Đề tài Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

1  CHƯƠNG 1  GIỚI THIỆU  1.1  BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU  1.1.1  Bối cảnh thực tiễn  Trong  giai  đoạn  từ  năm 2000 đến 2008,  bất  động  sản  (BĐS)  là  một  trong  những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy  mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng  trưởng  bình  quân  về  số  lượng  doanh  nghiệp  là  41,4%/năm,  vốn  kinh  doanh  là  36%/năm. Hầu  hết  các  chỉ  tiêu  căn  bản  thể  hiện  quy mô  và  hiệu  quả  của  doanh  nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh  tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000­2008 của ngành  BĐS  cao  hơn mức  trung  bình  của  các  ngành  kinh  tế  trong  cả  nước  về  số  lượng  doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định  là 6%, doanh  thu  thuần là 14%,  lợi nhuận  trước  thuế  là 182%,  thuế và  các khoản  nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả  hoạt động kinh doanh  của ngành BĐS có  tốc độ  tăng  trưởng cao hơn so với mức  trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và  tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150%  và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ  tăng  trưởng cao  là động  lực  thu hút  đầu tư  trực  tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước,  theo Tổng cục Thống kê  (2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt  Nam trong năm 2009.  Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển  của ngành BĐS phụ  thuộc nhiều vào các giai đoạn cải  cách thể chế của quốc gia.  Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia  quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993,  từ 1993­2003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của  các giai đoạn  trong quá  trình phát  triển  thị  trường BĐS Việt Nam được  tóm  tắt ở  Bảng 1.1. 2  Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam  Giai đoạn  Bối cảnh và khung pháp lý  Đặc điểm  Trước  năm 1993  Hiến pháp năm 1980; luật đất đai  năm  1987:  Người  sử  dụng  đất  chỉ  có quyền  sử dụng, không có  quyền  chuyển  nhượng  và  các  quyền khác  ­  Chủ  yếu  là  các  giao  dịch  phi  chính  thức.  ­  Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS.  ­  Sản  phẩm BĐS  rất  thô  sơ, chủ yếu  là  quyền sử dụng đất.  ­  Giao dịch chủ yếu bằng vàng.  Từ năm  1993 đến  2003  Luật đất đai năm 1993: người sử  dụng  đất  có  5  quyền  là  chuyển  nhượng,  thừa  kế,  cho  thuê,  thế  chấp  và  góp  vốn;  Pháp  lệnh  1994: tất cả các tổ chức sử dụng  đất  vào  mục  đích  kinh  doanh  chuyển  sang  hình  thức  thuê  đất;  Khủng  hoảng  kinh  tế  khu  vực  châu  Á  1997;  thí  điểm  chính  sách  giao  đất  tại  TP.HCM  vào  năm 2000.  ­  Chính  thức  xuất  hiện  ngành  kinh  doanh BĐS tại Việt Nam.  ­  BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp.  ­ Ngoài sản phẩm đất  thô, còn có  thêm  hình  thức  phân  lô  bán  nền  rất  phát  triển.  ­ Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm  đến thị trường BĐS Việt Nam với các  hình thức BOT, BT và  liên doanh với  trong  nước  để  phát  triển  sản  phẩm  ở  trình  độ  cao  như  cao  ốc  căn  hộ,  văn  phòng  cho  thuê,  hạ  tầng  khu  công  nghiệp, bến bãi.  Giai đoạn  2003 đến  nay  Nhiều  văn  bản  pháp  luật  ra  đời  để  điều  chỉnh  thị  trường:  Luật  đất đai 2003, luật xây dựng, luật  nhà  ở,  luật  kinh  doanh  BĐS;  Việt  Nam  gia  nhập  WTO;  thị  trường chứng khoán phát triển.  Từ  năm  2008  đến  nay,  Chính  phủ  áp  dụng  chính  sách  tiền  tệ  thắt chặt để kiềm chế lạm phát.  ­  Sàn giao dịch BĐS ra đời.  ­  Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến  cao cấp.  ­  Có  mối  liên  hệ  khắn  khít  với  thị  trường  tài  chính,  chính  sách  tài  chính  ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS.  ­ Với  chính  sách  tiền  tệ  thắt  chặt  của  Chính  phủ  từ  năm  2008  làm  hạn  chế  giao dịch trên thị trường BĐS.  Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010). 3  Trải  qua  các  giai  đoạn  hình  thành  và  phát  triển,  đến  nay  ngành BĐS Việt  Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều  dịch vụ hỗ  trợ  cho hoạt động  của ngành như dịch vụ  tư vấn pháp  lý, quỹ đầu  tư,  thẩm định giá  trị BĐS. Tuy nhiên,  ngành BĐS Việt Nam còn một số  tồn  tại  xuất  phát từ chính sách điều tiết  của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như  sau:  Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:  Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn  đối  với đặc trưng và sự phát triển  của thị  trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát  triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách  để điều tiết  thị  trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành  tổng số 49 văn bản  luật  và dưới  luật để điều  tiết  thị  trường BĐS 1 . Tuy nhiên, các  chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa  trên  cơ sở  liên kết  giữa  các  chủ  thể  tham gia  thị  trường như doanh nghiệp,  người  tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno,  2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy  đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách.  Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter &  các cộng sự, 2010).  Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị  trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho  thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể  trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều  chính sách thắt  chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010).  Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể  tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real  Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt  Nam,  chủ  yếu  là  các  quỹ ở  nước  ngoài  đầu  tư  vào  thị  trường  trong  nước  nhưng  1 Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011). 4  không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái  Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ  thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010).  Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam  phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến  nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt  làm đe dọa sự  tồn tại của nhiều  doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải  đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên  kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được  điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng.  Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:  Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về  các doanh nghiệp  thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các  cộng sự, 2010). Điều này  được nhiều  chuyên gia  (danh sách đính kèm phụ  lục 2)  giải  thích một phần  là do  yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu  quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ  quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị  trường (trong đó có  thị  trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay  còn rất  kém (Porter &  các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát  triển dự án chủ yếu được  thực hiện  theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh  Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát  triển dự án phụ  thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh  đạo của cơ quan quản lý nhà nước.  Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy  rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối  quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang  lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư  thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi,  điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền 5  kinh  tế (theo  kết  quả phỏng  vấn  chuyên gia  của  luận  án năm 2010,  danh  sách  có  đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai  thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh.  Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ.  Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng  tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng  (con  số  này  tính  chung  cho  các  ngành  kinh  tế  cả  nước  là  95%,  xem Hình  1.1),  khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung  cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô  nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng  vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử  dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện  tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá thành và giá bán BĐS ở  thị  trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu Á (xem Hình 1.3).  Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn  0%  5%  10%  15%  20%  25%  30%  35%  40%  45%  50%  Dưới  0,5 tỷ  đồng  Từ 0,5  đến  dưới 1  tỷ  đồng  Từ 1  đến  dưới 5  tỷ  đồng  Từ 5  đến  dưới 10  tỷ  đồng  Từ 10  đến  dưới 50  tỷ  đồng  Từ 50  đến  dưới  200 tỷ  đồng  Từ 200  đến  dưới  500 tỷ  đồng  Từ 500  tỷ  đồng  trở lên  T ỷ  tr on g  do an h  ng hi ệp  th eo  q uy  m ô  vố n  Cả nước  Bất động sản  Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động  0%  5%  10%  15%  20%  25%  30%  35%  40%  45%  Dưới  5  người  5­9  người  10­49  người  50­  199  người  200­  299  người  300­  499  người  500­  999  người  1000­  4999  người  5000  người  trở lên  Tỷ  lệ  s ố  do an h  ng hi ệp  th eo  q uy  m ô  la o  độ ng Cả nước  Bất động sản  Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a). 6  Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010  Nguồn: Townsend (2011), trang 8.  Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng  cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các  kênh huy động vốn rất  hạn  chế,  các doanh nghiệp  chủ  yếu vay vốn  từ ngân hàng  thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này  thể hiện rất rõ  trong  thời gian từ năm 2007 đến nay,  khi Chính phủ kiềm chế lạm  phát bằng  chính sách  tiền  tệ  thắt  chặt đã  tạo  áp  lực  chi phí  lãi  vay  lên  các doanh  BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách  hàng bằng  cách hạ giá  các  sản phẩm bất động  sản  trên giấy  tờ  (xem Hình 1.4 và  Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay.  Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ  Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM  Nguồn:  Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)  Thứ ba,  các hoạt động phân phối  sản phẩm trên  thị  trường BĐS Việt Nam  diễn biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có 7  khoảng 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007,  thị trường BĐS cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của  người dân (Vũ Đình Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng  thời  đóng vài  trò  là  nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3).  Mặt khác,  theo  thống kê  của Công  ty CBRE  (trích  trong Townsend,  2011)  trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành  phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay,  chính sách tiền tệ thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho  cầu BĐS giảm đi đáng kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011).  Tóm  lại, hai  khía  cạnh  tồn  tại  trên  thị  trường BĐS là chính sách điều  tiết  của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa  đầy  đủ  về  lợi  ích  và  tác  hại  của  các  mối  quan  hệ  giữa  các  chủ  thể  tham  gia  thị  trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối  với chính sách điều tiết vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết  giữa  các  chủ  thể  trên  thị  trường nên dẫn đến hiệu ứng  của  chính sách không cao;  mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra  sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn  cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi  mối quan hệ cá nhân của  lãnh đạo doanh nghiệp với các  cá nhân cơ quan quản  lý  nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các  mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ  để phục vụ cho các họat động kinh doanh.  Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến  mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết  giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được  nguồn  lực  tồn  tại  trong  các mối quan hệ  của doanh nghiệp, cũng như chỉ  ra đóng  góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học  và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát  triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó 8  cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể  tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết  thị  trường BĐS.  1.1.2  Bối cảnh lý thuyết  Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được  đề cập đến với  tên gọi  là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên  cứu như  Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1995,  2000),  và Nahapiet  & Ghosal  (1998) định  nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như  sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa  nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng  chi phối  hành vi  của doanh nghiệp, người  tiêu dùng và  các  chính sách vĩ mô của  Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do  vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng  đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000).  Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là  chất  lượng  các  mối  quan  hệ  của  lãnh đạo  doanh  nghiệp; mối  quan  hệ  của  doanh  nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận  chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp  đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu  biểu như sau:  Đối với vốn xã hội của  lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên  cứu gần đây  như  McCallum  &  O'Connell  (2009),  Truss  &  Gill  (2009),  Paré  &  các  cộng  sự  (2008), Wharton & Brunetto  (2009),  Cialdini &  các  cộng  sự  (2001),  Tushman &  O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh  nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ  trợ  lẫn nhau,  quyền  lực,  sự  công  nhận  của  xã hội  và  sự  cam  kết. Tuy nhiên,  các  nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan  hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá  vốn xã hội. 9  Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên  cứu  của  Jansen & các  cộng sự  (2011), Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn  xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với  các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp,  các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh  tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công  ty mẹ  ­  con  trong  cùng  tập đoàn). Các nghiên  cứu này không xây  dựng  thang đo  chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập  đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ  thể bên ngoài nói  chung.  Với  các  thang  đo  được  xây  dựng  như  vậy  thì  rất  khó  có  thể  giúp  doanh  nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài.  Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội  bên trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận  chức  năng,  chẳng  hạn  như  nghiên  cứu  của  Schenkel  &  Garrison  (2009),  Nisbet  (2007), Goyal & Akhilesh  (2007),  Cheng &  các  cộng  sự  (2006). Các nghiên  cứu  này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa  nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa  xây dựng thang đo và đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của  doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho  doanh nghiệp.  Các  nghiên  cứu  kể  trên  chỉ  đề  cập  đến  từng khía  cạnh  về  vốn  xã  hội  của  doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía  cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến  kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã  hội một cách toàn diện. Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các  thang  đo  vốn  xã  hội  bao  hàm  cả  ba  khía  cạnh  bên  ngoài,  bên  trong  và  lãnh  đạo  doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh  nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không  phải thực hiện đối với ngành BĐS.  Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự 10  Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn  đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh  nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận  thức và lượng hóa được nguồn lực  tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng  góp  của  vốn xã  hội  trong  các  hoạt  động  của doanh  nghiệp để  thông qua đó giúp  doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội  phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng  góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.  1.2  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU  Như  đã giới  thiệu,  hai  khía  cạnh  tồn  tại  trên  thị  trường BĐS Việt Nam  là  chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc  chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể  tham gia thị trường, hay nói cách khác là  liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó,  các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng  khía  cạnh vốn xã hội  bên ngoài, bên  trong và  lãnh đạo,  và  chúng được  thực hiện