Đề tài Thực trạng và một số giải pháp cho công tác BTTH, tái định cư GPMB nhằm đẩy nhanh tiền độ thực hiện dự án xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng

LờI NóI ĐầU Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người. Đất đai tham gia vào tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nhưng mục đích sử dụng của đất đai trong các lĩnh vực khác nhau luôn có sự thay đổi. Hiện nay, xu thế phát triển của nền chung là kinh tế thị trường, mở rộng và phát triển hệ thống CSHT phục vụ tốt cho sự phát triển kinh tế cũng như chính trị- xã hội của đất nước. Cùng xu thế phát triển đó, Đảng và Nhà nước ta đang thực hiện CNH-HĐH đất nước thực hiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và quá trình đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng. Theo thống kê, Việt Nam được xếp vào một trong những nước đang phát triển và có tỷ lệ dân số đô thị thấp trên thế giới, có khoảng 20% dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây quá trình đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự di dân vào đô thị diễn ra mạnh gây ra một sức ép lớn đối với kinh tế xã hội đô thị và hệ thống CSHT phục vụ cho phát triển kinh tế đô thị nói chung và đời sống kinh tế, văn hoá, tinh thần nói riêng của cư dân đô thị. Cho nên, những vấn đề còn tồn tại ở phần lớn các đô thị là hệ thống CSHT phục vụ cho phát triển đô thị còn thiếu, còn yếu kém không phục vụ kịp thời nhu cầu của dân số đô thị, quy hoạch không gian đô thị còn chưa hợp lý nhiều công trình xây dựng còn bừa bãi không theo quy hoạch cần quy hoạch lại trong khi diện tích đất đô thị còn có hạn. Chính vì vậy, vấn đề đáp ứng nhu cầu xây dựng phát triển hệ thống CSHT phục vụ phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và đô thị nói riêng là vấn đề phải làm và được quan tâm. Để thực hiện được điều đó vấn đề “GPMB” lấy địa bàn xây dựng công trình CSHT là nhiệm vụ hàng đầù cần làm – là khâu đầu tiên quan trọng của các dự án đầu tư. Như chúng ta đã thấy, trong thời gian vừa qua vấn đề “GPMB” để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng CSHT luôn là một lĩnh vực hết sức nhạy cảm, phức tạp, vì nó liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều đối tượng khác nhau, có liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành. Muốn vấn đề “GPMB” thuận buồm xuôi gió tiến hành các dự án phát triển nhanh, đúng tiến độ đảm bảo công bằng cho những người dân bị thu hồi đất trong vùng quy hoạch có chính sách bồi thường hợp lý đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất thì công tác cấp thiết, rất quan trọng cần được quan tâm thực hiện đó là: bồi thường thiệt hại(BTTH), tái định cư GPMB khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Với địa bàn Quận Hai Bà Trưng trong thời gian vừa qua đã được Nhà nước quan tâm thực hiện rất nhiều dự án đầu tư xây dựng CSHT, phát triển kinh tế xã hội không chỉ trên địa bàn Quận mà phục vụ phát triển kinh tế xã hội của toàn thành phố Hà Nội. Và vấn đề GPMB trên địa bàn hiện nay cũng không phải kém sự bức xúc, nhạy cảm, phức tạp và không đơn giản chút nào ở công tác BTTH, tái định cư GPMB của các dự án. Một trong những dự án chưa hoàn thành GPMB trên địa bàn mà dần đến dự án xây dựng chưa xong không kịp tiến độ đã dự toán bởi chính công tác BTTH, tái định cư GPMB đó là dự án: Xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng. Và do tính cấp bách, thời sự, bức xúc của công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án này mà em đã chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp cho công tác BTTH, tái định cư GPMB nhằm đẩy nhanh tiền độ thực hiện dự án xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng”. + Mục đích nghiên cứu: Nâng cao hiểu biết về công tác BTTH, tái định cư GPMB thông qua hệ thống hoá các vấn đề lý luận chung nhất, khái quát nhất của công tác này đến nghiên cứu và phân tích thực trạng công tác. Từ sự kết hợp giữa lý luận và thực tế của công tác tìm ra nguyên nhân của những tồn tại, bất cập trong công tác và những điều đã làm được và chưa làm được mà đưa ra một số giải pháp-kiến nghị phần nào đóng góp hoàn thiện công tác BTTH, tái định cư GPMB, để khắc phục những tồn tại, bất cập của công tác này. + Phạm vi nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng. + Đối tượng nghiên cứu: Là cái đã làm được và chưa làm được của công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án. + Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp chủ yếu được sử dụng trong quá trình nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập xử lý thông tin. Phương pháp duy vật biện chứng. Phương pháp duy vật lịch sử. Phương pháp thống kê. Bố cục của đề tài: Ngoài phần mở đầu và phần kết luận thì chuyên đề gồm ba chương. Chương I: Cơ sở lý luận về công tác BTTH, tái định cư GPMB. Chương II: Thực trạng công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng. Chương III: Một số giải pháp- kiến nghị. Phần nội dung Chương I: Cơ sở lý luận về công tác BTTH, tái định cư gpmb I. Sự cần thiết của công tác BTTH, GPMB. 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1.Khái niệm GPMB. GPMB là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế xã hội bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất, di chuyển các hộ dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập ổn định đời sống. 1.2. Khái niệm BTTH. Là sự thay thế các tài sản bị mất bằng hiện vật hoặc bằng tiền theo giá trị của tài sản đã mất. 1.3. Khái niệm tái định cư. Là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, mảnh còn lại không đủ điều kiện để ở lại nơi cũ, phải di chuyển đến nơi ở mới, dưới các hình thức: Tập trung, phân tán và tự nguyện di chuyển. 2. Sự cần thiết của công tác GPMB. Trong sự nghiệp CNH- HĐH đất nước, việc xây dựng CSHT tế kĩ thuật như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện; cơ sở hạ tầng xã hội như: Bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; cơ sở sản xuất như: khu công nghiệp, khu chế xuất, mở rộng và hình thành các đô thị mới, tổ chức và sắp xếp lại đời sống dân cư là một điều tất yếu phải làm phục vụ cho quá trình phát triển. Chính vì vậy, trong mọi giai đoạn việc phải GPMB để xây dựng các công trình là không thể tránh khỏi. Hiện nay, với nhịp độ phát triển của nước ta ngày càng lớn thì đòi hỏi sự trang bị hệ thống CSHT phục vụ cho sự phát triển càng nhiều và nhu cầu GPMB là ngày càng cao và mang tính cấp bách. Công tác BTTH, tái định cư GPMB lại càng là điều kiện tiên quyết, giữ vai trò quan trọng để có thể đẩy nhanh tiến độ thi công công trình hay tác “cửa ngõ” phải vượt qua của hầu hết các dự án trước khi bước vào thi công. Việc nhanh hay chậm của công tác này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai và hiệu quả của dự án. Có thể nói một cách khách quan rằng GPMB là một vấn đề cần làm vì nó cần cho sự phát triển và là yếu tố quyết định cho quá trình CNH- HĐH đất nước. Nước ta trong quá trình phát triển, chiến lược và đường lối của Đảng và Nhà nước đã đề ra trong các văn kiện là xu hướng phát triển nền klinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng nhanh tỷ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ, giao thông, du lịch…Từ đó việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang các ngành khác đang diễn ra và ngày một sôi động và mạnh mẽ. Xong để thực hiện được điều đó thì rất khó khăn và phức tạp ở vấn đề GPMB. Vì tồn tại nhiều mâu thuẫn, khúc mắc trong chính tình hình quản lý và sử dụng đất đai. ở đô thị với quá trình đô thị hoá xẩy ra nhiều hiện tượng di dân vào đô thị quá đông, cùng sụ thiếu hiểu biết về chính sách pháp luật nói chung và chính sách pháp luật về đất đai nói riêng mà dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực như: sử dụng đất đai không đúng mục đích đã quy định, mua bán đất đai trái với quy định của pháp luật và từ đó mà dẫn đến quy hoạch không gian đô thị không hợp lý. Cho nên vấn đề GPMB để quy hoạch lại đô thị một cách hợp lý và có hiệu quả là một vấn đề cấp bách phải làm. Tóm lại, GPMB là một vấn đề tất yếu phải làm để xây thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch phát triển kinh tế cả nước nói chung và đô thị nói riêng. Từ đó khuyến khích kêu gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. * Yêu cầu của công tác GPMB. Phải kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia, lợi ích của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Thực tế hiện nay cho thấy vấn đề GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề thời sự, cấp bách và phức tạp vì nó liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều cấp, nhiều ngành cho nên nếu không giải quyết đảm bảo quyền lợi của của tất cả những chủ thể có liên quan, cả người sử dụng lẫn Nhà nước và đặc biệt là quyền lợi của những người sử dụng đất thì sẽ dẫn đến nhiều thắc mắc, khiếu kiện và không chịu thực hiện theo kế hoạch di dời GPMB và sẽ làm chậm tiến độ và hiệu quả của dự án. - GPMB phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch tổng thể của từng địa phương cũng như của đất nước trong từng thời kỳ mục đích là đảm bảo sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác một cách triệt để tiềm năng đất đai nhằm phát triển kinh tế xã hội. - GPMB luôn đi liền với bảo vệ môi trường và tránh tình trạng giải toả bừa bãi dẫn đến đất để hoang không sử dụng đến được. II. Một số vấn đề về công tác BTTH, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1. Các chính sách quy định về BTTH, tái định cư. * Trước hiến pháp 1980, trong điều kiện đa sở hữu về đất đai, chính sách BTTH, tái định cư của Việt Nam được quy định tại: - Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính Phủ quy định thể lệ tạm thời về trương dụng ruộng đất. - Thông tư số 1792- TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất dai, cây cối lâu năm, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố, theo nguyên tắc đền bù, phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và nhân dân. * Tại hiến pháp 1980 Nhà nước xác định quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai. Tức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lý. Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng khi chuyển sang mục đích khác. * 1992 đến nay, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật ngày càng tăng lên, cùng sự đòi hỏi khách quan phải trao quyền cho người sử dụng đất trong điều kiện phát triển phát triển nền kinh tế thị trường; công cuộc đổi mới ở Việt Nam đã tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Hiến pháp 1992 một lần nữa khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai và mở rộng quyền cho người sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh…và Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng tài sản theo giá thị trường ( điều 23 ). Đồng thời theo quy định của luật đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất sử dụng lâu dài cho người dân. Tuỳ theo hình thức giao hay cho thuê mà người sử dụng có các quyền cụ thể. Và khi thu hồi đất để phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật thì Nhà nước phải có những chính sách BTTH, tái định cư để đảm bảo lợi ích kinh tế cho người sử dụng đất. - Nghị đinh số 90/CP ngày 17/8/1994 do Chính phủ ban hành về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích kinh tế, lợi ích quốc gia. Nghị định này ra đời đã đáp ứng ứng những đòi hỏi của thực tiễn đất đai sau 8 năm đổi mới ( 1986 – 1994 ), là hành lang pháp lý để thực hiện thu hồi đất cho nhiều dự án xây dựng mới, cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện chính sách này đã xuất hiện những tồn tại, vướng mắc như: + Phạm vi áp dụng chưa bao hàm hết các trường hợp thu hồi đất. + Chưa quy định cụ thể các điều kiện đền bù thiệt hại về đất. + Tính giá đất đền bù do UBND cấp tỉnh ban hành kèm theo khung giá Chính phủ còn thấp so với giá chuyển nhượng thực tế. - Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 được ban hành thay thế cho 90/CP đáp ứng đòi hỏi thực tế. - Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 do BTC đã ban hành để hướng dẫn thực hiện NĐ22/1998/NĐ-CP. - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất. - Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 về sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 của NĐ87/CP. - Quyết định 302/TTg ngày 13/5/1996 điều chỉnh hệ số K. - Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 về việc ban hành quy định Nghị định số 87/CP về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định việc thực hiện nghị định số 22/1998/NĐ-CP. 1.1 Đền bù thiệt hại về đất * Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của Nghị định này, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, bằng đất hoặc bằng nhà. Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch được giải quyết theo quy định của điều 9, 10, 11 của NĐ 22/CP. * Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất. Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau đây ( điều 6/NĐ22/CP ). Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc Quyết định giao nhà hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bản án có hiệu lực thi hành của toà án nhân dân về giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc Quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại các khoản trên, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau: + Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 08/01/1998 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. + Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng Lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi đất. +Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi. +Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã phường, thị trấn xác nhận. +Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993. +Có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp thao uỷ quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong Sở Địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng. Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có có đủ một trong các điều kiện quy định ở các khoản ở trên của điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. * Người không được đền bù thiệt hại về đất. Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định tại Điều 6 của NĐ22/CP hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất. Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. * Giá đất để tính đền bù thiệt hai Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính – Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan. Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Bộ tài chính hướng dẫn phương pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Bộ Xây dựng, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ. * Hệ số K: Khái niệm: Là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ( sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh ) quy định. Hệ số K có thể lớn hơn 1 hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ xác định hệ số K: Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan; căn cứ để xác định bao gồm: + Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ được hướng dẫn tại Thông tư liên bộ số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ. + Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại thời đIểm thu hồi đất ở địa phương. Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển quyền sử dụng đất ổn định (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó. Phương pháp xác định hệ số K để định giá đất tính đền bù thiệt hại. + Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập. Giá trị sản lượng để xác định giá đất đền bù đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôI trồng thuỷ sản là giá trị sản lượng trung bình thu được trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình thường và khả năng canh tác trung bình ở địa phương. Chi phí hợp lý là toàn bộ chi phí vật chất và chi phí về lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất, tính theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời đIểm đền bù. Chi phí hợp lý cụ thể của từng loại đất của mỗi loại cây trồng và đất làm muối do Sở Tài chính – Vật giá trình UBND cáp tỉnh quyết định để làm căn cứ xác định giá đất theo khả năng sinh lợi. Thu nhập la hiệu số giữa giá trị sản lượng trung bình thu được trong năm với chi phí hợp lý trên cùng một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất. Giá nông sản, lâm sản, thuỷ sản, giá các chi phí vật chất và chi phí lao động để xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập là giá trung bình của nô