Chuyên đề Tác động của chính sách tiền tệ đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Ngoại Thương Chi nhánh Bình Thạnh

CHƯƠNG 2 TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS Nội dung chính : Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay 16 Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam 16 Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay 18 Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS 28 Những thay đổi trong CSTT của nước ta ở giai đoạn hiện nay (thị trường BĐS đang sốt) so với giai đoạn thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng 37 Tác động của CSTT đối với thị trường BĐS và hoạt động tín dụng BĐS 40 Việc tăng tỷ lệ DTBB của NHNN tác động làm giảm lượng tiền cung ứng, hạn chế năng lực cấp tín dụng của NHTM 41 Việc phát hành tín phiếu NHNN bắt buộc ngày 17/03/2007 như một loại DTBB làm cho tỷ lệ DTBB thực tế của các NHTM nhiều hơn 11% tăng tính rủi ro thanh khỏan, rủi ro hệ thống cho các NHTM 51 Tăng lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu không có tác dụng nhiều trong việc can thiệp và bình ổn lãi suất thị trường 54 Việc nới rộng biên độ tỷ giá sẽ làm VND tăng giá, USD giảm giá tác động làm vàng tăng giá ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS. Đồng thời kéo theo rủi ro cho hoạt động tín dụng BĐS 56 CHƯƠNG 2 TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS 2.1. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay: 2.1.1. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam: Đối với đất ở, căn hộ: Trong chiến lược phát triển liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa 28% hiện nay dự kiến sẽ đạt tới khỏang 45% vào năm 2005. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thi 23 triệu người hiện nay (chưa kể dân nhập cư), dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm VIệt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020… trước nhu cầu đó, trong vài năm trở lại đây hàng loạt dự án về nhà ở được khởi công xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Cần Thơ,… Tuy nhiên, nhìn chung mức độ tăng trưởng diện tích đất nói trên vẫn chưa theo kịp tốc độ tăng giá đất trong vài năm gần đây. Mức giá đất ở trong các khu qui hoạch đã tăng trên 200% so với 2006 (theo khảo sát giá thị trường hiện nay của một số dự án như: Khang Điền, Gia Hòa, Nam Long, Phú Nhuận,… ở Tp. HCM) Đối với cao ốc, văn phòng cho thuê: Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng tăng nhanh, nhất là nhu cầu văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3÷5 sao tại các đô thị lón. Dự kiến tại Tp.HCM nhu cầu về văn phòng loại A, B cần khoảng 200.000 m2 và 10.000 phòng khách sạn 3 – 5 sao trong vài năm tới. Nếu căn cứ vào GDP/ người của nước ta so với các nước trong khu vực thì giá cho thuê nhà, văn phòng các loại ở các đô thị lớn còn quá đắt đỏ. Đây là yếu tố bất lợi cho phát triển của nền kinh tế nói chung vì nhà, đất, mặt bằng được coi là đầu vào của mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh – dịch vụ. Muốn giảm giá thuê cho thị trường cần phải giảm các chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi nhiều hơn trong chính sách thuế, các chính sách tài chinh và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn các nhà đầu tư, nhờ đó giá thuê sẽ tiếp cận mặt bằng của nền kinh tế tốt hơn, hướng các nhà đầu tư từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê. Đối với chung cư và căn hộ cao cấp: Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các DN kinh doanh địa ốc đều lựa chọn phương án liên kết đầu tư. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết chặt chẽ, các dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản phẩm căn hộ có giá trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng với những phương thức thanh toán linh hoạt. Ngòai ra, khách hàng còn được tài trợ vốn từ các NHTM. Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán chung cư, căn hộ cao cấp đang nóng lên, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao. Trong tương lại thị trường sễ tốt hơn, do nhu cầu đầu tư của các công ty nước ngoài vào thị trường Việt Nam rất lớn. Luật kinh doanh BĐS và luật đầu tư mở ra tạo cơ hội cho cac DN nước ngoài tham gia. Điều này đồng nghĩa với việc thúc đẩy thị trường BĐS sẽ tăng dần lên nhưng sẽ hoạt động theo hướng tích cực về quy mô hơn nên cũng có sự chọn lọc và loại bỏ dần cách thức làm ăn kiểu chộp giật, đầu cơ,… Riêng với thị trường nhà ở cao cấp được nhận định là rất khả quan, sẽ có nhiều tiến triển tốt và sự tăng giá vào giai đoạn tới là điều tất yếu. Bởi lẻ nhu cầu về lĩnh vực này đàng ngày một tăng trong khi các nhà đầu tư chưa thể phản ứng kịp. Về mức độ, qui mô khu vực được mở rộng: Hiện nay, hàng loạt dự án của các nhà đầu tư nước ngoài đang triển khai trên địa bàn thành phố. Đây là những dự án được đánh giá là có mức đầu tư với quy mô lớn và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS của Tp.HCM. Chẳng hạn như: Dự án Kumho Asian vốn đầu tư 255 triệu USD; Dự án The Vista của tập đoàn Captilad (Sigapore); Dự án Saigon Riviera của tập đoàn Keppel Land (Singapore) vốn đầu tư 35 triệu USD; Dự án Saigon Sport City vốn đầu tư 130 triệu USD. Nếu trước đây, bộ mặt của các quận vùng ven Tp.HCM như quận 7, quận 2, quận 9, quận 12, Huyện Bình Chánh còn rất hoang sơ thì nay hoàn toàn khác hẳn. Thị trường BĐS ở các địa điểm này lại là sôi động nhất. Điều này rất dễ hiểu, đất đai, nhà cửa ở các quận trung tâm có thể mua bán, chuyển nhượng gần như rất hạn chế, giá cao, lại rất khó tìm được diện tích rộng. Trên cơ bản, là các nhà đầu tư vừa, nhỏ và mới không thể và cũng không có khả năng tài chính. Hơn nữa, việc thuê mặt bằng, cơ sở kinh doanh rất khó khăn, chi phí cao. Chính vì vậy, các DN lớn cũng chuyển một số bộ phận hoạt toàn bộ ra ngoại thành nên các chủ đầu tư dự án cung tiến mạnh ra các quận vùng ven, tích cực tăng cung để đáp ứng cầu đang tăng và sẽ còn tiếp tục tăng lên. 2.1.2. Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay: 2.1.2.1. Nhu cầu ảo trong thị trường mua bán chuyển dịch BĐS đẩy giá BĐS tăng cao hình thành giá bong bóng trong khi nhu cầu thực của người lao động không được đáp ứng: Ngay từ những tháng nửa cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam đang chứa đựng trong nó một nghịch lý kinh tế: giá nhà đất thì có xu hướng tăng lên tới đỉnh của thế giới trong khi thu nhập của người lao động vẫn còn ở nhóm đáy của thế giới. Lấy ví dụ cụ thể một miếng đất có diện tích 800 m2 ở Giồng Ông Tố, quận 2 giữa năm 2007 được chào bán với giá 8 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay giá đất ở khu vực này đã tăng lên trên 20 triệu đồng/m2. Không chỉ giá đất ở các quận 2, 7, 9 lên giá liên tục trong thời gian qua, mà ngay cả đất ở những vùng lân cận TPHCM như Long Hậu, Cần Giuộc (Long An), Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng tăng chóng mặt. Giữa năm 2007 trở về trước, giá đất (nông nghiệp) ở Đại Phước, Phú Đông (Nhơn Trạch), Long Hậu (Cần Giuộc) được người địa phương kêu bán với giá 30.000 – 50.000 đồng/m2, nhưng đến cuối năm 2007 và đầu năm 2008 giá đất ở đây đã là 200.000 – 300.000 đồng/m2. Giá các căn hộ cao cấp ở các quận trung tâm và gần trung tâm cũng tăng phi mã. Căn hộ ở cao ốc Landcaster, quận 1, từ dưới 2.000 USD/m2 tăng lên 4.000 USD/m2; căn hộ chung cư Hoàng Anh Gia Lai, quận 7, từ dưới 10 triệu đồng/ m2 tăng lên trên 20 triệu đồng/ m2; căn hộ chung cư Nguyễn Ngọc Phương, Bình Thạnh từ dưới 10 triệu đồng/ m2 tăng lên trên 30 triệu đồng/ m2. Hàng loạt dự án phân lô, căn hộ chưa hề có hạ tầng, cách xa các  tiện ích tối thiểu 5-7 km với giá thực và lợi nhuận, chi phí chưa đầy 8 triệu đồng/m2 đã được tung ra bán với giá trên 15 triệu đồng/m2. The Vistar với giá đợt 2 xấp xỉ 3.000 USD/m2, Phú Hoàng Anh của Hoàng Anh- Gia Lai với giá trên 1.800 USD/m2… là những dẫn chứng cụ thể. Hoàng Anh-Gia Lai vừa công bố tổng tài sản lên đến trên 25.000 tỷ đồng (khoảng 1,6 tỷ USD) mà hầu hết là do giá bán các dự án BĐS của họ tăng quá nhanh. Hiện tượng nhà đầu tư (hay nhà đầu cơ) xếp hàng từ mờ sáng để được mua căn hộ ở The Vista, Sky Garden… hồi cuối năm 2007 là hình ảnh rõ nhất của “cơn sốt” nhà đất này. (Nguồn: Giới kinh doanh BĐS thổi bong bóng đẩy giá nhà đất lên làm biến dạng méo mó thị trường BĐS không chỉ tác hại cho nền kinh tế, đầu tư trong và ngoài nước mà còn đẩy bất công xã hội cao hơn, nhà ở không nói là cho người nghèo mà ngay cả người có thu nhập trung bình, khá cũng ngày càng trở nên xa vời. Ngay cả những chung cư được xây dựng với mục đích ban đầu là tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa như chung cư 18 tầng Nguyễn Ngọc Phương, phường 19, quận Bình Thạnh. Chung cư này vốn được xây với mục đích tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa của một số dự án cải tạo kênh rạch trên địa bàn quận Bình Thạnh. Nhưng thực tế những người chủ của các căn hộ ở đây là những ông chủ doanh nghiệp, những nhà đầu tư,… sở hữu căn hộ vì mục đích bán lại hoặc cho thuê lại nên dù xây dựng xong từ cuối năm 2007 nhưng đến nay số phòng sáng đèn vẫn không bao nhiêu và phía trước chung cư treo rất nhiều bản “bán căn hộ” và “cho thuê căn hộ”. Rõ ràng, hiện tượng “sốt” nhà, đất của thị trường trong thời gian qua chỉ là “sốt” do những người kinh doanh nhà, đất mua bán với nhau chứ rất ít người có nhu cầu mua nhà, đất để ở mua được với cái giá cao ngất ngưỡng như thế. Nguyên nhân tại sao “giá bong bóng” nhưng vẫn có nhiều người muốn mua nhà đất như vậy? Nguồn cung đất đai là có giới hạn trong khi nhu cầu còn rất lớn. Ngoài ra, còn có yếu tố đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam càng thu hút nhiều doanh nghiệp, cá nhân trong nước lao vào kinh doanh nhà đất. Nguồn cung đất đai ngày càng trở nên khan hiếm trong khi cầu về đất đai lại còn rất lớn tất yếu giá cả đất đai chỉ luôn luôn tăng mà không bao giờ giảm xuống. Người có tiền có nhiều sự lựa chọn trong đầu tư như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay BĐS để “tiền lại đẻ ra tiền”. Rõ ràng, BĐS là kênh kén chọn nhà đầu tư nhất đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian dài, rủi ro cũng không nhỏ nhưng lợi nhuận của nó mang lại là siêu lợi nhuận, nguồn cung hiện tại còn rất thiếu cộng với tâm lý của người Việt Nam đất đai, nhà cửa chỉ có tăng giá chứ không bao giờ giảm giá. Cái chính là ai có khả năng tài chính để ghim hàng lại để chờ giá mà thôi. Thêm vào đó, sự kiện Việt Nam gia nhập WTO, đã thu hút rất lớn nguồn vốn đầu tư nước ngoài và tất cả các lĩnh vực, nhu cầu về văn phòng cho thuê tại TPHCM tăng nhanh nên giá cho thuê được “đẩy” lên cao. Do đó, các cá nhân, doanh nghiệp trong nước “lùng” mua những khu đất “đắc địa” để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài (có nhiều vốn) xây cao ốc. Lĩnh vực BĐS cũng không nằm ngoài xu hướng đó khi mà càng ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến và xâm nhập vào thị trường BĐS Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài tranh nhau mua những khu đất có vị trí tốt, do đó, giá nhà, đất một số nơi ở TPHCM đã tăng lên. Cứ thế, với lượng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào địa ốc càng nhiều thì giá nhà, đất càng tăng - càng thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp lao vào kinh doanh nhà, đất. Khi đầu tư tài chính đã trở thành xu thế của thời đại, những tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn trong nhiều lĩnh vực “nhảy” vào đầu tư nhà, đất. Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực nhà, đất. Các cá nhân nhỏ lẻ cũng lao vào kinh doanh nhà, đất. Tâm lý và thói quen đầu tư theo bầy đàn của người Việt Nam là hiện tượng khá phổ biến, trước đây với chứng khoán cũng vậy. Nói chung, người Việt Nam thấy lĩnh vực nào có nhiều người đầu tư và có lời là tham gia vào ngay. Hơn nữa, kênh tài trợ vốn từ các NHTM hiện nay đã khá dễ dàng, thông thoáng và tài trợ với số vốn lớn, thậm chí còn cạnh tranh cấp tín dụng cho thị trường BĐS với số tiền lớn và những điều kiện ưu đãi, nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào BĐS bằng nguồn vốn vay NHTM dưới hình thức thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Ví dụ một số chương trình điển hình như: Chương trình Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank còn có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Kết quả là chỉ có 10 - 20% vốn đã có thể mua được nhà. Mọi người đổ xô đi mua nhà bằng tiền NH, dư nợ cho vay bất động sản tăng nóng. Sự hỗ trợ đắc lực của nguồn tiền NH đã nhanh chóng tiếp sức cho giá nhà, đất leo thang. Thị trường nhà, đất nóng lên và lan tỏa từ trung tâm thành phố ra những vùng ven - nhưng thuận lợi về giao thông. Và khi mà “nhà nhà kinh doanh nhà, đất” thì nhu cầu về nhà đất tăng, kéo theo việc tăng giá là điều dễ hiểu. Giá nhà, đất tăng liên tục thì người kinh doanh thu được siêu lợi nhuận trong thời gian ngắn lại kích thích nhiều người tham gia vào thị trường này…cũng là điều đương nhiên và có thể lý giải được. 2.1.2.2. Nhu cầu về cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp trong thị trường cho thuê còn rất lớn, hiện tại và hứa hẹn tiếp tục thu được siêu lợi nhuận trong thị trường này nên nhiều công ty, tập đoàn lớn trong và ngoài nước ráo riết săn lùng những khu đất đắc địa để thực hiện dự án góp phần đẩy giá BĐS lên cao: Hiện nay, nhu cầu thuê mặt bằng để mở rộng quy mô kinh doanh là rất lớn. Đó là lý do chính khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng đắt đỏ. Trong cuộc khảo sát chi tiết lấy ý kiến của 66 khách thuê văn phòng tại Tp.HCM do tập đoàn dịch vụ tư vấn BĐS CB Richard Ellis (CBRE) thực hiện hồi quý III năm 2007 (Nguồn: Tạp chí Kinh Tế Việt Nam – Số 13 ngày 25/03/2008) cho kết quả như sau: - Trong số 66 đối tượng được khảo sát, có 30 khách thuê đang sử dụng mặt bằng tại các cao ốc hạng A, số còn lại thuê cao ốc hạng B. (Phân loại cao ốc văn phòng. Tại các quốc gia phát triển, chất lượng cao ốc văn phòng được phân biệt một cách rõ ràng qua xếp hạng A, B, C. Tuy nhiên, theo đại diện tập đoàn dịch vụ địa ốc CBRE Việt Nam, sự phân biệt giữa các hạng cao ốc văn phòng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng. Nhưng nhìn chung có thể phân loại như sau: Cao ốc văn phòng hạng A thường có vị trí đắc địa như nằm ở quận trung tâm, khu vực trung tâm tài chính thương mại của một thành phố; Hạng B thường nằm ven quận trung tâm, khu vực trung tâm tài chính thương mại của thành phố; Hạng C là loại nằm xa trung tâm hơn nữa.) - Khi được hỏi về kế hoạch phát triển quy mô hoạt động trong 3 năm tới, khách thuê cao ốc hạng A muốn: Tăng lực lượng lao động g 62% Tăng diện tích sàn 55% Khách thuê cao ốc hạng B muốn: Tăng lực lượng lao động g 32% Tăng diện tích sàn 53% - Ý kiến của khách hàng về diện tích văn phòng mà họ đang thuê. Rõ ràng, chỉ 6% khách thuê văn phòng trả lời là còn chổ khá thoải mái cho kế hoạch phát triển của họ, 41% cảm thấy tạm thời có thể chấp nhận được nhưng họ cũng phải thừa nhận rằng khi quy mô mở rộng, mặt bằng làm việc của họ sẽ trở nên chật hẹp. Như vậy, 41% khách thuê này cộng với 51% khách thuê cho rằng diện tích họ đang sử dụng là quá chật hẹp, tức là có 91% doanh nghiệp cần mặt bằng rộng hơn trong tương lai. Một điều đặc biệt nữa đó là những đối tượng khảo sát đều là những tập đoàn đa quốc gia gốc Bắc Mỹ và Châu Âu thuộc nhiều lĩnh vực và chiếm diện tích mặt bằng văn phòng lớn. Ngoài ra, những đối tượng sắp gia nhập thị trường Việt Nam như Nga và Isarel, các công ty Châu Á đã hoạt động tại Việt Nam và nhiều công ty Việt Nam muốn bước lên đẳng cấp quốc tế. Do vậy có thể thấy nhu cầu văn phòng là rất lớn trong tương lai. Mặc dù, các công trình xây dựng mới liên tục xuất hiện tại Tp.HCM, Hà Nội đã cho thấy nguồn cung sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo thống kê hiện tại có 467.000 m2 văn phòng cho thuê các hạng tại Tp.HCM. Trong số này, 165.000 m2 được đưa vào sử dụng trong năm 2007 và gần như không còn chổ trống. Các dự án lớn đã hoạt động là E Town 2, Saigon Finance, Petro Vietnam Tower và Citilight. Trong năm nay, dự kiến tổng nhu cầu sẽ tăng thêm khỏang 191.000 m2, tăng 41% so với năm 2007 trong khi tổng cung tối đa chỉ có thể đáp ứng được 156.729 m2 và giá cho thuê vẫn tiếp tục tăng mạnh. Bảng 1: Một số dự án cao ốc văn phòng sắp tung ra thị trường Đơn vị tính: m2 STT Tòa nhà Địa chỉ Ngày xong Diện tích sàn 1 Golden Tower Quận 1 Quý 1 - 2008 5,170 2 VP Bank Tower Quận 1 Quý 2 - 2008 20,078 3 Gemadept Quận 1 Quý 2 - 2008 16,500 4 Saigon Happiness Square Quận 1 Quý 3 - 2008 16,878 5 Sailing Tower Quận 1 Quý 4 - 2008 14,600 6 Sovico Building Quận 1 Quý 4 - 2008 3,870 7 A&B Tower Quận 1 Quý 4 - 2008 25,000 8 Centex Quận 1 Quý 3 - 2008 24,633 9 Asiana Plaza Quận 1 Quý 3 - 2008 30,000 Tổng cộng 156,729 (Nguồn: CB Richard Ellis) Nguồn cung tối đa là 156.729 m2 nhưng riêng đối với Việt Nam, tiến độ thi công công trình là một vấn đề và hiếm khi thực hiện đúng kế hoạch. Hơn nữa, chủ đầu tư của các dự án này cũng có nhu cầu sử dụng một phần lớn diện tích cao ốc, phần còn lại mới cho thuê. Chẳng hạn như đối với VP Bank Tower có 20.078 m2 nhưng chỉ cho thuê khỏang 12.000 m2; Gemadept có 16.500 m2 nhưng chỉ cho thuê 10.000 m2. Nên mức cầu trên thị trường này còn rất lớn cho dù với tố độ xây dựng công trình mới tăng mạnh như hiện nay, đồng thời nhiều doanh nghiệp đã chuyển một số phòng ban hổ trợ trong bộ máy của mình rời trung tâm thành phố ra các vùng phụ cận để giảm chi phí đi nữa thì mức cầu về cao ốc văn phòng cho thuê trong vài năm tới vẫn rất nhiều. Chính vì thấy được tiềm năng của thị trường này, nên các chủ đầu tư đối với các dự án đang thực hiện thì cố gắng đẩy nhanh tiến độ và tích cực tìm kiếm những địa điểm thích hợp để lập dự án mới. Trên thực tế, để lập và triển khai thực hiện một dự án mất rất nhiều thời gian và chi phí từ khâu thiết kế, xin các loại giấy phép, giải phóng mặt bằng và xây dựng đến hoàn thành nên các chủ đầu tư phải khẩn trương thực hiện để đáp ứng kịp nhu cầu của thị trường. Chính vì vậy tạo sức ép tăng giá mua quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng, “chạy” hồ sơ thủ tục để nhanh chóng thực hiện dự án. Khi mà mức cầu mạnh và giá cả của tất cả các yếu tố đầu vào đều ở mức cao thì giá cả thành phẩm cũng bị đội lên cao là tất nhiên. Ngoài cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp cũng “ăn theo” khi luồng đầu tư nước ngoài hướng mạnh vào Việt Nam. Các công ty, tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sẽ kéo theo sự chuyển dịch về nhân sự từ nước ngoài vào Việt Nam, tức là số lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam sẽ tăng lên. Đây là những đối tượng có thu nhập rất cao đồng thời đòi hỏi những tiện ích tốt nhất cho cuộc sống và trước hết là những nhu cầu cơ bản ăn, ở, sinh hoạt, giải trí,…nên phân khúc thị trường căn hộ, chung cư cao cấp cho thuê còn rất nhiều tiềm năng. Riêng đối với phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, ngoài yếu tố nước ngoài ra thì nhu cầu trong nước vẫn còn rất lớn. Đời sống kinh tế xã hội ở Việt Nam trong vài thập niên trở lại đây đã có những thay đổi và phát triển mạnh mẽ. Thu nhập, mức sống của các tầng lớp dân cư đã được cải thiện đáng kể đặc biệt là tầng lớp dân cư ở thành thị, người giàu ngày càng nhiều và họ cũng đã có những thay đổi trong quan niệm sống, ăn, ở, sinh hoạt hàng ngày. Thay vì ở những loại nhà truyền thống của nước ta gọi là nhà ống độc lập thì ngày càng có nhiều người lựa chọn ở chung cư, căn hộ nhiều tầng với đầy đủ những tiện ích hiện đại bên dưới (hồ bơi, sân thể thao, siêu thị, nhà sách, bãi đậu xe,..) và cả những tiện ích về mạng viễn thông, tiện lợi về giao thông,… Hiện tại, nguồn cung của các dạng căn hộ cao cấp đáp ứng được nhu cầu vẫn còn rất thiếu. Chính vì vậy, không ít chủ đầu tư đã và đang tham gia vào phân khúc thị trường này. Tương tự như các dự án cao ốc văn phòng, cao cấp cũng góp phần tạo sức ép tăng giá yếu tố đầu vào cơ bản nhất là quyền sử dụng đất. 2.1.2.3. Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ những nguyên nh