Chuyên đề Phân tích hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà tại ngân hàng An Bình – chin nhánh Đà Nẵng qua 02 năm 2009 – 2010

MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHTM : NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI NHNN : NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC CN : CHI NHÁNH TSĐB : TÀI SẢN ĐẢM BẢO BĐS : BẤT ĐỘNG SẢN DS : DOANH SỐ DSCV : DOANH SỐ CHO VAY CVQHKH : CHUYÊN VIÊN QUAN HỆ KHÁCH HÀNG TCTD : TỔ CHỨC TÍN DỤNG VND : VIỆT NAM ĐỒNG USD : ĐÔLA MĨ P. : PHÒNG KHCN : KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN DANH MỤC BẢNG BIỂU BẢNG 1: NGUỒN VỐN HUY ĐỘNG TẠI NGÂN HÀNG AN BÌNH. BẢNG 2: HOẠT ĐỘNG SỬ DỤNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG AN BÌNH. BẢNG 3: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG AN BÌNH. BẢNG 4: HOẠT ĐỘNG CHO VAY TIÊU DÙNG TẠI NGÂN HÀNG AN BÌNH. BẢNG 5: HOẠT ĐỘNG CHO VAY PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XÂY/SỬA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG AN BÌNH. BẢNG 6: HOẠT ĐỘNG CHO VAY PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XÂY/SỬA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG AN BÌNH THEO THỜI GIAN. BẢNG 7: HOẠT ĐỘNG CHO VAY PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XÂY/SỬA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG AN BÌNH THEO HÌNH THỨC ĐẢM BẢO. LỜI MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài: Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện nay. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao, và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở. An cư lạc nghiệp, đây là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ. Với tốc độ tăng dân số hiện này, Việt Nam đang đứng trước áp lức gia tăng dân số gia tăng tại đô thị điều đó sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các NHTM đã đưa ra gói sản phẩm cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể xây/sửa nhà cho bản thân và gia đình mình. Hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại phòng khách hàng cá nhân tại ngân hàng An Bình – CN Đà Nẵng, em xin chọn đề tài: “Phân tích hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà tại ngân hàng An Bình – CN Đà Nẵng qua 02 năm 2009 – 2010” cho chuyên đề tốt nghiệp của mình. Nội dung của đề tài gồm 03 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay tiêu dùng tại NHTM Chương II: Thực trạng hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà tại ngân hàng An Bình – CN Đà Nẵng qua 02 năm 2009 – 2010. Chương III: Một số biện pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà tại ngân hàng An Bình – CN Đà Nẵng. Để hoàn thiện đề tài này, em đãn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và quý báu từ cô giáo Th.s LÊ PHÚC MINH CHUYÊN. Bên cạnh đó, trong thời gian thực tập em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ anh chị tại NHTMCP An Bình – CN Đà Nẵng. Em xin cảm ơn và hi vọng tiếp tục nhận được sự chỉ bảo từ thầy cô và các anh chị phía ngân hàng. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn dịch và quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp logic học và đặc biệt là phương pháp thống kê. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà. Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng An Bình – CN Đà Nẵng qua 02 năm 2009 – 2010. Đà Nẵng, ngày 06 tháng 04 năm 2011 SVTH NGUYỄN THỊ PHÚ LAI CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ NGHIỆP VỤ CHO VAY TIÊU DÙNG TẠI NHTM Lí luận chung về hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại: Khái niệm về tín dụng ngân hàng: Tín dụng là hệ thống các quan hệ phân phối theo nguyên tắc có hoàn trả giữa người đang tạm thời nhàn rỗi sang người tạm thời thiếu vốn và ngược lại Khái niệm cho vay: Theo quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 thì “Cho vay là một mặt của hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.” Nguyên tắc cho vay: Vay vốn phải có mục đích và đảm bảo sử dụng hợp pháp, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu quả: Để đảm bảo nguyên tắc hoàn trả và đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn thì khi cho vay cần phải biết người vay sử dụng tiền vay vào mục đích gì, có khả năng thu hồi hay không, lợi nhuận tạo ra có đủ khả năng trả nợ gốc và lãi vay không, mức độ mạo hiểm như thế nào. Để thực hiện nguyên tắc này, ngân hàng cần yêu cầu khách hàng sử dụng tiền vay đúng mục đích đã ghi trong đơn vay vốn bởi mục đích này đã được thẩm định. Nếu phát hiện khách hàng vi phạm, ngân hàng sẽ thu hồi lại vốn trước thời hạn, nếu không có tiền sẽ chuyển qua nợ quá hạn và áp dụng các biện pháp thu hồi khác. Vay vốn phải hoàn trả đầy đủ và đúng hạn cả gốc lẫn lãi theo cam kết: Nguyên tắc này thể hiện đầy đủ bản chất của cho vay là sự hoàn trả trọn vẹn, đầy đủ về giá trị và có thêm lợi tức theo công thức vận động của quỹ cho vay (T-T’). Để thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi phải sử dụng công cụ kỳ hạn nợ. Xác định kỳ hạn nợ hợp lý, tổ chức thu nợ nhanh chóng, kịp thời… Điều đó vừa đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được tiến hành thường xuyên, liên tục, vừa thúc đẩy bên vay quan tâm hoàn thành đúng kỳ hạn kế hoạch và hợp đồng kinh tế. Vay vốn phải có đảm bảo: Trong nền kinh tế thị trường luôn tiềm ẩn những rủi ro trong quá trình kinh doanh, vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng luôn đòi hỏi điều kiện bảo đảm cho khoản vay. Có nhiều hình thức đảm bảo khác nhau: cầm cố, thế chấp, tín chấp, bảo lãnh. Trong một chừng mực nào đó, sự đảm bảo tốt nhất cho một khoảng vay chính là năng lực tài chính của người vay và tính khả thi của phương án vay vốn Phân loại cho vay: Căn cứ theo thời hạn cho vay: Cho vay ngắn hạn: Loại cho vay này có thời hạn cho vay đến 12 tháng và được sử dụng để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 12 tháng đến 5 năm. Cho vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh. Bên cạn đó, cho vay trung hạn còn được dùng để đầu tư vào tài sản lưu động thường xuyên của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp mới thành lập. Cho vay dài hạn: Loại cho vay này có thời hạn trên 5 năm. Cho vay dài hạn được sử dụng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản như đầu tư xây dựng các xí nghiệp mới, các công trình cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất quy mô lớn. Căn cứ theo tính chất của đảm bảo vốn vay: Cho vay đảm bảo không bằng tài sản: Là cho vay không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào phương án vay vốn khả thi, uy tín của bản thân khách hàng hoặc của người bảo lãnh. Cho vay đảm bảo bằng tài sản: Là cho vay có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của ngươi thứ ba. Sự đảm bảo này là căn cứ pháp lý để ngân hàng có thêm một nguồn thu nợ thứ hai, bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất thiếu chắc chắn. Mục đích sử dụng vốn vay: Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay thì cho vay ngân hàng được chia làm hai loại: Cho vay đầu tư kinh doanh: Được dùng để cấp vốn phát vốn cho nhà doanh nghiệp và các chủ thể kinh tế khác để tiến hành sản xuất kinh doanh. Cho vay tiêu dùng: Là hình thức cho các cá nhân vay vốn để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng như: Mua sắm nhà cửa, xe cộ, các hàng hoá bền chắc như máy giặc, tủ lạnh các nhu cầu bình thương hàng ngày. Cho vay tiêu dùng có khả năng sinh lời khá lớn. Theo đối tượng tham gia quy trình cho vay: - Cho vay trực tiếp: Ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đồng thời người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng. - Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung gian. Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, Hội nông dân, Hội cựu chiến binh, Hội phụ nữ… Các tổ chức này thường liên kết các thành viên theo một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau, bảo vệ quyền lợi cho mỗ thành viên. 1.1.4.5 Theo phương thức vay: - Cho vay từng lần: Cho vay từng lần là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với các khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu và tín dụng thương mại là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng, tức là vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳ sản xuất kinh doanh. - Cho vay theo hạn mức: Đây là nghiệp vụ theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số dư tối đa tại thời điểm tính. Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng. Trong kỳ khách hàng có thể vay trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân hàng quy định hạn mức cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên đến cuối kỳ, khách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ không được vượt quá hạn mức. - Cho vay thấu chi: là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi. Lí luận chung về hoạt động cho vay tiêu dùng: Khái niệm, đặc điểm của cho vay tiêu dùng: Khái niệm cho vay tiêu dùng: Cho vay tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ nhu cầu cho vay nhằm tài trợ nhu cầu chi tiêu của người tieu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình và. Bên cạnh đó, những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế và du lịch cũng có thể được tài trợ bởi cho vay tiêu dùng. Đặc điểm của cho vay tiêu dùng: Quy mô của từng hợp đồng vay nhỏ, dẫn đến chi phí tổ chức cho vay cao, vì vậy lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với lãi suất của các loại cho vay trong lĩnh vực thương mại và công nghiệp Lãi suất cho vay tiêu dùng cao vì có chi phí lớn nhất và rủi ro cao nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng do co vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kì. Nó tăng lên trong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mọi người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại, việc vay mượn từ ngân hàng sẽ hạn chế khi nền kinh tế rơi vào suy thoái. Khi vay tiền, người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất. Người tiêu dùng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất họ phải chịu. Mức thu nhập và trình độ dân trí có tác động lớn đến việc sử dụng khoản tiền vay của người tiêu dùng Tư cách của khách hàng là yếu tố khó xác định song lại rất quan trọng, quyết địng sự hoàn trả của khoản vay Phân loại cho vay tiêu dùng: Căn cứ vào mục đích vay: Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng hoặc cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản cho vay tài trợ cho việc trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí và du lịch… Căn cứ vào hình thức vay: Cho vay tiêu dùng trực tiếp bao gồm các phương thức: + Cho vay trả theo định kỳ: Đây là phương thức cho vay mà trong đó khách hàng vay và trả ngân hàng với mức trả và thời hạn trả mỗi lần được quy định khi cho vay. Nếu được cấp tiền vay, toàn bộ số tiền vay được ghi nợ tài khoản vay và ghi có tài khoản cá nhân hoặc giao tiền mặt cho khách. + Thấu chi: Là nghiệp vụ cho phép một cá nhân rút tiền từ tài khoản vãng lai của mình vượt số dư có, tới một hạn mức đã thỏa thuận. Nghiệp vụ này chỉ đòi hỏi khách hàng chỉ phải trả lãi số tiền mình đã sử dụng theo mức lãi suất đã thoả thuận. + Thẻ tín dụng: Là nghiệp vụ tín dụng, trong đó ngân hàng phát hành thẻ cho những người có tài khoản ở ngân hàng có đủ điều kiện cấp thẻ và ấn định mức giới hạn tín dụng tối đa mà người có thể được phép sử dụng. Mỗi thẻ có một mức tín dụng nhất định và mức này có thể thay đổi từ nhu cầu của khách và mức độ tín nhiệm của ngân hàng tăng lên hoặc giảm xuống. Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Được hiểu là các hoạt động cho vay tiêu dùng qua việc Ngân hàng mua các phiếu bán hàng từ những người bán lẻ hàng hóa và do vậy nó chính là hình thức tài trợ bán trả góp của các NHTM. Căn cứ vào phương thức hoàn trả: Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó đi vay trả nợ (gồm số tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định có giá trị lớn hoặc và thu nhập từng định kỳ của người đi vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần số nợ vay. Đối với loại cho vay tiêu dùng này, ngân hàng thường chú ý tới một số vấn đề cơ bản có tính nguyên tắc sau: + Loại tài sản được tài trợ: Ngân hàng thường chỉ muốn tài trợ cho những khoản vay mua sắm các đồ dùng có giá trị và tính sử dụng lâu bền, với những tài sản như vậy, người tiêu dùng sẽ được hưởng những tiện ích từ chúng trong một thời gian dài. + Số tiền phải trả trước: Thông thường ngân hàng yêu cầu người đi vay phải thanh toán trước một phần giá trị tài sản cần mua sắm, số còn lại ngân hàng sẽ cho vay. Điều này một phần giúp ngân hàng hạn chế rủi ro, mặt khác tạo cho người đi vay có trách nhiệm hơn với tài sản mình định mua bởi họ cũng đã đóng góp một phần số tiền của mình vào trong đó. Khi khách hàng không trả được nợ, trong nhiều trường hợp ngân hàng sẽ phải phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Hầu hết các tài sản đã qua sử dụng đều bị giảm giá trị cho nên số tiền trả trước có vai trò vô cùng quan trọng giúp ngân hàng hạn chế rủi ro. Số tiền trả trước nhiều hay ít phụ thuộc: + Loại tài sản: Đối với các loại tài sản có mức độ giảm giá nhanh thì số tiền trả trước nhiều và ngược lại, đối với các loại tài sản có mức độ giảm giá chậm thì số tiền trả trước ít hơn. + Thị trường tiêu thụ tài sản sau khi sử dụng: yếu tố này rất quan trọng. Nếu đó là tài sản thuộc loại dễ bán thì số tiền trả trước sẽ ít hơn loại tài sản khó bán sau khi sử dụng. + Môi trường kinh tế + Năng lực tài chính của người đi vay Chi phí tài trợ: Là chi phí mà người đi vay phải trả cho ngân hàng trong việc sử dụng vốn. Chi phí tài trợ chủ yếu là tiền lãi và một số khoản chi phí khác. Chi phí tài trợ phải trang trải được chi phí vốn tài trợ, chi phí hoạt động, rủi ro và mang lại một phần lợi nhuận thỏa đáng cho ngân hàng. Số tiền thanh toán mỗi định kỳ phù hợp về khả năng thu nhập, chi tiêu của khách hàng. Giá trị của tài sản tài trợ không được thấp hơn số tiền tài trợ chưa được thu hồi. Kỳ hạn trả nợ phải thuận lợi cho việc trả nợ của khách hàng nhưng không nên quá dài vì nếu quá dài, giá trị của tài sản tài trợ sẽ bị giảm mạnh và việc thu hồi nợ có thể gặp rắc rối. - Cho vay tiêu dùng từng lần: Theo phương thức này, tiền vay được khách hàng thanh toán cho ngân hàng một lần khi đến hạn, áp dụng với các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn. - Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành loại sec được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương thức này, trong thời hạn được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được từng kỳ, khách hàng được Ngân hàng cho phép vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng. Vai trò của cho vay tiêu dùng: Đối với Ngân hàng: Tác động tích cực: Giúp mở rộng quan hệ khách hàng, từ đó làm tăng khả năng huy động tiền gửi cho Ngân hàng; tạo điều kiện đa dạng hóa các hoạt động kinh doanh, góp phần nâng cao thu nhập và phân tán rủi ro cho Ngân hàng. Tác động tiêu cực: Cho vay tiêu dùng chi phí và rủi ro cao nên cần có biện pháp để khắc phục Đối với người tiêu dùng: Tác động tích cực: Thông qua vay tiêu dùng, người tiêu dùng được hưởng các tiện ích trước khi tích lũy đủ tiền đặc biệt trong trường hợp chi tiêu có tính chất cấp bách như chi cho giáo dục và y tế; khuyến khích việc tăng thu nhập và tiết kiệm chi tiêu để trả nợ vay. Tác động tiêu cực: Nếu lạm dụng việc đi vay để tiêu dùng thì có thể dẫn đến việc người đi vay chi tiêu vượt quá mức cho phép, làm giảm khả năng tiết kiệm và chi tiêu trong tương lai; nếu người đi vay lâm vào tình trạng khó khăn, mất khả năng chi trả thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống. Đối với nền kinh tế: Tác động tích cực: Cho vay tiêu dùng nếu được dùng để tài trợ cho các chi tiêu về hàng hóa và dịch vụ trong nước thì nó có tác dụng rất tốt cho việc kích cầu, tạo điều kiện cho sản xuất phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Tác động tiêu cực: Cho vay tiêu dùng nếu như không được sử dụng đúng mục đích trên, chẳng những không có tác dụng kích cầu mà còn làm giảm khả năng tiết kiệm trong nước. Rủi ro trong cho vay tiêu dùng: Việc đánh giá tư cách người vay là rất khó do các thông tin cá nhân đáng ra người vay phải trình bày thường được dễ dàng giữ kín (chẳng hạn triển vọng về công việc hay sức khỏe). Các nguyên nhân dẫn đến việc không trả được nợ thì có nhiều, cả chủ quan và khách quan nhưng phổ biến là việc làm và lợi tức thu được của người vay bị ảnh hưởng hay mất đi. Điều này thường xảy ra khi người vay bị thất nghiệp, ngoài ra còn có các nguyên nhân khác như bệnh tật, tai nạn, nghĩa vụ quân sự hoặc các sợ cố gia đình.... Các nguyên nhân khác: Sự cố ý lừa đảo của người đi vay, ảnh hưởng của môi trường hay dự đoán vào tương lai của người vay. Một số quy định chung về hoạt động cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà: Cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác. Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Do vậy, cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản vay lớn. Thời gian cho vay: Cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà là loại hình cho vay tiêu dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm. Tài sản đảm bảo: Khi vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà, khách hàng thường thế chấp bằng BĐS của mình hoặc bên thứ ba hoặc đảm bảo bằng ngôi nhà được hình thành trong tương lai. Rủi ro: Cho vay phục vụ mục đích xây/sửa nhà chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán trước. Thị trường BĐS mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khă