Đa dạng hóa kênh tài chính nhà ở tại các đô thị: Thực trạng và định hướng giải pháp

Đa dạng hóa kênh tài chính nhà ở tại các đô thị: Thực trạng và định hướng giải pháp TCTC Online - Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn đơn giản như tín dụng ngân hàng, tín dụng và huy động vốn từ người thân... Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính khác còn ở trình độ phát triển thấp. Bài viết phân tích khái quát về các kênh tài chính nhà ở chủ yếu tại Việt Nam hiện nay để đưa ra quyết sách phù hợp. Thực trạng phát triển các kênh tài chính nhà ở chủ yếu Thị trường bất động sản sơ cấp Hiện nay, có 4 nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) sơ cấp, bao gồm: nguồn vốn tự có của doanh nghiệp (DN), vốn huy động của khách hàng, vốn vay và vốn phát hành trái phiếu. Trong đó, vốn vay chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại (NHTM). Ngoài ra, còn có nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhưng nguồn vốn này chỉ có trong các dự án đầu tư nước ngoài hoặc hợp tác, liên doanh với nước ngoài. Khi đó, cơ cấu vốn tự có sẽ là nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Cơ cấu nguồn vốn như vậy dẫn tới việc các nhà đầu tư BĐS có thể huy động được một lượng vốn bên ngoài khá lớn (trên 80%) tài trợ cho các dự án phát triển BĐS. Đồng thời, tỷ lệ huy động vốn trực tiếp cao từ khách hàng khiến cho chi phí huy động vốn ở mức hợp lý. Cơ cấu nguồn vốn như vậy dẫn tới một số nhược điểm: Thứ nhất, luồng vốn tài trợ cho các dự án thiếu ổn định. Các dự án đầu tư BĐS chủ yếu dựa vào nguồn tài trợ bên ngoài là vốn vay tín dụng (56,2%) và vốn huy động của khách hàng (24,2%) nhưng cả hai luồng vốn này đều có tính ngắn hạn và rất nhạy cảm với các biến động của thị trường. Đầu tư tín dụng từ các ngân hàng cho dự án BĐS thường chỉ ở mức ngắn hạn và trung hạn. Do vậy, mỗi khi thị trường đi xuống thì các chủ đầu tư đứng trước nguy cơ không thể triển khai hoàn tất dự án, đặc biệt là các dự án lớn, dài hạn, thậm chí đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Điều này đã xảy ra vào giai đoạn 2003-2004, khi đó vì thiếu tài trợ nên có nhiều dự án BĐS bị đình trệ, gây nên nhiều hệ quả tiêu cực trong phát triển kinh tế - xã hội. Hiện nay, tình hình đang lặp lại, các chủ đầu tư không có nguồn vốn để tiếp tục dự án dang dở. Thứ hai, điều kiện tài trợ không thuận lợi. Các chủ đầu tư phải gánh chịu rủi ro lạm phát và lãi suất rất lớn do các khoản vay ngân hàng đều là các khoản vay lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường. Do vậy, khi lạm phát và lãi suất tăng, các khoản nợ của chủ đầu tư trở nên đắt đỏ và phát sinh các chi phí ngoài dự tính. Thứ ba, khó phát triển các dự án nhà bán thế chấp trả góp hoặc nhà cho thuê. Những dự án này là một thị trường tốt trong dài hạn và cũng đáp ứng nhu cầu nhà cửa của người dân, đặc biệt là người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, theo ước tính, những dự án trên cần 20-30 năm để thu hồi chi phí đầu tư. Các DN vừa phải đảm bảo giá nhà bán hoặc nhà cho thuê thấp, trong khi lại phải đối mặt với một khoản nợ vay lớn từ ngân hàng và vốn huy động. Đầu tư nhà cho thuê và thế chấp đang rất phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì chưa thật sự thu hút các nhà đầu tư. Các NHTM gặp khó khăn khi mở rộng thời hạn vay trong khi hầu hết các khoản tiền gửi đều là ngắn hạn. Các kênh tài chính dành cho hộ gia đình Hộ gia đình là đối tượng cần được hỗ trợ tài chính nhất do việc tích luỹ trên thu nhập của họ rất nhỏ so với trị giá của BĐS. Trong khi đó, các công ty xây dựng và công ty phát triển có thể chiếm dụng vốn lẫn nhau và nguồn vốn thường là ngắn đến trung hạn (ngay sau khi xây dựng hoặc bán nhà đã thu hồi gần đủ vốn). Khả năng tích lũy để chi cho BĐS tối đa chỉ đạt khoảng 11,5% trên tổng thu nhập. Đây là một tỷ lệ rất thấp so với chi phí BĐS thực tế hiện nay. Nguồn vốn cho BĐS địa bàn đô thị gồm ba phân đoạn chính: (i) tự tích luỹ và thị trường không chính thức, đây là phân đoạn quan trọng nhất, ước tính đến 70- 80% tín dụng tài chính cho nhà ở; (ii) nguồn tài trợ từ NSNN; và (iii) vốn vay tín dụng. Tuy nhiên, xu hướng chung là tín dụng BĐS tăng với tốc độ khá nhanh. Từ tháng 12/2003 tới tháng 9/2008, tổng dư nợ BĐS trong hệ thống NHTM đã tăng khoảng 486%. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS bình quân từ năm 2003 tới nay đạt khoảng 60%/năm, nhanh gần gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung của hệ thống ngân hàng. Dư nợ cho vay BĐS trong ngắn hạn tăng, giảm gắn liền với biến động nóng lạnh của thị trường BĐS (dù xu hướng dài hạn là gia tăng). Khi thị trường BĐS sốt nóng, những luồng vốn ngân hàng đổ vào thị trường tăng đột biến và ngược lại. Từ sau tháng 3/2008, khi thị trường BĐS đi xuống, luồng vốn ngân hàng cho vay BĐS không những không tăng mà còn giảm sút mạnh (giảm tới gần 20%), trong khi tổng dư nợ tín ngân hàng vẫn tăng ở mức gần 16%. Như vậy, luồng tín dụng ngân hàng không chỉ cấp vốn mà có thời điểm còn rút vốn khỏi thị trường BĐS. Một số vướng mắc, tồn tại của các kênh tài chính nhà ở Việt Nam Vướng mắc tồn tại Như vậy, hệ thống ngân hàng đang có vai trò chủ lực trong huy động và cung cấp vốn đầu tư BĐS, bao gồm cả tiêu dùng và phát triển BĐS. Việc cung cấp này được thực hiện thông qua các NHTM bán lẻ chuyên cho vay đến các cá nhân, hộ gia đình để phát triển BĐS. Hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM hiện nay tập trung vào việc tài trợ cho các dự án kinh doanh phát triển BĐS. Tỷ lệ tài trợ cho hoạt động tiêu dùng BĐS còn thấp. Với cấu trúc kinh doanh như vậy, NHTM gặp phải các rủi ro sau đây: Một là, rủi ro tín dụng. Các NHTM cho vay trung và dài hạn BĐS dựa trên các nguồn vốn huy động tiết kiệm (thường là ngắn hạn), do vậy sẽ gặp phải rủi ro tín dụng và vỡ nợ nếu việc huy động nguồn vốn ngắn hạn bị gián đoạn. Việc định giá tài sản bảo đảm bằng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở gặp nhiều khó khăn do khung giá đất của thành phố quy định còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế thị trường. Hai là, rủi ro lãi suất. Các khoản cho vay BĐS tại Việt Nam thường là lãi suất thả nổi, do vậy bên đi vay là bên gánh chịu rủi ro chính. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều người đi vay không trả được nợ thì chính các ngân hàng sẽ là bên cuối cùng phải gánh chịu rủi ro lãi suất. Ba là, rủi ro thị trường. Hệ thống NHTM đang tài trợ quá mức cho các dự án phát triển BĐS. Khi giá BĐS giảm mạnh, tỷ lệ nợ xấu BĐS của các NHTM sẽ tăng nhanh. Bốn là, rủi ro đạo đức. Trong bối cảnh thông tin tín dụng và thông tin giao dịch BĐS chưa đầy đủ và rõ ràng, rủi ro đạo đức liên quan tới sự trung thực của lãnh đạo và nhân viên ngân hàng là khá lớn. Những ảnh hưởng Trình độ phát triển của hệ thống các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tác động trực tiếp tới hệ thống tài chính quốc gia và việc người dân có BĐS, do vậy có những ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế và xã hội nói chung. Những yếu kém của hệ thống tài chính nhà ở hiện nay đang gây ra những ảnh hưởng trực tiếp sau đây: Thứ nhất, làm giảm tỷ lệ người dân có nhà ở. Thứ hai, thị trường nhà ở bình dân kém phát triển. Hiện nay, yêu cầu về BĐS của người thành thị có thu nhập trung bình là rất lớn, tuy nhiên do không có cơ chế tài trợ phù hợp nên những yêu cầu lớn này không chuyển hóa thành nhu cầu thị trường. Thứ ba, tăng rủi ro của hệ thống tài chính. Việc dựa quá nhiều vào kênh cấp vốn NHTM khiến rủi ro của hệ thống tài chính tăng, cho dù vốn tài trợ cho BĐS còn ở mức thấp xét trên tỷ lệ cho vay BĐS/GDP. Thứ tư, tăng đầu cơ. Nguồn vốn tài trợ BĐS có xu hướng ủng hộ các hoạt động đầu cơ BĐS, dẫn tới làm trầm trọng thêm các đợt “sốt” nóng, lạnh của thị trường BĐS. Thứ năm, giảm chất lượng BĐS. Việc dựa nhiều vào kênh tài chính phi chính thức như là kênh cấp vốn dài hạn khiến cho chất lượng của BĐS đô thị bị ảnh hưởng xấu. Nguyên nhân Một là, tình hình kinh tế vĩ mô không thuận lợi, đặc biệt là lạm phát và lãi suất liên tục duy trì ở mức cao trong một thời gian khá dài, cộng với việc người dân nói chung có khả năng tích lũy thấp là các rào cản quan trọng đối với sự phát triển của các kênh tài chính nhà ở. Hai là, nền tảng thể chế kinh tế thị trường có liên quan như thị trường BĐS, thị trường ngân hàng, thị trường chứng khoán, thị trường xây dựng... còn nhiều yếu kém, do vậy ngăn cản sự phát triển bền vững của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Ba là, môi trường xã hội chưa phù hợp với việc phát triển các cam kết tài chính dài hạn tài trợ cho BĐS. Tâm lý người dân không muốn gánh chịu các khoản nợ dài hạn. Các quỹ tài chính dài hạn như Quỹ hưu trí, Quỹ bảo hiểm, Quỹ đầu tư... chưa phát triển. Bốn là, định hướng phát triển kênh tài chính BĐS còn yếu. Nhà nước chưa có định hướng và chiến lược rõ ràng trong việc phát triển và quản lý các kênh tài chính nhà ở. Nhìn chung, vai trò quan trọng của tài chính nhà ở chưa được đánh giá đúng. Vai trò của Nhà nước trong việc cung cấp tài chính nhà ở, đặc biệt là về nhà ở xã hội, chưa được xác định rõ. Năm là, lợi ích của người tiêu dùng BĐS chưa được chú trọng, đánh giá đúng mức. Các chính sách tài chính nhà ở bị ảnh hưởng quá nhiều bởi lợi ích của các công ty phát triển BĐS. Sáu là, các công cụ tài chính BĐS chưa được sử 2012dụng đầy đủ. Nhiều công cụ tài chính nhà ở được sử dụng rộng rãi trên thế giới như hợp đồng tiết kiệm mua nhà ở, hợp đồng tín thác nhà ở, trái phiếu thế chấp BĐS… chưa hoạt động hoặc hoạt động rất sơ khai ở Việt Nam. Do vậy, hệ thống các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị còn đơn điệu, chủ yếu dựa vào các NHTM và kênh tài chính phi chính quy. Bảy là, chưa phân định rõ chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Chưa phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý tài chính, ngân hàng, tài nguyên môi trường và xây dựng trong việc phát triển và quản lý các kênh tài chính nhà ở. Nhiều tổ chức quan trọng về phát triển và quản lý tài chính nhà ở chưa được thành lập, như cơ quan tái thế chấp BĐS, cơ quan bảo hiểm thế chấp BĐS, cơ quan xếp hạng tín dụng... Tám là, khung pháp lý tài chính nhà ở còn phát triển thấp. Khung pháp lý tạo thuận lợi và điều tiết hoạt động tài chính nhà ở còn ở mức sơ khai; Chưa có khung pháp luật chuyên biệt quản lý cho vay thế chấp, chưa có khung pháp luật về hoạt động của các quỹ đầu tư BĐS cũng như các kênh tài chính tiềm năng như tiết kiệm hợp đồng hoặc trái phiếu thế chấp. Chín là, chính sách quản lý rủi ro tín dụng chưa phù hợp. Chính sách quản lý rủi ro tín dụng BĐS theo kiểu cào bằng, chưa phân biệt đuợc các mức độ rủi ro khác nhau gắn với các loại thế chấp BĐS khác nhau. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc cho vay tiêu dùng thế chấp BĐS tại NHTM là ít rủi ro hơn nhiều so với việc cho vay thế chấp phát triển dự án BĐS. Một số định hướng giải pháp Trong điều kiện thị trường vốn, thị trường BĐS và thị trường tín dụng Việt Nam đã có nhiều bước phát triển tích cực, cần cân nhắc thiết lập các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị mới ở Việt Nam. Thí điểm thành lập ngân hàng thế chấp và ban hành trái phiếu thế chấp Thị trường tài chính nhà ở sơ cấp đang dần hoàn thiện tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh. Để hệ thống này hoạt động hiệu quả, nên xem xét thành lập ngân hàng thế chấp (NHTC) trên cơ sở của Quỹ đầu tư Phát triển BĐS hoặc thành lập hẳn một pháp nhân mới dưới dạng ngân hàng quốc doanh hoặc cổ phần (với điều kiện Nhà nước phải nắm cổ phần chi phối). Với chức năng chứng khoán hóa thế chấp, trên cơ sở các khoản vay có thế chấp tại các NHTM, các NHTM sẽ đem bán các khoản nợ có thế chấp này cho NHTC. Để có đủ vốn tái tài trợ cho các khoản vay BĐS của các NHTM, ngoài vốn tự có, NHTC sẽ phát hành trong nước và quốc tế trái phiếu thế chấp (chứng khoán hoá tài sản thế chấp). Đây là một công cụ đầu tư dài hạn được bảo đảm bằng chính BĐS, tương đối an toàn cho các nhà đầu tư như các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, DN, cá nhân... muốn đầu tư nhưng không nhất thiết phải giữ một khối BĐS. Để đa dạng hóa đầu tư, NHTC được phép phát hành trái phiếu của các khoản vay BĐS và bán trên thị trường chứng khoán nhằm huy động vốn dài hạn. Thời hạn của trái phiếu này bằng thời hạn khoản vay hoặc NHTC bảo lãnh phát hành và quản lý chứng khoán của các công ty phát triển, công ty xây dựng. Như vậy, đứng trên phương diện quản lý vĩ mô, thông qua NHTC, Nhà nước có thể quản lý và điều tiết thị trường BĐS, bằng cách điều chỉnh lãi suất cho vay BĐS hay số tiền “bơm” vào thị trường chứ không chỉ đơn thuần đánh thuế hay thu lệ phí các giao dịch kinh doanh nhà đất. Nhà nước đồng thời can thiệp vào quá trình này bằng việc quy định các điều kiện như thời hạn trái phiếu, lãi suất trái phiếu (trần, sàn..), thủ tục phát hành trái phiếu, thủ tục hoàn trả trái phiếu khi đến hạn. Xây dựng khung pháp lý thúc đẩy sự phát triển của kênh huy động vốn tiết kiệm hợp đồng bất động sản Các chương trình tiết kiệm BĐS theo hợp đồng có sự hỗ trợ về nguồn vốn và lãi suất của Chính phủ là một biện pháp tương đối đơn giản nhưng hiệu quả để huy động nguồn tài chính nhà ở. Một trong những cấu phần hoàn thiện chính sách là khuyến khích phát triển hệ thống hợp đồng tiết kiệm nhà ở. Đối với Việt Nam, tỷ lệ lạm phát tương đối cao làm giảm tính hấp dẫn của tiết kiệm, ngoài ra chi phí thiết lập ngân hàng chuyên biệt có thể rất lớn. Vì vậy, trong thời gian đầu, có thể áp dụng một hệ thống “lai” giữa tiết kiệm theo hợp đồng và tiết kiệm thông thường. Mô hình phù hợp có thể là cung cấp chương trình tiết kiệm BĐS theo hợp đồng thông qua hệ thống NHTM, với sự hỗ trợ nhất định của Chính phủ về nguồn vốn hoặc lãi suất thưởng tiết kiệm. Chính phủ nên tham gia vào cơ chế hợp đồng tiết kiệm BĐS dưới góc độ hỗ trợ, khuyến khích tiết kiệm, đặc biệt là với tầng lớp có thu nhập trung bình và thấp. Xây dựng kênh tín thác bất động sản liên kết giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân Để khắc phục hạn chế về nguồn vốn đầu tư kinh doanh BĐS và nhà ở, một số DN đã tiến hành hợp tác, liên danh liên kết dưới nhiều hình thức như: tìm đối tác chiến lược để bán cổ phần, hợp tác cùng khai thác và thực hiện dự án... Tuy nhiên, mối liên kết giữa DN, ngân hàng và khách hàng hiện nay vẫn còn hạn chế. Chính vì vậy, việc tham gia vào mô hình tín thác BĐS như kinh nghiệm của Đài Loan sẽ tạo điều kiện cho DN và ngân hàng tăng khả năng huy động vốn từ khách hàng tiềm năng. Trong thời gian xây dựng công trình, chi phí của các hạng mục công trình sẽ được chi trả từ tài khoản tín thác. Ngân hàng định kỳ thông báo cho bên tín thác các hạng mục chi tiết về tài chính, thu chi từ tài khoản này. Việc chi trả thông qua tài khoản tín thác giúp ngân hàng kiểm soát và quản lý được quá trình sử dụng nguồn vốn, đảm bảo khoản tiền cho vay được sự dụng hiệu quả, đúng mục đích. Sau khi công trình xây dựng hoàn thành và ngân hàng đã thu xong khoản tiền cho vay xây dựng công trình, các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng tín thác. Thị trường BĐS Việt Nam đang cần những nguồn tài chính mới. Việc hình thành các công cụ tài chính để tăng nguồn tài chính tài trợ cho thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở đô thị nói riêng là vấn đề quan trọng, cần thiết. Trong ngắn hạn và trung hạn, nếu không giải quyết được vấn đề này, thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Tuy nhiên, để có thể có được các công cụ tài chính mới cần có sự tham gia của Nhà nước, DN và các bên hữu quan. Cần có cả thời gian, quyết tâm và nguồn lực để có thể nâng cấp độ phát triển cho thị trường BĐS - cấp độ tài chính hóa. ___________________ Tài liệu tham khảo: 1. Bộ Xây dựng (2010), Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020; 2. Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; 3. Đinh Trọng Thắng và cộng sự: “Các kênh huy động vốn đầu tư BĐS: cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho Việt Nam”. CIEM, 2008; 4. Lê Xuân Bá (Chủ biên), Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam; 5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Tổng cục địa chính (2001), Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các TCTD, Hà Nội; 6. Marja C. Hoek- Smit (1998), “Housing Finance in Bangladesh- Improving Access to Housing Finance by Middle and Lower Income Groups”; 7. Stanley D. Longhofer, Paul S. Calem (1999), “Mortgage brokers and fair lending”, Federal Reserve Bank of Cleveland. Economic Commentary, May 15, ABI/INFORM Research, pg. 1-4; 8. Terry Burke, David Hayward (2001), Performance Indicators and Social Housing in Australia, Institute for Social Research Swinburne, University of Technology, Melbourne, Australia; 9. William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher, Real estate finance and Investment, Mc Graw Hill, 2004. TS. Trần Kim Chung, ThS. Đinh Trọng Thắng (Bài đăng Tạp chí Tài chính số 6/2012)