Đề bài tập số 2:môn đất đai

MỤC LỤC Trang I) ĐẶT VẤN ĐỀ...……………………………………………………………….2 II) GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ……………………………………………………...3 1) Trả lời các câu hỏi ở phần 1………………………………………………….3 a) Việc làm này của ông Long là đúng hay sai? Vì sao?........................................3 b) Để bố mẹ ông Long có được quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Long phải thực hiện những trình tự, thủ tục gì?.......................................................................3 c) Hãy soạn thảo giúp ông Long giấy tặng cho khu đất này?................................ 5 2) Trả lời câu hỏi 2………………………………………………………………8 a) Ông Long phải thỏa mãn điều kiện gì khi chia thừa kế khu đất này?............... 8 b) Thủ tục chia thừa kế khu đất này được tiến hành như thế nào?....................... 10 Giúp ông Long soạn thảo di chúc chia thừa kế quyền sử dụng đất cho các con?................................................................................................10 3) Một số đề xuất, kiến nghị…………………………………………………….12 III) KẾT LUẬN…………………………………………………………………13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………14 BÀI LÀM I) ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai không phải là sản phẩm được tạo ra từ bàn tay và khối óc của con người, đó là một quà tặng vô giá của tự nhiên. Và quà tặng này có một thuộc tính đặc biệt đó là không sinh sôi, nảy nở thêm mà chỉ mất đi nếu chúng ta không biết giữ gìn, cải tạo, bồi bổ. Chính vì vậy, pháp luật nước ta quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là chủ đại diện”. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng, nó tạo cơ sở pháp lí cho nhà nước quản lí đất đai về mọi mặt như: quy định mục đích sử dụng đất, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất…Đặc biệt, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất được quy định rất chặt chẽ, theo trình tự, thủ tục rất nghiêm ngặt, điều này giúp nhà nước quản lí và bảo vệ đất đai được hiệu quả, tránh được các trường hợp sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất, hạn chế được tình trạng tranh chấp đất đai…Sau đây, bài làm của em xin được tìm hiểu về một tình huống chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức tặng cho và để lại di sản thừa kế. Trong bài làm chắc chắn còn nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn! ĐỀ BÀI TẬP SỐ 2: Ông Long có mảnh đất rộng 200m2 . Năm 2004, ông Long biếu bố mẹ ông khu đất này để xây dựng nhà, làm nơi thờ cúng tổ tiên. Khi biếu đất, ông Long không làm giấy tờ gì. Hỏi: a. Việc làm này của ông Long đúng hay sai? Vì sao? b. Để bố mẹ ông Long có được quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Long phải thực hiện những trình tự, thủ tục gì? c. Hãy soạn thảo giúp ông Long giấy tặng cho khu đất này? 2. Hiện ông Long còn một khu đất khác rộng 200m2 . Nay ông muốn chia thừa kế cho 6 người con (5 gái, 1 trai). Hỏi: a. Ông Long phải thỏa mãn điều kiện gì khi chia thừa kế khu đất này? Thủ tục chia thừa kế khu đất này được tiến hành như thế nào? Giúp ông Long soạn thảo di chúc chia thừa kế quyền sử dụng đất cho các con? II) GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1) Trả lời các câu hỏi ở phần 1 a) Việc làm này của ông Long là đúng hay sai? Vì sao? Việc làm này của ông Long là sai. Vì việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ theo quy định của pháp luật (được quy định tại điều 152 Nghị định 181/2004) chứ không thể chỉ nói “biếu” mà không có giấy tờ gì, như vậy việc “biếu” này sẽ không có giá trị pháp lí gì. Sở dĩ có quy định này là vì đất đai là tài nguyên quý giá, rất khó phục hồi nhưng lại rất dễ bị hủy hoại nếu ta không có biện pháp quản lí chặt chẽ. Do vậy nhà nước cần quản lí chặt chẽ đất đai để bảo vệ đất được tốt nhất. Để tặng cho quyền sử dụng đất, không những ông Long phải thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ mà mảnh đất của ông còn phải đạt được một số điều kiện nhất định thì mới được quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định các điều kiện này bao gồm: “a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Như vậy, nếu như mảnh đất của ông Long đạt được những điều kiện trên thì ông được quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Nếu vi phạm một trong 4 điều trên thì ông không có quyền tặng cho và việc tặng cho này của ông lúc đó sẽ là sai, không đúng pháp luật. Ngoài ra, trong dữ liệu đề bài có ghi “ông Long biếu bố mẹ ông khu đất này để xây dựng nhà, làm nơi thờ cúng tổ tiên” nhưng lại không nêu rõ là mục đích sử dụng hiện tại của mảnh đất đó là để làm gì. Như vậy, chúng ta phải đặt ra trường hợp là liệu sau khi chuyển quyền sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất có thay đổi hay không? + Nếu hiện tại bây giờ mục đích sử dụng của mảnh đất đó đang là đất ở thì sau khi chuyển quyền sử dụng đất xong, bố mẹ ông hoàn toàn có quyền xây dựng nhà để ở và làm nơi thờ cúng tổ tiên. + Nếu hiện tại mảnh đất đó được xác định là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì việc ông “biếu” bố mẹ với mục đích dùng để xây nhà ở và nơi thờ cúng tổ tiên là không đúng pháp luật. Muốn dung vào việc xây dựng nhà ở ông phải xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy có thể kết luận: Việc làm của ông Long là sai vì không thực hiện đúng trình tự và thủ tục theo luật định. Ngoài ra còn một số yếu tố khác như điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất cũng cần được phân tích và làm rõ như phần em đã phân tích ở trên. b) Để bố mẹ ông Long có được quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Long phải thực hiện những trình tự, thủ tục gì? Trình tự và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 152 nghị định 181/2004NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Về hồ sơ nộp tại UBND xã, phường gồm có các giấy tờ được quy định tại khoản 1 điều 152 nghị định 181/2004 như sau: 1. Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có). Ngoài ra cũng cần một số giấy tờ khác có liên quan như giấy tờ chứng minh quan hệ tặng – cho, bản sao giấy khai sinh, bản khai sơ yếu lý lịch có xác nhận của UBND phường, xã, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của những người liên quan (bản sao mỗi loại 02 bản). Về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 điều 152 Nghị định 181/2004 như sau: “2. Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Về trình tự giải quyết được quy định như sau: + Đầu tiên công dân nộp thủ tục hồ sơ gồm: các loại giấy tờ đã nêu trên. + Tiếp theo bộ phận tiếp nhận, giải quyết và trả kết quả (thuộc UBND phường, xã) kiểm tra hồ sơ, kiểm tra năng lực hành vi của các bên tham gia ký hợp đồng, giám sát việc ký hợp đồng. Phát tờ khai nộp lệ phí trước bạ (nếu có) và hướng dẫn công dân kê khai. Nhận hồ sơ, viết phiếu nhận hồ sơ và chuyển hồ sơ cho cán bộ địa chính (chuyển ngay trong ngày nhận hồ sơ). + Cán bộ Địa chính phường, xã kiểm tra thực địa (khi cần thiết), xác nhận các thông tin vềthửa đất, tình trạng thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt (có biên bản theo mẫu), trong trường hợp cần thiết phải xác minh thì tham mưu cho UBND phường, xã gửi phiếu yêu cầu cung cấp thông tin địa chính (theo mẫu) đến VPĐKQSD đất để yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất (Thời gian cung cấp thông tin về thửa đất không tính vào thời gian giải quyết công việc của phường, xã). Hoàn chỉnh việc cung cấp thông tin về thửa đất và chuyển hồ sơ cho cán bộ tư pháp - hộ tịch. + Cán bộ Tư pháp - Hộ tịch cán bộ chuyển môn (tư pháp) kiểm tra hồ sơ, trình Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch phụ trách Tư pháp ký chứng thực hợp đồng. + UBND phường, xã/ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch phụ trách ký chứng thực hợp đồng sau khi cán bộ tư pháp trình hồ sơ (đã thẩm định). + Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ chứng thực, thu phí, lệ phí theo quy định, chuyển hồ sơ cán bộ địa chính. + Cán bộ địa chính phường, xã chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSD đất để thực hiện việc cấp GCNQSD đất. + Cuối cùng công dân nộp phí, lệ phí theo quy định, theo thời gian trong phiếu nhận hồ sơ đến VPĐKQSDĐ nhận giấy CNQSD đất hoặc đến UBND phường xã nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). - Thời gian giải quyết: (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có). + Thời gian giải quyết từ bước 1 đến bước 2 là 01 ngày làm việc, sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. + Thời gian giải quyết tại bước 3 là 02 ngày làm việc, sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. + Thời gian giải quyết tại bước 4 là 02 ngày làm việc, sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. + Thời gian giải quyết từ bước 5 đến bước 6 là 01 ngày làm việc, sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. + Thời gian tại bước 7, bước 8 là thời gian kể từ ngày cán bộ địa chính phường, xã chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSDĐ cho đến khi Văn phòng ĐKQSDĐ trao giấy CNQSD đất cho người sử dụng đất (09 ngày làm việc) hoặc chuyển thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bộ phận "một cửa" của UBND phường, xã (11 ngày làm việc). - Địa điểm thực hiện: Trụ sở UBND phường, xã. - Cán bộ chủ trì chịu trách nhiệm xử lý: Cán bộ Tư pháp. - Cán bộ phối hợp: Cán bộ Địa chính. - Sản phẩm cung cấp cho công dân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (đã được chứng thực). c) Hãy soạn thảo giúp ông Long giấy tặng cho khu đất này? Giấy tặng cho quyền sử dụng đất được viết dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mẫu của hợp đồng này là mẫu số 41/HĐTA do hội đồng tòa án trung ương ban hành. Ông Long có thể soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo mẫu sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chúng tôi gồm có: Bên tặng cho (sau đây gọi là bên A): ... .... Long. Bên được tặng cho (sau đây gọi là bên B): ... .... .... và .... .... ... (Là bố mẹ ruột của bên A) Hai bên đồng ý thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây: ĐIỀU 1 SỬ DỤNG ĐẤT TẶNG CHO Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ........................................... ...................................................................................................................cụ thể như sau: - Thửa đất số: ................................................... - Tờ bản đồ số:.................................................. - Địa chỉ thửa đất: ........................................................................................... - Diện tích: 200 m2 (bằng chữ: hai trăm mét vuông) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ..................................... m2 + Sử dụng chung: .................................... m2 - Mục đích sử dụng:.......................................... - Thời hạn sử dụng:........................................... - Nguồn gốc sử dụng:....................................... Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): .................................................. ...................................................................................................................................... Giá trị quyền sử dụng đất là ........................................................................đồng (bằng chữ: ......................................................................................... đồng Việt Nam) ĐIỀU 2 VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm .............................................. 2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 3 TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ............. chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 4 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 5 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất không có tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan: 2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. ĐIỂU ..... ..................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ĐIỀU ... ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Bên A Bên B (Kí và ghi rõ họ tên) (Kí và ghi rõ họ tên) LỜI CHỨNG THỰC CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH ỦY BAN NHÂN DÂN XA/PHƯỜNG/THỊ TRẤN......... Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ....................................................) tại ........................................................................................................................,tôi ......................................................., Chủ tịch/Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn ................................... huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh ....................................................... tỉnh/thành phố ...................................................... CHỨNG THỰC -.Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên A là ........... Long và bên B là … …. ..... .... và..... .... ............... Các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm chứng thực, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - ................................................................................................................................ .................................................................................................................................. ............................................................................................................................ - Hợp đồng này được làm thành.......... bản chính (mỗi bản chính gồm....... tờ, ........trang), giao cho: + Bên A ...... bản chính; + Bên B ....... bản chính; Lưu tại Uỷ ban nhân dân một bản chính. Số................................, quyển số ................TP/CC-SCT/HĐGD. CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) 2) Trả lời câu hỏi 2 a. Ông Long phải thỏa mãn điều kiện gì khi chia thừa kế khu đất này? Để được chia thừa kế khu đất này, mảnh đất của ông Long phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại điều 106 Luật đất đai 2003 như sau: “a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Phân tích các điều kiện trên, ta thấy một số điểm như sau: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quy định này nhằm khẳng định rằng quyền sử dụng đất của các nhân, hộ gia đình phải được nhà nước công nhận, khẳng định đất đó không phải là đất lấn chiếm bất hợp pháp. Chỉ khi nào được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình mới được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này còn giúp cho việc quản lí nhà nước về đất đai được dễ dàng và hiệu quả, hạn chế được sự xâm hại tài nguyên đất do việc buông lỏng quản lí gây ra. Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi bổ sung một số điều năm 2009 về điều kiện này có bổ sung như sau: “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đây là một bước hoàn thiện trong việc quản lí đất đai và phù hợp các giấy tờ được quy định trong thủ tục hành chính hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu không có các giấy tờ được quy định như trên, các cá nhân, hộ gia đình vẫn được quyền chuyển quyền sử dụng đất nếu có một trong các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Luật đất đai năm 2003 (các giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất, bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành..,). Như vậy ta có thể thấy, các quy định của Luật đất đai được áp dụng vào thực tế một cách linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tế của Việt Nam. Bởi vì nhiều lí do (khách quan lẫn chủ quan) chúng ta chưa thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ các cá nhân, hộ gia đình trên cả nước. Mà thị trường bất động sản diễn ra rất sôi động, do vậy chứng ta cần phải có biện pháp vừa quản lí tốt đất đai vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Theo em, giải pháp chấp nhận các giấy tờ hợp lệ và cho phép các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có giấy tờ đó tham gia giao dịch bất động sản là một giải pháp đúng đắn và hợp lí. + Đất không có tranh chấp: Điều kiện này nhằm xác định rõ ràng và chắc chắn rằng cá nhân, hộ gia đình nào có quyền sử dụng đất, đồng thời nó cũng giúp hạn chế được việc tranh chấp quyền sử dụng đất sau khi đã chuyển quyền sử dụng đất. +) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Điều kiện này nhằm tránh tình trạng tẩu tán tài sản khi tòa án ra quyết định thu hồi đất nhằm bảo đảm thi hành án. Trên thực tế điều này không phải là hiếm, do vậy điểm quan trọng nhất là cần phải có sự phối hợp đồng bộ và thống nhất giữa các cơ quan nhà nước, có như vậy mới hạn chế được tình trạng tiêu cực này. +) Trong thời hạn sử dụng đất: Theo quy định này, cá nhân, tổ chức nào muốn chuyển quyền sử dụng đất đối với đất được nhà nước giao có thời hạn, đất thuê thì đất đó phải trong thời hạn sử dụng. Điều này là đương nhiên vì nếu quá thời hạn sử dụng, nhà nước sẽ thu hồi đất