Chuyên đề Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank

LỜI MỞ ĐẦU Trong nền kinh tế thị trường mở cửa ở nước ta hiện nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, nó được xem như là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Được tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là: đi vay để cho vay, nhưng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản. Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã được pháp luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn còn chưa được đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : “ Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập cuối khóa Chuyên đề nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank thông qua phân tích các trường hợp điển hình trong thời gian qua và đưa ra những giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên. Bố cục Chuyên đề gồm 3 chương : Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. Chương 2. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank Chương 3. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank . Em biết chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản và kinh doanh Bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàng VPBank . Đặc biệt là cô Trần Thị Thanh Hà đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này. Sinh viên thực hiện Văn Hồng Sơn CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. 1.1.1. Khái niệm : Trong Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 được thông qua ngày 14/6/2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (sau đây gọi tắt là Bộ luật Dân sự 2005) đã quy định bất động sản và động sản như sau : “ 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất - kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. 1.1.2. Phân loại bất động sản thế chấp. Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụng…cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng. Tài sản thế chấp có thể bao gồm : + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. + Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 1.1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản. Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản như : đất đai, nhà xưởng, nhà kho… Thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện. 1.1.4. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp : Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn - chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau: + Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai. + Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình. + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.2.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình trên đất. Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngươì định giá vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trường. Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định ; sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố như : nhóm nhân tố tự nhiên, nhóm nhân tố về kinh tế, nhóm nhân tố về pháp luật, nhóm nhân tố về xã hội. Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là : + “ Định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định” hay ta có thể định nghĩa như sau : “ Định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần được hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết. Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật. Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán. 1.3. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp. 1.3.1. Quản lý bất động sản thế chấp. 1.3.1.1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp. Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản đảm bảo là đương nhiên và rất cần thiết. Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp. Nếu như ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn chặn sự mất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thế chấp. Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như : UBND phường nơi có tài sản thế chấp và Sở địa chính - nhà đất, sự phối hợp này với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhượng hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thế chấp. Ngoài mục đích trên thì ngân hàng cũng phải kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp xử lý kịp thời. 1.3.1.2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp Như ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh được những những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực. Việc quản lý bất động sản thế chấp trước đây đã được quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nước như : Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/ 2000; Nghị định số 08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hướng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng … Còn hiện nay, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm mới được ban hành đã bãi bỏ Nghị định 178, Nghị định 85 và khoản 2 Điều 2 Nghị định 08 và các quy định khác trái với Nghị định này đều này đều bãi bỏ. Theo quy định của quy định pháp luật, quản lý bất động sản thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau như : tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp. Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng như các công văn trong hệ thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp thì trước tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như các giấy tờ tài sản khác. Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn được các hành vi như: chuyển nhượng, cho, tặng … tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp, phòng ngừa những vướng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp phải xử lý … Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế “nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp. Bước tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND cấp xã và Sở địa chính hoặc Sở địa chính - nhà đất. Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trường hợp người thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng không kiểm soát được. Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phường thì UBND phường sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp. Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động sản. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình hình bất động sản thế chấp cũng như sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay… của người đi vay. Kiểm tra định kỳ thường được tiến hành trong khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm. Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trước để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của người vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ. 1.3.1.2.1. Kiểm tra định kỳ: Cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay sẽ tiến hàng kiểm tra định kỳ lần đầu sau 15 ngày ngân hàng phát tiền vay, các lần tiếp theo được kiểm tra theo tháng, quý, phải lập thành văn bản kết quả mỗi lần kiểm tra và lưu vào hồ sơ tín dụng của khách hàng. Thông thường, đợt kiểm tra định kỳ được tiến hành với những nội dung sau: +Tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng. +Tình hình tài sản đảm bảo tiền vay: +Tình hình thực hiện các lời cam kết của khách h àng: +Tình hình sản xuất - kinh doanh tiêu thụ sản phẩm của khách hàng và tình hình thu nhập, khả năng trả nợ đến hạn của khách hàng. Trong các nội dung trên thì việc kiểm tra tình hình tài sản đảm bảo tiền vay cũng rất quan trọng, kiểm tra xem tài sản có sai khác gì so với khi thế chấp hay không, mục đích sử dụng có như cam kết ban đầu không... ngoài kiểm tra định kỳ, khi cần thiết cán bộ tín dụng cũng kiểm tra đột xuất. 1.3.1.2.2. Kiểm tra đột xuất. Trong thời gian thế chấp, ngoài kiểm tra định kỳ, cán bộ tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất khi cần thiết, kiểm tra đột xuất khi xuất hiện những thông tin về khách hàng không sử dụng đúng mục đích khoản vốn vay cũng như khi có vấn đề xảy ra với tài sản thế chấp như : chủ nhà sửa sang lại, xảy ra hiện tượng lấn chiếm, tranh chấp đất đai... để từ đó ngân hàng nắm được tình hình tài sản, có biện pháp xử lý khi cần thiết. Nội dung kiểm tra phải được lập thành văn bản. Như vậy, có thể nói kiểm tra giấy tờ và xác định giá trị tài sản trước khi cho vay là công việc đầu tiên để xác định sự phù hợp và giá trị của tài sản đảm bảo thì quản lý bất động sản trong thời gian cho vay là việc bảo vệ sự giảm giá trị của tài sản thế chấp do những tác động không thuộc từ phía ngân hàng. 1.3.2. Xử lý bất động sản thế chấp. 1.3.2.1.Xử lý bất động sản thế chấp trong trường hợp người vay không trả được nợ. Xử lý bất động sản thế chấp là việc cần phải làm của tổ chức tín dụng để thu hồi vốn đối với các trường hợp người đi vay không trả được nợ vì lý do nào đó. Đây là công việc mà cả người đi vay và tổ chức tín dụng đều không muốn, nếu tổ chức tín dụng biết rằng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngay từ đầu thì họ sẽ không cho vay, việc xử lý một bất động sản thế chấp thường liên quan đến nhiều cơ quan nhiều người, nếu một bên nào đó không thiện chí thì sẽ mất một khoản thời gian rất dài, tốn kém về vật chất tinh thần của các bên. Nhưng đối với các khoản nợ mà người vay không trả được khi đến hạn, thì để tránh việc mất vốn, các tổ chức tín dụng phải tổ chức xử lý tài sản bảo đảm. 1.3.2.2. Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi người vay không trả được nợ Trong trường hợp này, biện pháp đầu tiên mà tổ chức tín dụng làm là yêu cầu người đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ. Theo đó, tài sản bảo đảm được xử lý theo phương pháp đã thoả thuận trong hợp đồng thế chấp giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Trường hợp các bên không xử lý được tài sản đảm bảo theo phương pháp đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng phương thức xử lý bất động sản thế chấp theo các phương thức sau: - Bán tài sản bảo đảm: là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua. Bên thứ ba có thể là : Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán. - Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm được định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) . Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo. CHƯƠNG 2 TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG S