Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật

Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 1 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...................................................................................... 4 1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .......................................... 4 1.1.Khái niệm ........................................................................................................... 4 1.1.1.Bất động sản .................................................................................................... 4 1.1.2. Thị trường bất động sản.................................................................................. 5 1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản ................... 7 1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản ............................................................. 7 1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được............ 7 1.2.1.2 Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền....................................................... 7 1.2.1.3 Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm................................. 8 1.2.1.4 Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước ............................................................................................................ 8 1.2.1.5 Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội........................................................................................................................ 9 1.2.1.6 Hàng hoá bất động sản có tính thích ứng ....................................................... 9 1.2.1.7 Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau...................................... 9 1.2.1.8 Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý ................................ 9 1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ............................................................. 9 1.2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản 10 1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc .....................10 1.2.2.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật......................10 1.2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo.............................................................................................11 1.2.2.5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản ..............11 1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao ..............................................................................................................12 1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn .............12 1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.12 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 2 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư 2. SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC ........................................................................................14 2.1. Cộng hoà liên bang Đức...................................................................................14 2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản ...........................................14 1.1.2Về đối tượng mua bán trên thị trừng bất động sản..........................................15 1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất động sản......................................................16 1.1.4. Thực hiện các giao dịch .................................................................................17 1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản ..........................17 2.2.Cộng hoà SEC ...................................................................................................17 2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản ...........................................17 2.2.2về đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản ........................................18 2.2.3Các bên tham gia thị trường ............................................................................18 2.2.4Can thiệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản ..............................18 2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC .........................................................................18 3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ..........................................20 3.1.Các giai đoạn hình thành..................................................................................20 3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 .......................................20 3.1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay ...........................21 3.2.Vai trò của thị trường bất động sản và sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh bất động sản ............................................................................................................22 3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất .....................................22 3.2.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển ........23 3.2.3. Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước ................................................................................................24 3.2.4 Thị trương bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại ........................................................................................................................24 3.2.5 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội...........................24 3.2.6Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân ....................25 3.2.7 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản ..................................................25 4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................28 4.1.Vai trò của Nhà nước........................................................................................28 4.2 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước.................................................................30 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 3 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư 4.2.1.Trách nhiệm của các Bộ, ngành.....................................................................30 4.2.2 Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ...............................................................................................................31 CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ...........................................................................32 1.KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................32 1.1.Một số quy định về kinh doanh bất động sản ..................................................32 1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản ...................................32 1.1.2.Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ............................................33 1.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh ..............................................34 1.1.2.2 Quyền sử dụng đất ........................................................................................35 1.1.3 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản........37 1.1.4Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản và phạm vi hoạt động của nó ......................................................................................................................39 1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản ............................................39 1.1.4.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản .................................................40 1.1.5.Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 11) .............42 1.1.6.Những quy định về giá cả trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............43 1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản............................................................45 1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng...............................................................45 1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh ................................45 1.2.1.1.1.Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư..............................................................46 1.2.1.1.2.Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ..................................................................................48 1.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây dựng ...............................................................50 1.2.1.2.1.Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng ...........................................50 1.2.1.2.2.Bảo hành nhà, công trình xây dưng ............................................................51 1.2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà công trình xây dựng .......52 1.2.1.2.4. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng ............................................53 1.2.1.3 Thuê nhà công trình xây dưng ......................................................................55 1.2.1.3.1 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng..................................................55 1.2.1.3.2 Hợp đồng ...................................................................................................55 1.2.1.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê .......................................56 1.2.1.4.Thuê mua nhà, công trình xây dựng ..............................................................58 1.2.1.4.1 Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng ..........................................58 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 4 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư 1.2.1.4.2Hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau ....59 1.2.1.4.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên mua................................59 1.2.2. kinh doanh quyền sử dụng đất.......................................................................61 1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............................................................61 1.2.2.1.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng................................................61 1.2.2.1.2.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng .......................................62 1.2.2.1.3.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................62 1.2.2.2.Thuê quyền sử dụng đất ................................................................................63 1.2.2.2.1Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất ..............................63 1.2.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất ..................................64 1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản ...................................................................64 1.2.3.1.Môi giới bất động sản ...................................................................................65 1.2.3.2. Định giá bất động sản ..................................................................................67 1.2.3.3.Sàn giao dịch bất động sản ...........................................................................69 1.2.3.4 Các dịch vụ bất động sản khác ......................................................................71 1.2.3.4.1 Tư vấn bất động sản ...................................................................................71 1.2.3.4.2 Đấu giá bất động sản .................................................................................71 1.2.3.4.3.Quảng cáo bât động sản.............................................................................72 1.2.3.4.4.Quản lý bất động sản .................................................................................73 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ...........................................................................................................74 1.THỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................74 1.1.Tình hình kinh doanh bất động sản ở Việt Nam .............................................74 1.2.Xung quanh thực tiễn vấn đề kinh doanh bất động sản và giá bất động sản ở một số tỉnh thành lớn..............................................................................................79 1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh .................................................................................79 1.2.2.Hà Nội.............................................................................................................81 1.2.3.Cần Thơ ..........................................................................................................81 1.3.Nóng bỏng thị trường bất động sản Việt Nam tại nước ngoài .......................84 1.4.Hạn chế..............................................................................................................85 1.5.Triển vọng của kinh doanh bất động sản trong thời gian tới .........................86 2. CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .............................................................................................................90 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 5 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư 2.1.Chính sách pháp luật đất đai trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản............................................................................................................................90 2.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................91 2.1.2.Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .........................................91 1.1.3.Thông tin đất đai .............................................................................................91 2.2.Chính sách xây dựng trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản .....93 2.1.2.Tác động của chính sách này đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản ...............93 2.3.Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ................94 2.3.1.Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ..................94 2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng ...................................................................................................................94 2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất động sản .......................................................................95 2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động sản............................................................................................................................95 2.4.Chính sách tài chính .........................................................................................96 3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ..............................................................97 3.1.Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản ..............................................97 3.2.Hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ...........101 KẾT BÀI ...............................................................................................................104 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 6 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2006. 2. Bộ luật dân sự 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2005. 3. Luật các tổ chức tín dụng, NXB Chính trị quốc gia. Hà Nội, 2007. 4. Luật đất đai, NXB Sở Tư Pháp Bến Tre, 2003. 5. Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản. 6. Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ quy định về thi hành Luật đất đai. 7. Đỗ Đông- Nguyễn Văn, Thị trường giá cả bất động sản số 22+23, 2008. 8. Lê Xuân Bá( chủ biên), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006. 9. PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội, 2006. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 7 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ .............................................................................