất lợi trong môi trường hoạt động của doanh nghiệp như môi trường kỹ thuật, thị trường, kinh tế, quy định nhà nước; Sự gia tăng lãi suất hoặc lợi suất thị trường ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng trên BĐSĐT của doanh nghiệp; Tài sản thuần được báo cáo của doanh nghiệp lớn hơn giá trị vốn hóa thị trường của doanh nghiệp. + Các nguồn thông tin nội bộ như: BĐSĐT có thiệt hại về vật chất hoặc đã bị lỗi thời, xuống cấp; Sự thay đổi bất lợi đáng kể ảnh hưởng đến BĐSĐT, chẳng hạn như kế hoạch ngừng hoạt động hoặc tái cơ cấu một số hoạt động; Hệ thống báo cáo nội bộ cho thấy hoặc doanh nghiệp kinh doanh có hiệu suất hoạt động kém như: Thông tin từ báo cáo nội bộ cho thấy BĐSĐT có thể bị suy giảm giá trị khi dòng tiền để mua tài sản, hoặc nhu cầu tiền để vận hành và duy trì nó cao hơn nhiều so với dự toán đã lập. Dòng tiền thuần thực tế thu được từ hoạt động kinh doanh BĐSĐT thấp hơn so với dự toán đã lập hay có sự suy giảm lớn về dòng tiền thuần dự toán hoặc lợi nhuận kinh doanh dự toán của hoạt động kinh doanh BĐSĐT. Nếu có những dấu hiệu trên, doanh nghiệp phải xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT. Nếu trường hợp giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ thì doanh nghiệp sẽ ghi nhận là lỗ do giảm giá trị. Xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT Doanh nghiệp cần phân biệt rõ nội dung đo lường giá trị thu hồi của BĐSĐT theo hai mức tài sản: BĐSĐT là tài sản độc lập hay là đơn vị tạo tiền. Đơn vị tạo tiền có thể hiểu là “phân nhóm nhỏ nhất các tài sản có khả năng tạo ra luồng tiền độc lập với luồng tiền từ các tài sản hoặc nhóm tài sản khác”. Tuy nhiên, BĐSĐT là BĐS gồm quyền sử dụng đất, các loại nhà, công trình xây dựng cho nên thường là một tài sản độc lập, bản thân một tài sản được ghi nhận là BĐSĐT sẽ tạo ra dòng tiền một cách độc lập với những tài sản khác do đơn vị nắm giữ. Chính vì vậy, những giải pháp dưới đây, tác giả đưa ra trên cơ sở BĐSĐT là tài sản độc lập. Về nguyên tắc, giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT là giá trị cao hơn giữa giá trị hợp lý của BĐSĐT trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT đó và giá trị sử dụng của nó. Trong đó, Giá trị hợp lý trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT là giá trị có thể thu được từ việc bán một tài sản trong một giao dịch thị trường giữa các bên có hiểu biết và có thỏa thuận với nhau, trừ (-) chi phí thanh lý. Giá trị sử dụng là giá trị hiện tại NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN32 Số 116 - tháng 6/2017 của luồng tiền trong tương lai dự kiến sẽ thu được từ việc sử dụng BĐSĐT đó. Như vậy, để xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT trước hết phải xác định được giá trị hợp lý của BĐSĐT trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT đó và giá trị sử dụng của BĐSĐT. • Xác định giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý Giá trị hợp lý của BĐSĐT là giá trị được xác định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được khi bán một BĐSĐT hoặc chuyển nhượng một khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị. Chi phí thanh lý BĐSĐT: là các chi phí để đưa BĐSĐT đó đến trạng thái sẵn sàng để bán, bao gồm các chi phí như: Chi phí liên quan đến pháp lý, các loại thuế, chi phí sửa chữa BĐS và các chi phí gia tăng trực tiếp để đưa BĐSĐT đến trạng thái sẵn sàng để bán. • Xác định giá trị sử dụng Giá trị sử dụng là giá trị hiện tại của luồng tiền trong tương lai dự kiến sẽ thu được từ việc sử dụng BĐSĐT đó. Việc xác định giá trị sử dụng của BĐSĐT bao gồm hai bước: + Bước 1: Ước tính dòng tiền tương lai phát sinh từ việc tiếp tục sử dụng BĐSĐT và thanh lý BĐSĐT. Doanh nghiệp phải dựa trên các giả định thuyết phục và hợp lý, thể hiện ước tính đầy đủ và chính xác nhất của ban lãnh đạo về các điều kiện kinh tế sẽ tồn tại trong suốt thời gian còn lại của BĐS, có thể dựa trên các báo cáo dự toán hoặc ngân sách tài chính gần nhất được phê duyệt bởi ban lãnh đạo để ước tính dòng tiền tương lai, nhưng sẽ phải loại trừ các dòng tiền thu, chi ước tính từ việc tái cấu trúc hoặc từ việc nâng cao, cải thiện hoạt động của BĐS. Khi ước tính các dòng tiền trong tương lai cần bao gồm những thông tin như kế hoạch dòng tiền thu từ việc tiếp tục sử dụng BĐS, kế hoạch các dòng tiền chi, cần thiết để tạo ra các dòng tiền thu từ việc tiếp tục sử dụng BĐS (bao gồm dòng tiền chi để đưa BĐS vào sử dụng) và có thể được phân bổ trực tiếp, hoặc được phân bổ trên cơ sở hợp lý và nhất quán cho BĐS, các dòng tiền thuần (nếu có) sẽ được nhận (hoặc thanh toán) khi thanh lý BĐS đó vào cuối thời gian sử dụng hữu ích. + Bước 2: áp dụng mức chiết khấu phù hợp cho những dòng tiền tương lai đó. Mức chiết khấu là mức trước thuế phản ánh đánh giá giá trị thị trường hiện tại về giá trị thời gian của dòng tiền và những rủi ro cụ thể đối với một BĐS mà các ước tính dòng tiền tương lai chưa điều chỉnh. Mức chiết khấu được xác định sau khi xem xét: chi phí vốn bình quân gia quyền của công ty, lãi suất đi vay của công ty, các lãi suất khác của thị trường vốn và các điều chỉnh cần thiết để phản ánh những rủi ro khác nhau. Tuy nhiên, các doanh nghiệp khác nhau sẽ có cơ cấu nguồn vốn khác nhau, từ đó nguồn vốn đầu tư cho BĐS khác nhau, mỗi doanh nghiệp sẽ căn cứ vào BĐS đó được đầu tư bằng nguồn vốn nào tại đơn vị của mình để áp dụng mức chiết khấu phù hợp. Trường hợp BĐS đó được đầu tư bằng nguồn vốn vay, doanh nghiệp có thể áp dụng mức chiết khấu dựa trên lãi suất đi vay của công ty. Trường hợp BĐS đó được đầu tư bằng nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, mức chiết khấu phù hợp có thể dựa trên chi phí vốn bình quân gia quyền của công ty. Sau khi xác định được giá trị sử dụng và giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý của BĐSĐT, giá trị có NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 33Số 116 - tháng 6/2017 thể thu hồi sẽ được ghi nhận trên cơ sở giá cao hơn của hai loại giá này. Trong trường hợp giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ của BĐSĐT, BĐSĐT đó phải được ghi giảm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp không phải lúc nào cũng cần thiết xác định đồng thời giá trị hợp lý của tài sản trừ chi phí thanh lý và giá trị sử dụng của nó. Nếu một trong hai giá trị này cao hơn giá trị ghi sổ thì tài sản sẽ không bị suy giảm giá trị và sẽ không cần phải ước tính giá trị còn lại. Đối với những trường hợp không thể xác định giá trị được giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý vì không có cơ sở ước tính tin cậy mức giá mà tại đó giao dịch bán tài sản được diễn ra theo trình tự giữa các bên tham gia thị trường tại ngày xác định giá trị theo các điều kiện thị trường hiện tại. Trong trường hợp này, doanh nghiệp sử dụng giá trị sử dụng của tài sản như giá trị có thể thu hồi. Ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT • Nguyên tắc ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT Nếu giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ của BĐSĐT, BĐSĐT đó phải được ghi giảm theo giá trị có thể thu hồi, khoản giảm này gọi là lỗ do giảm giá trị và được ghi nhận là chi phí trong báo cáo kết quả kinh doanh. Sau khi giảm giá trị của tài sản về giá trị có thể thu hồi (gọi là giá trị ghi sổ mới), giá trị ghi sổ mới này là cơ sở cho việc tính chi phí khấu hao trong tương lai của BĐSĐT. Trong các kỳ kế toán tiếp theo, nếu phát sinh những dấu hiệu như: Giá trị thị trường của BĐSĐT tăng do nguyên nhân nào đó như giá đất đai tăng..., hiệu suất của BĐSĐT được cải thiện, thay đổi thuận lợi trong doanh nghiệp... Nếu có những dấu hiệu này, giá trị thu hồi phải ước tính lại và doanh nghiệp sẽ phải ghi nhận một khoản lỗ được hoàn nhập cho phù hợp. Sự hoàn nhập lỗ giảm giá trị BĐSĐT được ghi nhận ngay vào báo cáo kết quả kinh doanh. Giá trị ghi sổ của BĐSĐT phải được ghi ngay bằng giá trị có thể thu hồi mới. Số tiền tăng giá trị