Đề tài Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ----------------- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2009” TÊN CÔNG TRÌNH: PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ ii MỤC LỤC Trang bìa Mục lục ............................................................................................................................ ii Danh mục bảng biểu ....................................................................................................... v Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... vi LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH ....................................................................................................................... 3 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản ...................................................................... 3 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản .................................. 3 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản..................................................................................... 3 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản ...................................................................................... 3 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ................................................................... 5 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản .................................................................... 5 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản ..................................................... 7 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi .................................................................................................. 7 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa ....................................................................................... 7 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa ............................................................................................ 7 1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa ......................................................................................... 7 1.2 Công cụ tài chính ......................................................................................................... 8 1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính ....................................................................................... 8 1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính .................................... 9 1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam ................................................................................................. 10 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay ..................................................................................................................................... 10 1.3.2 Australia ................................................................................................................... 13 1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi .......................................................................................... 13 1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản ............................................................................ 14 1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) ................................................ 14 1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản ...................................................................... 15 iii 1.3.3 Trung Quốc .............................................................................................................. 15 1.3.4 Bài học cho Việt Nam .............................................................................................. 16 Kết luận chương 1 ........................................................................................................... 16 PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ....................................... 17 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ..................................................................... 17 2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai .......................................... 17 2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai ................................................................ 17 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................................... 17 2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO ......................... 17 2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 ........................ 18 2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay ................................................ 18 2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản ...................... 19 2.2.1 Vốn tự có .................................................................................................................. 19 2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại ......................................................................... 20 2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư .......................................................... 22 2.2.4 Vốn khác .................................................................................................................. 23 2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN ........ 24 2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán ......................................... 25 2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại ngân hàng thương mại ....................................................................................................... 26 2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ................. 26 2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài chính .................................................................................................................................. 26 2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản ............................................................................................................................ 27 2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc ............................ 27 2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng........... 28 2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ........................................................................................ 28 2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam ............. 28 iv 2.4.1 Phát hành trái phiếu .................................................................................................. 28 2.4.2 Các quỹ đầu tư ......................................................................................................... 30 2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản .................................. 30 2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng ......................................................... 30 2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp ................................................................................................................ 31 2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản ............................................................................................... 33 2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33 2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn ................................................................................ 33 2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp ...................... 34 2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp ...................................................... 34 Kết luận chương 2 ........................................................................................................... 35 PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ............................................................................ 36 3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ................................... 38 3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ......................................... 40 3.4 Trái phiếu công trình ................................................................................................ 42 3.5 Chứng chỉ bất động sản ............................................................................................ 42 3.6 Giải pháp hỗ trợ ........................................................................................................ 44 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý ................................................................................... 44 3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư ..................................................................................................... 45 Kết luận chương 3 ........................................................................................................... 47 KẾT LUẬN CHUNG ...................................................................................................... 48 Tài liệu tham khảo v DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1:Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 ................................................................. 13 Biểu đồ 1.2:Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 .................................. 13 Biểu đồ 2.1:Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP. HCM qua các năm .. 20 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ABS : Asset-Backed Securities CBRE : CB Rechard Ellis CDO : Collateralized Debt Obligations CDS : Credit Default Swap CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật DATC : Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng FDI : Foreign Direct Investment HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh LPT : Listed Property Trust MBS : Mortgage-Backed Securities REIT : Real Estate Investment Trust WTO : Word Trade Organisation - 1 - LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn là vấn đề sống còn, nhưng hiện nay chúng ta lại thiếu vốn trầm trọng để thực hiện các dự án bất động sản, chính vì lẽ đó mà nước ta chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản to lớn của mình. Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trên thế giới, từ lâu, nhiều nước đã sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này. Đó cũng chính là lý do cho đề tài “Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam”. 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản và các công cụ tài chính. - Điểm qua về tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến nay. - Nêu rõ tình hình sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống và những khó khăn trong việc huy động vốn cho thị trường bất động sản - Làm rõ sự cần thiết phải phát triển các công cụ tài chính nhằm huy động vốn cho thị trường bất động sản. - Đề xuất một số giải pháp quan trọng để phát triển các công cụ tài chính này. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của đề tài là phân tích làm nổi bật những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cho thấy tính cấp thiết của việc phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản và nêu ra một số giải pháp cụ thể. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, một số các công cụ mới xuất hiện ở thị trường Việt Nam, đặc biệt là những công cụ huy động vốn hiệu quả trên thế giới. - Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu ở Việt Nam, có tham khảo thêm một số nước trên thế giới. 5. Phương pháp nghiên cứu - 2 - Phương pháp phân tích, mô tả đóng vai trò chủ đạo trong đề tài. 6. Kết cấu của đề tài Lời mở đầu Phần 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và các công cụ tài chính Phần 2: Tình hình phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Phần 3: Giai pháp phát triển và hoàn thiện các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. Kết luận - 3 - PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả khác nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” và ở nước ta được gọi là: bất động sản. Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Một cách phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tài và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu đời. 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc - 4 - điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản - Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở - Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng - Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh - Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia - Thứ sáu, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. - Thứ bảy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội - Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. - 5 - 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp,bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch vể bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất