Đề tài Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhu cầu về nhà ở với một nước có dân số đông như nước ta là rất cao. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minhvấn đề nhà ở là cực kì bức thiết, với quy mô dân số đông, dân nhập cư ngày càng nhiều mà đa số là người dân lao động có thu nhập thấp. Để giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn thì nhà chung cư được đánh giá là lựa chọn tốt nhất để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội được có nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Tính đến nay, cả nước có khoảng 700 đô thị, trong đó có 5 thành phố trực thuộc trung ương, 44 thành phố trực thuộc tỉnh, 45 thị xã và hơn 500 thị trấn. Như vậy, với tỷ lệ đô thị hóa 40% vào năm 2020 theo dự báo của Bộ Xây dựng, mục tiêu đề ra đối với diện tích bình quân đầu người sẽ là 100m2, nghĩa là tương đương với khoảng 450.000ha đất đô thị. Tuy nhiên, hiện nay, diện tích đất đô thị chỉ có 105.000ha, nghĩa là chỉ chiếm 25% so với yêu cầu. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ chí Minh, hàng năm dân số tăng tự nhiên khoảng từ 50.000 - 70.000 người và số nhập cư từ các tỉnh khác vào thành phố ước chừng 60.000 - 80.000 người. Nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm là rất lớn. Mặc dù theo thống kê, tuyệt đại đa số có nhà ở song thực tế nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị rất cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di cư tìm việc làm hoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị. Hơn nữa, yêu cầu nâng cao mức sống người dân về các điều kiện ăn ở sinh hoạt, làm nảy sinh các nhu cầu về nhà ở mới và tăng thêm diện tích ở cho người dân đã có nhà. Đặc biệt số hộ khá giả đều có ý muốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinh hoạt. Như vậy, ngoài nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm thì việc cải thiện tình trạng nhà ở kể cả xây dựng mới cho người thu nhập thấp và tăng thêm diện tích ở của người dân thuộc tầng lớp khá giả là một nhu cầu tất yếu trong tiến trình tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị, kích thích tiêu dùng xã hội, từ đó kích thích phát triển sản xuất. Xây dựng chung cư cao tầng là giải pháp cơ bản nhất để giải quyết vấn đề nhà ở nói chung và đảm bảo một diện tích sống hợp lý cho người dân đô thị. Một trong nhiều mục tiêu được Bộ Xây dựng đề ra trong Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 - đang được cơ quan này lấy ý kiến để hoàn chỉnh, trước khi trình Chính phủ phê duyệt là: Tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị trên cả nước, chủ yếu là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục được nâng từ mức gần 4% hiện tại lên 15% đến năm 2020 trong tổng cơ cấu nhà ở, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở hiện tại, thực hiện quy hoạch lại đô thị. Những số liệu trên đã cho thấy, các dự án nhà ở chung cư theo quy hoạch sẽ được chú trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà ở lớn trong vài năm tới. Tuy vậy, do khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, cũng như do nhiều nguyên nhân khách quan, những giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư có chung một thực tiễn: Nhà ở chung cư được chủ đầu tư bán cho người có nhu cầu từ rất sớm bằng nhiều hình thức như văn bản vay vốn, góp vốn, hợp đồng hợp tác có quyền ưu tiên mua căn hộ, hợp đồng mua bán. Những giao dịch về nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa số bởi việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ở nhà chung cư bị kéo dài. Các giao dịch mua bán căn hộ chung cư luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Trong khi đó việc sở hữu căn hộ chung cư thông qua giao dịch mua bán nhà ở đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Do các nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, chủ thể tham gia quan hệ mua bán chung cư đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán căn hộ chung cư vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Đề tài “ Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chung cư tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán chung cư, hướng thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ của đề tài Đề tài nghiên cứu tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong giai đoạn hiện nay. Đề tài được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. Đề tài có nhiệm vụ làm rõ những cơ sở lí luận và thực tiễn một số nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư. Đánh giá thực trạng mua bán chung cư hiện nay, rồi từ đó ta đưa ra phương hướng, giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán chung cư. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam cũng như thực trạng áp dụng các quy định này dưới góc độ Luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu nêu trên, đề tài được thực hiện trên cơ sở sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu, thông tin liên quan đến nội dung nghiên cứu; phương pháp so sánh; phương pháp xã hội học. 5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài “Nghiên cứu góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” là một đề tài nghiên cứu khoa học của sinh viên ở bậc đại học có tính hệ thống, toàn diện về các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam từ năm 2005 đến nay. 6. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 2: Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1. Khái quát chung về nhà chung cư và căn hộ chung cư 1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư Kinh tế xã hội phát triển đi cùng với tình trạng dân số ngày càng gia tăng trong khi diện tích đất ở thì hạn hẹp đã kéo theo tình trạng sức ép về nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Chính vì vậy, việc xây dựng những khu nhà cao tầng chính là một giải pháp tạo chỗ ở cho con người, giảm áp lực về đất đai và cư ngụ trong thời điểm hiện đại. Tuy nhiên, nhà chung cư không phải là ý tưởng mới xuất hiện trong thế kỷ 21 này mà đã có từ rất lâu. Khái niệm “chung cư” – “condominium” trong nhiều tài liệu cho thấy đây là một khái niệm đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên. Trong tiếng Latin, "con" có nghĩa là "của chung" và "dominium" là quyền sở hữu hay "sử dụng". Trong tiếng Anh hiện đại, từ "condominium" là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ "apartment". Ngày nay, “condominium” là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một “condominium” được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, thì anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả không gian chung thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6 - 7 tầng. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000. Singapore và Hàn Quốc là xứ sở của nền văn hóa nhà ở căn hộ chung cư. Tại Nhật Bản, đất nước vốn có truyền thống sống trong loại nhà riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sự nổi lên của những tòa cao ốc chung cư ở các đô thị. Tại một số nước tiên tiến khác, đô thị hóa cũng đi kèm với phát triển loại nhà căn hộ chung cư trong tình hình quỹ đất ngày càng ít đi. Tại Việt Nam, từ sau năm 1945 đến đầu năm 1993, đặc biệt vào khoảng thập kỷ 70-80, xã hội chỉ biết đến khái niệm "nhà tập thể" với những ấn tượng bởi sự chung đụng vô lối, kết cấu và chất lượng thấp. Riêng Hà Nội có rất nhiều khu nhà tập thể có thể kể đến như: khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Tương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công với diện tích từ 18m² đến tối đa 60m². Những khu "nhà tập thể" này vẫn còn tồn tại cho tới tận ngày nay và riêng Hà Nội có 77 khu nhà như vậy, đang trong tình trạng nguy hiểm và đang được di dời để xây dựng lại. Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về việc cải tạo, xây dựng lại toàn bộ nhà tập thể trên toàn quốc đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm và phải hoàn thành vào năm 2015. Những "nhà tập thể" kiểu này thuộc đối tượng điều chỉnh của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 với khái niệm "nhà ở chung"[12] Việc quản lý, sử dụng "nhà ở chung" phải tuân theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị ban hành kèm theo Quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN ngày 16/8/1994[2]. Giữa năm 1994, Công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD) là doanh nghiệp đầu tiên được Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định giao 184ha đất để tự xây khu đô thị hiện đại, đồng bộ với mục đích hoàn toàn để bán chứ không phải dành để "phân" hay "cấp" cho cán bộ, công nhân viên nhà nước. Đây chính là Dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4 thuộc Dự án này đã được khởi công [17] và khái niệm "chung cư" bắt đầu hình thành. Khái niệm "nhà chung cư" lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Điều 239 Bộ luật Dân sự 1995 và khoản 1 Điều 3 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng như sau: Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung [9]. Luật Nhà ở năm 2005 ra đời, khái niệm “nhà chung cư” và “căn hộ chung cư” chính thức được luật hóa và được áp dụng cho đến nay như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liên với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” ([22], Khoản 1 điều 70). Như vậy, có thể hiểu “chung cư” là khái niệm để chỉ sự phát triển của những căn nhà, căn hộ và buồng được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Nó thường có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ khép kín thuộc sở hữu riêng và những tiện ích chung cho cư dân sinh sống trong đó và thường xuyên được xây dựng trên một khu đất rộng. Vì vậy, nhà chung cư tồn tại hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. 1.1.2. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư a. Quản lý sử dụng nhà chung cư Do nhà chung cư có nhiều phần thuộc sở hữu chung, được sử dụng chung nên làm phát sinh nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh của cả tòa nhà cũng như đời sống sinh hoạt của từng hộ dân. Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định về sử dụng nhà chung cư. Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung. b. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư Nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, những người thuê nhà để ởPhần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó ([22], khoản 3 Điều 70). Quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư là quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Ngoài diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu, do đặc điểm xây dựng của nhà chung cư có các khu vực diện tích và hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng theo một thiết kế kết cấu tổng thể như hành lang, lối đi, cầu thang, tầng hầm để phục vụ cho việc sinh sống và sinh hoạt chung của các chủ sở hữu và chủ sử dụng nhà chung cư. Nếu các công trình trên được phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đó thì việc tiếp cận và sử dụng của các chủ sở hữu khác đối với phần công trình này sẽ bị hạn chế và gây khó khăn trong sinh hoạt của cộng đồng. Vì vậy mà quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung này không thể phân chia theo phần cho từng chủ sở hữu hoặc sử dụng trong nhà chung cư đó mặc dù chi phí xây dựng lên phần diện tích này có thể đã được các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư thanh toán theo diện tích căn hộ nhà chung cư (theo phần) mà mình đã mua. Theo đó, các chủ sở hữu có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với phần sở hữu chung. Chủ sở hữu và chủ sử dụng hợp pháp căn hộ nhà chung cư có quyền như nhau mà không phụ thuộc vào diện tích hay vị trí căn hộ mà họ sở hữu trong nhà chung cư đối với việc sử dụng và định đoạt đối với phần sở hữu chung và không ai trong số họ có quyền chiếm hữu riêng đối với phần sở hữu chung này. Xuất phát từ quyền năng này mà các chủ sở hữu và sử dụng có nghĩa vụ tương ứng đối với phần sở hữu chung. Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. c. Vấn đề hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư Không giống với quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác, quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư là quyền sở hữu tương đối hay bị hạn chế bởi một số quy định của pháp luật về Nhà ở. Xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là nhà nhiều tầng, sự tồn tại của nhà chung cư phụ thuộc vào sự liên kết về kết cấu xây dựng giữa các căn hộ với nhau và được đặt trong một thiết kế về kết cấu tổng thể. Nếu các phần kết cấu này bị phá vỡ thì sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững và sự tồn tại của nhà chung cư. Vì vậy, quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ của mình sẽ bị một số hạn chế về quyền sử dụng và định đoạt. Việc sử dụng và định đoạt đối với căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình sẽ phải tuân thủ quy định của pháp luật và quy chế quản lý nhà chung cư. Chủ căn hộ chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà còn phải tuân theo các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cưhoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư là một đặc điểm riêng có của nhà chung cư. Với quyền sở hữu đối với các tài sản khác hoặc quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ, thì chủ sở hữu có các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt một cách tuyệt đối có nghĩa rằng chủ sở hữu có thể làm bất kể những gì họ muốn đối với tài sản thuộc sở hữu của mình (trừ những hành vi vi phạm pháp luật). Do vậy, có thể nói rằng quyền sở hữu đối với các căn hộ chung cư là quyền sở hữu bị hạn chế hay giới hạn. Ngoài ra, quyền sở hữu đối với từng căn hộ có thể được xác định phụ thuộc vào diện tích và vị trí của từng căn hộ trong nhà chung cư và cũng chính là căn cứ để xác định giá trị của căn hộ nhà chung cư hay giá trị của quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Đối với quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư, chủ đầu tư có quyền sở hữu đối với những diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán và không thuộc phần diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật. Các hạng mục mà chủ đầu tư có thể xác lập quyền sở hữu riêng của mình có thể bao gồm: - Các căn hộ mà chủ đầu tư không bán hoặc chưa bán; - Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại phục vụ cho các mục đích thương mại như diện tích văn phòng cho thuê, khu thương mại và dịch vụ, bể bơi, sân bóng... Tương tự quyền sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư, quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư cũng bị giới hạn bở