Đề tài Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở mỹ và những kiến nghị đối với Việt Nam

TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 128 CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG NHÀ ĐẤT Ở MỸ VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI VIỆT NAM THE US CREDIT CRISIS AND SOME SUGGESTED SOLUTIONS FOR VIETNAM ĐẶNG HỮU MẪN Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng TÓM TẮT Trong thời gian qua, cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng đó. Thông qua việc phân tích nguyên nhân, thực trạng và hậu quả của cuộc khủng hoảng này, bài viết đưa ra một số kiến nghị đối với việc cho vay bất động sản ở Việt Nam hiện nay. ABSTRACT In recent times, the subprime housing mortgage crisis has had some negative effects on the world’s financial market. Many of the US financial institutions have suffered heavy losses due to the effect of this crisis. In addition, the crisis is increasingly spreading to the economies of some countries in Europe and in Japan... As a result, some powerful banks in these countries are also suffering from the impact of the crisis. The consequences of the crisis are not only observed in the dimensions of business operation and the economic growth rate and employment rate in the US, but also taken into consideration on the global impact on the shift of international investment capital flow in particular and the world’s economic growth in general. Vietnam, a country that is deeply integrating into the world economy can not avoid the consequences of the crisis. With an analysis on the real situations, causes and effects of the crisis, the paper is intended to provide some of the suggested solutions to the lending of real estate in Vietnam today. 1. Đặt vấn đề Quy mô của cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất (hay cụ thể hơn là cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn) đến nay đã không chỉ dừng lại ở biên giới một quốc gia. Quỹ tiền tệ quốc tế IMF và Ngân hàng thế giới WB đã không ngừng cảnh báo hậu quả và những hiệu ứng lan tỏa của cuộc khủng hoảng này trên phạm vi toàn cầu, thậm chí có thể phủ bóng đen lên nền kinh tế thế giới vốn đã trì trệ trong TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 129 những năm gần đây, mà trong đó đối tượng chịu tác động chủ yếu nhất là hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM). Rủi ro tiềm tàng của các khoản nợ xấu đang đe dọa tính thanh khoản trên thị trường tín dụng Mỹ, làm tăng nguy cơ đổ vỡ của ngân hàng, tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp, thậm chí có thể làm thay đổi dòng tài chính quốc tế. Trong thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống NHTM Việt Nam tăng trưởng mạnh. Điều này bên cạnh dấu hiệu tích cực trong xu thế đa dạng hóa danh mục đầu tư của ngân hàng cũng như đáp ứng nhu cầu dân sinh của xã hội, hoạt động này cũng gắn liền với mức độ rủi ro không hề nhỏ. Bài học mà thị trường bất động sản đóng băng vẫn còn đó và nguy cơ thiếu hụt thanh khoản vẫn luôn thường trực trong nội tại hệ thống NHTM Việt Nam. Tìm hiểu những nguyên nhân, thực trạng và hậu quả của cuộc khủng hoảng này là cơ sở để các định chế tài chính nói riêng và định chế quản lý nói chung tăng cường hệ thống quản trị, đảm bảo yêu cầu an toàn tài sản và sự ổn định của thị trường nội địa. 2. Thực trạng cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ 2.1. Giải thích một số thuật ngữ + Cho vay dưới tiêu chuẩn (subprime lending): là hình thức cho vay rất phổ biến, đặc biệt tại Mỹ. Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn - subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay. “Những người đi vay dưới tiêu chuẩn thường có quá khứ tín dụng (tiền sử tín dụng) không tốt, như thường có những khoản thanh toán quá hạn, và có thể có những vấn đề nghiêm trọng như phải ra toà, phá sản. Họ cũng có thể có khả năng thanh toán thấp xét trên những chỉ số như điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, hoặc một số tiêu chí khác. Và đương nhiên, lãi suất cho vay của hình thức này sẽ cao hơn cho vay theo chuẩn...” [8]. Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người vay này có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân số Mỹ [7]. Do uy tín của người vay thấp và tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên nhìn chung các khoản vay dưới tiêu chuẩn có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường và điều này lại càng làm tăng thêm khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường gia tăng. + Cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn (subprime housing mortgage): là một trong những loại hình thuộc lĩnh vực cho vay dưới tiêu chuẩn và đặc biệt phát triển mạnh từ đầu thế kỷ 21, trở thành một “ngành công nghiệp ở Mỹ” [6]. Nói như vậy có nghĩa là hình thức thế chấp nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà còn với cả dân đầu cơ địa ốc. Một điều đặc biệt là hầu hết các ngân hàng, tổ chức tín dụng ở Mỹ cho vay dưới hình thức này đều chấp nhận đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Như vậy, trước hết ta có thể thấy nguy cơ rủi ro là rất cao do đối tượng của nó là nhà đất - vốn thường xuyên rơi vào chu kỳ đống băng. 2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 130 Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt - được gọi là “cho vay dưới chuẩn” - của các ngân hàng đối với người vay tiền mua nhà trả góp với hy vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ [6]. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân Mỹ. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà [6], còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời. Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà (xem biểu đồ 1). Trong khi đó, các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà ngay cả với những người có tiền sử tín dụng xấu để hưởng những khoản lãi suất cao. Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng. Biểu đồ 1 dưới đây cho thấy lượng cung nhà ở Mỹ tăng vọt bắt đầu từ nửa cuối năm 2005 như là kết quả của quá trình cho vay mua nhà quá “phóng khoáng” của các ngân hàng Mỹ. Biểu đồ 1: Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000-2007 Nguồn: Như đã đề cập, trong giai đoạn gần đây thị trường đĩa ốc Mỹ lại rơi vào thời kỳ đóng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại không thể bán được nhà (xem biểu đồ 2), trong khi nhu cầu nhà ở lại giảm mạnh (xem biểu đồ 3), cứ như thế món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Đến lúc này các ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 131 khó đòi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ. Biểu đồ 2: Doanh số bán nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007 Nguồn: Biểu đồ 3: Nhu cầu nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007 Nguồn: Chưa hết, các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khoán hóa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán (TTCK). Vì thế, mặc dù cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này. Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho vay đó. 2.3. Diễn tiến và hậu quả TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 132 Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn. Chỉ số về cầu nhà trong tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 tháng 7/07. Từ tháng 3/2007 nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố những khoản thu lỗ khoảng 150 tỷ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó có hơn 50% liên quan tới các khoản cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này [7]. Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng của Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn. Hàng loạt các ngân hàng lớn ở Phố Wall như Bear Stearns, Merrill Lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt tài sản nhiều tỷ USD. Cụ thể là Citigroup đã thông báo lợi nhuận thuần quý III sụt giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các khoản cho vay bất động sản được chứng khoán hoá, ngân hàng này ước tính lỗ 1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng đô-mi-nô, sự khan hiếm tính lỏng trong các hoạt động tài trợ đã làm Citigroup lỗ 1,4 tỷ USD [5]. Chưa dừng lại ở đó, bóng đen khủng hoảng không chỉ dừng lại ở Mỹ mà còn lan sang cả châu Âu, tấn công vào các ngân hàng tại châu lục này như Northern Rock của Anh hay UBS của Thụy Sỹ. Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng BNP của Pháp đóng 3 quỹ đầu tư trị giá khoảng 2,2 tỷ USD tại Mỹ khiến thị trường chứng khoán thế giới sự sụt giảm mạnh. Tập đoàn ngân hàng hàng đầu Thuỵ Sỹ UBS đã thông báo kết quả lỗ lớn lên đến khoảng 510-680 triệu USD, đã kéo theo sự ra đi của giám đốc ngân hàng đầu tư và giám đốc tài chính [5]. Số lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không còn khả năng trả nợ trong tháng 1/2008 tăng tới 57% so với thời điểm cách đây một năm [4]. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay đã lên tới 945 tỷ USD, tức là mỗi cư dân thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt hại tới 1.200 tỷ USD [3]. 2.4. FED đã làm gi ? + Để ổn định thị trường và ngăn chặn cuộc khủng hoảng có nguy cơ lan rộng hơn nữa, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã ngay lập tức bơm vốn cho thị trường cũng như cam kết luôn trong tư thế sẵn sàng đáp ứng vốn nếu thị trường cần. Điều đáng lo ngại là dù hàng trăm tỷ USD đã được FED bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng của nước Mỹ song hiệu quả không nhiều, vẫn chưa giải quyết được cơn khát vốn của những ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ. Tính tới nay (thời điểm đến tháng 3/2008) FED đã bơm 310 tỷ USD cứu trợ khẩn cấp song vẫn còn 91 ngân hàng và tổ chức tài chính xếp hàng dài xin vay [3]. Bên cạnh đó, FED cũng đang bàn thảo với Quốc hội về các biện pháp hỗ trợ khác như tái cấp vốn và bảo lãnh các khoản nợ thế chấp thông qua Cơ quan Nhà đất Liên bang. + Ngoài ra, nhằm “phá băng” thị trường nhà đất, Chính phủ Mỹ đã đề xuất một TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 133 kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất. Cụ thể: những người vay thế chấp nhà có đủ ba điều kiện: Một là, có rủi ro tín dụng có thể chấp nhận được; hai là có những khoản vay phát sinh từ 01/01/2005 đến 31/07/2007; ba là chứng minh được rằng: họ đang sinh sống trong nhà của mình và nếu lãi suất bị điều chỉnh cao hơn họ sẽ không có khả năng chi trả các khoản nợ, thì những người này sẽ được áp dụng mức lãi suất cố định trong kỳ hạn 5 năm [7]. Bộ Tài chính Mỹ và FED cũng đã ban hành các qui định mới với việc khuyến cáo giám sát chặt chẽ hơn các công ty cho vay trong lãnh vực nhà đất, và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn. Mặc dù Chính phủ Mỹ, FED cũng như các Ngân hàng Trung ương (NHTW) hàng đầu trên thế giới đã có những động thái tích cực. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá dầu leo thang (liên tiếp đạt những kỷ lục mới), đồng USD mất giá nghiêm trọng, vẫn còn nhiều lo ngại rằng cơn bão trên thị trường tài chính toàn cầu “chỉ mới bắt đầu” và “các điều kiện sẽ còn xấu hơn nữa” [2]. 3. Việt Nam có bị ảnh hưởng ? Thực tế, thời gian qua vẫn chưa ghi nhận và đo lường được những thiệt hại cụ thể nào từ cuộc khủng hoảng này đối với nước ta. Điều này được thể hiện ở một số mặt sau: + Trong thời gian qua không biểu hiện nào cho thấy các ngân hàng có liên quan đến cho vay thế chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn ở Mỹ có chi nhánh tại Việt Nam rút vốn về nước. Bên cạnh đó, hiện tại chưa có ngân hàng Việt Nam nào có hoạt động cho vay thế chấp bất động sản trên thị trường Mỹ. Vì vậy sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng này đến Việt Nam hiện tại ít có khả năng. + Mặc dù cuộc khủng hoảng nhà đất đã lan sang thị trường chứng khoán của một số quốc gia hàng đầu thế giới, nhưng ảnh hưởng của nó đối với thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn không nhiều. Sự sụt giảm của chỉ số VN Index (có lúc rơi xuống ngưỡng 500 điểm) được đánh giá chưa hẳn là do tác động của cuộc khủng hoảng, nguyên nhân chính có thể là do VN Index trở về với giá trị thực của nó. 4. Những kiến nghị đối với việc cho vay bất động sản ở Việt Nam Mặc dù thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam chưa chịu tác động lớn nào từ cuộc khủng hoảng, tuy nhiên nếu khủng hoảng tín dụng thế giới tiếp tục mạnh lên buộc NHTW các nước phải can thiệp sẽ tác động vào mặt bằng lãi suất thế giới và khi đó sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam. Thêm vào đó, lo ngại đối với rủi ro gia tăng trên thị trường chứng khoán có thể khiến các nhà đầu tư rút vốn ra khỏi thị trường và Việt Nam khi đó cũng không phải là ngoại lệ. 4.1. Một vài dấu hiệu đáng lo ngại + Trong thời gian vừa qua, đã có hiện tượng nhiều người dân bình thường vay tiền mua nhà để bán lại (đầu cơ nhỏ lẻ để kiếm lời) cũng như nhiều dự án nhà đất lớn trong thời gian vừa qua được các ngân hàng tài trợ vốn. Hiện nay, theo quan sát của giới chuyên môn, đến 80-90% người mua các căn hộ chung cư đang sốt nóng không mua để ở mà mua để dành đó sau này bán lại kiếm lời. Rủi ro “bong bóng” của thị trường đối TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 134 với ngân hàng cho vay chắc chắn sẽ rất cao vì nhu cầu mua nhà sẽ có điểm dừng nhất định và nhanh chóng rớt xuống. + Bên cạnh đó, cũng cần nhận thấy rằng dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản trong thời gian qua có xu hướng tăng mạnh. Do TTCK điều chỉnh giảm mạnh nên nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch đầu tư sang lĩnh vực bất động sản, điều này khiến thị trường bất động sản đang dần sôi động trở lại. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc cho vay để đầu tư bất động sản gia tăng trong những tháng gần đây. Mặc dù tỷ lệ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ của toàn hệ thống tổ chức tín dụng (TCTD) chưa ở mức cao, nhưng với tốc độ tăng nhanh như thời gian qua cộng với tính lỏng kém trong thị trường này thì cần có những chính sách thích hợp để hạn chế những rủi ro tín dụng có nguy cơ gia tăng khi thị trường bất động sản đóng băng như những năm trước. Cũng cần phải nói thêm là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa rồi đã ban hành quy chế buộc các NHTM hạn chế cho vay bất động sản. Tuy nhiên, khi mà nhu cầu về nhà ở tăng mạnh, đặc biệt ở hai đầu đất nước thì có hay không việc các NHTM sẽ bỏ qua đối tượng khá hấp dẫn này. Vấn đề đặt ra ở đây, theo tác giả, việc ban hành quy định để hạn chế cho vay bất động sản của NHNN chỉ mới giải quyết được phần ngọn, còn phần gốc chính là việc bản thân các NHTM phải tự kiểm soát cho được mục đích sử dụng vốn của khách hàng. 4.2. Kiến nghị đối với các bên liên quan a) Đối với các NHTM: - Rà soát lại và thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay. - Tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà thấp và chỉ cho vay đối với khách hàng có tiền sử tín dụng tốt. - Thẩm định thật kỹ các dự án nhà đất và phải thẩm định cả phần rủi ro nếu thị trường rơi vào tình trạng đóng băng. b) Đối với NHNN: - Tiếp tục hoàn chỉnh để tiến tới ban hành Cơ chế tiếp nhận xử lý tổ chức tham gia Bảo hiểm tiền gửi. Nếu được thực hiện tốt thì lần đầu tiên Việt Nam sẽ có một cơ chế tiếp nhận và xử lý đồng bộ các ngân hàng khi khủng hoảng và đổ vỡ. Như vậy, kể từ nay các TCTD khi gặp sự cố, có nguy cơ dẫn đến đổ vỡ sẽ được tiếp nhận và xử lý theo một quy trình chuẩn, hạn chế hậu quả ở mức thấp nhất và bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền. Bên cạnh đó, sẽ tạo ra một môi trường pháp lý cho việc giải quyết phá sản, giải thể phù hợp với đặc thù của hoạt động tiền tệ và ngân hàng, thiết lập được một tổ chức đầu mối chịu trách nhiệm trong xử lý khủng hoảng. - NHNN cần theo dõi sát diễn biến cuộc khủng hoảng này để có những động thái phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn trên đà suy giảm và lạm phát trong nước tăng cao như hiện nay. TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 4(27).2008 135 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Các hướng dẫn mới nhằm làm dịu cuộc khủng hoảng tín dụng ở Mỹ, [2] Cuộc khủng hoảng vẫn chưa kết thúc, . [3] Khủng hoảng tín dụng ở Mỹ ngốn 945 tỉ đô la, [4] Những biểu hiện suy thoái của kinh tế Mỹ, [5] Tổn thất của một số ngân hàng ở Mỹ, châu Âu sau khủng hoảng thị trường cho vay dưới tiêu chuẩn và những cảnh báo, [6] Federal Reserve Bank of St Louis, Understanding Subprime Mortgage Crisis, [7] The US Credit Union National Association, The US Mortgage Crisis, [8] The United States Conference of Mayors, The Mortgage Crisis,