Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, kéo theo thị trường nhà đất cũng hình thành và phát triển nhanh chóng nhưng thị trường này chưa đi vào hoạt động có hiệu quả, do các nhà đầu tư và quy hoạch chưa phối hợp một cách ăn ý. Nhà đầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu về quy hoạch, về vị trí hay tiềm năng nói chung của nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch cũng phải hiểu về thị trường nhà đất và sự phát triển trong và ngoài nước, sự hòa nhập như thế nào để vừa phù hợp với thời cuộc, vừa tận dụng những gì đang có. Sự kết hợp ấy phải chăng còn đòi hỏi nhiều điều kiện và lời hứa hẹn? Làm rõ vấn đề này với đề tài: “Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ” được thực hiện trong năm 2008. - Qua kết quả nghiên cứu cho thấy: + Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ vẫn còn đang bất ổn trên một số khu vực trong Quận Cái Răng, Q. Bình Thủy Tuy cơ sở hạ tầng ngày càng tốt hơn nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn rất trì truệ. Tuy vậy cơ quan có thẩm quyền cũng đang cố gắng hoàn thiện. Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp vẫn còn rất manh múng, thế nhưng nó vẫn còn mới mẽ và đầy triển vọng cho các nhà đầu tư. + Qua sự tìm hiểu và nghiên cứu trên cho thấy giữa quy hoạch và thị trường có mối quan hệ khắng khít với nhau, chúng bổ sung và hổ trợ nhau phát triển. - Nhà nước đang tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, ban hành các chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn quy hoạch phù hợp với thị trường khu vực và quốc tế nhằm hổ trợ và định hướng cho tương lai bắt kịp với trình độ của thế giới, thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế.

doc49 trang | Chia sẻ: vietpd | Lượt xem: 1195 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
TÓM LƯỢC Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, kéo theo thị trường nhà đất cũng hình thành và phát triển nhanh chóng nhưng thị trường này chưa đi vào hoạt động có hiệu quả, do các nhà đầu tư và quy hoạch chưa phối hợp một cách ăn ý. Nhà đầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu về quy hoạch, về vị trí hay tiềm năng nói chung của nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch cũng phải hiểu về thị trường nhà đất và sự phát triển trong và ngoài nước, sự hòa nhập như thế nào để vừa phù hợp với thời cuộc, vừa tận dụng những gì đang có. Sự kết hợp ấy phải chăng còn đòi hỏi nhiều điều kiện và lời hứa hẹn? Làm rõ vấn đề này với đề tài: “Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ” được thực hiện trong năm 2008. - Qua kết quả nghiên cứu cho thấy: + Tình hình quy hoạch và thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ vẫn còn đang bất ổn trên một số khu vực trong Quận Cái Răng, Q. Bình Thủy……Tuy cơ sở hạ tầng ngày càng tốt hơn nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn rất trì truệ. Tuy vậy cơ quan có thẩm quyền cũng đang cố gắng hoàn thiện. Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp vẫn còn rất manh múng, thế nhưng nó vẫn còn mới mẽ và đầy triển vọng cho các nhà đầu tư. + Qua sự tìm hiểu và nghiên cứu trên cho thấy giữa quy hoạch và thị trường có mối quan hệ khắng khít với nhau, chúng bổ sung và hổ trợ nhau phát triển. - Nhà nước đang tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, ban hành các chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn quy hoạch phù hợp với thị trường khu vực và quốc tế nhằm hổ trợ và định hướng cho tương lai bắt kịp với trình độ của thế giới, thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế. MỞ ĐẦU Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đất đai luôn là một yếu tố quan trọng và hết sức cần thiết. Đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu không thể thiếu được. Ngoài ra đất đai còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư xây dựng kinh tế xã hội,văn hóa và an ninh quốc phòng (Tổng cục địa chính,1998). Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật lớn và đa dạng. Tuy nhiên đất đai chỉ phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Ngược lại đất đai không thể phát huy tác dụng của nó nếu con người sử dụng không hợp lí. Ngày nay trong công cuộc đổi mới và phát triển đang tạo ra những bước đi và sức tăng trưởng kinh tế xã hội rất cao, đồng thời áp lực về đất đai thể hiện rất rõ.Vì vậy, quy hoạch rất cần thiết để giải quyết các vấn đề về sử dụng đất đai có hiệu quả. Nhưng để giải quyết vấn đề và có hướng quy hoạch đúng đắn thì cần có sự kết hợp đa ngành, trong đó thị trường nhà đất là quan trọng để đưa kinh tế phát triển, giải quyết các vấn đề về nhà ở một cách hợp lí, vai trò thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường nói riêng. Chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động gần như trong một cơ chế thị trường không chính thức và mang tính tự phát. Phải thấy ngay rằng, thị trường nhà đất ở nước ta đang biến động bất thường, gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế quốc gia. Sở dĩ như vậy một phần là chưa có sự phối hợp giữa nhà quy hoạch và kinh doanh nhà đất, do đó đề tài “Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ” với mục đích: - Xác định sự ảnh hưởng giữa quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở khu vực Cần Thơ. - Thiết lập về mối quan hệ giữa phát triển quy hoạch và thị trường nhà đất. - Kiến nghị giải pháp phát triển đồng loạt về quy hoạch và thị trường nhà đất, để kinh tế xã hội khu vực cũng như nước nhà phát triển một cách toàn diện hơn. CHƯƠNG I LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU I. Khái quát về quy hoạch 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Quy hoạch Theo Dennis J. McKenzie (1998), quy hoạch được định nghĩa như sau: “Quy hoạch là hoạch định trước những việc cần làm và đặt ra trước những mục tiêu cần đạt tới”. Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc theo không gian. Nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của đô thị trong từng giai đoạn và lâu dài với các nhiệm vụ cơ bản sau: - Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi trong khả năng sản xuất và phát triển. - Về đời sống: đảm bảo mọi hoạt động của người dân đô thị. - Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ đẹp đặc trưng cho đô thị. 1.1.2 Đô thị hoá Theo Lê Tấn Lợi (1999), đô thị hoá là một tiến trình tất yếu: nâng cao săng suất lao động; tái định cư trên quy mô quốc gia; tái bố trí sử dụng đất đai; cải thiện đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thì đô thị hoá là xu hướng tất yếu của toàn cầu. Đô thị hoá bản thân nó bao gồm hai đặc trưng, đó là sự bùng nổ nhanh chóng dân số của khu vực đô thị; và sự thay đổi các đặc tính lạc hậu của đô thị hiện có cần được hiện đại hoá. Theo Võ Kim Cương (2004), thì đô thị hoá là một quá trình biến đổi các khu vực lãnh thổ trở thành đô thị. Khu vực lãnh thổ ban đầu có thể là đất nông - lâm nghiệp, đất trống đồi trọc hay khu dân cư nông thôn. Đối với một quốc gia, đô thị hoá bao gồm hai quá trình,quá trình mở rộng các đô thị hiện có và quá trình hình thành các đô thị mới. 1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đai Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng nhanh. Do đó, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai để đạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời cũng bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang sống. Qui hoạch sử dụng đất đai là nền tảng trong tiến trình này. Đây là một thành phần cơ sở có liên quan đến hệ sinh thái các vùng núi, sa mạc hoang vu, hay các vùng đồng bằng ven biển, đồng thời lại nằm trong mục tiêu phát triển và bảo vệ rừng, đất trồng và tài nguyên ven biển. Qui hoạch sử dụng đất đai là yếu tố chính trong tất cả yêu cầu phát triển và bảo vệ các vùng đất đai nông nghiệp (Lê Quang Trí, 2000). 1.1.4 Quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị (Nguyễn Đình Hương, 2003). Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch đô thị là bài toán tổng hợp xem xét toàn bộ vấn đề kinh tế-xã hội-môi trường nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt và lâu dài, cá thể và công đồng; cục bộ và toàn bộ của nhân dân. 1.2 Ý nghĩa của quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai giúp địa phương thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trên cở sở bố trí có hiệu quả quỹ đất được thể hiện qua các mặt sau: - Làm căn cứ để lặp kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, thực hiện việc giao đất, thu hồi đất theo quy định của pháp luật. - Giúp UBND xã đưa ra các giải pháp tối ưu cho các chiến lược phát triển kinh tế, xã hội phù hợp với tiềm năng đất đai. - Hạn chế sự chòng chéo và chuyển đổi mục đích tùy tiện trong quản lý sử dụng đất đai - Cụ thể quá quy hoạch sử dụng đất đai (Phùng Quang Trung, 2002). 1.3 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai là đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính y đổi trong sử dung đất và điều kiện kinh tế xã hội, để chọn lọc và đưa vào thực hiện lựa chọn sử dụng đất đai tốt nhất. Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai là chọn lọc và đưa vào thực hành những đất đai đó, nó đòi hỏi phải phù hợp với những yêu cầu cần thiết của con người về chất lượng cuộc sống bảo vệ tốt môi trường và tài nguyên trong tương lai. Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo 3 tiêu đề chính là: hiệu quả, bình đẳng, có khả năng chấp nhận và bền vững. Trong điều kiện đất hẹp người đông thì cần thực hiện: - Đánh giá nhu cầu cần thiết ở hiện tại và tương lai, đánh giá một các khoa học có hệ thống khả năng cung cấp từ đất đai cho nhu cầu đó. - Xác định các giải pháp cho các mâu thuẩn trong sử dụng đất đai giữa nhu cầu cá nhân và nhu cầu chung của cộng đồng trong xã hội, giữa nhu cầu hiện tại và tương lai. - Tìm kiếm ra sự lựa chọn bền vững và trong đó chọn ra cái nhìn cần thiết đáp ứng các yêu cầu xã hội xác định. - Quy hoạch sẽ đem lại thay đổi đầy mong ước đồng thời rút tỉa được những mâu thuẫn từ thực tiễn (Lê Quang Trí, 1997). Theo Võ Kim Cương (2004), thì mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất bao gồm : - Khắc phục tình trạng xây bừa bãi trong địa bàn thành phố,cần có một văn bản pháp lí cụ thể giúp các nhà đầu tư và chủ quyền sử dụng đất thấy rõ mục tiêu và giới hạn xây dựng trên khu đất của mình, để định hướng đầu tư sát với quy hoạch xây dựng đô thị. - Cân đối sử dụng tối ưu quỹ đất xây dựng hiện có. Đối với khu vực đã xây dựng, quy hoạch sử dụng đất bổ sung và chỉnh trang cách thức sử dụng đất, theo yêu cầu ổn định để phát triển. Đối với khu đất mới, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung xây dựng, ấn định rõ nội dung cách thức sử dụng quỹ đất theo công năng đô thị. - Tạo cơ sở cho quản lí và xây dựng đô thị có cân đối giữa nhu cầu của chủ đầu tư, chủ đất và lợi ích của cộng đồng trong đô thị. Cũng như quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất là phương tiện pháp lý để quản lý và thực thi các dự án xây dựng. 1.4 Cơ quan quy hoạch và quản lý chung Vấn đề kiểm soát phát triển ở đô thị ở cấp thành phố thông qua công tác quy hoạch và tổ chức thực hiện nội dung quy hoạch đó. Việc tổ chức thực hiện chính là công tác quản lý bao gồm thực thi các văn bản pháp luận cuả nhà nước và địa phương và kiểm tra hoạt động thực thi đó ở cơ quan cấp dưới. Uỷ ban nhân dân thành phố, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung trong đó có kế hoạch sử dụng đất. Công việc cụ thể phải do văn phòng kiến trúc sư trưởng (đô thị loại 3 trở xuống do sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng và do Uỷ ban nhân dân thành phố xét duyệt; Hội đồng nhân dân thông qua. Đối với đô thị loại 1 như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh còn cần phải thông qua ở cấp Trung ương và Chính phủ. Việc xây dựng các văn bản pháp quy thuộc thẩm quyền uỷ ban nhân dân thành phố. Các văn bản này điều chỉnh các hoạt động diễn ra trong thị trường theo ý chí của Nhà nước, cụ thể là theo những kế hoạch, quy hoạch chi tiết đã được duyệt và thông qua. Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức việc kiểm tra, thanh tra các cơ quan cấp dưới thực thi văn bản,thu thập thông tin phản hồi để điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch. Việc quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung do Văn phòng kiến trúc sư trưởng (hoặc sở xây dựng) chịu trách nhiệm. Đây là công việc rất nặng nề do hầu hết các đô thị Việt Nam thiếu sự quản lý từ thời bao cấp. Mặt khác công tác cập nhật thông tin không đảm bảo nên quy hoạch thường phải làm lại mỗi khi cần xây dựng phương án điều chỉnh và thay đổi từ quy hoạch ở trên. Việc thu thập và cập nhật thông tin do các cơ quan có chức năng báo cáo và Văn phòng Kiến trúc sư trưởng/Sở xây dựng tập hợp, xây dựng phương án điều chỉnh. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh đó (Nguyễn Đình Hương, 2003). 1.5 Các căn cứ pháp lý quy họach sử dụng đất đai + Căn cứ vào Điều 103 và Điều 106 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001-QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa x, kỳ họp thứ 10;Căn cứ vào Điều 91 của Luật tổ chức Quốc hội;Căn cứ vào Điều 50 của Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật. Luật đất đai 2003 ra đời, quy định về quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có quy định về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 21: Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 22: Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 23: Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 24: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 25: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 26: Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 27: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 28: Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Điều 29: Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ luật đất đai 2003 này, cơ quan có thẩm quyền đưa ra các nghị định, thông tư , nghị quyết cụ thể nhằm hướng dẫn thi hành luật. Cụ thể có: + Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. + Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 1.6 Định hướng của quy hoạch Quy hoạch lệ thuộc hoàn toàn vào định hướng cơ cấu kinh tế ở cấp quốc gia, vùng, địa phương... Định hướng cơ cấu kinh tế như thế nào thì quy hoạch như thế nấy, công việc này thể hiện trọn vẹn tầm nhìn của các vị lãnh đạo nhà nước, các nhà hoạch định chiến lược phát triển kinh tế kết hợp nhà lãnh đạo của cơ quan có thẩm quyền địa phương. Hoạch định trước đất nước sẽ phát triển tầm cỡ nào trong tổng thể nền kinh tế thế giới và khu vực; đặt vật kiến trúc trên đất ở đâu (nhà máy lọc dầu, cảng biển, sân bay, đặc khu kinh tế, kinh tế cửa khẩu....) sẽ cho hiệu quả cao nhất và không lãng phí. Ở các nước phát triển và đang phát triển, tầm nhìn trong quy hoạch là vấn đề then chốt, nếu những nước phát triển không chú trọng nguyên tắc sẽ phải trả một giá rất đắt, như: nền kinh tế bị gãy khúc vì không liên kết được từ chiều dọc, chiều ngang. Cả nước không có những đặc khu kinh tế tập trung, kinh tế trọng điểm để giành lợi thế cạnh tranh ở cấp khu vực, thế giới. Kết cấu hạ tầng sẽ không phù hợp với định hướng cơ cấu kinh tế. Ví dụ: nền kinh tế định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa không thể xây dựng trên một kết cấu hạ tầng tạm bợ thiếu sự liên hoàn về giao thông để nối kết giữa các tỉnh, thành phố và các nước trong khu vực. Và, thực tế đã và đang diễn ra ở nhiều nước kém phát triển cho thấy, nếu trong quy hoạch không có những người đủ tầm để “hoạch định trước, đặt ra trước mục tiêu cần đạt tới”, hoặc do những người “thợ” làm thay công việc của “thầy”, hoặc “thầy” làm thay công việc của “thợ”, hay “thầy không ra thầy, thợ không ra thợ” thì sẽ dẫn đến những quyết định đầu tư manh mún, rời rạc, chấp vá (tỉnh, thành nào cũng có khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, đài truyền hình,...), gây lãng phí rất lớn về cơ hội, tài nguyên, quỹ đất, tiền bạc, công sức của toàn xã hội. II. Khái quát về thị trường nhà đất 2.1 Khái niệm về thị trường nhà đất Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản. Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu , người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên lụât: Luật bất động sản. Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành động sản và bất động sản dựa trên tính di dời; Điều 181 luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: - Bất động sản: là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác do nhà nước quy định - Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng kí, nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thị trường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, do đó nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao cho sử dụng dựa trên các quyền cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thuế chấp và quyền gia vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Lê Quang Trí, 2001). Theo Nguyễn Đình Bồng (2002) thị trường nhà đất là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Thị trường nhà đất theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch nhà đất mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Nó bị chi phối bởi các quy luật kinh tế của hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố quyết định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường nhà đất do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. 2.2 Vai trò của thị trường nhà đất Theo Lê Quang Trí (2001), thị trường nhà đất có vai trò: - Thị trường nhà đất là một trong những nhân tố quan trọng để đánh giá sự phát triển về mặt kinh tế xã hội của một nước hay một vùng. Đây là lĩnh vực thực hiện tái sản xuất hay sử dụng các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Đó là quá trình thực hiện mua bán chuyển nhượng bất động sản. Chính những hoạt động này làm cho khối lượng hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng. Đây cũng là nơi để chuyển đổi vốn từ hình thức hiện vật sang giá trị. Thị trường càng phát triển hay dung lượng của thị trường cao thì sự chu chuyển vốn càng mạnh, còn nếu không thì ngược lại. - Thị trường nhà đất thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Các yếu tố này luôn luôn vận động và phát triển. Do đó thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao. - Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Thông qua thị trường bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thỏa thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện, quá trình sản xuất này sẽ diễn ra bình thường. Đây là tác động giúp cho việc giải quyết nhu cầu của con người về nhà ở và đất ở trong xã hội. - Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước - Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa tron