Việc môi giới bất độngsản(BĐS) dựa trên cơ sở nào? Người môi giới là ai? Họ
phải thực hiện những hoạt động nào để phục vụ khách hàng? Trả lời những câu hỏi
này hoàn toàn không đơn giản. Theo từ điểnBách khoa tiếngViệtthì môi giới được
địnhnghĩanhưsau: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng.) làm
trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh
doanh".
Chúng ta có thểthấyrằnghoạt động môi giới phát sinh khi hội đủnhữngyếutố
sau:
- Xuấthiệnquan hệgiữacác bên;
- Các bên không thểgiảiquyếtcông việc, hay giảiquyếtkhông hiệuquả;
- Tồntại người thứba, là nhà môi giới, cóđủnăng lực, điều kiện đểgiảiquyết
nhữngcông việcliên quan đếncác bên.
Trướctiên chúng ta xem xét khái niệmvềmôi giớinói chung. Môi giớilà hoạt
độngkếtnốigiữahai bên vớinhau. Trong thựctếcó các dạngmôi giới như: môi giới
hôn nhân, môi giới việclàm, môi giới các loạihàng hóa nói chung. Chúng ta có thể
định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả cụthểnghề nghiệp
đó và nghề môi giới cũng vậy.
Vậymôi giới bất động sản là gì? Trong thựctếhành vi môi giới BĐS gợi cho
chúng ta một hình dung rõ ràng, mộtnhậnthứccụthểvề hoạt động đó. Tên gọi về
nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởngvề nhóm những người cụ thể, hoạt động
trong thị trường BĐS. Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ
hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta
cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để có thểtiến dần
đến bản chất của sự việc.
Trướctiên chúng ta xem xét từMôi giới. Có thể địnhnghĩamôi giới là hoạt động
của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan
giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa
hai bên -người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể
được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với
nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là
các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Tiếp theolà từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm
chúng ta nhầm lẫn. Ở đâyđối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản
thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân
chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ
2
rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể
luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại
quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định
nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghềmôi giới.
“BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu
những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công
trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.
Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS
là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể cócác
quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền
sở hữu nhà chung cư
Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những
dạng quan hệ, những dạnghợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất. cũng liên
quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được
quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng ta
có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối
tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt
động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi,
cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự
thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc
để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng
của nó là các quyền đối với BĐS.
18 trang |
Chia sẻ: oanhnt | Lượt xem: 1437 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1KIẾN THỨC CHUYÊN MÔN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
CHUYÊN ĐỀ I
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
I. Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản
Việc môi giới bất động sản (BĐS) dựa trên cơ sở nào? Người môi giới là ai? Họ
phải thực hiện những hoạt động nào để phục vụ khách hàng? Trả lời những câu hỏi
này hoàn toàn không đơn giản. Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được
định nghĩa như sau: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng...) làm
trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh
doanh".
Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố
sau:
- Xuất hiện quan hệ giữa các bên;
- Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả;
- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết
những công việc liên quan đến các bên.
Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt
động kết nối giữa hai bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới
hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung... Chúng ta có thể
định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp
đó và nghề môi giới cũng vậy.
Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho
chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó. Tên gọi về
nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động
trong thị trường BĐS. Tuy vậy không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ
hoạt động của nhà môi giới là như thế nào. Để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta
cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, để có thể tiến dần
đến bản chất của sự việc.
Trước tiên chúng ta xem xét từ Môi giới. Có thể định nghĩa môi giới là hoạt động
của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan
giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa
hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể
được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với
nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là
các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm
chúng ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản
thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân
chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ
2rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể
luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại
quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định
nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới.........................................
“BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu
những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công
trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.
Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS
là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các
quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền
sở hữu nhà chung cư…
Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những
dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất... cũng liên
quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được
quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng ta
có thể khẳng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối
tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt
động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi,
cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự
thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc
để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng
của nó là các quyền đối với BĐS.
II. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản
Phần lớn nhưng người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng
không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta hiểu đơn
giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà
một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn
bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được
hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản
chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi
giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ.
Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu
tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi
giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra
trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa
hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy
những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ.
Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theo hai mặt:
bản chất và vai trò của sự việc. Cách nhìn nhận sự việc này sẽ không làm sự việc trở
nên mâu thuẫn mà chỉ là nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau. Tổng thể hai cách
3nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về khái niệm của
việc môi giới BĐS. Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và
thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà môi giới cần tìm ra
bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách
hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó. Bản chất của việc môi
giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra
bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng
hóa và những điều kiện đặt ra. Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường
đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa.
Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của
môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì
cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp
nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ,
mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của
khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp
của những người thực hiện công việc này.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp
ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế
quốc dân được thể hiện qua các mặt:
- Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân;
- Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và
nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực
hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như chi phí liên quan
đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như
hiệu quả tài chính của các hoạt động này;
- Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động;
- Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các BĐS, thuế
bán BĐS, thuế giá trị gia tăng của BĐS…;
- Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc thế chấp.
Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng
trưởng kinh tế.
Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức năng trên của
mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế. Xuất phát từ những ảnh
hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực BĐS có năm chức năng cơ
bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển. Thứ nhất BĐS, trong đó có cả
những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra
sản phẩm và dịch vụ. Thứ hai, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và
các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Thứ ba, BĐS là
đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thể
chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. Thứ tư, BĐS có giá
4trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông
qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thứ năm, bản thân sự vận hành
của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay
kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hóa và dịch vụ
được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước.
Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển
đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt
các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp
nhẹ và dịch vụ. Tính hợp lí của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương
thức hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thể là sự dịch chuyển các xí nghiệp công
nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung
trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước… Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết
trong việc tái sắp đặt lại nguồn BĐS và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả
nước. Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài
chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản bao nhiêu, thì
việc luân chuyển nguồn vốn BĐS, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền
sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu. Hơn nữa việc
tạo ra các nguồn cung BĐS mới (dạng tài sản thu hút rất nhiều vốn) là quá tốn kém
trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn. Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất
thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lí nhất có thể những nguồn
BĐS đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học. Việc này đồng
nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên thị trường một cách hiệu quả hơn.
Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn
ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới BĐS. Họ chính là "dầu nhớt" giúp cho bộ
máy nặng nề là thị trường BĐS vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả.
Việc phát triển thị trường BĐS một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có
dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả
sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí BĐS của hệ thống kinh tế trước đây. Ngoài ra đây
cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lí việc quản lí và sử dụng nguồn tài sản BĐS
và không gian, để giãn tập trung vào khu vực trung tâm. Thị trường BĐS hoạt động
một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là
hiệu quả nhất. Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lí tại địa
điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê BĐS
trên thị trường. Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng BĐS từ những người
sử dụng kém hiệu quả hơn. Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua
sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước.
Những kết quả trên sẽ có được nếu cơ chế thị trường hoạt động đúng hướng, dựa vào
nhu cầu về BĐS của những người, tổ chức mà việc sử dụng BĐS của họ có hiệu quả
cao, thông qua sự vận hành tự do và minh bạch của thị trường BĐS. Một điều tiên
quyết là thị trường này cần được “chèo lái” một cách chuyên nghiệp bởi các nhà
chuyên môn trong lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài chính và tư vấn BĐS.
5Như đã nhắc đến ở phần trên, BĐS chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế
tại VN. Tuy vậy vị trí của chúng trong tổng sản phẩm quốc dân (GDP) vẫn còn rất
thấp. Có thể nói rằng, khu vực BĐS chưa đóng vai trò cần thiết theo đúng nhiệm vụ
của chúng trong nền kinh tế, nhưng chúng có tiềm năng lớn bên cạnh giả thiết rằng,
nền kinh tế VN sẽ vẫn phát triển và sẽ phải cần tiếp tục thực hiện những sự thay đổi cơ
cấu.
Khu vực BĐS tại VN còn lâu mới đạt được tầm và vai trò cần thiết thực sự của
nó trong nền kinh tế thị trường. Khi chưa đạt được điều này thì nó vẫn chưa thể đóng
vai trò là một động lực căn bản thúc đẩy sự tăng trưởng nền kinh tế. Nền kinh tế VN
đang tìm con đường để tăng trưởng một cách cân bằng và ổn định. Để có được điều
này đòi hỏi phải cải cách nhiều mặt tốt hơn nữa, mặc dù nhiều sự thay đổi cơ cấu đã
được thực hiện trong các khu vực sản xuất và thị trường tài chính. Chúng ta nhận thấy
rõ hiện tượng hiệu quả kinh tế thấp của các khu vực thành thị, nơi mà vốn đầu tư vào
BĐS bị xói mòn trong 50 năm qua với sự quản lí thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu nhạy
cảm với các nguyên lý kinh tế, với nhu cầu thị trường và “mạch đập” của nền kinh tế
thị trường. Việc các thành phố bị “chia năm xẻ bảy” đòi hỏi sự tái thiết quy hoạch trên
diện rộng một cách khẩn trương và thận trọng. Vấn đề này cũng là nhiệm vụ của thị
trường BĐS. Thị trường cần hoạt động một cách thận trọng từng bước, phù hợp với
ngân sách và liên quan hữu cơ với những lĩnh vực khác. Việc này đòi hỏi quá trình tập
trung cao trong việc tái sắp đặt nguồn vốn, chức năng và đối tượng chiếm hữu BĐS.
Điều này sẽ trực tiếp làm tăng động lực quay vòng BĐS. Thị trường hoạt động lành
mạnh sẽ bắt đầu bằng sự lựa chọn chức năng, địa điểm hợp lí với những người sử
dụng hiệu quả.
Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới BĐS
sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới BĐS có thể
phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những
dịch vụ có chất lượng cao.
III. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Trước tiên: là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không
một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban
hành.
- Thứ hai: hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin
- Thứ ba: hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định
hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng
với lợi ích nhà môi giới.
- Thứ tư: hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức
chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm: hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là
sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.
6IV. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi
giới BĐS
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tổ chức cần
hội đủ những điều kiện sau:
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy
định của pháp luật;
2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp
luật
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một
người có chứng chỉ môi giới bất động sản;
3. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Những yêu cầu chuyên môn:
Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến
những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần
bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin,
kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.
Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dịch vụ này. Những
thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu hút những khoản tiền lớn,
đôi khi là rất lớn. Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đối tượng để môi giới là một cao
ốc thương mại - văn phòng mà đơn giản chỉ là một căn hộ nhỏ. Người mua thường đặt
vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại
là vay tín dụng. Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định
giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị
trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao.
Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu
cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng
nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng. Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự
học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình.
Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyết
định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà
môi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì
nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi được gì từ các nhà môi
giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được những hiệu quả
cao nhất cho khách hàng. Vì vậy cần phải nhấn mạnh về vai trò đặc biệt quan trọng
của những tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với mọi nhóm nghề nghiệp trong thị trường nói
chung và thị trường BĐS nói riêng.
Ta có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp.
Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, bảo đảm tối
7thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không
phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Khách hàng khi đó luôn biết trước được
rằng họ có thể mong đợi gì khi trả tiền cho dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ
cần phải có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế
tự do tác nghiệp đối với họ, mà là “bộ mặt”, lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là
một cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại
trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hành động. Nó tạo
điều kiện cho việc liên kết giữa những văn phòng môi giới, xoa dịu những bất đồng
hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng.
Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi
người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing,
kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt
buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra những vấn đề
quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa
bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.
Cần phải nhận thấy một thực tế rằng việc môi giới trong vòng quay của BĐS là
một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt được công việc này đòi hỏi kiến thức rộng về
nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp
đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi
giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Phạm vi những kiến thức cần
thiết sẽ được đề