Thực tế công tác cổ phần hóa thời gian qua cho thấy một vấn đề quan trọng đặt ra trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp đó là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp. Nhìn lại quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về cổ phần hóa DNNN cho thấy tính chất phức tạp của vấn đề. Kể từ năm 1996, khi Chính phủ ban hành
nghị định đầu tiên về cổ phần hóa (Nghị định số 28-CP), đến nay Chính phủ đã ban hành tới 06 Nghị định
và 03 Nghị định sửa đổi, bổ sung. Sự thay đổi quan trọng trong các lần ban hành Nghị định là vấn đề xác
định giá trị quyền sử dụng đất. Hiện nay, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN
được quy định cụ thể tại Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 7/11/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn
nhà nước thành công ty cổ phần.
4 trang |
Chia sẻ: hadohap | Lượt xem: 502 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem nội dung tài liệu Các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, những bất cập và giải pháp hoàn thiện, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
20
XAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ DOANH NGHIEÄP NHAØ NÖÔÙC TRÖÔÙC COÅ PHAÀN HOÙA VAØ VAI TROØ CUÛA KIEÅM TOAÙN NHAØ NÖÔÙC
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁNSố 118 - tháng 8/2017
CAÙC PHÖÔNG PHAÙP XAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ
QUYEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT KHI COÅ PHAÀN HOÙA
DOANH NGHIEÄP NHAØ NÖÔÙC, NHÖÕNG BAÁT CAÄP
VAØ GIAÛI PHAÙP HOAØN THIEÄN
ThS. Vũ KHáNH TOÀN*
*Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước Khu vực I
Thực tế công tác cổ phần hóa thời gian qua cho thấy một vấn đề quan trọng đặt ra trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp đó là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp. Nhìn lại quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về cổ phần hóa DNNN cho thấy tính chất phức tạp của vấn đề. Kể từ năm 1996, khi Chính phủ ban hành
nghị định đầu tiên về cổ phần hóa (Nghị định số 28-CP), đến nay Chính phủ đã ban hành tới 06 Nghị định
và 03 Nghị định sửa đổi, bổ sung. Sự thay đổi quan trọng trong các lần ban hành Nghị định là vấn đề xác
định giá trị quyền sử dụng đất. Hiện nay, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN
được quy định cụ thể tại Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 7/11/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn
nhà nước thành công ty cổ phần.
Từ khóa: Giá trị quyền sử đụng đất
Methods of determining value of land use right in SOE equitization process, issues and solutions
The actual fact of the equitization reveals an important issue in the process of equitization is the
determination of the value of land use rights in the enterprise value. Looking back on the process of
promulgation of legal documents on SOE equitisation shows the complex nature of the problem. Since
1996, when the Government issued the first decree on equitisation (Decree No. 28-CP), the Government
has issued six decrees and three amending and supplementing decrees. Significant changes in the issuance
of the Decrees are matters of valuation of land use rights. Currently, the valuation of land use rights
when proceeding SOE equitization is specified in Decree No. 189/2013 / ND-CP dated 20/11/2013 of the
Government on the amendment and supplementation of some articles Of Decree No. 59/2011 / ND-CP
dated 7/11/2011 on transforming 100% state owned enterprises into joint stock companies.
key words: Value of land use rights
Theo quy định trước khi thực hiện cổ phần hóa,
doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây
dựng phương án sử dụng đất đối với toàn bộ diện
tích đất đang được giao quản lý và sử dụng, gồm:
Đất sử dụng làm trụ sở, văn phòng giao dịch; xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối (kể cả đất đã được Nhà nước giao có thu hoặc
không thu tiền sử dụng đất). Phương án sử dụng
đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với
quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết
định của Thủ tướng Chính phủ và phải được gửi
đến UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung
ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá
21NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 118 - tháng 8/2017
trị doanh nghiệp. Đất doanh nghiệp cổ phần hóa
được chấp thuận trong phương án phê duyệt sẽ
được thực hiện dưới 02 hình thức: Giao đất hoặc
thuê đất.
* Đối với hình thức giao đất (kể cả diện tích đất
Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà
để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh
doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ
tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải
tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh
nghiệp theo quy định sau:
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa
đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá
đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá
trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất do UBND
Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương (nơi
doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định
và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định của pháp
luật về đất đai. Trường hợp giá đất chưa sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp
tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị
trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa
đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho
NSNN hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp (kể cả diện tích đã giao cho doanh
nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh
doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ;
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc
cho thuê) thì giá đất để xác định giá trị quyền sử
dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là
giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị
trường do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc
Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất
được giao) xác định nhưng không thấp hơn bảng
giá đất do UBND cấp Tỉnh, Thành phố quy định và
công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính
giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo
quy định của pháp luật về đất đai. Khoản chênh
lệch tăng giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại
với giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán được
hạch toán tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ
phần hóa. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất
xác định lại thấp hơn chi phí thực tế về quyền sử
dụng đất đang hạch toán trên sổ kế toán thì tính
theo giá doanh nghiệp đang hạch toán.
- Trường hợp diện tích đất doanh nghiệp được
giao bao gồm cả diện tích đất sử dụng cho các hoạt
động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm
công ích, phúc lợi công cộng (như công viên cây
xanh, môi trường đô thị, bến bãi xe khách, đất làm
công trình thủy lợi...) không phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được
loại trừ những diện tích này khi xác định giá trị
quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp
cổ phần hóa. Đối với diện tích đất sử dụng cho các
công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn
theo quy định của pháp luật về đất đai cũng được
xem xét, loại trừ theo quyết định của Thủ tướng
Chính phủ. Doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý, sử
dụng diện tích đất này theo quyết định của cơ quan
có thẩm quyền phù hợp với quy hoạch và pháp luật
về đất đai.
- Đối với diện tích đất đã giao cho doanh nghiệp
và doanh nghiệp đã sử dụng để góp vốn thành lập
pháp nhân mới thì cơ quan có thẩm quyền quyết
định phê duyệt phương án cổ phần hóa xem xét xử
lý theo nguyên tắc: Chuyển giao cho doanh nghiệp
100% vốn nhà nước khác làm đối tác nếu được các
đối tác góp vốn trong pháp nhân mới chấp thuận;
Doanh nghiệp tiếp tục kế thừa tính vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa theo nguyên tắc như
một khoản đầu tư tài chính dài hạn.
* Đối với diện tích đất còn lại doanh nghiệp cổ
phần hóa thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn
theo quy định của pháp luật về đất đai và không
phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác
định giá trị doanh nghiệp theo quy định:
- Đối với diện tích đất thuê theo phương thức
trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh nghiệp được
tiếp tục thực hiện thuê đất trả tiền hàng năm theo
quy định của pháp luật hiện hành và không tính
22
XAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ DOANH NGHIEÄP NHAØ NÖÔÙC TRÖÔÙC COÅ PHAÀN HOÙA VAØ VAI TROØ CUÛA KIEÅM TOAÙN NHAØ NÖÔÙC
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁNSố 118 - tháng 8/2017
tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp.
- Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất
một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất trước ngày
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì phải
xác định lại trị giá quyền sử dụng đất thuê theo giá
thuê đất tại thời điểm cổ phần hóa cho thời gian
thuê đất còn lại để tính vào giá trị doanh nghiệp.
Khoản chênh lệch tăng do xác định lại trị giá quyền
sử dụng đất thuê được hạch toán tăng vốn nhà
nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa.
- Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất
hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp nay thực hiện hình thức thuê
đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất
theo quy định của pháp luật về đất đai và gửi cơ
quan quyết định cổ phần hóa, cơ quan quản lý
nhà đất tại địa phương. Giá trị quyền sử dụng đất
giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị doanh
nghiệp được xác định là số tiền doanh nghiệp
đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời
gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời
điểm doanh nghiệp hoàn tất thủ tục thuê đất với
cơ quan quản lý tại địa phương.
Một số bất cập, vướng mắc trong xác định giá
trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN
Thứ nhất, theo quy định hiện hành giá trị đất
đai đưa vào quá trình cổ phần hóa DNNN không
bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Hơn
nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan
tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là một kẽ hở
về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được
quyền thuê của Nhà nước. Về mặt kinh tế, vị trí đất
đai là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất
đai trong sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,
bất luận đất đai đó có được theo phương thức nào
miễn là được sử dụng ổn định.
Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước chỉ giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại
phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế
của địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối
với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những doanh
nghiệp tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối
đối với các doanh nghiệp cổ phần hình thành từ cổ
phần hóa DNNN. Nhiều doanh nghiệp đang được
giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng”
có giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng nhưng lại có
giá trị doanh nghiệp “bèo bọt”. Hậu cổ phần hóa,
các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch
lớn nếu như doanh nghiệp được cấp sổ đỏ và lợi
thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi các cá nhân.
Như vậy, cổ phần hóa mà không định giá giá trị sử
dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu
tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm
thất thoát tài sản của Nhà nước.
Thứ hai, qua thực tế công tác xác định giá trị
doanh nghiệp hiện nay cho thấy chưa có quy định
về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường
hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển
đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công
trình hỗn hợp nhà ở thương mại (cho phép về mặt
chủ trương chuyển đổi từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất) nhưng tại thời điểm có quyết
định chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty
cổ phần chưa có quyết định của cơ quan có thẩm
quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Sau khi hoạt động theo mô hình công ty cổ phần
mới được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử
dụng đất.
Thực tế, dự án được phôi thai từ khi còn là
DNNN, đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh
với các đối tác để thực hiện dự án, xác định được
lợi ích của các bên được hưởng từ việc hợp tác đầu
tư. Việc hợp tác đầu tư cũng đã được các cơ quan
chức năng chấp thuận.
Vậy câu hỏi đặt ra, lợi ích này thuộc về Nhà
nước hay công ty cổ phần. Rõ ràng toàn bộ quá
trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn DNNN, giá
trị vốn góp trong hợp tác kinh doanh chính là giá
trị từ đất đai nhà nước mang lại. Tuy nhiên, khi xác
định giá trị doanh nghiệp chưa đủ cơ sở để đưa
vào giá trị doanh nghiệp do chưa có quyết định cho
phép chuyển đổi. Đất đai là sở hữu nhà nước, giá trị
lợi thế đất đai mang lại chính là tài sản nhà nước.
23NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 118 - tháng 8/2017
Việc quy định không rõ ràng này vô hình chung đã
làm cho Nhà nước mất đi một khoản lợi ích từ đất
đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang
tư nhân.
Thứ ba, theo quy định “giá đất để xác định giá
trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hóa là giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực
thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích
đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm
tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa
theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp
giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử
dụng tương tự thực tế trên thị trường để xác định
lại giá đất cụ thể cho phù hợp.” Thực tế giá đất do
UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương
ban hành hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá
thực tế giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để xác
định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tương tự thực tế trên thị trường để xác định lại giá
đất là một vấn đề rất khó, mang tính chủ quan.
Một số giải pháp trong việc xác định giá trị đất
đai khi cổ phần hóa DNNN
Thứ nhất, xuất phát từ thực tế trên cho thấy để
tránh thất thoát tài sản nhà nước một trong những
vấn đề đặt ra là phải tính đầy đủ giá trị lợi thế của
đất đai khi cổ phần hóa DNNN. Về việc tính đầy
đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để cổ phần
hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm, theo quy định của pháp
luật về đất đai khi Nhà nước định giá đất để cho
doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp cổ phần
hóa nói riêng thuê đất phải đảm bảo nguyên tắc
theo giá đất phổ biến trên thị trường.
Đồng thời, để tăng cường quản lý và nâng cao
hiệu quả sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, cần
quy định rõ công ty cổ phần được chuyển đổi từ
DNNN phải thực hiện quản lý và sử dụng đất của
doanh nghiệp theo đúng mục đích, đúng phương
án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt khi cổ phần hóa.
Trường hợp, sau khi cổ phần hóa được cơ quan
có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử
dụng đất thì Nhà nước sẽ quyết định thu hồi và
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện
các nghĩa vụ với Nhà nước theo giá thị trường tại
thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.
Thứ hai, cần kiện toàn hệ thống pháp luật về
định giá đất, kể cả đất thuê; xây dựng hướng dẫn về
phương pháp xác định giá trị lợi thế về đất không
những áp dụng cho DNNN khi cổ phần hóa mà
áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước khi liên
doanh, liên kết xác định đúng và đủ lợi thế đất đai
mang lại.
Thứ ba, việc xây dựng giá đất của UBND Tỉnh,
Thành phố trực thuộc Trung ương cần bám sát giá
đất theo biến động của thị trường để điều chỉnh giá
thuê đất tránh thất thoát tài sản Nhà nước.
Tóm lại, việc xác định chính xác và đầy đủ
giá trị doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử
dụng đất là một vấn đề có ý nghĩa trong quá trình
cổ phần hoá DNNN, giúp đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích của người mua doanh nghiệp
hay các thành viên trong công ty cổ phần khi tiến
hành cổ phần hoá DNNN. Vì vậy, Nhà nước cần
tạo một cơ chế để khắc phục bất cập trong công
tác quản lý, sử dụng đất tại các doanh nghiệp trong
thời gian qua, tạo điều kiện thuận lợi để Nhà nước
triển khai thực hiện các quy hoạch, sử dụng quỹ
đất có hiệu quả, tránh thất thoát; đồng thời khắc
phục bất cập trong việc xác định giá trị quyền sử
dụng đất trong thời gian qua để đẩy nhanh tiến
trình cổ phần hóa.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày
18/7/2011 của Chính phủ về việc chuyển
doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành
công ty cổ phần;
2. Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày
20/11/2013 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
59/2011/NĐ-CP.