Tập bài giảng phương pháp định giá xây

Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 2 (Dùng cho các lớp Cao học) BIÊN SOẠN: PGS.TS. NGUYỄN BÁ UÂN Hµ néi - 2012 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI Bộ môn Quản lý xây dựng PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XÂY TẬP BÀI GIẢNG Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 3 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI BỘ MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG HÀ NỘI - 2012 TẬP BÀI GIẢNG Biên soạn: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 4 LỜI NÓI ĐẦU Xây dựng là một ngành sản xuất vật chất quan trọng, đóng vai trò quyết định đối với quá trình phát triển của mỗi quốc gia, đặc biệt là đối với Việt Nam ta, một đất nước cần đứng lên từ lạc hậu nghèo nàn và bị chiến tranh tàn phá. Trong những năm vừa qua, chúng ta đã có nhiều cố gắng và thu được nhiều thành công trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, góp phần quan trọng vào sự nghiệp và thành tựu chung của đất nước. Bên cạnh những kết quả đạt được, chúng ta còn nhiều tồn tại, nhất là trong khâu quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Có nhiều lý do dẫn đến tồn tại này, nhưng một trong những lý do căn bản là trình độ lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (giá xây dựng) còn nhiều yếu kém. Vì vậy, một trong những việc cần làm đầu tiên mà những nhà quản lý cần quan tâm, là cần nâng cao trình độ định giá xây dựng của các bên tham gia vào hoạt động và quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Tập bài giảng “Phương pháp định giá xây dựng” là tài liệu chính thức sử dụng giảng dạy và học tập cho học viên cao học thuộc các ngành Quản lý xây dựng, Kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường và là tài liệu tham khảo cần thiết cho các chuyên ngành khác của Trường Đại học Thủy lợi. Ngoài ra, tập bài giảng này cũng có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho những độc giả quan tâm đến công tác định giá và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. Tài liệu này đề cập đến những kiến thức chuyên sâu về định giá và quản lý giá của các dự án đầu tư xây dựng công trình trong toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Nội dung cuốn sách gồm có 4 chương, do PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng, Khoa Kinh tế và Quản lý, Trường Đại học thủy lợi biên soạn dựa trên nội dung cơ bản của các luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật đầu thầu, và hệ thống các văn bản luật về Quản lý đầu tư xây dựng, Tập bài giảng Nghiệp vụ Định giá xây dựng của Bộ xây dựng. Trong quá trình biên soạn tác giả có những sửa đổi, bổ xung bảo đảm tính cập nhật, thực tiễn, cơ bản, và phù hợp với thời lượng môn học trong chương trình đào tạo cao học của Trường Đại học Thủy lợi. Trong quá trình biên tập tài liệu Phương pháp định giá xây dựng này, tác giả đã có nhiều cố gắng trong việc rà soát, chỉnh lý, nhưng chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự góp ý các nhà khoa học, các nhà quản lý, anh chị em học viên cao học và bạn đọc để tác giả tiếp tục hoàn thiện cuốn tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo. Tác giả Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 5 MỤC LỤC Lời nói đầu .................................................................................................................... 1 Chương 1: Các hệ thống chi phối đến quản lý đầu tư xây dựng và hoạt động định giá xây dựng ..................................................................................... 2 1.1. Hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư XDCT ............................................ 2 1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật xây dựng ....................................................... 2 1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật đất đai liên quan tới hoạt động XD .......... 5 1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan tới hoạt động XD .......... 12 1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật đấu thầu liên quan tới hoạt động XD ...... 17 1.2. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình .............. 21 1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C ........................ 21 1.2.2. Lập, thẩm định Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình ............. 29 1.2.3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................... 31 1.3. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................... 31 1.3.1. Các hình thức quản lý dự án ....................................................................... 31 1.3.2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án .................................................... 32 1.4. Quản lý chi phí (giá) đầu tư xây dựng công trình .............................................. 34 1.4.1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân ... 34 1.4.2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia hoạt động xây dựng ...................................................................................................... 35 1.4.3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động xây dựng ................................................................................................................ 40 1.5. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ....................................................... 44 1.5.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ........................... 44 1.5.2. Quản lý tổng mức đầu tư ............................................................................. 44 1.5.3. Quản lý dự toán công trình ......................................................................... 45 1.5.4. Quản lý định mức xây dựng ....................................................................... 46 1.5.5. Quản lý giá xây dựng .................................................................................. 47 1.5.6. Quản lý chỉ số giá xây dựng ...................................................................... 47 1.5.7. Quản lý hợp đồng xây dựng ........................................................................ 48 Chương 2. Tổng quan về công tác định giá xây dựng ........................................ 50 2.1. Một số lý luận chung về giá xây dựng ................................................................ 50 2.2. Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá XDCT ...................................................................................................................................... 57 2.3. Nội dung công tác định giá xây dựng công trình .............................................. 68 Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 6 Chương 3. Hệ thống giá xây dựng công trình ...................................................... 69 3.1. Hệ thống giá XDCT theo cơ chế thị trường của Việt Nam .............................. 69 3.1.1. Đơn giá xây dựng công trình 3.1.2. Đơn giá xây dựng tổng hợp 3.1.3. Chỉ số giá xây dựng 3.1.4. Tổng mức đầu tư XDCT 3.1.5. Dự toán XDCT của chủ đầu tư 3.1.6. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu 3.1.7. Giá hợp đồng xây dựng 3.1.8. Giá thị trường của sản phẩm xây dựng 3.2. Hệ thống giá xây dựng công trình của chủ đầu tư và cách xác định ........................ 69 3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình ................................ 69 3.2.2. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng ............................................... 73 3.2.3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình ................. 75 3.2.4. Phương pháp xác định tổng dự toán xây dựng công trình ....................... 88 3.2.5. Phương pháp xác định giá vật liệu đến hiện trường xây dựng, giá nhân công của công trình ..................................................................................................... 105 3.2.6. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy.................................... 106 3.2.7. Phương pháp xác định giá gói thầu ........................................................ 111 3.2.8. Phương pháp xác định giá hợp đồng trong xây dựng ............................. 113 3.2.9. Phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình ........................... 115 3.3. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu ................................................................... 119 3.3.1. Các căn cứ lập giá dự thầu xây dựng....................................................... 119 3.3.2. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu tư vấn .......................................... 119 3.3.3. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu xây lắp ........................................ 120 Chương 4. Kiểm soát chi phí xây theo các giai đoạn đầu tư XDCT ................ 122 4.1. Khái niệm và sự cần thiết của việc kiểm soát chi phí đầu tư XDCT ...................... 122 4.2. Mục đích yêu cầu của kiểm soát chi phí .................................................................... 126 4.3. Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí ................................... 126 4.4. Nội dung kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình .......................................... 127 4.5. Tổ chức quản lý việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình ...................... 134 Tài liệu tham khảo.........................................................................................................135 Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 7 CHƯƠNG 1 CÁC HỆ THỐNG CHI PHỐI ĐẾN QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG 1.1. HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XDCT 1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng Luật Xây dựng được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003). 1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật Xây dựng a. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng Các hoạt động xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình). Đối tượng áp dụng Luật Xây dựng: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài khi tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. b. Kết cấu Luật Xây dựng Luật Xây dựng với 9 chương, 123 điều, bao gồm các nội dung về: Những quy định chung của Luật đối với hoạt động xây dựng; Yêu cầu, nội dung, điều kiện thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế xây dựng công trình, xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng, lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; Quản lý nhà nước đối với hoạt động xây dựng; Các chế tài về khen thưởng, xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng và điều khoản thi hành. 2. Hoạt động xây dựng a. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng - Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội; - Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; - Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình; - Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong toàn dự án. Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 8 b. Lập quy hoạch xây dựng - Yêu cầu đối với nội dung của quy hoạch xây dựng; Phân loại quy hoạch xây dựng bao gồm: Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Vai trò của quy hoạch xây dựng; Phân cấp trách nhiệm về lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia lập quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng. - Các yêu cầu chung khi lập quy hoạch xây dựng: Phù hợp, đồng bộ với các quy hoạch khác; Tổ chức, sắp xếp không gian hợp lý; Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững... c. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình - Khái niệm, bố cục, phân loại, quản lý đối với dự án đầu tư xây dựng công trình: + Cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng công trình; định nghĩa về dự án đầu tư xây dựng công trình; Kết cấu của Dự án đầu tư xây dựng công trình, kết cấu của thiết kế cơ sở; Dự án đầu tư xây dựng công trình quy mô nhỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo (Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình). + Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình: Theo quy mô và tính chất; Theo nguồn vốn đầu tư + Quản lý của Nhà nước đối với các dự án: Quản lý chung của Nhà nước với tất cả các dự án về quy hoạch, an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. + Quản lý cụ thể của Nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước. - Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; Loại, cấp công trình xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình. + Dự án đầu tư xây dựng công trình và mối liên quan với công trình xây dựng; Phân loại công trình xây dựng; Cơ sở để phân cấp công trình xây dựng; Nội dung của hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình: + Yêu cầu cơ bản về việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình; Các quy định cụ thể đối với công trình xây dựng; Các hạng mục, bộ phận của công trình. - Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình. d. Khảo sát xây dựng Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 9 - Khái niệm, Nội dung các công việc khảo sát xây dựng phục vụ cho hoạt động xây dựng; Yêu cầu đối với nhiệm vụ khảo sát, tài liệu về khảo sát xây dựng - Yêu cầu cụ thể đối với khảo sát xây dựng; - Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng. e. Thiết kế xây dựng công trình - Các quy định và căn cứ về bước thiết kế xây dựng đối với công trình; - Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình; - Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế; - Thẩm định, thẩm tra thiết kế; - Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng; - Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng;... g. Thi công xây dựng công trình - Điều kiện để khởi công xây dựng công trình - Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình - Giấy phép xây dựng - Yêu cầu đối với công trường xây dựng. - Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình - Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình h. Giám sát thi công xây dựng công trình - Vai trò của công tác giám sát thi công xây dựng công trình; - Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình; - Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể;... - Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xây dựng công trình. i. Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Thẩm quyền quyết định; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Các hành vi bị nghiêm cấm. 3. Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng Gồm các nội dung: Chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xây dựng; Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng; Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng; Cấp, thu hồi các Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 10 loại giấy phép trong hoạt động xây dựng; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng; Nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây dựng; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng; Hợp tác quốc tế. 1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai (2003) liên quan tới hoạt động XD 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật a. Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. b. Đối tượng áp dụng Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm: - Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai; - Người sử dụng đất; - Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất. 2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất a. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, KH phát triển KT - xã hội, quốc phòng, an ninh; - Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, KH sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, KH sử dụng đất của cấp trên; KH sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định; - QH, KH sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; - Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; - Dân chủ và công khai; - QH, KH sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó. b. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng 11 - Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương; - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; - Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường; - Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất; - Định mức sử dụng đất; - Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; - Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. + Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: - Quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước; - Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; - Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; - Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất. c. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm: - Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; - Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; - Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; - Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; - Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; - Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. + Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm: - Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; - Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; - Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp; Phương pháp định giá xây dựng 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý