Bàn về việc giải hai bài toán quy hoạch và phát triển bờ kè và không gian kề cận ở Tp. Hcm

Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025 BÀN VỀ VIỆC GIẢI HAI BÀI TOÁN QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN BỜ KÈ VÀ KHÔNG GIAN KỀ CẬN Ở TP. HCM TS. Nguyễn Ngọc Hiếu Đại học Việt – Đức (VGU) Tóm tắt: Các khu vực mặt tiền sông nước ở thành phố Hồ Chí Minh là các tài sản có giá trị cao đối với cộng đồng đô thị nói chung cũng như chủ tài sản liền kề nói riêng. Tuy nhiên, đề xuất về quy hoạch và cải tạo khu vực bờ kè và không gian liền kề đang khai thác dưới tiềm năng gặp vướng mắc do nhiều nguyên nhân. Bài viết thảo luận về một số bất cập về biện pháp cải tạo gắn với mô hình phân chia lợi ích cùng đóng góp từ các bên hưởng lợi nhằm tạo đồng thuận và nâng cao tính khả thi cho các phương án quy hoạch và triển khai chỉnh trang trong giai đoạn hiện nay. Từ khóa: quy hoạch và phát triển không gian tiếp cận mặt nước, phân bổ lợi ích các bên liên quan, mô hình hợp tác phát triển, xây dựng đồng thuận. 1 Bối cảnh Thành phố Hồ Chí Minh không gian kề cận bờ kè và mặt nước cần cải thiện và nâng cao giá trị khai thác. Vốn là đô thị phát triển trên nền tảng sông nước, kênh rạch bao quanh, khu vực nội đô cũng như vùng ven sông Sài Gòn và Đồng Nai có nhiều vị trí tiếp giáp với sông nước cảnh quan rất đẹp và có giá trị. Tuy nhiên, nhiều khu đất và công trình đang bị khai thác sử dụng dưới tiềm năng, kém hiệu quả, và thậm chí hủy hoại môi trường vật thể do chất thải, lấn chiếm, và cải tạo tùy tiện. Việc xây dựng bờ kè, bảo vệ thềm sông, và cải tạo khu vực kề cận không chỉ đáp ứng nhu cầu tại chỗ mà còn đóng góp vào thực hiện các mục tiêu chiến lược của thành phố về ứng phó biến đổi khí hậu, xây dựng nơi chốn hấp dẫn đầu tư, nâng cao tính năng phục vụ của các không gian có giá trị cảnh quan, du lịch, phục vụ sức khỏe và đóng góp vào nâng cao giá trị tài sản đô thị. Việc đầu tư chỉnh trang luôn đối mặt nhiều thách thức về nguồn lực và cơ chế phát triển. Khi cơ hội mở rộng dần cạn kiệt, thành phố phải tập trung cải tạo các khu vực phát triển dưới tiềm năng. Tuy nhiên, các khu vực như bờ kè phải đối mặt với tính phức tạp của quyền tài sản đã hình thành, đất chia thửa lô nhỏ, phải thực thi chính sách xã hội tại các khu ổ chuột. Trong khi đó, nhiều khu vực tiếp cận sông nước có hạ tầng kết nối và thoát nước không đồng bộ. Bờ kè cần đầu tư lớn nhưng thiếu cơ sở giải tỏa vì ranh giải tỏa chưa đảm bảo tính hợp lý về cả yếu tố kinh tế và kỹ thuật, thiếu nguồn thu từ tiền sử dụng đất khi đất đã chuyển đổi sang phi nông nghiệp. Các tham vọng chỉnh trang đô thị, tạo lập hạ tầng xanh cùng không gian công cộng quy mô lớn đối lập với thực tế nguồn lực công hạn chế và chi phí di dời lớn. Cải tạo chỉnh trang khu vực bờ kè cần mô hình quy hoạch và phát triển phù hợp. Hai mươi năm qua, chúng ta có những mô hình phát triển sử dụng vốn Nhà nước để làm bờ kè (Bờ bao Sài Gòn & ODA Nhiêu Lộc Thị Nghè), vốn tư nhân làm khu đô thị mới và bờ kè (Tân Cảng – Ba Son, Phú Mỹ Hưng), và mô hình BT làm kè phục vụ chống ngập (Trung Nam). Đánh giá về các mô hình vừa qua, có thể thấy các dự án ngân sách và vay vốn ODA thành công về mặt kinh tế, giao thông, và xã hội nhưng chưa tích hợp được đầu tư cải thiện và phát triển không gian kề cận đồng bộ cũng như chưa huy động được nguồn lực tư nhân làm giảm gánh nặng đầu tư công. Dự án Tân Cảng cải thiện bờ sông và khu vực kề cận nhưng hệ số sử dụng đất quá lớn gây quá tải về hạ tầng giao thông. Dự án Phú Mỹ Hưng tạo môi trường sống tốt, nhưng đây là dự án phát triển mới chứ không phải dự án chỉnh trang. Dự án BT của tập đoàn Trung Nam giúp giảm gánh nặng ngân sách nhưng chưa giúp phát triển đồng bộ không gian liền kề. 104 Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025 Để khu vực bờ kè trên được quy hoạch và phát triển thuận lợi, cần đặt và giải đúng bài toán. Trong số nhiều thách thức và vướng mắc nêu trên, có thể thấy vấn đề cốt lõi là mô hình phát triển đòi hỏi phải sử dụng nguồn lực từ nhiều bên theo mô hình hợp tác cùng đóng góp cùng hưởng lợi. Các dự án bờ kè luôn tồn tại câu hỏi lớn về lập quy hoạch và dự án với nhiều căn cứ về lựa chọn ranh thu hồi, khu vực bảo vệ, khu vực giao cho nhà đầu tư, và đặc biệt là cơ chế giải quyết bài toán lợi ích đóng – hưởng. Từ trước tới nay các chủ tài sản bên ngoài ranh hưởng lợi mà không phải đóng góp, trong khi những người phải di dời bên trong ranh thường chịu thiệt vì không được chia sẻ lợi ích từ giá trị đất gia tăng. Sự bất cập này làm phát sinh nhiều mâu thuẫn so bì, và là một trong những nguyên nhân quan trọng cản trở quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, bản thân quá trình lập quy hoạch và thực hiện các dự án cần giải được bài toán lợi ích hài hòa bên cạnh những yêu cầu chung khác về phát triển kinh tế xã hội và bảo vệ môi trường. Bài viết này tập trung vào việc giải hai bài toán là quy hoạch tốt và phát triển tốt trong mô hình hợp tác huy động nguồn lực từ doanh nghiệp và cộng đồng. Quy hoạch tốt sẽ là quy hoạch tối ưu đa chiều, không chỉ đủ hấp dẫn nhà đầu tư, đủ tốt để bảo vệ lợi ích công cộng, mà còn đủ để cộng đồng địa phương chấp nhận phương án theo hướng tạo đồng thuận. Phát triển tốt có thể hiểu là chọn được chủ đầu tư tốt và có cơ chế ràng buộc để chủ đầu tư và các bên thực hiện đúng các cam kết của mình. 2 Giải bài toán quy hoạch tốt 2.1 Quy hoạch giúp chọn được phương án cạnh tranh hơn Quy trình lập quy hoạch và phát triển dự án của chúng ta chưa thiết kế để hỗ trợ mô hình hợp tác. Hệ thống quy hoạch của chúng ta làm tuần tự, từ quy hoạch chung cho tới phân khu và chi tiết. Quy hoạch phân khu để lập dự án có nhiệm vụ chi tiết hóa quy hoạch chung và bố trí các hệ thống hạ tầng và không gian chức năng, nhưng khi lập quy hoạch này thường thiếu các thông tin về trình tự triển khai, thiếu cơ sở để đáp ứng yêu cầu thị trường cả về phân kỳ đầu tư và phân khúc hướng tới. Đặc biệt, quy hoạch này khi lập hầu như không thảo luận với các nhà đầu tư tiềm năng cũng như tham vấn cộng đồng để làm rõ nhu cầu thực tế và khả năng chi trả khi hướng tới những giá trị cao hơn. Những thông tin trên thường chỉ được làm rõ khi lập dự án (và quy hoạch chi tiết) ở bước sau dẫn tới hoặc phải điều chỉnh cục bộ, hoặc dự án bị đình trệ. Chưa nói tới các vấn đề tiêu cực thì kể cả dự án tốt cũng thường phải đẽo chân (quy hoạch - có trước) cho vừa giày (dự án - có sau). Việc điều chỉnh này nếu phải hạ ‘chuẩn’ và trong khu vực ‘nhạy cảm’ thường tiềm ẩn rủi ro khiếu kiện. Một số giải pháp sử dụng gần đây vẫn còn khiếm khuyết. Ba giải pháp hiện đang được sử dụng là: (1) điều chỉnh cho dự án đề xuất của một chủ đầu tư, (2) thi tuyển ý tưởng sau đó phê duyệt quy hoạch nhưng cũng của một chủ đầu tư, và (3) làm quy hoạch phân khu cùng với đề xuất ban đầu của một chủ đầu tư. Có thể nói việc cho phép điều chỉnh giúp quy hoạch phân khu linh hoạt hơn nhưng nếu điều chỉnh theo kiểu đẽo chân (quy hoạch) cho vừa một dự án của một chủ đầu tư dẫn tới những dự án kiểu đại gia điếu cày, vừa không có cơ sở so sánh với các đề xuất khác để đảm bảo tính cạnh tranh, vừa dễ tham nhũng tiêu cực. Thi tuyển ý tưởng của một chủ đầu tư thường giới hạn thảo luận trong nhóm chuyên gia mà chưa tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và các bên có lợi ích như cộng đồng cùng tham gia, bộc lộ các ngưỡng chấp nhận của mình. Cách làm quy hoạch phân khu cùng với đề xuất của một chủ đầu tư cũng chưa tạo cơ hội để các nhà đầu tư cùng tham gia tối ưu hóa các bài toán không gian - kinh tế - kỹ thuật. Mô hình lập quy hoạch và dự án song song của CHLB Đức là ví dụ đáng tham khảo khi tạo khả năng tương tác giữa cả khu vực công và tư. Để giày được đo theo chân mềm mại dễ xỏ hơn cần chìa khóa là làm song song quy hoạch và dự án trên cơ sở cạnh tranhi (xem Hình dưới). Cách làm này không chỉ làm rõ xu hướng thị trường, hình dung ngưỡng khuyến khích để hấp dẫn chủ đầu tư, và đánh giá khẩu vị, ngưỡng chấp nhận, bổ sung lựa chọn cho các nhóm dân cư có khả năng bị xáo trộn. Quy hoạch phân khu là sản phẩm định hướng cũng được lập ra trên cơ sở thi tuyển và các dự án được nghiên cứu song hành cũng trên cơ sở cạnh tranh cung cấp thông tin đầy đủ hơn về cách thức phân kỳ, cơ sở để chia gói thầu, điều kiện ràng buộc để kêu gọi đầu tư. Nếu sản phẩm dự án đáp ứng yêu cầu về ý tưởng, dự án đầu tư có thể được trao luôn cho bên thắng cuộc: 105 Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025 Thi tuyển ý tưởng Thi tuyển dự án Thi tuyển theo nhiều giai đoạn và nhiều gói (nếu chia gói) Thi tuyển một giai đoạn giải pháp tổng thể Thi tuyển mở về các giải pháp thiết kế cụ thể Quy trình rút gọn nếu chọn lựa xong Thi tuyển chủ đầu tư có ý tưởng xuất sắc Lựa chọn các chủ đầu tư thi tiếp Mời chủ đầu tư các gói đặc thù Hợp tác liên danh các chủ đầu tư Thi tuyển một bước Thi tuyển hai bước Hình 1: Quy trình thi tuyển phương án thiết kế cải tạo và lựa chọn chủ đầu tư dự án song song ở CHLB Đức. Nguồn: [1]. Cách làm này vượt trội so với mô hình điều chỉnh quy hoạch cho ‘vừa’ đề xuất của một chủ đầu tư. Thi tuyển giúp so sánh các thiết kế và giải pháp khác nhau thay vì chỉ tư vấn từ một chủ đầu tư, tạo môi trường phản biện tốt khi phải giải trình rộng rãi, và đặc biệt là quá trình thi giúp vận động cộng đồng thống nhất về tầm nhìn và phương pháp chia sẻ lợi ích. Cách làm này giúp Chính quyền tránh lệ thuộc vào phương án của một chủ đầu tư thường chỉ đề xuất làm theo hướng họ phát huy thế mạnh. Mặt khác, Chính quyền tận dụng được năng lực của các nhóm tư vấn bên ngoài cũng như phản biện từ cộng đồng, giảm chi phí và thời gian tự nghiên cứu lập đầu bài. Các chủ đầu tư và các bên tham gia cũng hưởng lợi từ cách làm này. Thi tuyển giúp tiết kiệm thời gian và chi phí nghiên cứu và xây dựng phương án tối ưu. Sản phẩm này thường tạo cơ hội nhiều chủ đầu tư tham gia các sản phẩm đa dạng hơn. Tất nhiên, thi tuyển đòi hỏi chi phí và thời gian của cả Chính quyền và các bên tham gia, xong các dự án lớn luôn cần người làm tốt, hình dung đầy đủ rào cản, khó khăn, và lôi cuốn cộng đồng tham gia. Thiếu những điều trên, thời gian còn kéo dài hơn nữa. 2.2 Quy hoạch thúc đẩy các bên hướng tới đồng thuận Các vướng mắc trong thực thi có phần trách nhiệm từ quá trình lập quy hoạch. Nếu sự khác biệt cách nhìn về giá trị, khác biệt về cơ hội, và giải quyết các trường hợp ngoại lệ được thảo luận từ khi xây dựng quy hoạch chúng ta sẽ có cơ hội gia tăng tính đồng thuận khi thực thi dự án. Quy hoạch và dự án luôn có những lựa chọn để tái phân bổ lợi ích gắn vị thế ban đầu của các nhóm lợi ích hoặc đặc điểm của các tài sản. Nhiệm vụ của quy hoạch là tìm cách để giải pháp lựa chọn dễ được chấp nhận xét theo cả khía cạnh phát triển (gia tăng lợi ích) và xã hội (công bằng) thông qua quá trình tham vấn (lập quy hoạch) và thỏa thuận (lập dự án). Nếu hai việc này làm song song, chúng ta cần thiết kế quá trình tham vấn và thỏa thuận phù hợp. Thử làm một ví dụ với bờ kè cần di dời có cộng đồng tại chỗ, họ sẽ yêu cầu nhà tái định cư hoặc đất tái định cư. Thành phố cần hành lang giao thông, cảnh quan chung, bảo vệ bờ sông, và chủ đầu tư cần đất hoặc kinh phí hoàn vốn. Mỗi phương án quy hoạch sẽ ảnh hưởng tới phương án tài chính chung và đặc biệt là ảnh hưởng lên các nhóm cư dân tại chỗ khác nhau như người ở, người đi, người ở trong, người ở ngoài, hay người nhận nhà, người nhận đất (Xem Hình dưới). 106 Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025 Chính quyền thành phố & các cơ quan chuyên môn cấp thành phố Chủ đầu tư cấp 1 Doanh nghiệp có đất trong phạm vi phải di dời UBND quận Các hộ bên trong hẻm nhỏ ở lại Cộng đồng kề cận bên ngoài phạm vi dự án chịu ảnh hưởng (tích cực) Cộng đồng chuyên gia Doanh nghiệp có đất trong phạm vi được ở lại Chủ đầu tư các dự án thành phần Các hộ bên trong hẻm lớn ở lại Các hộ có diện tích đất nhỏ phải lên chung cư Các hộ mặt đường ở lại Các hộ bên trong hẻm phải di dời Cộng đồng kề cận bên ngoài phạm vi dự án chịu ảnh hưởng (tiêu cực) Các hộ mặt đường phải di dời Hình 2: Sơ đồ khái lược phân tích các bên liên quan. Nguồn: Tác giả. Cách thức tạo đồng thuận phụ thuộc vào khả năng tổ chức. Những khác biệt về giá trị hay cách phân bổ lại lợi ích sau phát triển là trung tâm của các thỏa thuận. Nếu có nhiều bên tham gia và mỗi bên có một chủ đề thương lượng riêng thì việc tổ chức thảo luận cần tính chuyên nghiệp cao. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các dự án làm ở Việt Nam khi xây dựng nhà ở xã hội cho thấy nhiều nhóm hỗ trợ thỏa thuận tâm huyết có thể giúp cộng đồng phát huy nguồn vốn xã hội và sáng tạoii. Có thể tham khảo cách tổ chức thỏa thuận theo lớp và theo các vòng lặp để tách các vấn đề và đối tượng để thỏa thuận theo nhóm, lập chiến lược xây dựng đồng thuậniii và chiến lược để thu hẹp sự khác biệt sau từng vòng thương lượngiv. Kết quả của quá trình này phải là sự hài hòa về lợi ích ứng với mức độ đóng góp vào giá trị gia tăng của dự án (Xem cách tổ chức tiến trình thỏa thuận với nhiều nhóm cộng đồng ở hình dưới). 107 Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025 Hình 3: Sơ đồ (mẫu) tổ chức các thỏa thuận theo hướng đồng thuận với các nhóm cộng đồng có các yêu sách riêng. Nguồn: Quy trình hướng dẫn xây dựng đồng thuận của CBAsia 3 Quản lý phát triển tốt 3.1 Nguyên tắc chung Kết quả của thỏa thuận chỉ có ý nghĩa khi quá trình triển khai đảm bảo các bên tham gia sẽ đạt được mục tiêu của họ. • Đối với doanh nghiệp, hiệu quả kinh tế là cơ bản. Tuy nhiên, có thể các mục tiêu khác cũng quan trọng như xây dựng thương hiệu và hiệu quả lâu dài hay trước mắt. Việc xây dựng khuôn khổ quy hoạch phù hợp là căn cứ để loại doanh nghiệp phù hợp tham gia. Quy trình này cần đảm bảo sẽ trao dự án cho đối tác có đủ năng lực và quá trình đấu thầu minh bạch là điều kiện đầu tiên. • Đối với người dân, cần đảm bảo chia sẻ giá trị gia tăng công bằng. Chú ý các công cụ hiện nay chưa giúp đảm bảo công bằng cho nhóm phải di dời và nhóm gián tiếp hưởng lợi nằm ngoài phạm vi dự án (không phải đóng góp)v. Thỏa thuận cần không chỉ tìm ra cách chia sẻ lợi ích hài hòa cho các bên đóng góp vào gia tăng giá trị chung mà còn phải xây dựng lòng tin qua việc đảm bảo các cam kết khi thực thi. • Đối với chính quyền thành phố và cư dân đô thị nói chung cần sự phát triển bền vững và gia tăng giá trị tài sản công sau phát triển. Dù đầu tư giúp nâng cao giá trị tài sản và gia tăng nguồn thu về lâu dài cho thành phố, chính quyền phải giảm thiểu tác động tiêu cực như quá tải hạ tầng giao thông, rủi ro hoặc ô nhiễm, hủy hoại di sản. Nếu không, rủi ro có thể là chỉ một số ít hưởng lợi, ách tắc trầm trọng hơn, và ngân sách có thể không thu được bao nhiêu do chậm đưa vào khai thác. 3.2 Vấn đề huy động nguồn lực tham gia Vấn đề đánh giá tác động giao thông cần chú ý đối với các dự án bờ kè. Các phương án cải tạo huy động vốn tư nhân thường dẫn tới tăng chất tải nên cần đánh giá tác động trên quy mô phù hợp, làm rõ được các ngưỡng chịu tải và mức độ ảnh hưởng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quanvi. Hiện nay chúng ta vẫn sử dụng chỉ tiêu mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất để kiểm soát quá tải hạ tầng bao gồm cả giao thông nhưng kết quả là đường vẫn tắc. Việc chỉ kiểm soát quá tải theo diện tích trong khi thiếu căn cứ phân biệt tác động của từng loại chức năng công trình. Cùng một diện tích xây dựng, xây sàn thương mại thường làm phát sinh số chuyến đi (bằng xe hơi) nhiều gấp ba lần so với xây chung cư . Vì vậy, điều quan trọng là điều chỉnh phải 108 Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025 làm rõ các tác động thay vì đảm bảo tính thực tiễn; các chỉ tiêu quy hoạch theo quy chuẩn từ quy hoạch chung chỉ là định hướng. Cần linh hoạt xử lý vấn đề hợp tác phát triển theo vị trí. Việc lập quy hoạch và dự án song song cho phép linh hoạt hơn trong xử lý các vấn đề hợp tác và nâng cao hiệu quả tài chính. Dự án bờ kè kéo dài nên có những vị trí có thể áp dụng tiếp cận truyền thống là thu hồi ở các vị trí gần ga hoặc điểm tập trung; nhưng cũng có thể phải áp dụng cơ chế như góp đất tái phân thửavii hoặc góp quyền sử dụng đất chưa xây dựng (Transferable Development Rights - TDR)viii để tạo hành lang giao thông và nâng cấp hạ tầng tại chỗ thay vì di dời toàn bộ. Tham khảo kinh nghiệm từ Ấn Độix cho thấy họ đã thành công trong huy động người dân góp đất để mở rộng hẻm bằng cách cho cư dân bán quyền xây dựng tăng thêm và góp đất cho dự án. Tại Việt Nam, TDR có thể sử dụng trong huy động người dân góp đất ở các vị trí ‘trong phạm vi dự án’. Ví dụ khi đóng góp đất và hưởng quyền xây dựng tăng thêm (có thể bán được). Một hộ 80m2 nhà 1 tầng mặt hẻm 1.5m, được quyền xây 3.0x80 = 240m2, khi góp 30m2 làm đường và xây phần còn 50m2 xây lên 120m2. Khi bán quyền xây 120m2 (ví dụ được 960 triệu ) sẽ đủ tiền xây nhà mới 120m2 và có đường vào 4m, đơn giá đất tăng lên 2 lần so với trước (50m2 mới giá trị hơn 80m2 cũ). Thành phố có thêm 30% - 40% diện tích đất tăng thêm để vừa làm đường vừa dành một số vị trí bán đấu giá cho các chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư mua gom quyền phát triển sẽ được xây công trình cao tầng theo quy hoạch. Những hộ có diện tích còn lại quá nhỏ mới phải chuyển tới sống tại chung cư với giá chiết khấu tương ứng theo mức độ hiệu quả chung của dự án. Ví dụ hộ có 20m2 đất giá hiện tại 1 tỉ, nếu giá trị gia tăng tổng thể dự án là 30%, những người chuyển sang ở nhà chung cư sẽ được nhận nhà có giá 1.3 tỉ (ví dụ là 50m2). Chú ý phát triển công cụ để huy động nguồn lực từ các bên hưởng lợi ngoài ‘hàng rào’. Cơ chế TDR có thể giúp huy động đóng gó đối với các vị trí ‘ngoài dự án’. Những vị trí ‘tự dưng’ được ra mặt tiền hoặc có ‘view’ sông khi xây dựng tăng thêm sẽ phải đóng góp vào dự án của chủ đầu tư hoặc ngân sách theo một quy định riêng bởi họ hưởng lợi từ dự án (khai thác cảnh quan bờ sông). Ví dụ huy động chủ đất liền kề do tiếp cận công viên bờ kè. Ước tính một công viên bờ kè có diện tích là 1ha cần đầu tư 25 tỉ đồng. Các lô đất kề cận nếu muốn xây dựng cao tầng để ‘bán vị trí giá cao’ phải đóng góp bằng mua quyền phát triển tăng thêm. Thành phố bán đấu giá quyền phát triển này - ví dụ tăng hệ số sử dụng đất từ 3 lên 8 vì có cải thiện hạ tầng và không gian công cộng có thể giá bằng khoảng 1/4 diện tích giá bán căn hộ. Việc huy động đóng góp của chủ tài sản bên ngoài hàng rào có thể giúp chia sẻ tới 1/2 gánh nặng phát triển dự án. Bên cạnh TDR, kinh nghiệm cho thấy chính quyền cũng có thể huy động nguồn đóng góp từ công cụ thuế cải thiệnx (betterment tax). Chính quyền đô thị sẽ khoanh định khu vực hưởng lợi trực tiếp từ dự án và định ra một mức phụ thu khi các chủ tài sản chuyển nhượng, phát triển, hoặc cho thuê trong một giai đoạn (có thể là 10 năm). Thuế này sẽ phù hợp với các khu vực ổn định và ít xây dựng. Nguồn thu từ cho thuê còn giúp giảm bớt gánh nặng phải chia sẻ đóng góp từ các nơi khác và củng cố nguồn tài chính cho thành phố về lâu dài