Đề tài Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2005 – 2009

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người. Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Do đó vấn đề quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là một vấn đề hết sức quan trọng và là một trong 13 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước… Kỳ Anh là huyện nằm ở phía Nam của Tỉnh Hà Tĩnh. Trong những năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế-xã hội của huyện đang từng ngày phát triển. Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai. Người dân xem đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Song hiện nay công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Trên cơ sở đó, được sự đồng ý của Khoa Tài Nguyên Đất và Môi Trường Nông Nghiệp-Trường Đại học Nông Lâm Huế và dưới sự hướng dẫn thầy giáo Thạc Sĩ Trần Văn Nguyện, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Kỳ Anh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2005 – 2009”. 1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục đích - Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kỳ Anh giai đoạn 2005 - 2009. - Đánh giá những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới. - Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã được học ở nhà trường. 1.2.2. Yêu cầu. - Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản liên quan. - Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện. - Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. - Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất và cấp GCN QSDĐ. PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Những vấn đề về đất đai 2.1.1.1. Khái niệm về đất đai - Theo VV.Docutraiep (1846 - 1903): Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương. - Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong qúa khứ và hiện tại để lại. 2.1.1.2. Phân loại đất đai Theo luật đất đai năm 2003, đất đai nước ta được chia là 3 nhóm: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. 2.1.2. Quản lý Nhà nước về đất đai 2.1.2.1. Khái niệm Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 13 nội dung quy định tại điều 6 Luật đất đai 2003. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về cả số lượng và chất lượng. Đưa ra các phương án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị bỏ hoang hóa. 2.1.2.2. Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế, xã hội, và đời sống nhân dân. Cụ thể là: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả. - Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai. - Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư ... Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. - Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và biện quyết những vi phạm pháp luật về đất đai. 2.1.3. Những vấn đề về quyền sử dụng đất ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất *Theo quy định tại điều 4 Luật đất đai 2003: GCN QSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. GCN QSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất. Theo quy định, GCN QSDĐ là một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau: - Trang một là trang bìa: Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu đen, số phát hành giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường và số cấp giấy chứng nhận. - Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau: + Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp GCN QSDĐ. + Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú + Thửa đất được quyền sử dụng gồm: Thửa đất, tờ bản đồ số ,địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc sử dụng. + Tài sản gắn liền với đất. + Ghi chú. + Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCN QSDĐ và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận. - Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCN QSDĐ. * Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây: + Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. + Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận. + Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận". + Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch. * Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau. Thông qua việc cấp GCN QSDĐ để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia. 2.1.3 2. Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm đồng thời đạthai mục tiêu cơ bản: + Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế-xã hội... của đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài nguyên đất đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững. + Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo định của pháp luật. 2.1.3.3. Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc rất cần thiết, giải quyết cho tất cả những hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận. Các trường hợp cấp đổi thường là do giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách nát, hoặc do kê khai của chủ sử dụng đất không chính xác... - Mục đích: Là để thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời giúp cho người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh đúng hiện trạng quản lý sử dụng đất, trên cơ sở đó người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. - Yêu cầu: + Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể cả các trường hợp trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận do không kê khai đăng ký, không có mặt ở Nhà tại thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quá trình kê khai đăng ký, hoặc quá trình tổ chức kê khai đăng ký sót... + Người sử dụng đất phải kê khai trung thực về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến sử dụng đất, nộp giấy chứng nhận bản gốc đã được cấp trước đây và các loại hoá đơn, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính gốc để làm thủ tục lập hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận mới. + Uỷ ban nhân dân xã phải chủ động phối hợp với các ban ngành đơn vị có liên quan, huy động cả hệ thống chính trị tại địa phương để triển khai thực hiện công tác kê khai đăng ký; xác nhận đúng nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm (do cơi nới lấn chiếm, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở) việc hoàn thànhhay không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất. - Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện Trên cơ sở kế hoạch này ban chỉ đạo huyện tổ chức triển khai đến tận các xã, phân công đến các thành viên trong ban chỉ đạo phụ trách tại các xã. + Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tổ chức hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ cho uỷ ban nhân dân (UBND) các xã để thực hiện; chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm chỉnh lý bổ sung bản đồ, hồ sơ đối với các thửa đất có biến động, tiếp nhận hồ sơ từ UBND các xã chuyển lên để tiến hành thẩm định và xử lý các nội dung theo đúng quy định để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức lập hồ sơ địa chính sau khi UBND các xã đã hoàn thành công tác kê khai đăng ký. + Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện về kinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao. + Chi cục thuế Nhà nước huyện phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện trong việc thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + UBND xã căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kê khai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.2. Cơ sở thực tiễn 2.2.1. Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai 2003 ra đời - Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất,... với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận. Công cấp GCNQSDĐ bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ năm 1007 đến nay, với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCNQSDĐ vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ. Như vậy tính đến trước khi luật đất đai ra đời năm 2003, Luật đất đai 1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đấy kinh tế, ổn định chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được đảm bảo. Tuy nhiên Luật đất đai ra đời đã nảy sinh những hạn chế nhất định trong việc phát huy hiệu lực của các quy định điều chỉnh các quan hệ đất đai: - Từ khi luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các Văn phòng đăng ký sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất... + Nguyên nhân dẫn đến các sai phạm trong công tác xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đánh giá là do cán bộ chuyên môn chưa thực thi nghiêm luật đất đai, kèm theo các nghị định hướng dẫn còn chậm, ban hành một số nội dung của nghị định chưa cụ thể, rõ ràng. Công tác quản lý đất đai nhiều năm trước khi có luật đất đai năm 1993 bị buông lỏng; hồ sơ địa chính bị thất lạc nhiều công tác đo đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót, chính vì vậy ảnh hưởng đến vấn đề tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình độ cán bộ làm công tác xét, cấp giấy chứng nhận còn hạn chế, đội ngũ cán bộ liên tục có sự thay đổi cũng là nguyên nhân dẫn đến các sai phạm trên. Một số cán bộ địa chính đã cố ý làm trái nghiệp vụ chuyên môn để tư lợi, nhiều cán bộ có biểu hiện sách nhiễu gây khó khăn phiền hà cho nhân dân, nhìn chung các địa phương chưa làm hết trách nhiệm; cấp xã, thị trấn tiến hành xét duyệt, phân loại hồ sơ chưa chặt chẽ, chưa đủ tính chính xác, không hợp lệ. Một số nơi còn chưa áp dụng đúng chính sách nghĩa vụ tài chính, chưa kiểm tra chặt chẽ các căn cứ, tài liệu chứng minh việc sử dụng đất, còn buông lỏng quản lý, kiểm tra, đôn đốc. Bên cạnh đó cũng phải nhắc đến trách nhiệm của những cán bộ trực tiếp làm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.2.2.Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 2.2 3.Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trường hợp hộ gia đình cá nhân, tổ chức có giấy tờ theo quy định tại khoản 1,2,5 và điều 50 của Luật đất đai về quyền sử dụng đất: + Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ở đúng quy định. + Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã xác nhận. + Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất. + Đất chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trường hợp thứ nhất cần phải bảo đảm thêm một tronghai điều kiện sau: Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt những phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đó. - Trường hợp giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao: + Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. + Trường hợp thửa đất ở không có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích thửa đất được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. + Trường hợp thửa đất có đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích đất ở được tính như sau: * Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó. Nếu phần diện tích đã xây dựng Nhà ở vượt diện tích đất ở ghi trên giấ