Đề tài Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam

1 MỤC LỤC. Lời mở đầu. Chương 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. trang 1.1.1.Khái niệm bất động sản…………………………………………………..1 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản………………………………………1 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản……………………………………………………………..3 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: 1.1.3.2.Các yếu tố tác động 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản……………………………..7 1.1.5.Các thành tố của thị trường bất động sản……………………………..9 1.1.5.1.Cung cầu. 1.1.5.2.Hàng hoá của thị trường bất động sản. 1.1.5.3.Giá cả của hàng hoá, các yếu tố tác động và vấn đề định giá bất động sản. 1.1.5.4.Các hoạt động trên thị trường bất động sản. 1.1.5.5.Các chủ thể tham gia thị trường. 1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế…………16 1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản. 1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động……………18 theo cơ chế thị trường. 1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản……19 1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính về bất động sản………………….21 2 1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản ……………………………………………………..21 1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế……………….22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY. 2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua. 2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản………………………23 2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản trong thời gian qua…………………………………………………………..24 2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24 2.1.4.Nguyên nhân tồn tại:…………………………………………………26 2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản. 2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản trước khi ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27 2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp………………………..28 2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30 2.2.1.3.Thuế nhà đất…………………………………………..31 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33 2.2.1.5.Tiền thuê đất……………………………………………35 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất………………41 2.2.1.8.Chính sách về giá đất……………………………………44 2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục……………………………………………………………………47 2.2.2.1.Quy định về giá đất:……………………………………..47 2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:…….48 2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất…49 2.2.2.4.Tiền thuê đất…………………………………………….50 3 2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53 2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54 CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM. 3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản……………………………………………………….58 3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản . 3.2.1.Chính sách giá cả hàng hoá bất động sản …………………………..59 3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61 3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61 3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62 3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64 3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ…………………………………………..65 3.2.3.Chính sách tiền thuê đất…………………………………………………67 3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69 3.2.5.Chính sách bồi thường…………………………………………………..70 3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản: 3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản…………………….72 3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản…………………………………………………………………………………..73 3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76 3.3.4.Hoàn thiện các nhân tố khác của thị trường……………………………76 3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77 Kết luận. Tài liệu tham khảo. 4 LỜI MỞ ĐẦU. 1.Tính cấp thiết của đề tài: Đứng trước những bước chuyển mình nhanh chóng của các nền kinh tế và xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi toàn cầu thì việc nhìn nhận và xác định những lợi thế, nguồn lực hiện có đang trở thành những vấn đề nóng bỏng tại mỗi quốc gia. Mặc dù diện tích là giới hạn nhưng chính những khả năng tiềm ẩn trong đất đai đã làm cho yếu tố này đóng góp một phần quan trọng trong sự trỗi dậy và phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới. Trước thực trạng biến động của thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Mặc dù vậy, tính đồng bộ và sự liên kết của các chính sách này chưa gây được những hiệu ứng thị trường như mong muốn, nạn đầu cơ tích trữ gia tăng, bất động sản bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, …chính vì thế, dưới góc độ tài chính tôi đã chọn đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam”. 2.Mục đích của đề tài: Đề tài: “Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam” được thực hiện với mục đích đề xuất những giải pháp nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay. 3.Nhiệm vụ của đề tài: Đề tài phải hoàn thiện các chính sách tài chính đang tồn tại và đề xuất những giải pháp, chính sách tài chính mới và biện pháp hỗ trợ mang tính xuyên 5 suốt và nhất quán nhằm ổn định, khai thông các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. 4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chính sách tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản của Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong những quy định về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm 30/9/2005. 5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô, vĩ mô, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ. Trên cơ sở các lý thuyết trên, đề tài được thực hiện dựa vào các phương pháp sau: -Phương pháp duy vật biện chứng. -Phương pháp logic. -Phương pháp tổng hợp, phân tích. -Phương pháp so sánh. -Phương pháp quy nạp. 6.Bố cục của luận văn: Luận văn gồm có 3 chương: -Chương 1 nêu tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản, vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản và các chính sách tài chính liên quan đến lĩnh vực này. 6 -Chương 2 khái quát tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua và phân tích, so sánh các chính sách tài chính tại Việt Nam qua các thời kỳ. Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới. -Chương 3 xác định những giải pháp mang tính xuyến suốt về tài chính liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới tại Việt Nam. Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy nhiên những góp ý của thầy cô, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn. 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC. 1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản. 1.1.1.Khái niệm bất động sản: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định .” (Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005). 1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: -Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là một, vì tài sản là nhà ở và các công trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần của hàng hóa bất động sản. -Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất (thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi, mua bán trên thị. Cũng giống như 8 trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này không đầy đủ. -Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua, bán, trao đổi, thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này dễ làm cho người ta hiểu về phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thị trường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Ý kiến này cũng xuất phát từ thực tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản lý của Nhà nước. Như vậy, một cách tổng quát, thị trường bất động sản là thị trường chứa đựng những giao dịch dân sự về bất động sản tại một vùng nhất định, trong một thời gian xác định. Tại Việt Nam, Theo hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân. Các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như: được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền kế thừa, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất. Vì vậy, thị trường bất 9 động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó. 1.1.3.Cơ sở và các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. 1.1.3.1.Cơ sở hình thành: -Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa: Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu mang tính khách quan, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế - xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động và sự khác biệt về kinh tế giữa những nhà sản xuất với nhau, sự khác biệt này do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, về mặt kinh tế, chính chế độ tư hữu tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất; do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá đã làm nảy sinh các hình thức trao đổi, mua bán, thuê mướn ruộng đất, đây cũng là những hình thức giao dịch ban đầu và cơ bản của thị trường bất động sản. Vì bất động sản là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, do đó sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát triển theo về qui mô, số lượng, chất lượng hàng hóa; các loại hình giao dịch trên thị trường cũng ngày càng phong phú hơn; các chủ thể tham gia thị trường cũng được mở rộng hơn…Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường cũng làm cho mức sống của các tầng lớp dân cư càng tăng lên bên cạnh sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu giao dich 10 -Sự hình thành đồng bộ của các thị trường khác trong nền kinh tế: Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền với quá trình sản xuất kinh doanh. Với vai trò yếu tố đầu vào chính của sản xuất: bất động sản, vốn, lao động, một mặt đóng góp vào hoạt động sản xuất hàng hóa của nền kinh tế, mặt khác, thị trường các yếu tố này cũng có những tương tác lẫn nhau nhằm tạo sự chuyển dịch hiệu quả của hàng hóa bất động sản, vốn và lao động trong toàn bộ nền kinh tế. Do vậy, việc hình thành thị trường bất động sản phải được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với các thị trường khác là điều cần thiết để các thị trường có điều kiện phát triển. 1.1.3.2.Các yếu tố tác động Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư…Tuy nhiên, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào 11 việc tạo lập, thay thế, cải tạo.. hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. -Dân số Trước hết, tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, các ngành sản xuất đòi hỏi phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu. Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. -Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. 12 -Chính sách kinh tế: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. -Phong tục địa phương: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp…trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. 13 Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu sau, một là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4.Các đặc điểm của thị trường bất động sản. Xét thị trường bất động sản bao gồm những hàng hóa như đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất, ta có nhận xét sau: đối với nhà cửa, vật kiến trúc, và các công trình gắn liền với đất, nếu ta thực hiện động tác tách rời với đất đai thì đây là những hàng hóa bình thường, tức là chúng ta có thể xác định giá trị, giá trị còn lại của chúng trên cơ sở giá trị và giá trị sử dụng. Như vậy, hàng hóa bất động sản chỉ mang tính đặc biệt khi gộp chung đất đai và các vật dụng gắn liền với đất thành một – hàng hóa bất động sản -, điều đó cũng có nghĩa là tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định những đặc điểm của thị trường bất động sản: -Thị trường bất động sản vừa là thị trường giao dịch bản thân hàng hóa bất động sản là nhà ở, vật kiến trúc, vừa là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc nắm giữ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đây cũng là yếu tố cơ bản trong việc quyết định tính đặc thù của mỗi giao dịch trên thị trường. -Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Đặc điểm này của thị trường có được từ đặc tính không di dời được của hàng hóa đất đai, cũng chính vì thế mà thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng sâu sắc. Mỗi vùng đều có trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số cũng khác nhau…dẫn đến nhu cầu 14 về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và do đó qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng khác nhau. Chính do đặc