Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
 BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI, HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH : NGUYỄN THỊ KIM LOAN MSSV : 05333080 LỚP : CDO5CQ KHÓA : 2005-2008 NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN THỊ KIM LOAN CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI, HUYỆN CỦ CHI, TP HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS. ĐÀO THỊ GỌN (Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh) Tháng 7 năm 2008 LỜI CẢM ƠN Thành kính ghi ơn sâu sắc nhất đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục, nuôi dạy con nên người và các thành viên trong gia đình đã tiếp sức cho tôi vững tiến bước trên con đường học vấn. Xin chân thành cảm ơn:  Thầy cô của Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu của mình cho chúng em trong suốt quá trình học tập tại trường.  Cô Đào Thị Gọn và quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã hướng dẫn tận tình để em có thể hoàn thành báo cáo tốt nghiệp của mình. Các cô, chú, anh, chị trong phòng Tài Nguyên - Môi Trường huyện Củ Chi đã chỉ bảo những kinh nghiệm của mình cho tôi và cung cấp những tư liệu cần thiết để tôi hoàn thành báo cáo này.  Cuối cùng xin cảm ơn toàn thể các bạn lớp CD05CQ đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp. XIN CẢM ƠN TÓM TẮT Sinh viên: NGUYỄN THỊ KIM LOAN, lớp CD05CQ, khóa 31, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, thực hiện đề tài: Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi, Tp Hồ Chí Minh. Giáo viên hướng dẫn: TS. ĐÀO THỊ GỌN  Đất đai là một dạng tài nguyên đặc biệt và là môi trường sinh sống của con người. Cùng với việc phát triển kinh tế xã hội và gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, tạo nên một áp lực lớn đối với đất đai, đòi hỏi phải có một định hướng chiến lược lâu dài và kế hoạch hóa việc sử dụng đất ở các ngành, các cấp đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả, khoa học và tiết kiệm nhằm hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp đồng thời sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trong từng giai đoạn, thời kỳ là một trong những nội dung quan trọng đã được quy định tại Điều 6 Luật đất đai năm 2003. Củ Chi là một huyện ngoại thành của Tp Hồ Chí Minh chiếm diện tích rất lớn với quá trình hình thành và phát triển lâu đời, có quá trình đô thị hóa nhanh cùng với việc hình thành và mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và diện tích đất Nông nghiệp ngày càng giảm do chuyển mục đích khác. Mặc khác, sự phát triển về kinh tế đã kéo theo nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao nên tình hình chuyển nhượng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp tạo ra những biến động về đất đai gây khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý quỹ đất do sự thay đổi về: diện tích, kích thước, chủ sử dụng… Nhìn chung, từ năm 1993 trở lại đây công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện có sự chuyển biến tích cực và dần đi vào nền nếp. Đội ngũ cán bộ Địa chính từ huyện xuống các xã, thị trấn có trình độ chuyên môn ngày càng được nâng cao. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được triển khai đồng bộ, đạt được những kết quả khả quan, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển với tốc độ nhanh và góp phần ổn định trật tự an ninh - chính trị - xã hội trên địa bàn huyện nói riêng và thành phố nói chung. Tuy nhiên việc theo dõi biến động sử dụng đất và cập nhật số liệu vào sổ sách cũng như chỉnh sửa trên bản đồ chưa được kịp thời. Trước tình hình đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Huyện Củ Chi nói chung và Thị Trấn Củ Chi nói riêng trở nên cấp bách và thiết thực hơn. Trên cơ sở đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và đánh giá tình hình quản lý - sử dụng đất của Thị Trấn Củ Chi đề tài được nghiên cứu nhằm đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tốt hơn. MỤC LỤC Trang bìa Giấy xác nhận Lời cảm ơn Tóm tắt Mục lục Chữ viết tắt Danh sách bảng, hình, sơ đồ Tài liệu tham khảo Danh sách phụ lục ĐẶT VẤN ĐỀ 1 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu 1 Mục đích nghiên cứu 1 Đối tượng nghiên cứu 2 Phạm vi nghiên cứu 2 Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 2 PHẦN I: TỔNG QUAN 3 I.1 Tài liệu nghiên cứu nước ngoài 3 I.2 Tình hình quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai ở Việt Nam 4 I.3 Các vấn đề về hồ sơ địa chính 7 I.3.1 Khái niệm hồ sơ địa chính 7 I.3.2 Nội dung của hồ sơ địa chính 7 I.3.3 Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính 7 I.4 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai 8 I.4.1 Khái niệm biến động đất đai 8 I.4.2 Các hình thức biện động đất đai ở Việt Nam 8 I.4.3 Các hình thức chỉnh lý hoàn thiện hồ sơ địa chính 8 I.4.4 Các vấn đề đăng ký, cập nhật biến động đất đai 9 I.5 Cơ sở pháp lý 11 I.6 Tình hình quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 12 I.7 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi 13 I.8 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 16 I.8.1 Điều kiện tự nhiên 17 I.8.2 Điều kiện kinh tế 20 I.8.3 Điều kiện xã hội 21 PHẦN II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 II.1 Nội dung nghiên cứu 24 II.2 Phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 III.1 Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 25 III.2 Đánh giá về điều kiện kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 25 III.3 Thống kê các loại đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 27 III.4 Định hướng phát triển Thị Trấn Củ Chi đến năm 2020 28 III.5 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 28 III.5.1 Công tác đăng ký đất đai ban đầu 28 III.5.2 Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu 29 III.5.3 Công tác cấp, đổi, cấp lại GCNQSDĐ 31 III.5.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất 32III.6 Biến động sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 33 III.6.1 Biến động diện tích tự nhiên 33 III.6.2 Biến động sử dụng các loại đất chính 34 III.6.3 Biến động do thực hiện các quyền 35 III.6.4 Biến động do sai sót chuyên môn 38 III.6.5 Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân chính, giải pháp khắc phục, những kinh nghiệm về sử dụng đất 38 III.7 Chỉnh lý biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính 39 III.7.1 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai hiện nay 39 III.7.2 Nguyên tắc chỉnh lý khi có biến động 41 III.7.3 Kết quả chỉnh lý biến động từ năm 2006 đến nay (tháng 6/2008) trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 48 III.8 Đánh giá tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 48 III.9 Một số vấn đề rút ra trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai 49 III.9.1 Những tồn tại 49 III.9.2 Các giải pháp khắc phục 50 PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 IV.1 Kết luận 52 IV.2 Kiến nghị 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CP-UBND: Chính phủ-Ủy ban nhân dân TCĐC: Tổng cục địa chính BTNMT-STNMT: Bộ Tài Nguyên-Môi Trường, Sở Tài Nguyên-Môi Trường  NĐ-TT-CT-HD-CV-QĐ: Nghị định-Thông tư-Chỉ thị-Hướng dẫn-Công văn-Quyết định GCNQSDĐ-GCNQSHNƠ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất-Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở QSDĐ-SDĐ: Quyền sử dụng đất-Sử dụng đất BĐĐC: Bản đồ địa chính TM-DV: Thương mại-Dịch vụ HS-DT: Hồ sơ-Diện tích DANH SÁCH BẢNG, HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Danh sách bảng: Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất qua các năm trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh 13 Bảng 2: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2007 ở huyện Củ Chi 16 Bảng 3: Các nhóm đất chính trên địa bàn nghiên cứu 17 Bảng 4: Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 27 Bảng 5: Danh sách cấp GCNQSDĐ đại trà trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi tính đến tháng 6 năm 2008 29 Bảng 6: Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 31 Bảng 7: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại Thị Trấn Củ Chi giai đoạn 2006-2007 33 Bảng 8: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2007 trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 33 Bảng 9: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi giai đoạn 2006-2007 35 Bảng 10: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Thị Trấn trong 6 tháng đầu năm 2008 tại Thị Trấn Củ Chi 36 Bảng 11: So sánh biến động do thực hiện một số quyền giữa Thị Trấn Củ Chi với 20 xã của huyện Củ Chi trong 6 tháng đầu năm 2008 37 Bảng 12: Một số trường hợp chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động tại Thị Trấn Củ Chi 46 Danh sách hình, sơ đồ Sơ đồ 1: Đường đi của sơ đồ biến động 40 Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện chỉnh lý hồ sơ biến động 41 Hình 1: Trường hợp xử lý tách thửa, thửa mới là 145 tách từ thửa 92 42 Hình 2: Thửa chưa chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa 43 Hình 3: Thửa đã chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa ( nhập thửa 257, 258, 259 thành thửa 257) 43 Hình 4: Biến động theo tuyến thẳng chưa chỉnh lý 44 Hình 5: Biến động theo tuyến thẳng đã được chỉnh lý (một phần thửa của thửa số 459, 460, 461 đã nhập vào đường) 44 Hình 6: Biến động theo khu tập trung chưa chỉnh lý 44 Hình 7: Biến động theo khu tập trung đã chỉnh lý 45 ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu Trong những năm gần đây, nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt sự phát triển nhiều mặt, đất đai trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng trong sự phát triển ấy. Song song đó, tình hình sử dụng đất đai có những biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ đặc biệt là ở những vùng ngoại thành. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát. Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng. Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên bản đồ địa chính và hệ thống hồ sơ địa chính. Bất kỳ mọi biến động nào đều cũng phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai ở cấp mình quản lý, nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn. Vì đây là công tác trọng tâm của ngành Quản lý. Trong khi đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung và huyện Củ Chi nói riêng gặp nhiều khó khăn bất cập do nhiều nguyên nhân khách quan. Vấn đề đặt ra hiện nay làm cách nào để thực hiện công việc trên một cách hiệu quả, nhằm củng cố lại công tác quản lý đất đai và giải quyết những hồ sơ tồn động trong nhiều năm, đồng thời tạo thuận lợi cho quá trình quản lý, lưu trữ hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính, bởi nếu không cập nhật biến động kịp thời thì hồ sơ và hệ thống sổ bộ địa chính thiết lập trong thời gian đầu sẽ lạc hậu và không còn phù hợp với thực tế, vì thế huyện Củ Chi đã tiến hành thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động theo hàng năm và đã triển khai trên toàn huyện. Xuất phát từ tình hình trên, được sự giúp đỡ của phòng Tài Nguyên-Môi Trường và sự phân công của khoa Quản Lý Đất Đai-Bất Động Sản chúng tôi thực hiện đề tài: Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi, Tp Hồ Chí Minh. Nhằm hoàn thiện quy trình hướng dẫn của Sở Tài Nguyên-Môi Trường Tp Hồ Chí Minh và rút kinh nghiệm để triển khai mở rộng việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi, Tp Hồ Chí Minh. Mục đích nghiên cứu Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính. Đảm bảo cho bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính đã được thiết lập qua các năm luôn phản ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất, góp phần quản lý chặt chẽ quỹ đất của địa phương. Đối tượng nghiên cứu Qúa trình cập nhật, chỉnh lý tất cả các hồ sơ, sổ sách, tư liệu bản đồ và quá trình biến động sử dụng đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi. Phạm vi nghiên cứu Đề tài này thực hiện cập nhật biến động theo hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày 08/06/2000 về việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và hệ thống sổ bộ địa chính của Sở Tài Nguyên-Môi Trường, Tp Hồ Chí Minh. Chỉ cập nhật những trường hợp biến động hợp pháp đối với các loại đất của hộ gia đình, cá nhân. Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu Việc triển khai công tác cập nhật chỉnh lý biến động trên toàn huyện trong giai đoạn hiện nay là rất có ý nghĩa bởi nó sẽ đem lại những lợi ích thực sự giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời rà soát lại những hồ sơ biến động còn tồn động từ có hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho công tác quản lý đất đai của huyện nói riêng và thành phố nói chung. PHẦN I: TỔNG QUAN Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn và vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động của con người và là điều kiện, nền tảng tự nhiên của mọi ngành sản xuất, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Chính vì vậy dưới thời đại nào, chế độ xã hội nào công tác quản lý Nhà nước về đất đai luôn mang ý nghĩa chiến lược và có tầm quan trọng đến sự tồn tại và phát triển của đất nước. I.1 Tài liệu nghiên cứu nước ngoài Cho đến nay, trên thế giới tồn tại hai hệ thống địa chính thể hiện bằng hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai khác nhau: - Hệ thống địa bạ (định hướng thuế): bao gồm các loại sổ sách địa chính sử dụng để định vị lô đất theo sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý dựa trên cơ sở các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận. - Hệ thống bằng khoán (định hướng pháp lý): bao gồm bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai, GCNQSDĐ của chủ sử dụng. Địa chính Tây Ban Nha Ở Tây Ban Nha, hệ thống địa chính mang định hướng thuế khóa được chia làm hai loại là địa chính đô thị và địa chính vùng nông thôn, địa chính nông thôn chỉ thuần túy làm thuế đất, nó được cơ quan về địa bạ sử dụng để định vị các lô đất. Địa chính Italia Ở Italia, bản đồ địa chính có chức năng làm vật chứng minh để được xây dựng theo kiểu địa chính Napoleon (một phần đất thuộc về một sở hữu duy nhất, được phân chia phụ thuộc vào hạng thuế đất của nó). Cũng giống như ở Tây Ban Nha, hệ thống địa chính được chia làm hai loại là địa chính đô thị và địa chính vùng nông thôn. Địa chính Pháp Hệ thống thuế được vận hành trên cơ sở các sổ địa bạ thể hiện các thông số diện tích đất, dữ kiện định vị, chỉ tiêu đánh giá đất, đôi khi được minh họa bằng bình đồ trên giấy trang trí rất nghệ thuật nhưng độ chính xác cũng rất tương đối. Thời kỳ cận đại, đã nẩy sinh nhu cầu một hệ thống địa chính bao quát, nhiều dự án được thử nghiệm, nhờ những biến đổi của thời kỳ hiện địa đã đem lại sự thống nhất cho nền địa chính có bản chất khác nhau. Nền địa chính thuế đã được tạo dựng, phát triển tại Pháp và trên phần lớn diện tích châu Âu. Từ năm 1808 đến năm 1850 bản đồ giải thửa tổng quát (địa chính Napoleon hay địa chính cũ), đặt nền móng cho địa chính Pháp đương đại. Bản đồ địa chính Napoleon gồm một bình đồ giải thửa, được đo đạc và thành lập rất cẩn thận, nhưng là một bản vẽ thể hiện trạng thái tĩnh và không dự kiến trước việc cập nhật hóa thông tin. Nền địa chính đương đại (Bộ luật 1930) đặt ra nhu cầu cấp thiết phải đổi mới hoàn bộ nền địa chính cũ, đòi hỏi phải cập nhật hóa hàng năm các bình đồ địa chính đã tái lập. Trong khuôn khổ cải tổ việc quản lý đất đai, tất cả các xã phải cập nhật hóa hàng năm bản địa chính của mình. Bản địa bạ đổi mới ngay từ đầu đã có một hệ thống ghi chép, trình bày trên giấy, hàng năm mọi thay đổi đều được ghi lại. Địa chính Đức Ở Đức, bản đồ địa chính mới với nội dung định vị và mô tả tổng thể các thửa đất và nhà cửa, gồm có một bình đồ địa chính và một sổ cái dùng để mô tả. Các thửa đất được xác định chủ yếu theo quan hệ với sở hữu, còn loại hình sử dụng chỉ giới hạn ở nhưng rất chung (đất canh tác , đất rừng…), các thửa đất được đánh giá chính xác trên thực địa (bằng cột mốc) và được đánh số theo một hệ thống định dạng thống nhất cùng số liệu với số ghi trong sổ địa bạ, bởi vì sơ đồ vị trí này có giá trị làm vật chứng minh. Mọi sự thay đổi đều phải nhất thiết ghi vào sổ địa bạ và được quản lý thống nhất, chặt chẽ.