Đề tài Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Ngày nay, cùng với tốc độ gia tăng dân số ngày càng nhanh, sự phát triển của nhu cầu xã hội diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Mặt khác, nhà ở là tài sản và là nhu cầu không thể thiếu đối với con người. Trong tình trạng dân số gia tăng và quỹ đất ngày càng eo hẹp, nhất là ở các đô thị lớn, thì nhà chung cư đang được hướng tới như một giải pháp thiết yếu. Vậy pháp luật đã quy định như thế nào về mua bán căn hộ chung cư? Thực trạng mua bán căn hộ chung cư hiện nay tại Việt Nam ra sao? Những ưu điểm từ việc mua bán nhà chung cư cũng như những nhược điểm cần khắc phục?...Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư- một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. NỘI DUNG I- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở. 1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở Từ xưa đến nay nhà ở vẫn luôn luôn là phần không thể thiếu của mỗi con người. Thấy được vai trò to lớn của nhà ở nên pháp luật Việt Nam đã quy định mọi công dân đều có quyền tạo lập nhà và sở hữu nhà ở nhằm tạo khung pháp lý cơ bản bảo vệ lợi ích, mong muốn hợp pháp của cá nhân. Mỗi tổ chức, cá nhân muốn sở hữu nhà ở cần thông qua các giao dịch về nhà ở để xác lập quyền sở hữu. Nhà ở là một loại tài sản vì vậy những giao dịch về nhà ở sẽ phải tuân theo các quy định về hợp đồng dân sự nói chung trong BLDS 2005. Và cụ thể Điều 90 Luật Nhà ở 2005 đă quy định các hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm: Mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp , cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Các giao dịch này được điều chỉnh một cách nghiêm ngặt, cụ thể hơn bởi hệ thống các văn bản dưới luật. Các giao dịch về nhà ở chịu sự quản sự quản lý nghiêm ngặt như vậy là do nhà ở là một tài sản lớn về mặt kinh tế cũng như tinh thần của cá nhân và tổ chức. Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán là giao dịch diễn ra phổ biến nhất. Dựa theo khái niệm về mua bán tài sản nói chung (Điều 428 BLDS2005) và những đặc điểm cụ thể của mua bán tài sản là nhà ở ta có thế khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà từ phía người bán sang phía người mua nhằm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu đối với nhà đã bán, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận nhà. Các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. 2) Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 2.1)Chủ thể Trong tất cả các hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đều có những yêu cầu nhất định về mặt chủ thể. Đây là một vấn đề rất quan trọng mà 2 bên mua bán nhà ở nên chú ý đến để xác định hiệu lực của hợp đồng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp các bên tham gia ký kết hợp đồng. Theo quy định tại Điều 14, 17 BLDS 2005 chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật ghi nhận là người có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Đối với chủ thể không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch này phải thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với tổ chức thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó. Bên cạnh việc phải đáp ứng đầy đủ các quy định trên, hợp đồng mua bán nhà ở cũng có các quy định rất cụ thể về 2 bên của hợp đồng được quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở 2005: *) Bên bán nhà “ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.” Như vậy, bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của mình đối với người mua nhà. Đối với người được ủy quyền bán nhà phải chứng minh mình là đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhà đang mua bán. Đây là một quy định đúng đắn của luật nhà ở, để đảm bảo việc thực hiện giao dịch này là hoàn toàn phù hợp đảm bảo quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu căn nhà. Tổ chức bán nhà phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. *) Bên mua nhà Bên mua nhà phải là đối tượng được phép sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2005. Nghĩa là, chỉ những chủ thể được phép sở hữu nhà tại Việt Nam thì mới có thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà. Đây là một quy định nhằm giới hạn phạm vi các chủ thể có quyền được mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể, các chủ thể được sở hữu nhà bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này. Như vậy, chỉ những cá nhân, tổ chức trên mới có quyền tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với tư cách là bên mua. 2.2) Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở có thể dùng để ở hoặc có thể dùng vào nhiều mục đích khác như làm cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng, xưởng sản xuất... Nhà ở có thể là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi trên một diện tích. Diện tích không phải là vô hạn mà có số do cụ thể và giới hạn trong không gian. Căn nhà trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn các quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005: “a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Các quy định của pháp luật là hoàn toàn hợp lý bởi căn cứ vào quyền định đoạt của chủ sở hữu như đã nói trên. Chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định, đây cũng là cơ sở cơ bản để có thể chuyển giao quyền sở hữu nhà. Ngoài ra pháp luật còn quy định rất nghêm ngặt về đối tượng này để bảo vệ quyền lợi cúa người mua như không có tranh chấp về quyền sở hữu để tránh những rủi ro có thể xảy ra đối với người mua nhà vì đây là tài sản có giá trị lớn 2.3) Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thức của hợp đồng mua bán nhà được quy định rất rõ tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 và khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005, theo đó hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định thì tòa án cho 3 tháng để các bên khắc phục, nếu không khắc phục được tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp các bên mua bán nhà bằng giấy tơ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì theo yêu cầu của 1 bên hoặc các bên tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu Như vậy, để đảm bảo độ xác thực của hợp đồng và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp, các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng mua bán nhà đều phải công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005, nếu bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà không phải công chứng hoặc chứng thực. Điều này sẽ sẽ hạn chế được các thủ tục không cần thiết, thúc đất các hợp đồng mua bán và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở phát triển. II- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1) Khái niệm mua bán căn hộ chung cư Nhà chung cư đã xuất hiện ở Việt Nam từ khá lâu nhưng sau năm 1975 Nhà nước ta mới có những chính sách về quản lý nhà chung cư. Chỉ tới những năm đầu của thế kỷ 21 số lượng nhà chung cư mới gia tăng một cách đột biến, đặc biệt ở các khu đô thị mới. Việc nhiều nhà chung cư xuất hiện nhằm thỏa mãn nhu cầu có nhà ở của con người ngày càng tăng lên nhưng quỹ đất ngày càng ít đi. Bên cạnh đó là sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư, họ xây nhà cao tầng và bán đi để thu lợi nhuận. Trước tình trạng đó, nhà nước đã có những bước đi đúng đắn trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc mua bán căn hộ chung cư. Để hiểu được thế nào là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước hết ta phải hiểu thế nào là căn hộ chung cư. Theo Điều 70 Luật nhà ở 2005 có quy định như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Như vậy, nhà chung cư sẽ tồn tại 2 hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. Trong luật Xây dựng 2003 cũng có những quy định thể hiện đặc tính quan trọng của nhà chung cư đó là: “Dự án nhà chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian công cộng thuộc khuôn viên khu chung cư”. Vậy diện tích nhà mà người mua nhà chung cư được sử dụng bao gồm diện tích của từng căn hộ( diện tích riêng), khoảng diện tích này cũng là diện tích được mua bán, còn diện sở hữu chung của tất cả các cá nhân là diện tích không ai có quyền chuyển nhượng nhưng sẽ được sử dụng khi có sở hữu riêng tại khu chung cư đó. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và có những đặc điểm riêng do tính chất đặc thù của căn nhà chung cư như đã phân tích ở trên. Từ đó ta có thể khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”. 2) Các yếu tố pháp lý của mua bán căn hộ chung cư 2.1) Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là căn hộ chung cư. Nhà chung cư cũng phải đáp ứng được yêu cầu về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà nói chung đã phân tích ở trên.Cụ thể hơn là phải có giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư hay còn gọi là giấy Hồng và không có tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ bán, chứng minh được nó không phải là đối tượng phải kê biên để thi hành án. Trước đây, việc mua bán nhà nhà chung cư diễn ra theo hướng nhà ở đã tồn tại, đang xây dựng. Tức là người mua có thể dễ dàng xem xét được căn hộ mà mình mua. Nhưng do tốc độ gia tăng kinh tế, áp lực về nhà ở ngày càng nhân lên trong mỗi cá nhân, tổ chức, hình thành một hình thức mua bán nhà mà đối tượng là nhà sẽ hình thành trong tương lai. Cụ thể, khi có dự án đã phê duyệt, chủ đầu tư nhà chung cư đã thông báo về việc bán các căn hộ, ngôi nhà trên bản vẽ thế kế với diện tích, vật liêu xây dựng, các thiết bị khác có liên quan đến ngôi nhà. Các bên đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chưa khánh thành theo phương thức ứng trước và trả tiền theo thỏa thuận. Tất cả các số liệu về diện tích, kết cấu, vị trí trong nhà được mô tả kỹ lưỡng trong hợp đồng mua nhà cộng với các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, xuất xứ và tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. 2.2) Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung được quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005: “ Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”. Như vậy, về cơ bản việc mua bán căn hộ chung cư cũng cần phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Nhưng đã phân tích ở trên, việc mua bán nhà chung cư phát triển như hiện nay là do các chủ dự án chung cư đầu tư. Đây là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì theo điểm b khoản 3 Điều 92 Luật nhà ở hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư nhà chung cư (bên bán) và các nhân, tổ chức (bên mua) không phải công chứng, chứng thực. Nhưng bên bán (chủ đầu tư) phải đáp ứng được các điều kiện kinh doanh quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đằng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật”. Nếu là mua bán giữa cá nhân với nhau thì vẫn phải tuân thủ theo các quy định về hợp đồng có công chứng, chứng thực. Việc hợp đồng mua bán nhà chung mà người bán là chủ dự án đầu tư chung cư không phải công chứng, chứng thực có ưu điểm là việc mua bán diễn ra nhanh chóng, đặc biệt bên bán sẽ nhanh chóng thu hồi được tiền đầu tư. Nhưng điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn khi người mua không biết căn nhà đó thực tế đã được bán hay chưa? Hoặc khi giá nhà đất tăng lên nhanh chóng như hiện nay hợp đồng không công chứng liệu có đủ giá trị pháp lý để bắt chủ đầu tư giao nhà đúng hẹn... Trước năm 2009, chưa có mẫu hợp đồng thống nhất về mua bán căn hộ chung cư.Trong quá trình mua bán, các mẫu hợp đồng này phần lớn do bên bán(chủ đầu tư) đưa ra. Nên các mẫu hợp đồng này không giống nhau. Người mua phần lớn chấp nhận nội dung của hợp đồng mà không được có thêm các quyền lợi chính đáng mà đáng ra họ được phép yêu cầu. Người mua sẽ thụ động trong việc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi thiết lập hợp đồng, quyền lợi sẽ được nghiêng về phía chủ đầu tư vì họ là bên duy nhất xây dựng hợp đồng. Để khắc phục tình trạng này ngày 25/02/2009 Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó tất các tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà chung cư phải áp dụng mẫu hợp đồng này kể từ ngày thông tư có hiệu lực. Thông tư này được xây dựng trên nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cả 2 bên. Đặc biệt là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chung cư - đối tượng chịu sự áp đặt ý chí đơn phương của các chủ đầu tư trong một thời gian dài. Đây cũng là công cụ quản lý của Nhà nước để quản lý hoạt động kinh doanh, mua bán nhà chung cư. Thông tư 01/2009/TT-BXD đã phần nào dự trù hướng giải quyết những mâu thuẫn có thể phát sinh trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 2.3) Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn cứ vào thông tư số 01/2009/TT-BXD chúng ta có thể phân tích những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: 2.3.1) Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, theo Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở 2005. “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” Phần diện tích riêng trong nhà chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung. Đây là phần diện tích mà người mua được xác lập quyền sở hữu riêng. Đối với phần diệc tích này người mua nhà chung cư có toàn quyền sử dụng và định đoạt nó theo mong muốn của mình( trong khuôn khổ của pháp luật) mà không phải chịu sự chi phối của các chủ thể khác. Một trong những đặc thù của nhà chung cư đó là có số lượng căn hộ nhiều nên ngoài phần sở hữu riêng của mỗi căn hộ còn phải tồn tại phần sở hữu chung của cả chung cư. Phần sở hữu riêng của nhà chung cư (theo Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở 2005) bao gồm: “ a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.” Hiện nay, có nhiều trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ: Bể bơi, sân tennis, siêu thị...). Phần diện tích riêng này được chủ đâu tư và các chủ thể khác khai thác nhưng không được làm ảnh hưởng tới diện tích thuộc sở hữu chung của chung cư. Các phần diện tích này như bể bơi, sân tennis trong trường hợp nó là một bộ phận kết nối với nhà chung cu theo khoản 3 Điều 70 luật Nhà ở thì nó lại là sở hữu chung. Những phần diện tích phục vụ công cộng nêu trên nếu là một phần kết nối đối với khu trung cư điều đó đồng nghĩa là nhà chung cư cao cấp hơn và người mua phải chịu mức giá cao hơn để sử dụng công trình này, các công trình này sẽ trở thành sở hữu chung. Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà thông tư 01/2009/TT-BXD khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm bản nội quy sử dụng nhà chung cư đó. Bản nội quy này được pháp luật xem như bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc quy định như vậy của pháp luật là hoàn toàn hợp lý, điều đó đảm bảo tránh được những tranh chấp. Quy định này làm tăng trách nhiệm của bên bán, cũng như ý thức của bên mua về quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Tại điều 9 Quy chế sử dụng nhà chung cư ban hành theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25/08/2008. Bản nội quy quản lý nhà chung cư phải có những nội dung cơ bản sau: “ a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư; e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác”. 2.3.2 Về diện tích căn hộ chung cư Không giống như mua bán nhà ở thông thường, diện tích nhà thường được xác định theo diện tích đất. Do căn hộ chung cư có 2 hình thức sở hữu như ở trên nên việc xác định diện tích căn hộ chung cư (diện tích sàn) rất quan trọng. Thông thường trong một nhà chung cư diện tích các căn hộ không giống nhau nên việc quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn trong hợp đồng là hợp lý . Diện sàn quyết định đến giá cả (có thể tính tiền trên 1 m2 diện tích sàn, cũng có thể tính trọn gói căn nhà theo giá căn hộ có diện tích sàn tương tự xung quanh) và chất lượng của căn hộ chung cư (tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư). Hiện nay giá cả của căn hộ phụ thuộc vào diện tích sàn của căn hộ chung cư. Trong quy chế phân hạng nhà chung cư thì chung cư cao cấp (hạng ) có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 70 m2. Bên cạnh việc ghi rõ diện tích căn hộ phải kèm theo cách tính diện tích sàn đây là quy định bắt buộc . Cách tính diện tích căn hộ chung cư được quy định tại Điều 2 thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 có quy định như sau: “Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó(nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ( trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Diện tích sàn căn hộ là cách tính diện tích này phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của thông tư này”. 2.3.4 Về kinh phí bảo trì, vận hành căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán