Đất đai thuộc sở hữu toàn dân vướng mắc lớn nhất cho công cuộc hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Luật đất đai 2003 cho đến nay đã trải qua gần một thập kỉ, khoảng thời gian đủ dài để các nhà làm luật nhìn nhận lại những tích cực cũng như tiêu cực khi đem pháp luật đất đai vào cuộc sống. Nhìn chung, luật đất đai 2003 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã làm tốt vai trò của mình, nhưng bên cạnh đó những tiêu cực, hệ lụy vẫn còn diễn ra. Nguyên nhân là vì đâu? Có thể có nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân cốt lõi, mang tầm ảnh hưởng lớn nhất chính là khái niệm “ sở hữu toàn dân “ về đất đai, có thể nói khái niệm sở hữu toàn dân là chốt chặn, rào cản lớn nhất cho công cuộc đởi mới chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam. Vì thế việc nhìn nhận lại khái niệm , đi sâu vào đúng bản chất của “ sở hữu toàn dân “ là điều kiện tiên quyết để đưa đất nước phát triển, tiến lên xã hội chủ nghĩa mà Đảng đề ra. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Đây có thể nói là đề tài nghiên cứu của rất nhiều chuyên gia pháp luật tại Việt Nam quan tâm. Thực tế trong Quốc Hội hiên nay cũng đang có quan điểm nhìn nhận lại khái niệm này. Bài báo cáo không có tham vọng sẽ mở ra một cách nhìn mới về sở hữu đất đai tại Việt Nam, chỉ hi vọng có thể tổng kết, đúc kết cũng như đưa ra một vài chính kiến của bản thân về hệ lụy của khái niệm “ sở hữu toàn dân “, những bất cập ,khó khăn trong thực tiễn cuộc sống cũng như trong công tác thực hiện pháp luật của các cơ quan nhà nước, từ đó nhìn nhận lại quan niệm hiện nay của Việt Nam về lĩnh vực đất đai. 3. Mục đích và đối tượng nghiên cứu của đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu quá trình hình thành các chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam qua các thời kì, từ đó nhìn nhận lại khái niệm “ sở hữu toàn dân “ trong thời đại hiện nay. Nghiên cứu và chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng những quy định này, đề tài sẽ đưa ra một số kiến nghị, đề xuất hướng hoàn thiện từ quan niêm tư duy cho đến đưa pháp luật đất đai vào cuộc sống. 4. Phạm vi nghiên cứu đề tài Bài báo cáo không nghiên cứu toàn diện tất cả các nội dung về lĩnh vực pháp luật đất đai, mà chỉ tập trung làm rõ khái niệm “sở hữu toàn dân“, những khó khăn, bất cập đối với khái niệm này, từ đó đề xuất kiến nghị và hướng hoàn thiện. 5. Phương pháp nghiên cứu: Bài báo cáo sử dụng các phương pháp khoa học thông thường như: so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra. 6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của bài báo cáo Bài báo cáo mong muốn chỉ ra những bất cập trong khái niệm “ sở hữu toàn dân” qua đó tạo tiền đề cho sự pháp triển, hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam. Kết cấu của bài báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của bài báo cáo gồm 2 chương: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG VIỆC NHÌN LẠI KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” TẠI VIỆT NAM CHƯƠNG 2: THỰC TRANG NHỮNG BẤT CẬP, KHÓ KHĂN TRONG QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM – HỆ QUẢ CỦA KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG VIỆC NHÌN LẠI KHÁI NIỆM “ĐẤT ĐAI THUỘC SỞ HỮU TOÀN DÂN” TẠI VIỆT NAM: 1.1. Sơ lược quá trình đổi mới chính sách đất đai từ 1945 đến nay: 1.1.1.  Giai đoạn 1945 – 1954: Cách mạng tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đánh đấu một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúc cho nhân đân; đã đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước dân chủ nhân dân. Sau khi Cách mạng tháng Tám  thành công, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ. Đảng đã chủ trương cải cách ruộng đất, với một mục tiêu cơ bản là làm cho dân cày có ruộng. Khi chiến dịch Điện Biên Phủ chuẩn bị diễn ra, Đảng và nhà nước tiến hành một chính sách mạnh mẽ hơn, điểm khởi đầu quan trọng là việc ban hành Luật cải cách ruộng đất, làm khung pháp lí cho việc tịch thu, trưng mua và chia lại ruộng đất cũng như các tài sản khác trong xã hội nông thôn. Trong hai năm 1955-1956, qua năm đợt cải cách ruộng đất ở miền Bắc đã chia lại tổng số 810.000 ha đất nông nghiệp cho hơn hai triệu nông dân. Tuy nhiên, cải cách ruộng đất cũng gây ra nhiều sai phạm, như xác định không đúng đối tượng địa chủ, phú nông, cường hào, dẫn đến chỗ qui nhầm địa chủ, tịch thu ruộng đất và tài sản không đúng đối tượng, đặc biệt có một số địa chủ bị “ giết nhầm “. Hệ quả là 1957, Đảng và chính phủ phải tiến hành sửa sai. 1.1.2. Giai đoạn 1955 – 1975: Ở miền Bắc, cuộc cách mạng ruộng đất đã tạo ra những tiền đề quan trọng cho chương trình tập thể hóa trong nông nghiệp kéo dài hơn 30 năm sau đó. Trong khuôn khổ của công cuộc xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung theo mô hình của Liên Xô, chương trình tập thể hóa nông nghiệp từng bước được thực hiện ở miền Bắc Việt Nam. Sau khi thành lập các tổ đổi công 1957, các hợp tác xã ( HTX ) bậc thấp được thành lập. Cụ thể Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960)  đã đề ra đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng là tiếp tục thu hút nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộng quy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sản xuất. Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự tập trung cao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậc thấp chuyển lên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế độ sở hữu tập thể về ruộng đất đã được thiết lập”. Từ đầu những năm 60 của thế kỉ trước, các hợp tác xã bậc thấp được phát triển thành các hợp tác xã bậc cao với qui mô xã, thậm chí là vào những năm 70 còn thí điểm một số hợp tác xã qui mô huyện. Mô hình HTX đã thích ứng với điều kiện thời chiến, tuy nhiên phương thức điều hành theo lối hành chính đã phát sinh yếu tố độc đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ đã kìm hãm sản xuất, nông dân vẫn không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sống tiếp tục gặp nhiều khó khăn. 1.1.3. Giai đoạn 1976 đến nay: Sau chiến thắng lịch sử mùa Xuân 1975, VIệt nam trở thành một quốc gia thống nhất, đây cũng là mốc đánh dấu sự thúc đẩy mạnh mẽ hơn của các nỗ lực xây dựng chương trình sản xuất nông nghiệp tập thể ở miền Bắc và triển khai mô hình này ở miền Nam mặc dù vào thời điểm đó hai miền có nhiều khác biệt về điều kiện kinh tế, chính trị và xã hội. Kết quả là vào giữa những năm 80 của thế kỉ XX , hơn 1/3 hộ gia đình nông dân ở miền Nam Việt Nam đã tham gia vào các hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất. Đặc biệt đến 1986 Việt Nam bước vào giai đoạn đổi mới và để thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật  Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đất, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi. Bộ Luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất... 1.2 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân- bất cập và những hệ lụy của nó: 1.2.1 Khái niệm “ sở hữu toàn dân”: Khái niệm sở hữu toàn dân đã được đề cập từ Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp Hành Trung Ương Đảng khóa III 1961, nhưng phải đến tận những năm 60 mới được áp dụng vào chính sách đất đai của nhà nước. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà  tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về quyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội. - Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai 1987);  Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. (Luật Đất đai 2003, Điều 10); 1.2.2 Bất cập trong việc xác định nội hàm “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân“: Trong suốt thời gian qua, bất chấp mọi cố gắng của các nhà làm luật, các vấn đề cơ bản liên quan đến sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vẫn chưa được giải quyết. Vấn đề sở hữu vốn thuộc một trong những phạm trù “cổ điển” của khoa học pháp lý và phạm trù “sơ đẳng” của một hệ thống pháp luật. Do đó, hầu như không có khó khăn gì để minh định nó. Nguyên nhân có thể có nhiều nhưng phần quan trọng nằm ở các “rào cản” mà các nhà làm luật chưa thể vượt qua cả về tâm lý chính trị và nhận thức chính trị. Ở khía cạnh pháp lý, “sở hữu” luôn luôn là vấn đề nền tảng của cả pháp luật kinh tế lẫn pháp luật dân sự. Hơn một nửa thế kỷ qua, việc xây dựng pháp luật ở nước ta đều đã xoay quanh khái niệm này, và trên thực tế đã đạt được nhiều thành tựu cơ bản và nổi bật. Đó là thông qua các Hiến pháp từ 1946, 1959, 1980 và 1992 và các đạo luật đơn lẻ khác, đặc biệt là Bộ luật Dân sự năm 1995 như một đỉnh cao, sau đó sửa đổi năm 2005,  Nhà nước ta đã khẳng định và sáng tạo ra các chế định liên quan đến chế độ và hình thức sở hữu, địa vị pháp lý của chủ sở hữu, các chế định kề cận v.v.. Tuy nhiên, có một thực tế là cho tới hiện nay, vẫn tồn tại hai cách tiếp cận với vấn đề sở hữu  khác nhau, thậm chí chồng chéo và lẫn lộn. Đó là tiếp cận chính trị và tiếp cận pháp lý. Nhấn mạnh cách “tiếp cận chính trị”, chúng ta luôn luôn tìm cách phân định và phân biệt giữa chế độ sở hữu xã hội chủ nghĩa (với nền tảng là sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể) và chế độ sở hữu tư bản chủ nghĩa (mà nòng cốt là sở hữu tư nhân).  Trong khi đó, cách tiếp cận pháp lý đòi hỏi phải xác định rõ các quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu và các đối tượng liên quan trong các giao dịch liên quan đến sở hữu theo  “hình thức sở hữu”, vốn đa dạng, phong phú và đậm màu sắc thực tiễn hơn “chế độ sở hữu”. Cụ thể, Hiến pháp 1992 quy định ba chế độ sở hữu là sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng. Đồng thời, Hiến pháp cũng xác định các đối tượng quan trọng thuộc sở hữu toàn dân, trong đó bao gồm đất đai và “phần vốn và tài sản Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp …”. Đến năm 2003, trong hai đạo luật quan trọng được Quốc hội thông qua là Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp nhà nước lại có hai quy định khác nhau liên quan đến hai đối tượng thuộc sở hữu toàn dân. Trong khi Luật Đất đai vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân còn Nhà nước là “đại diện chủ sử hữu toàn dân”, thì Luật Doanh nghiệp nhà nước lại định nghĩa rằng “Doanh nghiệp nhà nước là tổ chức kinh tế do Nhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ…”.  Trong suốt thời gian qua mặc dù mọi cố gắng của các nhà làm luật, các vấn đề cơ bản liên quan đến sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước vẫn chưa được giải quyết. Tại sao vậy? Và vấn đề nằm ở đâu? Về tâm lý chính trị, phải chăng đó là sự e ngại và né tránh để đối diện và cắt nghĩa về lý luận sự thay đổi có tính bước ngoặt của các chế định có tính nguyên tắc của Hiến pháp 1980 (trong đó khẳng định vị trí độc tôn của sở hữu xã hội chủ nghĩa với hai chế độ sở hữu là “toàn dân” và “tập thể”) thông qua ban hành Hiến pháp 1992 (với sự khẳng định cùng tồn tại của sở hữu tư nhân và nền kinh tế đa thành phần)?  Về nhận thức chính trị, phải chăng vẫn tồn tại định kiến xưa cũ rằng chủ nghĩa xã hội và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chỉ có thể được bảo đảm và xây dựng trên nền tảng của hoặc chế độ sở hữu toàn dân, hoặc hình thức sở hữu nhà nước ? Ngoài ra, về mặt lý luận, dường như chúng ta vẫn để mặc nhiên tồn tại quan niệm mang tính giáo điều về phạm trù “sở hữu toàn dân” (cho đây là điều có tính tất yếu khách quan trong một xã hội xã hội chủ nghĩa), ở một cực này, và đơn giản hay tầm thường hoá nó bằng khái niệm “sở hữu nhà nước”, ở một cực khác, mà không có sự đào sâu để làm cho minh bạch. Khái quát về thực trạng pháp luật về đất đai của nước ta có thể diễn nôm rằng: “xác lập quyền rất khó, sử dụng và chuyển dịch quyền cũng khó nhưng tước bỏ quyền thì rất dễ”. Có nhiều khía cạnh để có thể bàn luận xung quanh thực trạng này, tuy nhiên xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đất đai” có thể nêu một số vấn đề ở góc độ lý thuyết như sau: Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì cần coi đó là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý. Đất đai nói chung, tương tự như không khí và ánh sáng là các yếu tố thuộc về môi trường sống tự nhiên, nên không thể là “tài sản” thuộc phạm trù sở hữu của luật dân sự được. Thay vào đó, các “mảnh đất” hay “thửa đất” cụ thể mới là đối tượng của sở hữu theo pháp luật. Luật về đất đai của các nước, do đó, chính là luật về địa chính. Thứ hai, khi tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân trên cơ sở Luật Đất đai năm 1980, Nhà nước đã tước đoạt về mặt pháp lý (một cách đơn giản và dễ dàng) toàn bộ sở hữu tư nhân về đất đai ở Việt Nam. Tuy nhiên, bởi “đất đai” và “thửa đất” (hay “mảnh đất”) thuộc hai phạm trù khác nhau, do đó, trên thực tế, quá trình quốc hữu hoá các “mảnh đất” và “thửa đất” cụ thể đã không xảy ra sau đó. Hay nói một cách khác, Nhà nước vẫn phải thừa nhận một thực tế khách quan là ai ở đâu (trên mảnh đất nào) thì vẫn ở đó. Có nghĩa rằng về mặt pháp lý, Nhà nước chỉ can thiệp vào hai khía cạnh của quyền sở hữu đất đai, đó là kiểm soát quyền sử dụng và quyền định đoạt (chứ không tước đoạt hay giành lấy các quyền này). Từ nay, người dân (chủ sử dụng đất) muốn thay đổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi, chuyển nhượng chủ quyền đối với các mảnh đất, thửa đất của mình thì phải xin phép và được sự đồng ý của Nhà nước. Như vậy, động cơ của hành động “quốc hữu hoá” nói trên không phải nằm ở vấn đề quyền sở hữu mà ở chủ trương của Nhà nước nhằm kế hoạch hoá tập trung một cách triệt để các quan hệ liên quan đến sở hữu đất đất đai. Thứ ba, ngày nay, khi triển khai xây dựng nền kinh tế thị trường, việc kế  hoạch hoá của Nhà nước đối với nền kinh tế và đời sống xã hội không còn nữa, dẫn đến chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng mất hết ý nghĩa. Không những thế, việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu này còn trực tiếp và/hoặc gián tiếp cản trở sự phát triển của nền kinh tế và quá trình làm giàu của người dân bằng việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất của mình thành tài sản và/hoặc vốn đầu tư. Mặt khác, chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai đã và đang gây ra các “lạm dụng” một cách công khai hay ngấm ngầm của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính quyền, trong đó, thay vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế và đời sống thì biến nó thành phương tiện đầu cơ để trục lợi bằng tiền bạc ngắn hạn. Về mặt thực tế ,đối với đất ở dân sinh, “sổ đỏ” chỉ tái xác nhận “ai ở đâu vẫn ở đấy”, và do đó, người dân không thấy có ích lợi gì một khi nhận thức rằng đó là đất thuộc sở hữu của ông cha để lại hoặc đã bỏ tiền ra mua từ trước, nay để nhận được  một “tờ giấy màu đỏ” lại phải nộp tiền và làm các thủ tục phiền hà. Nếu đất có “sổ đỏ” sẽ dễ dàng mua bán, chuyển nhượng hơn thì xét từ lợi ích của người dân, đó cũng chi là các thủ tục do chính Nhà nước đặt ra trong khi từ trước đó, người dân vẫn giao dịch bằng giấy viết tay.  Trên thực tế, trong các giao dịch đất đai hiện nay, đặc biệt là đất ở, nếu đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành các thủ tục hành chính liên quan thì chỉ cần dựa trên “sổ đỏ” được cấp cho các mảnh đất, song người dân vẫn hiểu rằng, theo tập quán của giao dịch dân sự thì người đứng tên trên “sổ đỏ” chỉ là người đại diện cho các chủ sở hữu để tiếp nhận “sổ đỏ” mà thôi. Do vậy, khi tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng, bên mua vẫn yêu cầu có sự đồng ý của tất cả những đồng sở hữu hoặc có quyền và lợi ích liên quan khác đối với mảnh đất. Trong trường hợp này, có thể thấy rằng các “yếu tố dân sự” được coi trọng và thực hiện triệt để hơn các “yếu tố hành chính”. “Sổ đỏ”, một khi được cấp, đương nhiên sẽ tạo thuận lợi hơn cho bên cho vay tiền (nhất là các ngân hàng) tiếp nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề phức tạp và các khó khăn lại xảy ra khi xử lý các thế chấp như vậy. Ngân hàng hay các bên cho vay hoàn toàn không dễ dàng phát mại tài sản thế chấp hay tiếp nhận quyền sử dụng đất thay thế bên vay bởi phụ thuộc một loạt các điều kiện được pháp luật quy định về chủ thể, mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất như đã nói ở trên.  Nói tóm lại, hàng loạt các “sổ đỏ” đã được cấp sau các nỗ lực rất lớn của các cơ quan quản lý địa chính trong thời gian qua sẽ có thể phát huy tác dụng rất lớn cho đời sống dân sinh và đời sống kinh tế, nếu nó thật sự là các “chứng thư về sở hữu” đối với đất đai. Tuy nhiên với tính chất chỉ là các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như tên gọi của nó), trong khi quyền sở hữu vẫn nằm trong tay “người khác” thì tác dụng và ý nghĩa của nó đã bị hạn chế rất nhiều. Thứ tư, thông qua phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, một quá trình tư nhân hoá về sở hữu đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế một cách không thể tránh khỏi, dẫn đến vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như được xác định trong Hiến pháp 1992. Như trên đã nói, “chủ sở hữu đất đai” luôn luôn tách rời khỏi người chiếm hữu và sử dụng đất. Nhà nước (là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) cố gắng duy trì quyền sở hữu của mình bằng cách can thiệp vào quá trình sử dụng và định đoạt đất.  1.3 Cơ sở lí luận cho việc thừa nhận “ quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam: 1.3.1 Đất đai – nhìn dưới góc độ quyền sở hữu