Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

72 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bùi Ngọc Toản*, Bùi Đức Tình** TÓM TẮT Bài nghiên cứu xác định các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Với dữ liệu được thu thập từ 243 doanh nghiệp bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bị tác động bởi năng lực tài chính, chính sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ của địa phương và đặc điểm của doanh nghiệp. Từ khóa: hiệu quả hoạt động, doanh nghiệp, bất động sản, thành phố Hồ Chí Minh. PERFORMANCE OF REAL ESTATE FIRMS IN HO CHI MINH CITY ABSTRACT This paper examines factors affecting the performance of real estate firms in Ho Chi Minh City. With the data collected from 243 real estate firms in Ho Chi Minh City, the research results show that performance of enterprises are impacted by financial capacity, macro policies, local policies support and characteristics of the business. Key words: performance, firm, real estate, Ho Chi Minh city. 1. GIỚI THIỆU Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, Thành phố Hồ Chí Minh với vai trò là đầu tàu kinh tế của cả nước đã phát triển một cách nhanh chóng về tốc độ tăng trưởng kinh tế, cũng như tốc độ tăng trưởng dân số, đặc biệt là một lượng lớn người nhập cư từ các địa phương khác. Do đó, Thành phố Hồ Chí Minh luôn chịu áp lực ngày càng tăng về cơ sở hạ tầng, cũng như nhu cầu lớn về nhà ở của người dân, kèm theo đó là sự biến động về thị trường bất động sản ngày càng tăng. Với thực tiễn đó, hệ thống doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng phát triển nhanh cả về quy mô lẫn số lượng doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp ngành bất động sản. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp thì sự cạnh tranh và những thách thức đối với khả năng quản lý của những doanh nghiệp này cũng theo đó tăng lên nhanh chóng (Bùi Ngọc Toản, 2016). Chỉ với 6 tháng đầu năm 2017, Thành phố Hồ Chí Minh đã có 18.000 doanh nghiệp được thành lập, nhưng đến khoảng hơn 1/3 trong số đó là doanh nghiệp bất động sản, phần lớn hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản (Bùi Ngọc Toản, 2018). Qua đó, chúng ta thấy rằng các doanh nghiệp ngành bất động sản đang “bùng nổ” trong thời gian qua. Với áp lực cạnh tranh ngày càng tăng, các doanh nghiệp ngành bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, đặc biệt là nâng cao hiệu quả hoạt động để có thể tồn tại và phát triển bền vững được. Với bài * ThS. Trường Đại học Công nghiệp Tp.HCM, Email: buingoctoan@iuh.edu.vn ** Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh Tỉnh Hậu Giang, Email: tinh.buiduc@sbv.gov.vn 73 nghiên cứu này, nhóm tác giả sẽ tiến hành khảo sát các doanh nghiệp bất động sản để xác định được những yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động. Kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo đối với các nhà quản lý trong ngành bất động sản, cũng như các nhà nghiên cứu và nhà hoạch định chính sách. 2. MÔ HÌNH, Dữ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Mô hình nghiên cứu Hiện nay, có khá nhiều nghiên cứu thực nghiệm về hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, có rất ít nghiên cứu tiến hành xem xét dưới khía cạnh khảo sát quan điểm của những người am hiểu về hiệu quả hoạt động doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Có thể kể đến các nghiệp cứu như: Protogerou & các cộng sự (2017) đã nghiên cứu hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trẻ (có thời gian hoạt động từ 3 đến 15 năm) tại 10 quốc gia ở Châu Âu và cho rằng: trình độ người quản lý và nhân viên có tác động đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp này; Tại Malaysia, Hamid & các cộng sự (2015) đã khẳng định vai trò của khả năng tiếp cận vốn và cho rằng tỷ lệ nợ có tác động đến hiệu quả hoạt động của 92 doanh nghiệp ở quốc gia này trong giai đoạn 2009-2011; Cũng trong năm 2015, Xu & Banchuenvijit (2015) đã tiến hành nghiên cứu dữ liệu của 28 doanh nghiệp (không bao gồm các doanh nghiệp tài chính) niêm yết trên SSE 50 trong giai đoạn 2008-2012, kết quả nghiên cứu cho rằng tỷ lệ nợ vay và quy mô doanh nghiệp tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp; Mumtaz & các cộng sự (2013) đã nghiên cứu hiệu quả hoạt động của 83 doanh nghiệp tại Pakistan trong giai đoạn 2006-2009, kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố thuộc đặc điểm của doanh nghiệp như khả năng tiếp cận vốn và quy mô doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả hoạt động; Trong một nghiên cứu khác, Kouser (2012) khi nghiên cứu dữ liệu của 70 doanh nghiệp phi tài chính niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Karachi của Pakistan trong giai đoạn 2001-2010 đã cho rằng hiệu quả hoạt động bị tác động bởi các yếu tố phản ánh đặc điểm của doanh nghiệp như quy mô doanh nghiệp; Ngoài ra, Safarova (2010) đã thực hiện nghiên cứu các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động của 76 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán New Zealand giai đoạn 1996-2007 và cho rằng khả năng tiếp cận vốn có tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Tại Việt Nam, Bùi Ngọc Toản (2018) đã thu thập dữ liệu của 218 doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất động sản và khẳng định vai trò của khả năng tiếp cận vốn (thông qua thị trường vốn và thị trường tiền tệ) trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước đó, Bùi Ngọc Toản (2016) đã cho rằng chính sách vốn lưu động, vấn đề vay nợ, quy mô doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế có tác động đến hiệu quả hoạt động của 35 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2010-2014. Trong một nghiên cứu khác, Đoàn Ngọc Phúc (2014) đã nghiên cứu hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp sau cổ phần hóa, với dữ liệu gồm 217 doanh nghiệp niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hố Chí Minh và Hà Nội giai đoạn 2007-2012, kết quả nghiên cứu cho thấy việc vay nợ và quy mô doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả hoạt động. Ngoài ra, Phan Thị Minh Lý (2011) đã khảo sát 112 doanh nghiệp vừa và nhỏ trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế nhằm xác định sự tác động của các yếu tố đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, kết quả nghiên cứu cho thấy có bốn yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, gồm: yếu tố về vốn, yếu tố thuộc đặc điểm của doanh nghiệp, chính sách của địa phương, chính sách vĩ mô. Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ... 74 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật Kết quả của các bài nghiên cứu trước cho thấy, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bị tác động bởi các nhóm yếu tố: năng lực tài chính, đặc điểm của doanh nghiệp, chính sách hỗ trợ của địa phương và chính sách vĩ mô. Dựa trên cơ sở này, nhóm tác giả sẽ tiến hành xây dựng mô hình nghiên cứu, đồng thời bài nghiên cứu cũng tiến hành điều chỉnh và bổ sung thêm một số biến quan sát để phù hợp với thực tiễn của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, điều này cũng được kỳ vọng sẽ tạo tính mới cho bài nghiên cứu so với các nghiên cứu trước đây. Vậy, mô hình nghiên cứu có dạng như sau: HQHD = β 0 + β 1 NLTC + β 2 DDDN + β 3 CSDP + β 4 CSVM + ε Hình 1. Mô hình nghiên cứu dự kiến 2.2. Dữ liệu nghiên cứu Mẫu nghiên cứu được chọn lọc để đưa vào nghiên cứu gồm 243 quan sát, nhóm tác giả thu thập trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp và ngẫu nhiên từ những doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian điều tra từ 01/01/2018 đến ngày 05/02/2018 theo mẫu đã được thiết kế sẵn. 2.3. Phương pháp phân tích Bài nghiên cứu vận dụng phương pháp phân tích mô hình hồi quy bội nhằm nhận dạng và xác định mức độ tác động của các yếu tố đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN Phân tích hồi quy sẽ xác định sự tác động của các biến độc lập đến biến phụ thuộc. Mô hình phân tích hồi quy sẽ mô tả hình thức tác động và qua đó giúp ta dự đoán được mức độ của biến phụ thuộc khi biết trước giá trị của các biến độc lập. Kết quả hồi quy thực nghiệm như sau: Bảng 1. Kết quả mô hình nghiên cứu Hệ số hồi quy chuẩn hóa Mức ý nghĩa Năng lực tài chính (NLTC) 0,390 0,000*** Đặc điểm của doanh nghiệp (DDDN) 0,212 0,000*** Chính sách hỗ trợ của địa phương (CSDP) 0,305 0,000*** Chính sách vĩ mô (CSVM) 0,364 0,000*** Số quan sát 243 Kết quả kiểm định ANOVA (sig.) 0.000*** Hệ số xác định R2 69,4% Ghi chú: (***) có ý nghĩa ở mức 1% Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả 75 Kết quả kiểm định ANOVA cho thấy mô hình có ý nghĩa ở mức ý nghĩa 1%, vậy mô hình hồi quy tuyến tính bội đã xây dựng phù hợp với tập dữ liệu. Bên cạnh đó, để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình, ta sử dụng hệ số xác định R2. Hệ số này cho biết mức độ giải thích của mô hình hồi quy được xây dựng với tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số này càng gần 1 thì mô hình xây dựng càng thích hợp với tập dữ liệu mẫu và ngược lại càng gần 0 mô hình kém phù hợp. Bảng kết quả mô hình hồi quy cho thấy, hệ số xác định R2 = 69,4%, điều này có nghĩa là 69,4% mức độ biến động về hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được giải thích bởi những yếu tố là các biến độc lập đã được chọn đưa vào mô hình. Kết quả mô hình nghiên cứu có phương trình hồi quy chuẩn hóa như sau: HQHD = 0,390 NLTC + 0,212 DDDN + 0,305 CSDP + 0,364 CSVM Với kết quả trên, ta thấy hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh bị tác động mạnh nhất bởi năng lực tài chính, tiếp đó là chính sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ của địa phương và đặc điểm của doanh nghiệp. Điều này cũng phản ánh rằng các yếu tố này có vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả hoạt động, cũng như quá trình tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp ngành bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. 4. KẾT LUẬN Với mục tiêu kiểm định sự tác động của các yếu tố đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhóm tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu và đạt được mục tiêu đề ra. Kết quả nghiên cứu cho thấy năng lực tài chính, chính sách vĩ mô, chính sách hỗ trợ của địa phương và đặc điểm của doanh nghiệp có vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả hoạt động, cũng như quá trình tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu là cơ sở để góp phần giúp doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận rõ hơn về vai trò của các yếu tố này đối với hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng hơn nữa về vấn đề nâng cao khả năng tiếp cận vốn, khả năng thanh khoản và xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp nhằm nâng cao năng lực tài chính, góp phần quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Ngoài ra, các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương cũng cần đưa ra các cơ chế, chính sách hỗ trợ một cách thiết thực hơn nữa nhằm khuyến khích các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản nâng cao hiệu quả hoạt động, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Bùi Ngọc Toản (2018), Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp khởi nghiệp ngành bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế “Kiến tạo hệ sinh thái khởi nghiệp – yếu tố thành công đối với sinh viên”, ngày 24/01/2018. [2]. Bùi Ngọc Toản (2016), Tác động của chính sách vốn lưu động đến khả năng sinh lợi trên tổng tài sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản Việt Nam, Tạp chí Khoa học Đại học Cần Thơ, số tạp chí 44(2016) 18-27. Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp ... 76 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật [3]. Đoàn Ngọc Phúc (2014), Ảnh hưởng của cấu trúc vốn đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp sau cổ phần hóa ở Việt Nam, Tạp chí Những vấn đề kinh tế và chính trị thế giới, số 7(219). [4]. Phan Thị Minh Lý (2011), Phân tích tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp vừa và nhỏ ở Thừa Thiên - Huế. Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Đà Nẵng, số 2 (43). [5]. Hamid, M., Abdullahb, A., Kamaruzzaman, N. (2015), Capital Structure and Profitability in Family and Non-Family Firms: Malaysian evidence, Procedia Economics and Finance, 31 (2015 ) 44 – 55. [6]. Kouser, R. (2012), Inter-Relationship between Profitability, Growth and Size: A Case of Non-Financial Companies from Pakistan, Pak. J. Commer. Soc. Sci. 2012 Vol. 6 (2), 405-419. [7]. Mumtaz, R., Rauf, S., Ahmed, B., Noreen, U. (2013), Capital Structure and Financial Performance: Evidence from Pakistan (Kse 100 Index), Journal of Basic and Applied Scientific Research, 3(4)113-119. [8]. Protogerou, A., Caloghiroua, Y., Vonortas, N. (2017), Determinants of young firms’ innovative performance: Empirical evidence from Europe, Research Policy (2017), respol.2017.05.011. [9]. Safarova, Y. (2010), Factors that determine firm performance of New Zealand Listed companies. Auckland University of Technology. [10]. Xu, M. & Banchuenvijit, W. (2015), Factors Affecting Financial Performance of Firms Listed on Shanghai Stock Exchange 50（SSE 50). International journal of Bussiness and economic.