Chuyên đề Giải pháp nâng cao chất lượng bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng Ngoài quốc doanh (VPBank)

Giải pháp nâng cao chất lượng bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng Ngoài quốc doanh (VPBank) LỜI NÓI ĐẦU Trong cơ chế thị trường hiện nay các ngân hàng thương mại đang ngày một phát triển mạnh mẽ và có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế. Vấn đề chất lượng và sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các ngân hàng càng được đặc biệt quan tâm khi Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới(WTO). Cũng giống như các hoạt động kinh doanh khác, rủi ro trong hoạt động tín dụng luôn luôn tiềm ẩn. Nếu rủi ro liên tiếp xảy ra thì ngân hàng thương mại sẽ khó tránh khỏi sự phá sản và dẫn đến sự sụp đổ của cả hệ thống ngân hàng, gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc dân. Vì vậy phải thực hiện các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đi vay. Để ngân hàng và khách hàng có thể tiếp cận và thực hiện được các quan hệ vay vốn, đó là khách hàng phải đảm bảo được ba vấn đề cơ bản, cũng là ba vấn đề điều kiện tiên quyết. Thứ nhất: hoạt động sản xuất, kinh doanh tốt, sản phẩm có khả năng cạnh tranh trên thị trường. Thứ hai: tình hình tài chính, nguồn thu và khả năng hoàn trả nợ vay của khách hàng đảm bảo. Thứ ba: thực hiện đảm bảo khoản vay…, trong đó, hai điều kiện đầu là điều kiện cần, còn việc đảm bảo khoản vay trong nhiều trường hợp là điều kiện đủ. Vấn đề bảo đảm tiền vay tuy đã được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý của chính phủ, của ngành ngân hàng nhưng trong thực tế việc vận dụng thực hiện lại là một vấn đề rất khó khăn, không những từ phía khách hàng vay, từ phía ngân hàng mà còn khó khăn cả đối với cơ quan có liên quan đến việc công chứng, đăng kí giao dịch bảo đảm tài sản. Việc thực hiện vấn đề này hiện nay còn khá nhiều vướng mắc cần phải có giải pháp phù hợp để xử lý. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, trong quá trình thực tập tại ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VPBank, chi nhánh Ngô Quyền, Hà Nội, em xin mạnh dạn lựa chọn đề tài: Giải pháp nâng cao chất lượng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng Ngoài quốc doanh ( VPBank), với nội dung chủ yếu xác định được thực trạng về đảm bảo tiền vay tại ngân hàng trên cơ sở đó đề xuất hướng giải quyết nhằm góp phần thực hiện tốt cơ chế bảo đảm tiền vay tại ngân hàng VPBank, Ngô Quyền, Hà Nội. Nội dung Chuyên đề gồm ba chương: Chương 1: Tín dụng ngân hàng và vấn đề bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng ngoài quốc doanh- VPBank. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng ngoài quốc doanh- VPBank. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Thạch cùng Ban lãnh đạo và tập thể cán bộ Chi nhánh Ngân hàng VPBank, Ngô Quyền, Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu đề tài này. Do thời gian thực tập không dài và trình độ hiểu biết của một sinh viên còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Em rất mong nhận được sự góp ý tận tình của các thầy, cô giáo để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn. CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VẤN ĐỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tín dụng và rủi ro trong hoạt động tín dụng của NHTM 1.1.1 Tín dụng ngân hàng 1.1.1.1 Khái niệm về tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng xuất hiện rất sớm, phát triển từ thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp và từng bước đa dạng hoá theo sự phát triển của kinh tế hàng hoá tiền tệ. Trong nền kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng được coi là hình thức tín dụng phát triển, giữ vị trí chủ đạo trong hệ thống tín dụng. Đối với ngân hàng thì nghiệp vụ tín dụng là nghiệp vụ chính yếu, quyết định sự tồn tại và phát triển của ngân hàng. ở đây ngân hàng thực hiện chức năng môi giới tài chính: nhận tiền ký gửi của cá nhân, các tổ chức kinh tế này đem cho cá nhân, các tổ chức kinh tế khác vay. Như vậy các quan hệ tín dụng phát sinh trong loại hình tín dụng này gắn liền với quá trình tạo lập quỹ tiền tệ từ các nguồn tài chính tạm thời nhàn rỗi và sử dụng quỹ để đáp ứng cho nhu cầu nguồn tài chính tạm thời thiếu trong xã hội. Và trong các quan hệ tín dụng ngân hàng phát sinh có một chủ thể đặc biệt khác với các hình thức tín dụng khác, đó là các ngân hàng. Vậy có thể hiểu tín dụng ngân hàng là các quan hệ vay mượn vốn tiền tệ phát sinh giữa các ngân hàng với các chủ thể kinh tế khác trong nền kinh tế theo các nguyên tắc của tín dụng. 1.1.1.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng * Đối với nền kinh tế xã hội: + Tín dụng góp phần giải quyết mâu thuẫn nội bộ trong nền kinh tế xã hội về nhu cầu vốn tiền tệ , thực hiện điều hoà nhu cầu về vốn phục vụ đời sống sản xuất. +Tín dụng phục vụ sản xuất và lưu thông hàng hoá, góp phần giải quyết công ăn, việc làm, khai thác khả năng tiềm tàng trong nền kinh tế. +Tín dụng làm đòn bẩy thúc đẩy sản xuất phát triển và cơ cấu lại sản xuất trong nền kinh tế. Hoạt động tín dụng lành mạnh, chính sách tín dụng đúng đắn sẽ gúp phần kiềm chế lạm phát, ổn định tiền tệ, tăng trưởng kinh tế, tăng uy tín quốc gia. * Đối với các tổ chức tín dụng: +Tín dụng là hoạt động cơ bản chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ hoạt động của tổ chức tín dụng và hoạt động sinh lời chủ yếu của cỏc tổ chức tín dụng. -Tín dụng quyết định sự tồn tại và phát triển của mỗi tổ chức tín dụng Tổ chức tín dụng chỉ có thể tồn tại và phát triển khi xác định được phạm vi, giới hạn, mức độ tín dụng phù hợp với thực tế bản thân mỗi Ngân hàng, đảm bảo được tính cạnh tranh trên thị trường với nguyên tắc trả đúng hạn và có lãi. * Đối với khách hàng: Tín dụng góp phần đáp ứng nhu cầu về vốn và dịch vụ tài chính phục vụ đời sống và sản xuất kinh doanh một cách đầy đủ và kịp thời. 1.1.2 Rủi ro trong hoạt động tín dụng của NHTM Có rất nhiều quan niệm khác nhau về rủi ro tuỳ thuộc vào chủ thể và hoạt động của chủ thể đó trong mối quan hệ với các yếu tố khác của môi trường. Tuy nhiên các quan niệm đó đều thống nhất một nội dung coi rủi ro là sự bất trắc không mong đợi, gây ra thiệt hại và có thể đo lường được. Như vậy trong hoạt động kinh tế nói chung và trong hoạt động ngân hàng nói riêng thì vấn đề rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì thế, các nhà quản trị không thể loại bỏ được rủi ro mà chỉ có thể phát hiệnkịp thời để có những biện pháp chủ động xử lý. Trong sự cạnh tranh gay gắt của nền kinh tế thị trường hiện nay, các nhà quản trị phải biết nhận biết và dự đoán trước các rủi ro để sớm đưa ra các giải pháp phòng ngừa chống đỡ tác hại của nó. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, rủi ro tín dụng ít được đề cập đến. Nhưng trong nền kinh tế thị trường thì hiện tượng ngân hàng mất khả năng thanh toán, phá sản là điều rất có thể xảy ra, do đó nhận thức được đầy đủ, đúng đắn rủi ro trong hoạt động kinh doanh tín dụng là điều cần thiết bảo đảm cho ngân hàng những biện pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro có hiệu quả, giúp ngân hàng đạt được mục đích của mình là tối đa hoá lợi nhuận. Rủi ro tín dụng: là sự xuất hiện các yếu tố không bình thường trong quan hệ tín dụng, gây ra hậu quả xấu đến hoạt động của ngân hàng như thiệt hại về mặt tài sản, ảnh hưởng đến thu nhập của ngân hàng. Rủi ro tín dụng có nghĩa là ngân hàng cho vay ra nhưng không thu hồi được vốn hoặc không thu hồi vốn đúng thời hạn. trong hoạt động ngân hàng rủi ro tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại rủi ro. Bởi vì hơn 2 phần 3 tài sản của ngân hàng là các món vay đem lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng. * Các hình thức của rủi ro tín dụng Rủi ro tín dụng xảy ra khi người vay không trả được nợ lãi và nợ gốc đúng hạn, đầy đủ. Theo phương thức quản lý rủi ro tín dụng hiện nay, người ta chia rủi ro tín dụng thành bốn cấp độ theo mức độ rủi ro. - Không được lãi đúng hạn: Cấp độ thấp nhất là khi người vay không trả được lãi đúng hạn, khi đó ngân hàng sẽ chuyển số lãi đó vào khoản mục lãi treo phát sinh. Hình thức rủi ro này được xếp vào mức rủi ro thấp vì ngoại trừ trương hợp khách hàng muốn quỵt nợ, chiếm dụng vốn thì phần lớn đều xuất phát từ việc thiếu cân đối trong kỳ hạn trả nợ của khách hàng. - Không thu được vốn đúng hạn: Khi không thu được vốn đúng hạn tình hình dường như nghiêm trọng hơn, một phần do một lượng vốn cho vay lớn bị mất. Khi đó, ngân hàng sẽ chuyển số nợ vốn đó sang mục nợ quá hạn phát sinh. Khoản mục này phát sinh vào thời gian đáo hạn hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, đây chưa phải là khoản mất mát hiện thực của ngân hàng vì có thể tiến độ hoạt động kinh doanh của khách hàng bị chậm so với kế hoạch đã đề ra trinh ngân hàng. - Không thu được lãi: Khi ngân hàng không thu được lãi thì tình hình đã trở nên nghiêm trọng hơn. Tình hình kinh doanh của khách hàng có thể đã kém hiệu quả đến mức không thể trả đủ lãi cho ngân hàng. Khi đó ngân hàng phải chuyển khoản lãi này vào khoản mục lãi treo đóng băng và thậm chí có thể phải thực hiện miễn giảm lãi cho khách hàng. - Không thu đủ vốn cho vay: Tình huống xấu nhất xảy ra khi ngân hàng không thu đủ vốn cho vay và lúc này ngân hàng bị mất vốn. Tại thời điểm này, ngân hàng sẽ chuyển khoản nợ vào mục nợ không có khả năng thu hồi hoặc phải xoá nợ, coi như khép lại một hợp đồng tín dụng không có hiệu quả. Trên đây chỉ là bốn hình thức giúp cho ngân hàng thương mại nhận biết rủi ro tín dụng và có biện pháp xử lý. Tuy nhiên, không phải lúc nào gặp rủi ro tín dụng thì ngân hàng đều phải trải qua bốn trường hợp trên. có trường hợp khách hàng trả lãi rất đầy đủ và đúng hạn nhưng cuối cùng lại không trả được nợ gốc cho ngân hàng. vì vậy, khi nghiên cứu về rủi ro tín dụng, người ta thường chú trọng vào các trường hợp có nguy cơ xảy ra rủi ro tín dụng như là lãi treo phát sinh và đặc biệt là nợ quá hạn phát sinh. Còn ở các trường hợp khác có lãi treo đóng băng hay nợ không có khả năng thu hồi được coi là rủi ro thực sự nên thường được xem xét để giải quyết hậu quả và rút ra những bài học kinh nghiệm. 1.2 Bảo đảm trong hoạt động tín dụng của NHTM. 1.2.1 Khái niệm bảo đảm tín dụng. “Bảo đảm tiền vay là việc TCTD áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Đứng trên góc độ của người cho vay, bảo đảm tiền vay phải đáp ứng được ba yêu cầu sau: + Giá trị của bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: Bảo đảm tín dụng không chỉ là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng mà còn có ý nghĩa thúc giục người đi vay, nếu không sẽ mất tài sản đảm bảo. Nhưng nếu như tài sản đảm bảo nhỏ hơn so với nghĩa vụ được đảm bảo thì người vay dễ có động cơ không trả nợ. Nghĩa vụ bao gồm vốn gốc, lãi( kể cả lãi quá hạn) và các chi phí khác trừ trường hợp các bên có thoả thuận lãi và các chi phí không thuộc phạm vi bảo đảm. + Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ: Mức độ thanh khoản của tài sản đảm bảo có vai trò quan trọng trong xác định mức cho vay. Nếu độ thanh khoản của tài sản cao ít biến động, chi phí chờ xử lý thấp, thì mức cho vay cao và ngược lại độ thanh khoản thấp chi phí cao thì mức cho vay thấp. + Tài sản phải có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản khi xảy ra rủi ro tín dụng: Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay và người bảo lãnh và được pháp luật cho phép giao dịch, đồng thời phải có đủ cơ sở pháp lý để ngân hàng được quyền ưu tiên xử lý tài sản khi người vay không thanh toán đúng hạn. 1.2.2. Sự cần thiết của bảo đảm tín dụng 1.2.2.1. Đối với ngân hàng - Bảo đảm tín dụng giúp ngân hàng bảo đảm an toàn trong cấp tín dụng: Ngân hàng là một trung gian tài chính “ đi vay để cho vay” huy động vốn của khách hàng để cấp tín dụng nên trách nhiệm hàng đầu là bảo vệ lợi ích của người gửi tiền. Mặc dù phần lớn các ngân hàng đều dự tính trước những rủi ro có thể có, những rủi ro này phải được kiểm soát chặt chẽ để bảo vệ số tiền gửi của khách hàng. Do đó sự an toàn là một vấn đề cần xem xét trước tiên đối với mọi khoản vay. Vì lý do này một ngân hàng thường sẽ cho vay trên cơ sở có bảo đảm để giảm thiểu rủi ro. Về thực chất bảo đảm tín dụng là thiết lập những cơ sở pháp lý để có thêm nguồn thu nợ thứ hai ngoài nguồn thu nợ thứ nhất. Trong cho vay kinh doanh nguồn thu nợ thứ nhất là doanh thu cho vay đối với cho vay vốn lưu động, hoặc khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thanh tài sản cố định. Trong cho vay tiêu dùng nguồn thu nợ thứ nhất của ngân hàng là thu nhập cá nhân như tiền lương, các khoản thu nhập tài chính( lãi cho vay, lãi chứng khoán) và các khoản thu nhập khác. Khi đánh giá hoạt động của khách hàng nếu thấy nguồn thu nợ thứ nhất chưa có cơ sở chắc chắn thì buộc ngân hàng phải thiết lập nguồn thu nợ thứ hai bao gồm giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba vì ngân hàng có thể bán các tài sản bảo đảm để thu nợ nếu khách hàng không trả được nợ. Hơn nữa, hoạt động tín dụng an toàn thì bản thân điều này lại có những tác động tích cực đến những mặt hoạt động khác do uy tín của ngân hàng được nâng cao. Bảo đảm tín dụng giúp ngân hàng tạo lập quan hệ tín dụng với khách hàng: Khi quyết định cho vay người ra quyết định phải trả lời ba câu hỏi: + Khách hàng có mong muốn trả nợ không? + Khách hàng có khả năng trả nợ không? + Khả năng và ý muốn đó có duy trì trong suốt thời hạn vay vốn? Muốn trả lời câu hỏi trên ngân hàng phải phân tích đánh gía khách hàng dưới nhiều góc độ khác nhau, trong đó bảo đảm tín dụng được coi là tiêu chuẩn xét duyệt cho vay vì nó trả lời được phần nào cho ngân hàng những câu hỏi trên. Tuy nhiên cũng thấy đây không phải là tiêu chuẩn mang tính nguyên tắc khi cấp tín dụng cho khách hàng, mà là một phần trong những điều kiện vay vốn. - Bảo đảm tín dụng nhằm mục đích gắn trách nhiệm của người vay trong việc quản lý và sử dụng tiền vay: Mặc dù bảo đảm không phải là tiêu chuẩn mang tính nguyên tắc nhưng không phải vì thế mà đặt thấp vị trí của nó. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường rủi ro rất có thể xảy ra đối với các chủ thể kinh doanh, và khi mang tài sản của mình ra làm đảm bảo cho khoản vay ( giá trị tài sản làm bảo đảm thường lớn hơn giá trị khoản vay) sẽ có trách nhiệm hơn trong việc quản lý và sử dụng vốn vay để trả nợ ngân hàng mà không phải đem tài sản có giá trị của bản thân để trả nợ. Đây là ý nghĩa quan trọng nhất của bảo đảm tín dụng. - Bảo đảm tín dụng là tiêu chuẩn bổ sung những mặt hạn chế của nhà quản trị tín dụng, cũng như phòng ngừa những diễn biến không thuận lợi của môi trường kinh doanh. Nâng cao năng lực thẩm định của cán bộ nhân viên ngân hàng khi thực hiện bảo đảm tiền vay. Để bảo đảm cho nguồn thu nợ thứ hai có thể bù đắp được các tổn thất khi rủi ro tín dụng xảy ra thì việc định giá tài sản đẩm bảo là quan trọng. Thế nhưng việc định giá tài sản đảm bảo chỉ có ý nghĩa trong trường hợp cho vay đối với những khách hàng tư nhân, ít uy tín hoặc những doanh nghiệp nhỏ làm ăn không ổn định. Còn đối với những công ty lớn có chính sách quản lý hiệu quả, có sản phẩm và các dịch vụ được thị trường sẵn sàng chấp nhận, có lợi nhuận tương đối ổn định và với một tình hình tài chính ổn định, uy tín trong thanh toán nợ cũ thì đó là những khách hàng tiềm năng và trong trường hợp này chính những yếu tố trên đã là tài sản đảm bảo rồi. Do đó cán bộ tín dụng phải vận dụng đảm bảo tiền vay một cách linh hoạt trong từng điều kiện hoàn cảnh, khách hàng, loại tín dụng cụ thể. 1.2.2.2. Đối với khách hàng - Khách hàng là người gửi tiền: Bảo đảm tín dụng góp phần giảm rủi ro trong hoạt động kinh doanh tín dụng của NHTM, vì vậy khoản tiền gửi của khách hàng trong ngân hàng an toàn hơn, yên tâm hơn về khoản tiết kiệm của mình. - Khách hàng là người vay vốn: Qua áp dụng đảm bảo tiền vay hướng cho khách hàng phải sử dụng vốn vay có hiệu quả để có khả năng trả nợ ngân hàng và nhận lại tài sản. Khi vay vốn khách hàng phải cầm cố thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình, khách hàng chỉ có thể nhận lại tài sản đảm bảo và các giấy tờ có liên quan khi đã trả hết nợ gốc vàlãi cho ngân hàng. Như vậy khi đem tài sản của mình làm bảo đảm cho khoản vay khách hàng sẽ có trách nhiệm hơn trong quản lý và sử dụng vốn vay, điều đó cũng có nghĩa là hiệu quả của vốn vay cũng được đảm bảo cùng với đó, vốn vay sẽ thực sự đem lại những lợi ích cho chủ thể vay vốn. 1.2.2.3. Đối với nền kinh tế Việc đảm bảo tiền vay thực hiện tốt sẽ hạn chế được nợ quá hạn, nợ khó đòi, giảm rủi ro, tăng lợi nhuận, nâng cao uy tín của ngân hàng thu hút người gửi tiền để cho vay mở rộng sản xuất phát triển kinh tế. 1.2.3. Nội dung các hình thức bảo đảm tín dụng 1.2.3.1 Bảo đảm bằng tài sản: Là hình thức bảo đảm được thiết lập trên cơ sở tài sản của bên vay hoặc tài sản của bên thứ ba cho khoản đi vay. * Thế chấp tài sản: là việc bên vay vốn có nghĩa vụ đem tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình để đảm bảo cho vốn vay đối với ngân hàng. Khi ký kết hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ cung cấp cho chủ thể đi vay một lượng vốn trong một khoảng thời gian nhất định và nhận lại do bên vay hoàn trả. Đồng thời cũng được bên vay giao quản lý tài sản là bất động sản của sở hữu của bên vay để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Trường hợp đến hạn bên vay vì một lý do nào đó không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp đó để thu hồi lại vốn đã cho vay, có thể là bán đấu giá tài sản thế chấp hay chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng theo luật định. Còn nếu chủ thể vay vốn đã hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn thì ngân hàng sẽ trả lại tài sản thế chấp cho bên vay. Tài sản thế chấp là bất động sản bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất; quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tàu biển theo quy định của luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật Hàng không dân dụng Việt Nam … để đề phòng những tác động khách quan làm thay đổi giá trị của tài sản thế chấp (như sự vận động của giá cả thị trường, sự quy hoạch lại khu vực có tài sản thế chấp…) ngân hàng thường chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp. Tuy nhiên khi bán đấu giá tài sản thế chấp mà thu được một lượng tiền lớn hơn giá trị khoản vay thì ngân hàng chỉ được thu hồi đủ lượng vốn vay mà người đi vay phải trả phần còn lại sẽ trả cho chủ tài sản. Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay thì tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm. Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo các loại giá như giá quy định của Nhà nước (nếu có) giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá. Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đã được qui định rõ trong điều 8 chương II Nghị định 178/1999/NĐ-CP và điều 5 mục 3 Thông tư 06 /2000/TT-NHNN1. Hiện nay thế chấp tài sản là bất động sản đem lại nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng vì những ưu thế sau: - Đáp ứng được nhu cầu vay vốn lớn của cá nhân, tổ chức do tài sản thế chấp có giá trị rất lớn. - Khi thế chấp các bên không phải dịch chuyển tài sản từ chỗ này sang chỗ khác tránh được tình trạng hỏng hóc, mất mát, hao mòn tài sản. - Tài sản thế chấp phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nên hạn chế được việc đem tài sản thế chấp không thuộc sở hữu của bên đi vay làm vật bảo đảm . - Khi thế chấp tài sản bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ gốc của tài sản thế chấp, bên thế chấp có thể tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản cho thuê, cho mượn. Thế chấp tài sản đã mở rộng phạm vi các chủ thể tham gia vay vốn tại ngân hàng tăng khối lượng vốn cho vay giúp cho ngân hàng mở rộng địa bàn hoạt động, nâng cao hiệu quả hoạt động. * Cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng là việc bên vay vốn (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên vay vốn (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền ph