Cơng trình: lý thuyết về mô hình quỹ đầu tư tín chấp bất động sản(reit) và cơ hội áp dụng mơ hình reit tới Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ----------------- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2011” TÊN CÔNG TRÌNH: LYÙ THUYEÁT VỀ MOÂ HÌNH QUYÕ ÑAÀU TÖ TÍN CHAÁP BAÁT ÑOÄNG SAÛN(REIT) & CÔ HOÄI AÙP DUÏNG MÔ HÌNH REIT TẠI VIEÄT NAM THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ TÓM TẮT ĐỀ TÀI o Lý do chọn đề tài: Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đến từ các nguồn: vốn chủ sở hữu ( chiếm tỷ trọng rất thấp), vốn huy động từ thế chấp, tiết kiệm, vốn đầu tư nước ngoài và chiếm tỷ trọng lớn nhất ( hơn 50%) vẫn là nguồn vốn vay từ các ngân hảng thương mại. Nhưng trên thực tế nguồn vốn này ngày càng hạn hẹp và biến động lớn ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước: năm 2009, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản xấp xỉ là 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với 10,5% tổng dư nợ ngân hàng và 11,76% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Song sẽ là không đủ khi dự báo vốn cho thị trường bất động sản từ nay tới năm 2020 phải cần tới ít nhất khoảng 130 tỷ USD, tức là 13 tỷ USD/năm để đảm bảo cho nhu cầu phát triển. Nhằm kiểm soát rủi ro và duy trì tăng trưởng dư nợ tín dụng dưới 30% trong năm 2009 và nỗ lực giảm dưới 25% trong năm 2010, ngành ngân hàng đang dần siết lại cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/TT-NHNN về duy trì các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởi các khoản vay kinh doanh bất động sản được xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro là 250% và hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ không được vượt quá 15% vốn tự có. Nhiều nhà đầu tư lo ngại khi văn bản này có hiệu lực, hoạt động vay và xúc tiến giải ngân chắc chắn sẽ có nhiều đột biến khi cánh cửa vốn đã hẹp, đang ngày càng hẹp hơn. Trong khi đó, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản cũng phải đối mặt với những thách thức liên quan tới thu hồi vốn và xoay vòng vốn, tái đầu tư. Bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản có lẽ sẽ kéo dài hết năm nay và thậm chí là nửa đầu năm 2012. Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam cần có những giải pháp thiết thực hơn. Cụ thể, việc chính thức thông qua dự luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) sẽ mở ra cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đề tài được chọn vì sự cấp thiết của vấn đề trong điều kiện kinh tế- xã hội Việt Nam hiện nay. o Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm giải quyết hai câu hỏi chính: 1. REITs có giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung vốn cho thị trường BĐS? 2. Mô hình REITs nào là phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam? o Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp phân tích nhằm xem xét đánh giá thị trường BĐS Việt Nam để tìm ra công cụ giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS. Đồng thời đây là một vấn đề mang tính định tính và mới lạ với thị trường Việt Nam do đó phương pháp so sánh nhằm tìm ra những điểm tương đồng của thị trường BĐS Việt Nam với thị trường BĐS của các nước trong khu vực để đưa ra giải pháp cho vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS như hiện nay. o Nội dung nghiên cứu: Nội dung của đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về mô hình REIT cũng như thực tế vận hành của REIT tại các nước trên thế giới. Thứ hai, thực trạng về cung cầu của thị trường BĐS tại Tp. HCM. Thứ ba, nhấn mạnh sự cần thiết của REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung và đa dạng các kênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng. Đồng thời đưa ra mô hình phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. o Đóng góp của đề tài: Với đề tài nghiên cứu này chúng tôi hy vọng sẽ tìm được một mô hình REITs phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS. Đồng thời hy vọng mô hình cấp tiến này sẽ tạo ra một hướng phát triển mới cho thị trường BĐS Việt Nam. o Hướng phát triển của đề tài: Từ kết quả đã nghiên cứu, hướng phát triển của đề tài là giúp hoàn thiện cơ sở, hành lang pháp lý cho việc hình thành và hoạt động của các REIT trong bối cảnh của thị trường bất động sản Việt nam hiện nay. MỤC LỤC Chương I:TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN - REIT 1.1 Khái niệm về REIT ....................................................................................................... 1 1.2 Phân loại các mô hình REIT ........................................................................................ 2 1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS ........................................................................ 2 1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay .............................................................................. 3 1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp .................................................................................. 3 1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT ........................................... 5 1.3.1 Phương thức hoạt động ............................................................................................. 5 1.3.2 Thuế ............................................................................................................................ 5 1.3.3 Cổ tức .......................................................................................................................... 6 1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu .......................................................... 7 1.3.5 Phương thức quản lý .................................................................................................. 7 1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu của REIT ............................................................... 7 1.4 Sơ lược về mô hình REIT của các nước trên thế giới ................................................ 9 1.4.1 Mỹ .............................................................................................................................. 13 1.4.2 Nhật Bản ................................................................................................................... 14 1.4.3 Trung Quốc ............................................................................................................... 15 1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới ........................................... 15 1.6 Bài học kinh nghiệm .................................................................................................... 16 Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 2.1 Thực trạng thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh những năm gần đây ................. 18 2.1.1 Thị trường căn hộ ..................................................................................................... 18 2.1.2 Văn phòng cho thuê ................................................................................................. 23 2.1.3 Thị trường bán lẻ và trung tâm thương mại ......................................................... 24 2.1.4 Thị trường bất động sản khu công nghiệp ............................................................. 27 2.2 Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản .......................................................... 29 2.3 Sự cần thiết của việc áp dụng mô hình REIT tại Việt Nam .................................... 33 2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT tại Việt Nam .............................. 35 2.4.1 Nhân tố tích cực ........................................................................................................ 35 2.4.2 Nhân tố tiêu cực ........................................................................................................ 35 Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Lựa chọn mô hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam .......................... 37 3.1.1 Cơ cấu tổ chức .......................................................................................................... 38 3.1.2 Nguyên tắc vận hành ................................................................................................ 39 3.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện mô hình REIT tại Việt Nam .............................. 41 3.2.1Củng cố thị trường bất động sản ............................................................................. 41 3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán ........................................................................... 41 3.2.3 Xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT ............................................................. 42 Kết luận Danh mục bảng biểu Danh mục tài liệu tham khảo 1 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT 1.1 Khái niệm về REIT: Trước năm 1960 tại Mỹ chỉ có những cá nhân giàu có và các công ty cổ phần có nguồn lực tài chính dồi dào mới có khả năng đầu tư vào các dự án bất động sản trọng yếu như trung tâm mua sắm, công viên, bệnh viện... Để mở rộng cơ hội đầu tư và tăng cường nguồn cung vốn cho nền kinh tế hội nghị cấp cao Mỹ đã thông qua đạo luật thuế đặc biệt cho quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đạo luật này giúp nhà đầu tư tránh bị đánh thuế hai lần: một lần thuế đánh trên thu nhập doanh nghiệp và lần nữa đánh trên thu nhập cá nhân. Với đạo luật thuế đặc biệt này, chính quyền Mỹ hy vọng sẽ kích thích nhà đầu tư góp vốn và xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản đầu tiên được hình thành. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): là một loại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản nhằm thu lợi nhuận về cho các cổ đông. REIT đầu tư vào danh mục bất động sản và được quản lý một cách chuyên nghiệp. Kết quả hoạt động kinh doanh của REIT thường là do lợi tức cho thuê tài sản. Các cổ đông nhận được lợi tức và giá trị tăng thêm của vốn đầu tư khi các bất động sản đem bán thu được lợi nhuận. Chứng khoán của REIT phát hành sẽ được mua bán trên thị trường chứng khoán, và đem lại mức sinh lời cho các nhà đầu tư khi bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theo Investopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004). Một công ty được công nhận là một REIT khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: 1. Là một chủ thể kinh doanh độc lập. 2. Được quản lý bởi ban giám đốc hoặc người được ủy quyền. 3. Có cổ phần có thể chuyển nhượng. 4. Có ít nhất 100 cổ đông. 5. Có không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi 5 hay ít hơn 5 cổ đông. 2 6. Đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản. 7. Có tối thiểu 75% doanh thu từ tiền cho thuê bất động sản và tiền lãi cho vay đầu tư bất động sản. 8. Chi trả 90% doanh thu chịu thuế hằng năm. 9. Có không quá 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty phụ thuộc REIT chịu thuế. 1.2 Phân loại các mô hình REIT: Ngày nay trên thế giới REIT đã và đang không ngừng phát triển và biến đổi một cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế của từng quốc gia do đó việc căn cứ vào các tính chất để phân loại REIT là điều khá phức tạp. Tuy nhiên khi nhìn vào bản chất của các REIT thì cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư của REIT là tương đối phù hợp và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới. Cụ thể REIT được chia thành 2 loại như sau: 1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: đây là hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất động sản phổ biến nhất hiện nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản này bao gồm các hoạt động sau :  Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành theo từng dự án hoặc theo dạng cổ phiếu quỹ.  Đầu tư vào bất động sản : xây dựng, mua bán, kinh doanh và trực tiếp quản lý tài sản đó.  Lợi nhuận thu được từ các hoạt động của quỹ sẽ được trích lại để tái đầu tư và phân phối cho những cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán, giấy tờ có giá của quỹ dưới dạng cổ tức, tiền lời…. Nhận xét : - Nhà đầu tư chính là người sở hữu và có quyền quyết định đầu tư vào những dự án nào hiệu quả nhất. 3 - Rủi ro của nhà đầu tư là thấp nhất theo cách phân loai này vì REIT là người đứng ra kinh doanh, bỏ vốn như trực tiếp quản lý bất động sản. - Lợi nhuận nhà đầu tư có được là không giới hạn, tùy vào khả năng quản lý, kinh doanh của quỹ. 1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay không phải là chủ sở hữu của tài sản. Thông thường quỹ dạng này chỉ bao gồm các hoạt động:  Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành cho từng dự án hoặc theo dạng cổ phiếu quỹ.  Tìm kiếm, tiếp nhận và thẩm định hiệu quả của các dự án.  Cho vay đối với các dự án khả thi. (thông thường có kèm theo tài sản đảm bảo)  Thu lãi từ hoạt động cho vay và phân phối dưới dạng cổ tức cho các cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán của quỹ. Bên cạnh đó, lợi nhuận của quỹ còn đến từ điều kiện khi cho vay, thông thường là quyền được kinh doanh, khai thác bất động sản hình thành từ vốn vay (một số trường hợp là tài sản đảm bảo ) trong một thời gian nhất định. Nhận xét : - REIT cho vay có mức lợi nhuận cố định thu từ tiền lãi cho vay. - Cổ đông, người nắm giữ giấy tờ có giá của quỹ không phải là chủ sở hữu của tài sản hình thành từ tiền vay. - Giấy tờ có giá có thể được phát hành để huy động vốn theo từng dự án hoặc phát hành 1 lần lúc góp vốn hình thành quỹ. 1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp: Các REIT hỗn hợp được thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu và tài sản đảm bảo. Các REIT loại này có thể được phân biệt bởi các đặc điểm khác, như REIT đóng hay REIT mở. Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành ra công chúng lần chào 4 bán đầu tiên được giới hạn nhằm bảo vệ các cổ đông không bị sụt giảm cổ tức của cổ phiếu phổ thông và giá trị cổ phiếu trong tương lai. Thực tế đưa lại kết quả là các phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán hơn và giảm sự biến động về giá của chính các cổ phiếu. Trái lại, đối với các REIT mở, REIT sẽ phát hành và bán cổ phần mới khi khám phá được cơ hội đầu tư mới. Mặc dù các cổ phần mới làm giảm lợi tức của các cổ đông hiện hữu, các nhà quản lý và cổ đông tin vẫn rằng tổng giá trị của một cổ phần về cơ bản vẫn tăng nhờ các khoản đầu tư tăng thêm. Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên mức độ hoặc kỳ hạn hoạt động của REIT. Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động được thành lập như một công cụ đầu tư tự thanh khoản; các tài sản của quỹ phải được thanh lý và phân phối lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định. Trong những trường hợp đó, tài sản sẽ phải được thu về trong nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng 4 đến 15 năm, sau đó thì tài sản đó được bán và lợi tức được phân phối cho cổ đông khi quỹ được tất toán. Theo lý thuyết, lợi thế của một quỹ tín thác có thời hạn xác định là giá cổ phần của REIT phù hợp với giá trị hiện tại của tài sản bởi vì nhà đầu tư có thể ước lượng khá chính xác trị giá số dư của tài sản tương ứng. Các REIT không xác định thời hạn có thời gian tồn tại vĩnh viễn và đặc điểm có thể tái đầu tư vào bất kỳ hoạt động kinh doanh hoặc tài chính cho tài sản mới hoặc hiện hữu. Nhằm duy trì trạng thái của mình , các REIT tồn tại vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động sản hoặc các khoản lãi thanh toán cho cổ đông. Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên “tác động đòn bẩy”. Khi một REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT sẽ tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại đó. Thông thường, khoản tiền tài trợ có thể lên tới 90% trị giá tài sản mua được. Ngược lại, các REIT không đòn bẩy thì sẽ không tận dụng các khoản tài trợ nợ để đầu tư vào tài sản có được. Khi đó, REIT sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hoặc đầu tư quỹ của REIT vào tài sản đảm bảo. 5 1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT: 1.3.1 Phương thức hoạt động: REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân có trách nhiệm riêng biệt:  Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ.  Người nhận ủy thác và giám hộ chịu trách nhiệm quản lý tài sản cũng như giám sát hoạt động của REIT.  Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của REIT theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất.  Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm kiểm tra sự xác thực thông tin trong bản cáo bạch của REIT.  Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình. Từ những đặc điểm đó, REITs được hình thành với những tính chất đặc thù: Tính độc lập, tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng. Quản lý rủi ro, hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt. Mỗi REIT phải để một lượng nhất định tài sản dưới dạng đầu tư vào các tài sản có tính thanh khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư cũng được quản lý rất chặt chẽ với mục đích tối thiểu hóa rủi ro. Tính minh bạch, mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin ra công chúng theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự minh bạch. 1.3.2 Thuế: Mỗi quốc gia có chính sách thuế và quy định pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh của REIT. Nhưng trên thực tế, hoạt động của REITs gần như không phải chịu thuế ở hầu hết các quốc gia. Nghĩa vụ thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh của REITs được chuyển sang cho các nhà đầu tư/cổ đông của REITs, theo đó, 6 các nhà đầu tư/ cổ đông của REIT phải trả thuế đánh vào cổ tức hoặc lợi nhuận mà nhà đầu tư/cổ đông đó thu được từ cổ phần của REITs. Mỗi quốc gia có một số quy định chặt chẽ mà bất kỳ REITs nào cũng phải tuân thủ nhằm đạt được các lợi thế từ việc trở thành một “định chế được miễn thuế” đối với thuế thu nhập công ty. Chẳng hạn như, ở Mỹ, để đạt được tiêu chuẩn áp dụng miễn thuế thu nhập công ty, một REIT phải đáp ứng:  Có cơ cấu như một công ty, quỹ tín thác, hoặc một hiệp hội  Được quản lý bởi một Ban giám đốc hoặc những người được ủy thác  Có cổ phần có thể chuyển nhượng được hoặc chứng chỉ đầu tư có thể chuyển nhượng được.  Có thể đóng thuế khác như một công ty nội địa  Không phải là một tổ chức tài chính hay một công ty bảo hiểm  Được tham gia sở hữu bởi 100 người trở lên  Có 95% thu nhập thu nhập có nguồn gốc từ cổ tức, lãi suất và thu nhập từ tài sản  Trả cổ tức ít nhất 90% thu nhập có thể tính thuế của REIT  Không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi từ 5 cá nhân trở xuống trong suốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế.  Ít nhất 75% tổng số tài sản đầu tư là bất động sản  Ít nhất 75% thu nhập mang lại từ tiền cho thuê tài sản hoặc lãi suất cho vay đầu tư tài sản thế chấp  Có ít hơn 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty trực thuộc REIT chịu thuế. 1.3.3 Cổ tức: REIT thực tế là một công ty đầu tư ủy thác, do vậy, REIT chi trả phần lớn thu nhập hàng năm (thường trên 90%). Không có lãi suất cố định như trái phiếu hay tiếp tục giữ lại thu nhập kiếm đươc để tái đầu tư như các doanh nghiệp bình thường khác. 7 1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu:  Các chứng chỉ quỹ tín thác REIT thực sự là cổ phiếu mà người nắm giữ có thể hưởng lợi từ tiềm năng gia tăng giá trị cổ phiếu nhờ vào những chuyển biến tích cực trong thị trường cho thuê bất động sản, thay đổi lãi suất hay cầu về cổ phiếu REIT tăng.  Trong thực tế gần đây, các REIT thường tạo ra hiệu suất cổ tức cao bởi và đa số các REIT chi trả phần lớn thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Cổ tức này thường ổn định và cao hơn lãi suất trái ph