Đề tài Làm rõ phương pháp xác định và hạch toán đối với bất động sản đầu tư

LÀM RÕ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH VÀ HẠCH TOÁN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Theo quy định của VA05 - Bất động sản đầu tư thì khái niệm Bất động sản (BĐS) đầu tư được định nghĩa: “BĐS đầu tư là BĐS, gồm quyền sử dụng đất, nhà (một phần của nhà hoặc cả nhà), cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải đế: sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ, hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc bán trong kỳ sản xuất kinh doanh bình thường”. Bên cạnh đó, Thông tư số 130/2008/TT-BTC ban hành ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế TNDN cũng đã có phần G đề cập đến vấn đề BĐS (xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐB). Như vậy, có thể nói rằng thuật ngữ BĐS đã và đang đi vào thực tiễn của nền kinh tế thị trường cũng như trong công tác hạch toán kế toán. Xuất phát từ thực tế này, bài viết sẽ đi vào hệ thống hoá cũng như phân tích để làm rõ những quy định hiện hành liên quan đến phương pháp xác định và hạch toán BĐS để phần nào giúp những đối tượng quan tâm có được cái nhìn tổng thể và sâu sắc hơn. 1. Những vấn đề cơ bản về BĐS đầu tư * Nguyên giá: là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đương mà DN phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu tư đó. * BĐS chủ sở hữu sử dụng là BĐS do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản cho người đi thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý. * Hàng hoá BĐS bao gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc là do BĐS đầu tư chuyển thành hàng hoá BĐS. * Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm các hình thức sau: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS. - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS gắn liền với tài sản trên đất như nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất và các tài sản khác. - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. * Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư: chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai và nguyên giá được xác định một cách đáng tin cậy * Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu sẽ được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư khi và chi khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu. * Khấu hao BĐS đầu tư: Khấu hao BĐS đầu tư là việc phân bổ một cách có hệ thống giá trị phải khấu hao của BĐS đầu tư trong suốt thời gian sử dụng. Có 03 phương pháp khấu hao BĐS đầu tư đó là phương pháp khấu hao tuyến tính, phương pháp khấu hao số dư giảm dần và phương pháp khấu khao theo sản lượng. * Chuyển đổi mục đích sử dụng: BĐS đầu tư có thể chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng hoá BĐS đầu tư và ngược lại dựa vào mục đích sử dụng nhất định. 2. Các nghiệp vụ kinh tế phát sinh chủ yếu. (1). Mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền ngay: Bên mua Bên bán Nợ TK 217 – giá mua Nợ TK 133(2)- nếu có Có TK 111, 112, … - Nếu bán BĐS đầu tư: Nợ TK 111, 112 đồng thời: Nợ TK 632 - GTCL Có TK 511(7) Nợ TK 214(7)- KH luỹ kế Có TK 3331 - nếu có Có TK 217 - Nếu bán hàng hoá BĐS: Nợ TK 111, 112… đồng thời: Nợ TK 632 Có TK 511 (7) Có TK 156(7) Có TK 3331 - nếu có (2). Mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm: Bên mua Bên bán Nợ TK 217 – giá mua Nợ TK 133(2) - nếu có Nợ TK 242 – phần lãi trả chậm, trả góp Có TK 331 - tổng nợ phải trả Nợ TK 131 - tổng nợ phải thu Có TK 511(7) – doanh thu Có TK 3387 - phần lãi trả chậm, trả góp Có TK 3331 - nếu có đồng thời: Nợ TK 632/Có TK 156(7)-nếu bán hàng hoá BĐS hoặc: Nợ TK 632, 214/Có TK 217- nếu thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư (3). Chuyển đổi mục đích sử dụng: - Chuyển từ BĐS xây dựng thành BĐS đầu tư (chủ sở hữu kết thúc xây dựng và bàn giao đi vào đầu tư) Nợ TK 217/Có TK 241 - BĐS chủ sở hữu chuyển thành BĐS đầu tư (khi chủ sở hữu chấm dứt việc sử dụng): Nợ TK 217/Có TK 211, 213 đồng thời: Nợ TK 214(1,3)/Có TK 214(7) - Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư (khi chủ sở hữu bắt đầu cho thuê hoạt động): Nợ TK 217/Có TK 156(7) -BĐS đầu tư chuyển thành hàng hoá BĐS (triển khai cho mục đích bán-nâng cấp, cải tạo): Nợ TK 156(7) – GTCL Nợ TK 214(7)- KH lũy kế Có TK 217- NG đồng thời: Nợ TK 156(7)/Có TK 154 – các chi phí liên quan đến việc sửa chữa, cải tạo - Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng: Nợ TK 211, 213/Có TK 217 đồng thời: Nợ TK 214(7)/Có TK 214(1,3) (4). Khi đi thuê tài chính để cho thuê lại theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn của BĐS đầu tư: * Trường hợp trong giá thuê BĐS đầu tư đã bao gồm cả thuế GTGT: * Trường hợp trong giá thuê BĐS đầu tư chưa bao gồm cả thuế GTGT: Tại thời điểm ghi nhận Nợ TK 217 – min {giá trị hợp lý, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu) Nợ TK 138(8) - thuế GTGT Có TK 315 - nợ phải trả kỳ này Có TK 342 - tổng NTP trừ NPT kỳ này Nợ TK 217 – min {giá trị hợp lý, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu) Có TK 315 - nợ phải trả kỳ này Có TK 342 - tổng NTP trừ NPT kỳ này Định kỳ nhận được hoá đơn thanh toán Nếu thanh toán ngay Nợ TK 635 – lãi trả chậm Nợ TK 315 - nợ phải trả kỳ này Có TK 111, 112 đồng Nợ TK 635 – lãi trả chậm Nợ TK 133 - thuế GTGT kỳ này Nợ TK 315 - nợ phải trả kỳ này thời: Nợ TK 133(2)/Có TK 138(8)-thuế GTGT kỳ này Có TK 111, 112 Nếu chưa thanh toán Nợ TK 635 – lãi trả chậm Có TK 315 đồng thời: Nợ TK 133(2)/Có TK 138(8)-thuế GTGT kỳ này Nợ TK 635 – lãi trả chậm Nợ TK 133(2)-thuế GTGT kỳ này Có TK 315 Cuối kỳ xác định số nợ gốc phải trả của kỳ tiếp Nợ TK 342/Có TK 315- nợ gốc phải trả hàng kỳ. - Khi hết thời hạn thuê tài chính: + Nếu trả lại BĐS đầu tư: Nợ TK 214(7) – KH luỹ kế Nợ TK 632 – GTCL (nếu có) Có TK 217 – NG + Nếu mua lại chuyển thành BĐS đầu tư Nợ TK 217/Có TK 111, 112… + Nếu mua lại BĐS thuê tài chính để chuyển thành BĐS chủ sở hữu: Nợ TK 211, 213/Có TK 217, 111, 112 đồng thời: Nợ TK 214(7)/Có TK 214(1,3) (5). Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu nếu xét thấy chi phí này không thoả mãn điều kiện ghi tăng NG BĐS, thì kế toán sẽ ghi nhận chi phí này vào chi phí: Nợ TK 632 – nếu chi phí phát sinh nhỏ hoặc: Nợ TK 242 - nếu chi phí phát sinh giá trị lớn Có TK 111, 112, 152, 153, 334… - Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu nếu thấy chi phí thoả mãn điều kiện ghi tăng NG BĐS đầu tư thì: Khi tập hợp chi phí phát sinh: Nợ TK 241, 133/Có TK 111, 112… Khi kết thúc giai đoạn đầu tư ghi tăng NG: Nợ TK 217/Có TK 241. (6). Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư. Bên cho thuê Bên đi thuê Nếu doanh thu cho thuê nhận trước nhiều kỳ: Nợ TK 111, 112 Có TK 511(7) - doanh thu kỳ này Có TK 3387 – Tổng doanh thu nhận trước trừ doanh thu kỳ này Có TK 3331 - nếu có - Chi phí phát sinh liên quan đến thuế BĐS đầu tư: Nợ TK 632, 133 - nếu có/Có Tk 111, 112… - Định kỳ phản ánh tiền thuê tương ứng kỳ này: Nợ TK 3387/Có TK 511(7) - Định kỳ tính khấu hao BĐS đầu tư: Nợ TK 632/Có TK 214(7) - Nợ TK 001 – Tài sản thuê ngoài - Chi phí thuê Tài sản: Nợ TK 635, 641, 642…chi phí tương ứng kỳ này Nợ TK 242 – Tổng chi phí trả trước trừ chi phí kỳ này Nợ TK 133 - nếu có Có TK 111, 112 - Định kỳ phản ánh chi phí tương ứng kỳ này: Nợ TK 635, 641, 642/Có TK 242 (6). Thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư Nợ TK 111, 112, 131… đồng thời: Nợ TK 632-GTCL Có TK 511(7) Nợ TK 214(7)- KH luỹ kế Có TK 3331 – nếu có Có TK 217- NG 3. Xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS Theo quy đinh tại phần G thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định theo công thức sau: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS = Thu nhập tính thuế X 25% Trong đó: Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có) Và: Thu nhập chịu thuế = Doanh thu thu từ chuyển nhượng BĐS - Giá vốn của BĐS Chi phí liên quan đến - hoạt động chuyển nhượng BĐS - Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có thể được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS (bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm - nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng BĐS, ngoài ra doanh thu cũng có thể được xác định theo quy định hiện hành. - Chi phí chuyển nhượng BĐS là các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế. Bao gồm: giá vốn đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất; chi phí đền bù thiệt hại về đất; chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; các loại chi phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông; giá trị kết cấu, công trình kiến trúc có trên đất; các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS được chuyển nhượng. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động SXKD và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ. ThS, KTV.Chúc Anh Tú Học viện Tài chính