Đề án Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài: Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển biến theo hướng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc gia châu á đã có những bước phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa trên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hướng nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển của dân số đô thị ở các nước đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nước phát triển. Theo “Báo cáo phát triển thế giới 2003” đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu tiên trong lịch sử, đa số người dân ở các nước đang phát triển sẽ được sống ở các đô thị và các thành phố. Nhưng người ta cũng khẳng định tính có hại của đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trường, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con người,… Là một nước đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nước, từ miền Bắc đến miền Nam, từ miền xuôi đến miền ngược, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam thực sự là hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Đặc biệt ở các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội-TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất được. Với một quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị (cụ thể là đất khu công nghiệp) như hiện nay đã có tính hiệu quả hay chưa? Nói đến đô thị người ta thường nghĩ ngay đến mặt lợi nhiều hơn là mặt hại, trước tiên các đô thị lớn cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lương bổng, dịch vụ xã hội, năng suất lao động cao hơn. Nó góp phần chuyển hướng phát triển kinh tế và là động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Nhưng chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao? Thực tế thì Việt Nam là một nước đang phát triển, ở Việt Nam các thành thị bành trướng nhanh chóng thiếu quy hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nên phát sinh một số tệ trạng kém chất lượng như dân số đông đảo, giao thông tắc nghẽn,tội ác, nghèo khó, thiếu điện nước và ô nhiễm không khí. Sự phát triển của đô thị chưa đáp ứng được yêu cầu của dân cư đô thị với mức sống còn rất khiêm tốn như hiện nay. Kết cấu hạ tầng kĩ thuật đô thị nước ta trở nên quá tải , không còn phù hợp với tình hình thực tế. Đó là hậu quả của sự phát triển đô thị hóa tự phát. Chính quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, đất đô thị không có quy hoạch, kế hoạch đã dẫn đến đô thị hóa tự phát.Việc phát triển đô thị kiểu tự phát hoặc thiên về kiểu cải tạo hoặc xây mới các công trình nhỏ lẻ đã dẫn tới phá vụn bộ mặt đô thị hoặc hình thành những khu ổ chuột, phát triển bất chấp quy hoạch và không thể kiểm sóat được chất lượng vệ sinh, chất lượng sống nói chung,… Muốn khắc phục tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nước phải nhanh chóng xây dựng những phương án quy hoạch, kế hoạch cụ thể để từng bước hình thành mạng lưới đô thị hợp lí, tránh không tạo ra các siêu đô thị, đẩy mạnh quá trình đô thị hóa và điều hòa sự tăng trưởng phát triển của các đô thị lớn. Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự án phát triển có quy mô nhất định, khi xây dựng xong sẽ hình thành các cụm công nghiệp hay khu đô thị đồng bộ, hoàn thiện các công trình hạ tầng kĩ thuật lẫn xã hội. Trong những năm tới, cần phải đẩy mạnh việc phát triển các khu công nghiệp, tập trung phát triển một số ngành công nghiệp mũi nhọn cho đô thị. Vấn đề đặt ra là làm sao để quá trình đô thị hóa, phát triển khu công nghiệp thực sự là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống nhân dân? Một trong những phương pháp tiếp cận để xét xem việc sử dụng quỹ đất hợp lí và đạt hiệu quả hay không là đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Từ thực tế đó, em đi vào nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị”. Em mong rằng đề tài nghiên cứu của mình sẽ là một cách nhìn mới về sự phát triển muôn màu và đa dạng của tiến trình đô thị hóa. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Văn Cường đã giúp đỡ em hoàn thành đề án này. 2.Mục đích của đề tài: Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn nội dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, nêu ra các phương pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần như sau: Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. 3.Đối tượng và phương pháp nghiên cứu: -Đối tượng: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. -Phương pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, định tính, tổng hợp trên cơ sở các số liệu đã được thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hướng trong tương lai. PHẦN I: CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT ĐÔ THỊ. I. Các khái niệm: 1. Khái niệm đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩa rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.(Theo Luật đất đai 2003) 2. Khái niệm đất khu công nghiệp: Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang được sử dụng hoặc sẽ được sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp. Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.Trong đó: -Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới địa lí nhất định và không có dân cư sinh sống do Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định. - Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân cư sinh sống do Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định. - Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao gồm: nghiên cứu, triển khai khoa học kĩ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lí nhất định và không có dân cư sinh sống do Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định. 3. Khái niệm hiệu quả sử dụng đất: + Hiệu quả kĩ thuật: Là hiệu quả mà xét trong mối quan hệ vật chất giữa yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Nó được xác định bằng tỉ số ,trong đó: là kết quả mang lại tăng lờn là yếu tố vật chất được tăng lên. Về nguyên lí, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi 0. Hiệu quả kĩ thuật là cao nhất khi là lớn nhất. + Hiệu quả trao đổi: Là hiệu quả được xác định bằng mối quan hệ so sánh giữa các yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Xác định dựa trên tỉ số + Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xét trong mối quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để có được giá trị mang lại nhiều nhất so với chi phí đầu tư bỏ ra. Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi và kinh tế: * Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra, được biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích làm gia tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô đất đai. * Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất khác để cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tích sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thỏc theo chiều sõu. * Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện tích đất đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với một quỹ đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thỡ hiệu quả mang lại cú thể khỏc nhau. Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về mặt kinh tế - kĩ thuật. Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thỡ dựa vào hiệu quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau. So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí nhất. Về mặt hiệu quả kinh tế người ta có thể đơn giản hóa việc lựa chọn bằng việc sử dụng hàm thuê đất (hàm sử dụng đất): G= Với Q là sản lượng; là giỏ. 4.Hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế trong sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai đều phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vỡ vậy cú thể sử dụng lớ thuyết lợi thế. Mức độ vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh. Các hoạt động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư nghiệp, công nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN, KCX,… đều có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi nông nghiệp tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng luôn tồn tại vỡ trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn được ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng nhưng lại được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử dụng cho nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân bố sử dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp vỡ đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một số điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rừ hơn tính chất này qua đồ thị bên: Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là do qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phũng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tõm, độ dốc càng giảm nhanh; càng xa trung tõm thỡ việc xõy dựng cỏc nhà mỏy, khu cụng nghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thương mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động công nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệu quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trỡnh độ phát triển. Vấn đề không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu này chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khu vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất. 4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: a) Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ (Theo điều 40-Luật đất đai 2003). b) Việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đó thu hồi: + Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. + Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đó cú dự ỏn đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy định. Đất đó thu hồi thuộc khu vực nụng thụn được giao cho UBND xó quản lớ, thuộc khu vực đô thị và khu vực đó được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: +Người bị thu hồi loại đất nào thỡ được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thỡ được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. *Trường hợp không có khu tái định cư thỡ người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thỡ người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó. (Theo Luật đất đai 2003-điều 42) * Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trỡnh HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. -Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (Theo Luật đất đai 2003-điều 57) + Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thỡ ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất cũn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới. + Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp: + Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. + Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng KCN đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập kế hoạch chi tiết xây dựng KCN phải đảm bảo đồng bộ quy hoạch nhà ở, công trỡnh cụng cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN. + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN thỡ nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đầu tư vào sản xuất kinh hoanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong KCN được lựa chọn hỡnh thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian dài thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN được lựa chọn hỡnh thức thuờ đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. + Người sử dụng đất trong KCN phải sử dụng đất đúng mục đích đó được xác định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật này. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN thỡ người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đó được xác định. + Người thuê lại đất trong KCN trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đó trả tiền thuờ lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đó trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm thỡ tổ chức kinh tế cú cỏc quyền quy định tại Điều 110 của Luật này, Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú cỏc quyền quy định tại Điều 113 của Luật này. II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị: 1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị: Việt Nam là một nước nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nước ta được hình thành trước hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế. Trong lịch sử, chỉ có hai đô thị được hình thành do yêu cầu kinh tế nhưng rồi nó lại nhanh chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém của công nghiệp và thương nghiệp trong lịch sử cho nên cư dân đô thị Việt Nam chủ yếu là các công chức hành chính, hưởng lương Nhà nước, hoạt động văn hóa, giáo dục, một phần nữa là thương nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các khu công nghiệp mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, kh