Khóa luận Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ Tạ Linh Chi NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUẢNG NINH Khóa luận tốt nghiệp đại học hệ chính quy Ngành Địa chính Cán bộ hướng dẫn: CVC. Phạm Minh Đề Th.s Lê Thị Hồng Hà Nội – 2011 LỜI CẢM ƠN Trong bốn năm học vừa qua, em đã nhận được chỉ bảo và dạy dỗ của các thầy cô, sự góp ý, giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị cũng như sự động viên khích lệ của các bạn trong Khoa Địa lí – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy cô giáo, đặc biệt là thầy giáo Phạm Minh Đề và cô Lê Thị Hồng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện đề tài để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này. Do thời gian có hạn, nên Khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và các bạn. Em xin chân thành cám ơn! Hà Nội, ngày 26 tháng 5 năm 2011 Sinh viên Tạ Linh Chi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Thay bằng 1 BĐS Bất động sản 2 BTNMT Bộ tài nguyên môi trường 3 BTP Bộ tư pháp 4 CMND Chứng minh nhân dân 5 ĐT&PTVN Đầu tư và Phát triển Việt Nam 6 GCN Giấy chứng nhận 7 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng 8 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ 9 NN Nhà nước 10 NHNN Ngân hàng Nhà nước 11 QSDĐ Quyền sử dụng đât 12 TC Thế chấp 13 TH Trường hợp 14 TNHH Trách nhiệm hữu hạng 15 TSBĐ Tài sản bảo đảm 16 TT Thị trường 17 TTLT Thông tư liên tịch DANH MỤC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 - CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 3 1.1. Cơ sở khoa học về Bất động sản và thế chấp Bất động sản 3 1.1.1. Lý luận chung về Bất đông sản và Bất động sản thế chấp 3 1.1.1.1. Bất động sản 3 1.1.1.2. Bất động sản thế chấp 5 1.1.1.3. Thế chấp Bất động sản, bảo lãnh thế chấp Bất động sản. 6 1.1.2. Giá Bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất động sản 7 1.1.2.1. Giá Bất động sản 7 1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 8 1.1.3. Các phương pháp đinh giá Bất động sản 10 1.1.4. Giá thế chấp Bất động sản 12 1.2. Các căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản 12 1.3 Sơ đồ quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản 14 1.4. Nhũng quy định của Nhà nước về công tác thẩm đinh giá thế chấp Bất động sản 16 1.4.1. Giám đinh tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 16 1.4.2. Định giá Bất động sản thế chấp 17 1.4.3. Tỷ lệ giá cho vay 18 CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH 19 2.1. Giới thiệu tổng quát về Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 19 2.2. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về thế chấp Bất động sản 20 2.2.1. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về các đối tượng được thế chấp 20 2.2.2. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về quy trình thế chấp BĐS 21 2.2.2.1. Sơ đồ quy trình thế chấp của Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh 21 2.2.2.2. Mô tả quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh 22 2.3. Thực tế về thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 24 2.3.1. Danh sách các khách hàng thế chấp BĐS tại Ngân hàng. 24 2.3.2. Một số trường hợp về công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 26 2.3.2.1. Trường hợp thế chấp BĐS đối với hộ gia đình, cá nhân 26 2.4.2.2. Trường hợp thế chấp bất động sản đối với tổ chức là Công ty TNHH. 39 CHƯƠNG 3 - NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG 47 3.1. Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. 47 3.2. Những ưu điểm và nhược điểm của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. 49 3.2.1. Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. 49 3.2.2. Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. 49 3.3. Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng. 52 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là giá đỡ cho toàn bộ cuộc sống của con người. Hiện nay Nhà nước ta thừa nhận đất đai là loại hàng hóa đặc biệt và định hướng cho các quan hệ pháp luật phù hợp với nền kinh tế thị trường. Luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp…trong đó, quyền năng thế chấp có thể nói được sử dụng nhiều nhất hiện nay. Trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế thế giới hiện giờ của kinh tế Việt Nam ta, thị trường kinh doanh phát triển rất mạnh mẽ, mà thị trường bất động sản có thể được coi là sôi động nhất. Bên cạnh đó, hoạt động Ngân hàng là một trong những hoạt động cũng đang phát triển, có ảnh hưởng trực tiếp tới kinh doanh, sản xuất. Một dự án kinh doanh muốn thực hiện được hay không thì trước hết phải có vốn,và Ngân hàng chính là một địa điểm tin cậy để các tổ chức hay hộ gia đình cá nhân tìm đến. Song, như đã biết, mục tiêu của bất kỳ Ngân hàng nào cũng là an toàn và sinh lời. An toàn ở đây chính là việc Ngân hàng có thể thu lại được khoản vay của mình, và một trong những biện pháp đảm bảo việc thu lại khoản vay đó chính là bất động sản thế chấp. Nhìn chung, hoạt động thế chấp BĐS còn khá mới mẻ ở nước ta, nhưng ảnh hưởng của nó tới nền kinh tế cũng như đời sống người dân là không nhỏ. Nó mang lại một nguồn thu về thuế cho Nhà nước. Mặt khác, nó đem lại lợi ích kinh tế cho cả hai bên, bên thế chấp và bên nhận thế chấp-tức là các Ngân hàng. Vì vậy, hình thức vay vốn này rất phổ biến hiện nay, khiến cho nó kéo theo nhiều những tồn tại, bất cập nhất định. Với sự cấp thiết và vai trò to lớn của hoạt động thế chấp trong thị trường BĐS ngày nay, em đã lựa chọn đề tài khóa luận: “Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh”. Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp BĐS, định giá thế chấp BĐS. - Tìm hiểu về thực trạng hoạt động thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh. Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá những ưu nhược điểm và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho hoạt động thế chấp BĐS. Nội dung nghiên cứu - Khái quát cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp BĐS và các quy định của Ngân hàng. - Nghiên cứu về quy trình thế chấp BĐS và giá thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh. - Bước đầu đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế những bất cập trong hoạt động thế chấp BĐS. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập, thống kê số liệu. - Phương pháp so sánh - Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp số liệu Cấu trúc khóa luận bao gồm: Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản. Chương II: Thực trạng về hoạt động thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh. Chương III: Những vấn đề bất cập tồn tại và một số giải pháp nâng cao công tác thế chấp Bất động sản của Ngân hàng. CHƯƠNG 1 - CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cơ sở khoa học về Bất động sản và thế chấp Bất động sản 1.1.1. Lý luận chung về Bất đông sản và Bất động sản thế chấp 1.1.1.1. Bất động sản Khái niệm về BĐS BĐS là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhả ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta định nghĩa: BĐS là tài sản không thể di dời được gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất. - Các tài sản khác do phap luật quy định. Đặc điểm của BĐS: - Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. - Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.Vì vậy, tính bền lâu của BDS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.. Phân loại BĐS: Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. - Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 1.1.1.2. Bất động sản thế chấp Khái niệm BĐS thế chấp BĐS thế chấp là tài sản của khách hàng vay thế chấp ( bao gồm đất đai, nhà ở ,công trình xây dưng đó), các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định) áp dung để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.. Đặc điểm BĐS thế chấp BĐS thế chấp mang đầy đủ đặc điểm của một BĐS thông thường: - Là các tài sản cố định về vị trí địa lý, không có khả năng di dời được. - Hàng hóa BĐS có tính lâu bền. - Mang tính cá biệt và khan hiếm. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tiêu dung, tâm lý xã hội. - Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. - Chịu sư chi phối mạnh mẽ của các yếu tố pháp luật và các chính sách của nhà nước. - Phụ thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của nhà nước. Ngoài ra BĐS thế chấp còn có các đặc điểm: - BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của chủ sử dụng. - Phải là các BĐS được phép giao dịch, là tài sản pháp luật cho phép, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, và các giao dịch khác. - BĐS phải không có tranh chấp, tức là BĐS phải không có tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. - Đối với một số BĐS theo quy định của nhà nước phải có bảo hiểm tài sản khi thế chấp. Phân loại BĐS thế chấp: BĐS thế chấp thường được phân loại thành 3 loại sau: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác. - Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng các BĐS mà bên thế chấp có quyền nhận. 1.1.1.3. Thế chấp Bất động sản, bảo lãnh thế chấp Bất động sản. - Thế chấp BĐS là việc người sở hữu BĐS dùng BĐS (bao gồm quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất ) của mình để đẩm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (là Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tin dụng Việt Nam) mà không chuyển giao quyền sử dung đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thế chấp chỉ được chuyển sang cho người khác khi người thế chấp BĐS không thực hiện được nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng. - Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh sẽ dùng quyền sử dụng đất của mình thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được nhận bảo lãnh nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thưc hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Quyền bảo lãnh tạo điều kiện cho người sản xuất, kinh doanh có thể vay vốn tại các ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam, để mở rộng sản xuất, đầu tư kinh doanh, khi bản thân họ gặp khó khăn về tài chính, không có tài sản gì thế chấp tại Ngân hàng. - Bảo lãnh thế chấp BĐS là việc bên người thứ 3 (người bảo lãnh cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) bằng BĐS đem ra bảo lãnh trong trường hợp đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Đây là một hình thức thế chấp gián tiếp nhưng được sử dụng tương đối rộng. 1.1.2. Giá Bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất động sản 1.1.2.1. Giá Bất động sản Về phương diện kinh tế, giá trị BĐS là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu khác nhau của con người. BĐS có giá trị khi thỏa mãn các điều kiện sau: - Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thỏa mãn nhu cầu, ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. - Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một BĐS đối với nhu cầu của nó, khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá BĐS của vùng khác. - Sự mong muốn: là ước muốn của người mua đối với BĐS để thõa mãn nhu cầu của họ. - Sức mua: là khả năng của một nhóm người có thể trả cho BĐS, người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó. - Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố pháp lý của BĐS ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu BĐS đó cũng không tồn tại. Tóm lại, giá cả thị trường của BĐS là số tiền trao đổi vào ngày định giá giữa 2 bên mua bán tự nguyện, trong sự giao dịch khách quan, điều kiện giao dịch đủ để tìm hiểu kĩ thị trường. Các bên quyết định mua bán sau khi đã hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không bị áp đặt. 1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản Định giá BĐS đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi BĐS khác với hàng hóa thông thường khác. Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... , những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc…, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân… Có 3 nhóm cụ thể ảnh hưởng tới BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng như sau: Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới BĐS: - Nhóm các yếu tố tự nhiên: + Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. + Kích thước, hình thể, diện tích của khu đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. + Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. + Hình thức bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc công trình xây dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) + Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. + Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. - Nhóm các yếu tố kinh tế: + Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. + Nhưng tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm c