Lời cảnh báo từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới

thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing LỜI CẢNH BÁO TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH THẾ GIỚI Thạc sỹ Nguyễn Thế Phượng thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay trước tiên từ Mỹ có nguồn gốc từ sự tập trung thái quá đầu tư với lãi suất rẻ và cho vay thế chấp dưới chuẩn vào thị trường bất động sản đồng thời có sự bùng nổ các công cụ nợ phái sinh trên thị trường này nhằm thu các khoản lợi nhuận cơ hội. khi thị trường bất động sản đảo chiều, trì trệ, bất động sản xuống giá các khoản nợ đáo hạn mất khả năng thanh toán dẫn đến những đổ vở tín dụng và dẩn đến khủng hoảng kinh tế - tài chính thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Khi thị trường bất động sản đảo chiều, trì trệ, bất động sản xuống giá các khoản nợ đáo hạn mất khả năng thanh toán dẫn đến những đổ vở tín dụng và dẩn đến khủng hoảng kinh tế - tài chính thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Tình hình này cũng tương tự như cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính ở Đông Nam Á khởi đầu từ Thái Lan vào năm 1997, nhưng lần này nghiêm trọng hơn và quy mô rộng lớn hơn. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Bất động sản là một nhóm tài sản lớn với khoảng 8 nghìn tỷ USD1 hoặc 15% vốn chủ sở hữu hay 24% tổng thị trường trái phiếu toàn cầu Đầu tư bất động sản có hai dạng : ( 1 ) đầu tư trực tiếp là đầu tư vào các tài sản thực tế và hữu hình như mua, bán /cho thuê bất động sản, việc đầu tư này đòi hỏi một khoản vốn lớn, tính thanh khoản thấp không phải ai cũng có thể tham gia được; thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing ( 2 )đầu tư gián tiếp là đầu tư qua việc mua chứng khoán bất động sản của các Công ty khai thác bất động sản ( REOCs ) đã niêm yết và Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REITs ) đã niêm yết, đầu tư gián tiếp không đòi hỏi vốn nhiều, đồng thời tính thanh khoản cao, bất cứ ai cũng có thể tham gia được, do vậy nó mang tính đại chúng thu hút được lượng vốn lớn trong xã hội . thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Biểu đồ 1: Sự phân bổ thị trường chứng khoán bất động sản toàn cầu Nguồn: RREEF Research, FTSE EPRA/NAREIT thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Các nguồn vốn đổ vào bất động sản chứng khoán bất động sản đã tăng nhanh trong những năm 2003 - 2006 Bảng 1 : Hoạt động đầu tư theo nhóm tài sản tại các khu vực thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Các luồng vốn lớn chưa từng có đổ vào lĩnh vực bất động sản trong đó có cả vốn vay dể dàng từ ngân hàng đã đẩy giá bất động sản tăng cao trong thời gian này thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Đồng thời việc đưa vào hệ thống kiểu Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng phát triển trên thế giới từ 10 nước vào năm 2001 đã lên 18 nước vào đầu năm 2007. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Trong 5 năm cho đến giửa năm 2007 các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã giử vai trò quan trọng trong việc lèo lái hoạt động đầu tư và giá cả thị trường . Sự dể dàng cho vay thế chấp dể dàng ( giá trị cho vay thế chấp bằng từ 65% - 75% giá trị bất động sản vốn dỉ đã tăng cao trong thời kỳ này ) vào thị trường bất động sản, đồng thời có sự bùng nổ các công cụ nợ phái sinh trên thị trường này nhằm thu các khoản lợi nhuận cơ hội, thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Khi thị trường bất động sản đảo chiều, trì trệ, bất động sản xuống giá các khoản nợ đáo hạn mất khả năng thanh toán dẫn đến những đổ vở tín dụng và đến lượt nó làm cho giá bất động sản giảm giá mạnh ,đổ vở tín dụng lớn hơn và dẩn đến khủng hoảng kinh tế - tài chính . Từ tháng 6/2007 đến nay giá bất động sản và chứng khoán Quỹ tín thác đầu tư bất động sản giảm mạnh. Trong 18 tháng giá các Quỹ tín thác đầu tư giảm mạnh với chỉ số giá toàn cầu giảm 55% so với đỉnh vào tháng 5/2007. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Đầu tư vào bất động sản toàn cầu cũng liên tục giảm sụt mạnh từ đỉnh cao của năm 2006 Biểu đồ 2: Đầu tư bất động sản toàn cầu thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Từ các cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính khu vực và toàn cầu này đã đưa ra những lời cảnh báo hết sức quan trọng: thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing ( 1) sự đánh giá giá trị kỳ vọng của bất động sản và các chứng khoán có nguồn gốc từ bất động sản quá cao, do sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản trong một số thời kỳ đã góp phần nhất định vào việc dẩn đến khủng hoảng. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing ( 2 ) sự đầu tư quá nóng vào thị trường bất động sản và chứng khoán bất động sản là báo hiệu của khủng hoảng kinh tế tài chính tiềm năng của quốc gia. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing ( 3 ) cần hết sức thận trọng trong thẩm định giá giá trị thế chấp của bất động sản và chứng khoán có nguồn gốc bất động sản khi thị trường phát triển nóng. Tỷ lệ nợ thế chấp trên giá trị tài sản biến động tỷ lệ nghịch với sự tăng giá thị trường của tài sản thế chấp. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing ( 4 ) tỷ suất vốn hóa biến động tỷ lệ thuận với sự tăng giá của bất động sản và chứng khoán có nguồn gốc từ bất động sản thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Đây là những vấn đề cần quan tâm, đồng thời cũng là thách thức lớn trong hoạt động thẩm định giá tài sản đặc biệt là trong thẩm định giá bất động sản. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Tại Việt Nam sự phát triển nóng của thị trường bất động sản thời gian qua chưa dẩn đến khủng hoảng kinh tế - tài chính do quy mô chưa lớn và chưa đưa vào hoạt động loại hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Tuy nhiên lời cảnh báo trong thẩm định giá từ các cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực và toàn cầu là rất đáng quan tâm và nghiên cứu cẩn trọng . thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành từ sau công cuộc đổi mới kinh tế hơn 20 năm về trước. Từ khi hình thành đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 đợt sốt giá : 1991 - 1992 ; 2001 - 2003 ; 2007 - Quí 1/2008, với đặc điểm đợt sau cao hơn đợt trước , đặc biệt là cơn sốt giá 2007 - Quí 1/2008 tập trung ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Cơn sốt giá năm 2007 và 2 tháng đầu của năm 2008 bắt nguồn từ số lợi nhuận lớn từ thị trường chứng khoáng phát triển mạnh trong năm 2006 bắt đầu chảy sang thị trường bất động sản , cộng thêm sự dự đoán lạc quan về đầu tư và phát triển kinh tế do Việt Nam đã gia nhập vào WTO. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Từ cuối Quý 4 / 2006 giá tăng liên tục hàng quý đến đỉnh điểm vào tháng 2/2008 giá nền đất ở một số khu vực tại thành phố Hố Chí Minh giá đã tăng gần 4 lần . Giá các căn hộ chung cư cao cấp cũng tăng mạnh có lúc lên đến 5000USD/m2. Giá cho thuê cao ốc văn phòng tăng liên tục vào cuối năm 2007 ( loại A: 90USD/tháng; loại B: 40USD/tháng; loại C : 25USD/tháng ). thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Sự tăng giá mạnh trên thị trường bất động sản đã thu hút mạnh luồn vốn đổ vào thị trường này, trong đó phần lớn là nguồn tiền vay từ ngân hàng. Đầu năm 2008 tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại đối với đầu tư bất động sản khoảng 150.000 tỷ đ ( khoảng 9 tỷ USD ) chứa đầy nguy cơ tiềm ẩn . Những món lợi khổng lồ kiếm được từ thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đã thúc đầy mạnh tiêu dùng, đặc biệt là tiêu dùng hàng xa xỷ góp phần làm cho lạm phát tăng cao. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Để chống lạm phát, từ quý 2/2008 Chính phủ đã tiến hành thắt chặt và kiểm soát tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với kinh doanh bất động sản và chứng khoán, đồng thời các ngân hàng thực hiện việc nâng cao lãi suất tiền vay lên 21%/năm để thích ứng với lạm phát tăng cao. Các nhà đầu tư phải đẩy mạnh việc bán bất động sản để thanh toán nợ đến hạn. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Giá bất động sản bắt đầu giảm mạnh và liên tục trong 13 tháng qua . Vào quý 3/2008 giá bán các nền đất giảm 40 -60% so với đỉnh vào tháng 2/2008 và đến cuối năm 2008 giá tiếp tục giảm thêm từ 5 - 10 triệu đ/m2 thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Biều đồ 3 : Biến động giá nền đất tại một số khu đô thị mới tại TpHCM thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Giá các căn hộ chung cư cao cấp cũng giảm liên tục, tại một số dự án giá rao bán chỉ còn trên dưới 1300USD/ m2. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Biểu đồ 5 : Biến động giá cho thuê cao ốc văn phòng tại Tp.HCM thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Tuy hiện nay giá thị trường bất động sản đã giảm mạnh so với đỉnh cao vào tháng 2/2008, nhưng vẫn còn cao so với trước khi bắt đầu sốt ( Quí 1/07 ) và cao nhiều so mặt bằng thu nhập dân cư cũng như mặt bằng giá chung của nền kinh tế đất nước. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phần lớn vẫn từ nguồn vay ngân hàng. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Do vậy lời cảnh báo từ các cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính khu vực và toàn cầu nêu trên vẫn có ý nghĩa hết sức quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Phải phân tích kỹ thực chất của giá thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá, mức độ rủi ro trong tương lai, để ước tính giá trị kỳ vọng của bất động sản, đặc biệt là bất động sản thế chấp vay ngân hàng. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Cần lưu ý: -giá thị trường bất động sản càng tăng cao thì tỷ lệ nợ vay trên giá trị tài sản phải càng thấp - giá thuê bất động sản và thu nhập từ bất động sản càng cao thì tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu phải càng cao. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Vấn đề là ước tính như thế nào cho phù hợp, muốn vậy cần phải có sự nghiên cứu thị trường bất động sản một cách nghiêm túc, xác định và phân tích kỹ chu kỳ của thị trường bất động sản nước ta từ khi hình thành đến nay, diển biến cụ thể của từng phân khúc thị trường, mối quan hệ với thị trường tiền tệ và thị trường vốn, khả năng phát triển trong thời gian tới. Có như thế mới có cơ sở đánh giá giá trị kỳ vọng của bất động sản tương đối phù hợp. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Trong vấn đề này thẩm định viên giá Việt Nam có phần kém thuận lợi hơn so với các đồng nghiệp ở các nước có thị trường bất động sản đã phát triển lâu đời, do thiếu các tài liệu nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản một cách có hệ thống. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing Để giải quyết việc này, không thể là nổ lực của một công ty thẩm định giá đơn lẻ mà do Hội thẩm định giá Việt Nam thực hiện với sự góp sức từ các doanh nghiệp thẩm định giá cũng như sự phối hợp của Hiệp hội bất động sản Việt Nam. Và đây là việc cần phải làm ngay./. thephuong191@yahoo.com Đại Học Tài chính - Marketing XIN CÁM ƠN SỰ CHÚ Ý LẮNG NGHE CỦA QUÝ VỊ