Đề tài Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH *** TRẦN HÀ KIM THANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Chuyên ngành: Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS NGUYỄN MINH KIỀU TS NGUYỄN VĂN THUẬN Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011 2 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 2 năm 2010 Tác giả Trần Hà Kim Thanh 3 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục ............................................................................................................... i Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................... viii Danh mục các bảng ............................................................................................ x Danh mục hình vẽ ............................................................................................ xii PHÂN TỔNG QUAN ........................................................................................ 1 1 Giới thiệu ....................................................................................................... 1 2 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 5 4 Ý nghĩa nghiên cứu ........................................................................................ 6 5 Cấu trúc đề tài ................................................................................................ 8 6 Các điểm mới và giới hạn của luận án ........................................................... 9 CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Giới thiệu ................................................................................................... 12 1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ....................................... 13 1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân ..................................... 13 1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................ 15 4 1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản .................................................................................................... 16 1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ......................................................................... 19 1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ vốn bằng tín dụng ngân hàng ........................................................................... 21 1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp ...................................... 22 1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp ................................................................................................................. 22 1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM ............................................................................. 24 1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp .............................................................................................................................. 26 1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp ......................................................................... 28 1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp ................. 29 1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở ............................................................................. 29 1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB .................................................................... 32 1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới ................................................................................................ 32 1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore ...................................................... 32 1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD ................................ 33 1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á ................................. 36 1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 39 1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp ............................................................................. 43 5 CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG......................................................... 46 2.1 Giới thiệu ................................................................................................... 46 2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng ............................................................ 47 2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng .................................................... 49 2.4 Chính sách tín dụng của NHTM ................................................................ 51 2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng ................................................. 51 2.4.1.1 Mục tiêu .......................................................................................................... 51 2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng ............................................................. 52 [1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn .................................................... 53 [2] Tính ổn định của các khoản ký thác ......................................................... 53 [3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước ............................................ 53 [4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên ..................................... 53 [5] Các điều kiện về kinh tế ............................................................................ 54 [6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay .................................. 54 2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng ...................................................................... 55 [1] Xác định quy mô tín dụng......................................................................... 55 [2] Xác định giới hạn tín dụng........................................................................ 56 [3] Xác định loại hình tín dụng ....................................................................... 56 [4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng ..................................................... 57 [5] Xác định kỳ hạn tín dụng .......................................................................... 57 [6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng ................................................. 58 [7] Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi .................................................. 61 [8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay ............................................................... 62 2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay ............................................................................. 63 2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay ......................................................................................... 63 6 2.4.3.2 Điều kiện vay vốn ........................................................................................... 64 2.4.3.3 Đối tượng cho vay ........................................................................................... 64 2.4.3.4 Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay .................................. 64 2.4.4 Quy trình tín dụng .............................................................................................. 65 2.4.5 Thẩm định tín dụng ............................................................................................ 67 2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng ....................................................................... 68 2.4.5.2 Thẩm định khả năng tài chính ......................................................................... 69 2.4.5.3 Thẩm định khả năng trả nợ ............................................................................. 70 2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay ................................................................. 71 2.4.6 Bảo đảm tín dụng ............................................................................................... 71 2.4.6.1 Bảo đảm bằng tài sản thế chấp ........................................................................ 72 2.4.6.2 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố ......................................................................... 72 2.4.6.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay .................................................. 73 2.4.6.4 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh ................................................................... 73 2.5 Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng ................................. 74 2.5.1 Xác định các loại rủi ro ...................................................................................... 74 2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng .................................................................. 76 2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng ............................................................ 76 2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng ....................................................... 77 2.5.4.1 Mô hình định tính ............................................................................................ 77 2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng .................................................................. 78 [1] Mô hình điểm số Z .................................................................................... 78 [2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng ......................................................... 79 2.6 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của ngân hàng thương mại ...................................................................................... 80 7 CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 3.1 Giới thiệu ................................................................................................... 84 3.2 Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp .................... 85 3.2.1 Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 85 3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu .................................................................... 87 3.2.3 Quy trình nghiên cứu ......................................................................................... 90 3.3 Nghiên cứu định tính ................................................................................. 91 3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài .......................................................... 92 3.3.2 Quy trình thực hiện ............................................................................................ 92 3.3.3 Chọn mẫu, phỏng vấn ........................................................................................ 93 3.3.4 Phân tích số liệu ................................................................................................. 94 3.3.5 Kết quả nghiên cứu định tính ............................................................................. 95 3.4 Nghiên cứu định lượng ............................................................................ 106 3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 107 3.4.2 Chọn mẫu và thu thập số liệu ........................................................................... 107 3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo ........................................................................... 109 3.4.4 Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu ............................................ 110 3.4.5 Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp ................................. 114 3.4.6 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM .......................................... 120 3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 120 3.4.6.2 Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM .............................................. 123 3.4.6.3 Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng ...................................................... 127 8 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP 4.1 Giới thiệu ................................................................................................. 129 4.2 Tóm tắt kết quả nghiên cứu .................................................................... 130 4.3 Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan ............................................... 132 4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản ................................................. 132 4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) ........................................... 133 4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) ............................................... 136 4.3.4 Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance)............................ 137 4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ................................................................................................................. 138 4.4.1 Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ....................................................... 138 4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ....................................................... 139 4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn ........................................................................................ 140 4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ ................................... 141 4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp................................................... 142 4.4.2.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM ............................................. 143 4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam ......................................................................................... 145 4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp ........................................................................................ 148 4.4.5 Các vấn đề khác ............................................................................................... 149 9 KẾT LUẬN .................................................................................................... 152 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ ............................................ 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 155 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 166 10 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CB-CNV Cán bộ, công nhân viên ĐBQH Đại biểu quốc hội TP Thành phố TĐC Tái định cư GDP Tổng sản lượng quốc gia (Gross Dometic Products) VAT Thuế giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp ADB Ngân hàng phát triển Châu Á (Asia Developments Banks) HOF Quỹ phát triển nhà ở thành phồ Hồ Chí Minh (Hochiminh City Housing Development Fund) HDB Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) - Singapore CPF Quỹ tiệt kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund) GHLC Tập đoàn cho vay nhà ở của chính phủ Nhật (Government Housing 11 Loan Corporation) KHFC Tập đoàn tài chính nhà ở Hàn Quốc (Korean Housing Finance Corporation) HKMC Tập đoàn cho vay thế chấp bất động sản Hongkong (Hongkong Mortgage Corporation) GHB Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank) NGOs Tổ chức phi chính phủ (Non-government Organizations) MBSs Chứng khoán hóa bất động sản (Mortgage Back Securities) PPP Kết hợp nhà nước và tư nhân (Public Private Parnerships) 12 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 Tổng hợp thông tin một số dự án căn hộ được thị trường đánh giá dành cho người có thu nhập trung bình ...................................................................................... 18 Bảng 2 Các sản phẩm của Quỹ phát triển nhà ở ........................................................ 25 Bảng 3: Các nghiên cứu về tín dụng, tín dụng nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ........................................................................................ 39 Bảng 4: Phân loại tín dụng ngân hàng ........................................................................ 50 Bảng 5 Các yếu tố đánh giá trong mô hình định mức tín nhiệm thể nhân ................. 80 Bảng 6 So sánh 2 phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng ........................ 89 Bảng 7 Quá trình phỏng vấn, thu thập thông tin nghiên cứu định tính ...................... 94 Bảng 8 Kết quả nhân thức về khả năng hoàn trả nợ vay của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp ........................................................................................ 96 Bảng 9 Kết quả nhận thức của NHTM về giá trị khoản vay đối tới tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ......................................................................... 97 Bảng 10 Các yếu tố tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng ....................... 99 Bảng 11 Đánh giá của NHTM về các yếu tố khó khăn ............................................ 100 Bảng 12 Kết quả điều chỉnh các yếu tố tác động, ảnh hưởng đến đến quyết định cho vay của ngân hàng ..................................................................................................... 103 Bảng 13 Mô tả mẫu phỏng vấn trong nghiên cứu định lượng ................................. 108 Bảng 14 Thang đo tác động của nhóm các yếu tố bên ngoài đến quyết định, xu hướng khả năng cho vay của NHTM ....................................................................... 111 Bảng 15 Thang đo khả năng, năng lực của các NHTM (các yếu tố bên trong) ....... 111 Bảng 16 Thang đo mức độ quan trọng của các yếu tố thuộc về khách hàng có ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng cho vay của NHTM đối với khách hàng có thu nhập trung bình và thấp ..................................................................................................... 112 13 Bảng 17 Thang đo giá trị khoản vay đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ...............