Chuyên đề Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội

Lời mở đầu Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế- xã hội, trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc; các công trình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ… đã và đang được triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Đặc biệt ở Hà nội, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây dựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảo tiến độ các dự án. Tuy nhiên, công tác GPMB được tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện giải toả. Do bị ảnh hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tượng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường hợp lý. Các phương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở… hay bố trí những đối tượng này vào các khu TĐC. Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn. Trong những năm gần đây, xu hướng của đối tượng bị giải toả nhận đền bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên, bởi theo quan niệm của người Việt Nam là “ an cư” mới “ lạc nghiệp”, do vậy chỉ khi có được chỗ ở ổn định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn. Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo việc bố trí dân cư theo quy hoạch vào các khu TĐC, đảm bảo ổn định đời sống sinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho người dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảo cơ hội ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới. Nhận thức được tầm quan trọng của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác di dân GPMB, Đảng và Nhà nước thành phố cũng đã chủ động chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở TĐC “ đi trước một bước” tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB. Qua một thời gian ngắn được thực tập tại phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội em đã được tiếp xúc và nghiên cứu thông qua tài liệu, báo cáo tổng kết về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội và thấy được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác này tại thời điểm hiện nay trên địa bàn thành phố. Do vậy em đã chọn đề tài: “ Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội” cho chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác phát triển và quản lý sử dụng quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội; đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở phục vụ TĐC giải phóng mặt bằng trên thành phố Hà nội. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: - Phương pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu cụ thể nhất tính tất yếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng đáp ứng yêu cầu của sự phát triển chóng mặt của các đô thị. - Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác GPMB, công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội. So sánh kết quả đạt được và đưa ra kết luận cụ thể giữa nhu cầu và khả năng đáp ứng hiện tại. - Phương pháp dự báo: dựa trên cơ sở những số liệu về hiện trạng nhu cầu cũng như hiện trạng xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội để đưa ra những dự báo cho các năm tiếp theo… Bố cục của chuyên đề gồm: - Chương I: Cơ sở lý luận của công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC giải phóng mặt bằng. - Chương II: Thực trạng công tác xây dựng nhà ở và quỹ đất TĐC tại Hà nội. - Chương III: Kiến nghị và giải pháp phát triển quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Mặc dù thời gian thực tập ngắn, nhưng được sự giúp đỡ của các cán bộ công tác trong phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội, cùng với sự hướng dẫn tận tình của Tiến sỹ Hoàng Cường đã giúp em hiểu và hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình đúng thời hạn. Em xin chân thành cảm ơn! Chương I: Cơ sở lý luận của công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng. I. Sơ lược về vấn đề giải phóng mặt bằng 1. Quá trình đô thị hoá và vấn đề giải phóng mặt bằng. Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, tài chính, thương mại, dịch vụ… có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội của một vùng địa phương hay của cả một quốc gia, bao gồm một hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển. Trong quá trình phát triển không ngừng của nền kinh tế trên toàn thế giới thì đô thị hoá là một xu hướng diễn biến tất yếu của bất ký quốc gia nào, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, có cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang thành thị, chính là quá trình công nghiệp hoá đất nước. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá xảy ra nhanh chóng lại gây nên tình trạng: phát triển bừa bãi của các khu nhà ở do dân số từ nông thôn di chuyển đến thành thị làm ăn, sự phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất đô thị không theo quản quy củ… tình trạng lộn xộn trong quản lý, quy hoạch không theo hệ thống. Điều này đòi hỏi cần phải có sự quản lý, quy hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích hợp. Bảo đảm sự phát triển ổn định, hài hoà và cân đối giữa các thành phần kinh tế trong và ngoài đô thị, đảm bảo điều kiện về kỹ thuật, cơ sở hạ tầng cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế này. Quy hoạch đô thị nhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năng trong đô thị và các vùng ảnh hưởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trường tự nhiên, cảnh quan đô thị, bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậy còn đảm bảo đời sống, lao động và phát triển toàn diện người dân đô thị. Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích đất rất lớn. Do đó, đô thị ngày càng phát triển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phần không nhỏ đất nông nghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác để đáp ứng các nhu cầu của đô thị hoá. ở Việt Nam quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ và quy mô lớn. Đất nước đang trên con đường CNH, HĐH; sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị là một xu hướng đáng mừng, điều này phản ánh tiềm lực kinh tế của đất nước. Nhu cầu về đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như cơ sở hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nhà ở cho người dân… là rất lớn. Quy hoạch phát triển đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy củ, song chính sự quy hoạch này cũng làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân trong và ngoài đô thị. Để có đất phục vụ cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng được coi là bộ mặt của đô thị, Nhà nước phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như ngoài thành phố. Những diện tích đất nông nghiệp trước đây nay phải chuyển sang các mục đích khác hay kể cả những diện tích đang được sử dụng trong thành phố nhưng chưa phù hợp cũng nằm trong quy hoạch lại đô thị và buộc phải thay đổi. Công việc thu hồi những diện tích đất này tạo mặt bằng phục vụ lợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị đóng vai trò quyết định để triển khai các dự án tuy nhiên lại được tiến hành hết sức khó khăn, phức tạp. GPMB có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất và ngay cả lợi ích của Nhà nước. GPMB làm thay đổi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như sinh hoạt hiện có của người đang sử dụng mảnh đất đó, do vậy rất khó khăn để người thành phố có thể sẵn sàng rời bỏ để chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất kinh doanh mới. Mà vấn đề khó khăn nhất đó là vấn đề đền bù thiệt hại cho người dân trong diện GPMB. Người dân bị di dời chỉ chấp nhận khi họ được đền bù một cách thoả đáng, song đôi khi “ đòi hỏi” này lại vượt quá khỏi phạm vi cho phép của Nhà nước, do vậy không thể thực hiện được. Giải quyết tốt được vấn đề đền bù GPMB mới có thể đảm bảo tiến độ của công tác GPMB. Trong những năm qua, Nhà nước thành phố đã đưa ra nhiều những chính sách, quy định cụ thể trong vấn đề đền bù thiệt hại GPMB nhưng xem ra còn có khá nhiều những bất cập cần phải giải quyết. 2. Công tác GPMB và vấn đề ĐBGPMB 2.1. Thực chất của ĐBGPMB. Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý”. Như vậy Nhà nước với vai trò là người đại diện quản lý đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nước mình, Nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, Nhà nước có quyền nắm giữ toàn bộ số vốn đất đai trong phạm vi cả nước, quyết dịnh số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Nhà nước giao một phần quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn dịnh, lâu dài dưới hình thức giao đất ( thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất ) hoặc cho thuê đất. Người sử dụng đất có quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ cho lợi ích của mình nhưng phải sử dụng đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định của Nhà nước, nghĩa vụ đó còn bao gồm người sử dụng đất phải trao trả Nhà nước diện tích đất đã được giao khi trong trường hợp nhà nứơc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đứng trên góc độ pháp lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, lợi ích nhân dân. Tuy nhiên về mặt kinh tế thì Nhà nước lại là bên vi phạm hợp đồng, vi phạm quyền sử dụng đất của người sử dụng, cho nên tất yếu phải đền bù cho bên bị vi phạm khi tiến hành thu hồi đất. Thực chất của ĐBGPMB chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất, thiệt hại về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho người bị thu hồi đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Mà bản chất của đền bù chính là bồi thường những thiệt hại, những tổn thất cho việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá vỡ, di chuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy. Chính sánh ĐBGPMB bao gồm những quy định về việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi.Trong tình hình đất nước ngày càng phát triển như hiện nay, nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu tư, các công trình phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội ngày càng tăng. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của người bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu tư phát triển. Nhận thức rõ vai trò, ý nghĩa hết sức quan trọng của công tác đền bù thiệt hại GPMB , trong nhiều năm qua Chính phủ, các bộ ngành ở TW và chính quyền các địa phương đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chức thực hiện những chính sách về ĐBGPMB. Trước hiến pháp năm 1980, trong điều kiện đang sở hữu về đất đai, chính sách đền bù, TĐC của Việt Nam được quy định tại Nghị định số 151/TTg ngày 14/04/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về chưng thu ruộng đất và Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Phủ Thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, hoa mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố theo nguyên tắc phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã, của nhân dân. Đến khi Nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại Hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng khi chuyển sang mục đích khác. Tuy nhiên đây thực chất là biện pháp của Nhà nước nhàm hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sách đền bù như cách hiểu hiện nay. Sau năm 1992, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, hạ tằng ngày càng tăng nhanh, cùng với sự đòi hỏi khách quan phải trao quyền cho người sử dụng đất trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, song Nhà nước đã thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài và trao cho người sử dụng đất quyền chụyển đổi, chuyển nhượng, quyền cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trường hợp cần thiết vì lý do an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng tài sản theo “ thời giá thị trường”. Đồng thời theo quy định của Luật đất đai 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cà nhân thuê đất. Tuỳ theo hình thức giao đất hay thuê đất người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì người bị thu hồi đất được hưởng bồi thường theo quy định cụ thể của Nhà nước. Có thể nói Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 đã đặt cơ sở pháp lý cho chính sách đền bù và tái định cư ( TĐC ) hiện hành và được cụ thể hoá bằng Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là hành lang pháp lý quan trọng cho việc GPMB thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn từ 1994- 1998. Tuy nhiên sau hơn 3 năm thực hiện, Nghị định này đã bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất… chưa đáp ứng được yêu cầu do thực tiễn đặt ra. Trước tình hình đó chính sách mới về ĐBGPMB đã được ra đời theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định 90/CP và đựoc áp dụng chung cho tất cả các dự án trên địa bàn địa phương hoặc cho từng dự án cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 2.2. Đối tượng được hưởng đền bù và phạm vi đền bù thiệt hại. 2.2.1.TĐCđối tượng được hưởng đền bù: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp hay sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nứoc ngoài đã đựơc Nhà nước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Chính phủ. - Ngoài ra những trường hợp sau đây khi thu hồi đất tuy không được hưởng đền bù về đất nhưng được hưởng đền bù về tài sản và trợ cấp vốn hoăc xem xét cấp đất mới. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước hoặc đất đấu thầu. + Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (NSNN). - Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất và phải chịu mọi chi phí tháo dỡ, GPMB theo yêu cầu của Nhà nước. 2.2.2. Phạm vi đền bù. - Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện đất được thu hồi mà người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật tại điều 6 Nghị định 22/CP hoặc giấy tờ chứng minh được đã sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993. - Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm: các công trình kết cấu hạ tằng gắn liền với đất bị thu hồi. - Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. - Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho những người có đất bị thu hồi phải chuyển nghề nghiệp. - Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển GPMB 2.3. Các loại đền bù và phương án đền bù. 2.3.1. Các loại đền bù. + Đền bù thiệt hại về đất : là việc Nhà nước đền bù quyền sử dụng đất cho người sử dụng trong thời gian hợp đồng giao hoặc cho thuê đất của Nhà nước đối với người sử dụng có hiệu lực. - Nguyên tắc đền bù: khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình phục vụ dự án phát triển kinh tế trên địa bàn thì người có đất bị thu hồi được đền bù bằng đất, tiền hoặc nhà ở. + Đền bù thiệt hại về tài sản: Nhà nước đền bù về những tài sản gắn liền với đất cho những người sở hữu hợp pháp của nguồn tài sản đó theo quy định của pháp luật. Bao gồm: nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi, và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi. - Nguyên tắc đền bù: * Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định ở trên khi Nhà nước thu hồi được đền bù theo giá trị hiện có của tài sản. * Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 Nghị định 22/CP tuỳ từng trường hợp cụ thể, được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xem xét hỗ trợ. 2.3.2. Phương án đền bù. * Đền bù thiệt hại về đất: + Phương án đền bù bằng đất: - Nguyên tắc: khi Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. - Nguồn đất để đền bù: Quỹ đất chưa sử dụng. Đất được khai hoang bằng nguồn vốn ngân sách Đất mới được tạo lập dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi - Đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định (tại điều 26 Luật đất đai 1993) - Đất công ích của mỗi địa phương: 5% đất nông nghiệp do mỗi địa phương để lại phục vụ cho các yêu cầu công ích của điạ phương. + Phương án đền bù bằng tiền: Phương án này đuợc thực hiện khi Nhà nước không thể đền bù đủ hoàn toàn đất do quỹ đất đền bù có hạn hoặc người bị thu hồi bị thu hồi không yêu cầu đền bù bằng đất thì sẽ đền bù hoàn toàn bằng tiền hoặc bằng đất và một phần chênh lệch do thiếu bằng tiền. - Trường hợp đền bù hoàn toàn bằng tiền: giá đền bù do UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định nhân với hệ số điều chỉnh K( hệ số vị trí, diện tích, hạng đất, khả năng sinh lợi của đất…). Khung giá đất được quy định tại nghị định 87/CP và theo quyết định 302/TTg về điều chỉnh hệ số K, nghị định số 17/1998/NĐ-CP về việc sửa dổi bổ xung khoản 2 điều 4 của Nghị định 87/CP. - Trường hợp đền bù một phần bằng đất và một phần chênh lệch bằng tiền: mức đền bù bằng đất ở cho hộ gia đình được xác định theo thứ tự ưu tiên hộ gia đình có diện tích đất bị thu hồi nhiều được đền bù nhiều, hộ gia đình có quy mô đất bị thu hồi nhỏ được đền bù đất ít hơn theo một tỷ lệ ( % ) thống nhất nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng mức đất tối thiểu đối với hộ gia đình như ở, như ở địa bàn đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích thực tế bị thu hồi với đất được đền bù bằng tiền. + Phương án đền bù bằng nhà ở: Trong trường hợp diện tích bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định như bên trên ( như diện tích ở đô thị là 40