Đề tài Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

LỜI MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai. Trong hoạt động cấp tín dụng, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến và hiệu quả nhất hiện nay. Trong số đó, tài sản hình thành trong tương lai đã và đang ghi nhận trong các quy định pháp luật rằng đây là một loại tài sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng. Mặc dù đã có những quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thế nhưng quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này vẫn chưa rõ ràng và thống nhất. Hơn nữa, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa đồng bộ từ đó tạo nên những bất cập và vướng mắc của người tham gia giao dịch. Trong quá tình thực tập tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam – Vietinbank chi nhánh 1 Thành phố Hồ Chí Minh, tôi đã có được cơ hội tiếp cận những tình huống thực tế và qua đó nhìn thấy được những khó khăn của ngân hàng và khách hàng trong quá trình cấp tín dụng cũng như thực hiện các giao dịch bảo đảm và nhận thấy đây là một vấn đề còn khá mới mẻ, đó là lý do để tôi chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” để làm đề tài nghiên cứu. Tình hình nghiên cứu đề tài Vì đây là một lĩnh vực khá mới mẻ cho nên đến thời điểm này chưa có một công trình nghiên cứu khoa học chính thức nào về đề tài. Trên thực tế, đã có một số bài viết nghiên cứu, bình luận, nhận xét về vấn đề này, tuy nhiên những bài viết đó chỉ phân tích một số khía cạnh nhất định, chứ chưa có một công trình nghiên cứu hoàn chỉnh nào. Trong quá trình thực hiện đề tài này tôi có tham khảo một số bài viết nghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng đã và đang được các tổ chức tín dụng sử dụng như một biện pháp bảo đảm. Bởi không những nó giúp khách hàng dễ dàng hơn trong việc sử dụng tài sản đảm bảo ngay cả khi nó chưa hình thành mà còn giúp Ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cấp tín dụng của mình. Tuy nhiên quy định của pháp luật về vấn đề này còn chưa rõ ràng dẫn đến thực tế áp dụng còn nhiều khó khăn, rắc rối. Vì vậy tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu này để nêu ra những khó khăn, bất cập của quy định pháp luật trên thực tế, từ đó đưa ra kiến nghị, giải pháp với mong muốn hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về hình thức thế chấp tài sản này. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là tất cả quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp trên thực tế và các vụ việc đã xảy ra trên thực tế có liên quan đến đề tài. Giới hạn phạm vi nghiên cứu Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Qua phân tích các quy định pháp luật trong nước, từ đó nêu lên những khó khăn trong quá trình áp dụng trên thực tế và nêu lên giải pháp hoàn thiện. Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trên cơ sở của phương pháp luận duy vật biện chứng, các phương pháp được sử dụng trong báo cáo bao gồm: phỏng vấn, thu thập thông tin, phân tích, so sánh, tổng hợp. Ngoài ra để hoàn thành báo cáo tôi đã phân tích các quy định có liên quan, nghiên cứu những hồ sơ trên thực tế của khách hàng và tham khảo ý kiến của thầy cô, các anh chị nơi thực tập. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Ý nghĩa khoa học của đề tài là góp phần tạo điều kiện để hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được dễ dàng và thuận lợi hơn cũng như phát huy hết những tiện ích mà nó mang lại. Bên cạnh đó về mặt thực tiễn, việc nghiên cứu đề tài mang lại những lợi ích nhất định cho khách hàng đi vay và các ngân hàng. Người đi vay sẽ dễ dàng dùng tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo, thủ tục nhanh, giải ngân vốn sớm, về phía ngân hàng sẽ giảm được rủi ro khi nhận đảm bảo bằng loại tài sản đặc thù này, tăng thêm lợi nhuận từ việc cấp tín dụng. Bố cục của báo cáo Báo cáo có bố cục như sau: Chương 1: Lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng. Chương 2: Thực trạng về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện. CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ngày nay, không chỉ có những tài sản hiện hữu được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự mà còn có cả tài sản hình thành trong tương lai, cụ thể là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng. Việc mở rộng dạng tài sản này đã đáp ứng được nhu cầu của người đi vay cũng như nhu cầu của ngân hàng tiếp cận được nhiều khách hàng vay hơn. Chương nay giới thiệu tổng quát các quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. Tổng quan về tài sản hình thành trong tương lai Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai 1.1.1.1 Tài sản Khái niệm tài sản được quy định lần đầu trong Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, theo đó tại Điều 172 BLDS năm 1995 quy định “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Tiếp đó, Điều 163 BLDS 2005 (Bộ luật dân sự hiện hành) quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Khái niệm tài sản theo BLDS 2005 đã mở rộng hơn BLDS 1995 về những đối tượng nào được coi là tài sản, theo đó, không chỉ những “vật có thực” mới được gọi là tài sản mà cả những vật được hình thành trong tương lai cũng được gọi là tài sản. Tuy nhiên, cũng giống như BLDS 1995, BLDS 2005 cũng đưa ra khái niệm tài sản theo hình thức liệt kê, điều này đã không đáp ứng sự phát triển của thực tiễn cuộc sống và gây ra sự tranh cãi về một số đối tượng như: tài sản ảo trong game online, khoảng không, hệ thống khách hàng … có được coi là tài sản trong pháp luật dân sự hay không? Chính điều này đòi hỏi cơ quan lập pháp phải tiến hành sửa đổi quy định về khái niệm tài sản trong BLDS theo hướng khái quát hơn và đưa ra những tiêu chí để phân biệt đâu là tài sản, đâu không phải là tài sản. Từ việc khó xác định được chính xác tài sản đã dẫn đến khó khăn trong việc xác định tài sản hình thành trong tương lai. (TSHTTTL) Tài sản hình thành trong tương lai: Từ năm 1999 pháp luật Việt Nam đã cho phép sử dụng TSHTTTL để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự “TSHTTTL là động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” và “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả TSHTTTL, bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm” K7đ2, k3đ4 Nghị định 165/1999 ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm . Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về “Đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng” có một tên gọi khác về TSHTTTL là tài sản hình thành từ vốn vay “Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng”, “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng”K3đ2, k5đ2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng . Tên gọi tài sản hình thành từ vốn vay hàm chứa nội dung mục đích sử dụng vốn vay là khách hàng chỉ được sử dụng vốn vay vào việc hình thành nên tài sản đó mà không được sử dụng vào mục đích nào khác. Ngân hàng có thể biết được tiền mình cho vay được sử dụng vào việc gì, theo dõi được tiến độ hình thành tài sản và trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán thì ngân hàng vẫn có thể xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay. Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đã thể hiện một số điểm bất cập cũng như chưa rõ ràng. Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đề cập đến các dạng tài sản khác, ngoài ra dùng từ “thời điểm hình thành tài sản” để xác định TSHTTTL là chưa hợp lý vì chưa có quy định pháp luật về thời điểm hình thành tài sản là thời điểm nào. Bên cạnh đó, trong khái niệm đã nêu ra TSHTTTL sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm gây khó khăn cho việc xác định ở từ “sẽ”, không xác định được một mốc thời gian cố định. Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng và các tài sản khác, nhưng không bao giờ liệt kê là cách quy định đầy đủ nhất, ngày càng có nhiều loại TSHTTTL phát sinh khác mà khái niệm trên đã không liệt kê được chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc thiết bị đang sản xuất theo đơn đặt hàng … Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận lại tại BLDS 2005 “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” Điều 320 BLDS 2005 . Tiếp theo đó thì Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-CP) có quy định chi tiết hơn về TSHTTTL như sau: “TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.” K2đ4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và sau đó trong khoản 2 điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (Nghị định 11/2012/NĐ-CP) đã quy định rõ ràng hơn “ Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL, BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc Pháp luật có quy định khác, đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu Điều 439 BLDS 2005 . Vì vậy, đối với tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là TSHTTTL, còn nếu căn cứ theo quy định mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì là TSHTTTL, đây là một điểm khác nhau cơ bản giữa quy định pháp luật mới và cũ. Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm TSHTTTL so với nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể là đã quy định TSHTTTL gồm có tài sản hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn tại các ngân hàng hiện nay. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết (được quy định tại BLDS 2005) có bao gồm cả trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lý do nào đó mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như đã phân tích ở trên về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì khái niệm TSHTTTL tại các quy định pháp luật hiện hành đã lấy mốc xác định TSHTTTL là thời điểm chuyển quyền sở hữu thì trường hợp tài sản đã hình thành nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm thì vẫn thuộc trường hợp quyền sở hữu xác lập sau khi nghĩa vụ được xác lập. Trong nghị định 11/2012/NĐ-CP cũng đã quy định rõ “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”. Vì sao pháp luật lại quy định quyền sử dụng đất không phải là tài sản hình thành trong tương lai? Theo tôi thì lý do chủ yếu là nhà nước không muốn các dự án đã hình thành mà không xây dựng nhà và cơ sở hạ tầng. Điều này rất hợp lý vì nhiều khi các chủ đầu tư bán đất trên giấy tờ trong khi chưa bồi thường song, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật dẫn đến kiện cáo, tranh chấp, mất ổn định xã hội. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, có thể nhận xét tài sản hình thành trong tương lai có một số đặc điểm như sau: Là một loại tài sản BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân biệt “vật có thực” hay “vật chưa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chưa có thực chính là TSHTTTL. Tuy TSHTTTL là một dạng tài sản mang tính chất đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có nhưng không thể không xem nó là tài sản và loại ra khỏi các giao dịch dân sự. Tài sản thì sẽ gắn với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản của mình, nên việc mở rộng đối tượng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản thì phải thỏa mãn hai điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con người và phải trị giá được bằng tiền. Đối với TSHTTTL, thứ nhất, lợi ích của nó có thể được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ như thế chấp để đảm bảo khoản vay. Thứ hai, giá trị của TSHTTTL có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn v.v…Vì vậy, TSHTTTL hoàn toàn là một tài sản theo như định nghĩa tại BLDS 2005. Chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại. Ví dụ: nhà đang xây dựng, hàng hóa máy móc đang trong quy trình sản xuất theo đơn đặt hàng…Đây là đặc điểm một trong những tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thường với TSHTTTL. Chính vì đặc điểm này mà tính rủi ro của TSHTTTL cao hơn rất nhiều so với tài sản thông thường. Ngoài ra, TSHTTTL còn bao gồm cả trường hợp đã hình thành rồi mà chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư xây dựng xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Theo quy định của BLDS 2005 thì đối với những tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản thuộc quyền sở hữu khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. TSHTTTL là một dạng tài sản đặc thù, khác với tài sản thông thường là quyền sở hữu được xác lập sau đó. TSHTTTL có thuộc quyền sở hữu của bên nhận đảm bảo không còn tùy thuộc vào những điều kiện khách quan và chủ quan. Chính vì điều này mà TSHTTTL tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn tài sản thông thường khi tham gia vào các giao dịch dân sự. Điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự bị hạn chế hơn tài sản hiện có thông thường TSHTTTL chỉ được sử dụng trong một số giao dịch dân sự nhất định. Tuy quy định vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai nhưng trong bảy biện pháp bảo đảm thì chỉ có một biện pháp bảo đảm có quy định về TSHTTTL đó là biện pháp thế chấp, còn tài sản thông thường thì tham gia được tất cả các biện pháp Điều 320, điều 342 BLDS 2005 . “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” tuy nhiên chưa có khái niệm TSHTTTL bao gồm những gì. Vậy TSHTTTL có thể gồm những loại nào trong các dạng tài sản nào sau đây: TSHTTTL có thể tồn tại dưới dạng “vật”, vật bao gồm cả động sản và bất động sản, điều này rất dễ dàng thấy bất động sản hình thành trong tương lai như là nhà ở, nhà chung cư, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, còn động sản hình thành trong tương lai có thể là máy móc, thiết bị đang trong quá trình sản xuất theo hợp đồng đặt hàng. “Giấy tờ có giá” hình thành trong tương lai có thể có hay không, theo tôi là có thể sẽ có trong một số trường hợp nhưng không phổ biến và hiện nay chưa có một văn bản pháp lý nào đề cập đến giấy tờ có giá hình thành trong tương lai. “Quyền tài sản” hình thành trong tương lai thì đã có thấy xuất hiện trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP dưới hình thức là quyền đòi nợ hình thành trong tương lai Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm , và quyền này có thể mang ra thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đối với “tiền”, một câu hỏi đặt ra là có tồn tại tiền hình thành trong tương lai hay không, do BLDS không có một định nghĩa hay khái niệm về tiền nên cũng khó xác định cho TSHTTTL, thiết nghĩ tiền là một dạng tài sản đặc biệt, có ý kiến cho rằng tiền có thể hình thành trong tương lai khi nó chưa có tại thời điểm hiện tại, nhưng trong tương lai sẽ có, ví dụ như được tặng cho tiền, thừa kế một khoản tiền nhưng chưa cằm tiền trong tay thì đó là tiền hình thành trong tương lai, có lẽ đã có một sự nhầm lẫn về tiền và quyền tài sản, vì trường hợp này là quyền TSHTTTL chứ không phải tiền. Tiền là vật ngang giá chung có tính thanh khoản cao nhất dùng để trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ, theo suy nghĩ của tôi thì tiền không thể có dạng hình thành trong tương lai, vì ta chỉ có trong tay một loại tài sản là tiền khi ta đã có được nó nghĩa là đã tồn tại rồi, nếu hình thành trong tương lai thì là quyền tài sản chứ không phải tiền. TS Bùi Đăng Hiếu – Đại học Luật hà Nội, Tiền – Một loại tài sản trong quan hệ pháp luật dân sự - Tạp chí Luật học số 1/2005  Phân loại tài sản hình thành trong tương lai Hiện nay TSHTTTL tham gia vào giao dịch dân sự ngày càng đa dạng và phổ biến hơn. Một số dạng TSHTTTL hiện nay như: nhà chung cư chưa xây xong, nhà chung cư đã xây xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tàu thuyền, máy móc được sản xuất theo hợp đồng đặt hàng….Do TSHTTTL chỉ mới được đưa vào giao dịch trong những năm gần đây, đồng thời quy định pháp luật cho TSHTTTL cũng chưa hoàn thiện và thống nhất nên chưa có sự phân loại rõ ràng TSHTTTL như là phân loại tài sản. Tuy nhiên có thể phân loại TSHTTTL như sau: Căn cứ vào mức độ hình thành của TSHTTTL ta có thể phân loại thành TSHTTTL đã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ví dụ: nhà chung cư đã xây xong, bên bán đã giao nhà, bên mua đã trả hết tiền nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua vẫn chưa được cấp và TS