Luận án Chính sách thuế đối với phát triển thịtrường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH -------------------- NGUYỄN THỊ MỸ LINH CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH -------------------- NGUYỄN THỊ MỸ LINH CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP. Hồ Chí Minh – năm 2012 PHẦN 1 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, chưa được công bố toàn bộ nội dung này bất kỳ ở đâu; các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận án được chú thích nguồn gốc rõ ràng, trung thực. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi. Tác giả Nguyễn Thị Mỹ Linh ii MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................ 11 1.1. Thị trường bất động sản. ........................................................................................ 11 1.1.1. Khái niệm bất động sản ...................................................................................... 11 1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản ..................................................................... 11 1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản ...................................................................... 12 1.1.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản .................................................... 15 1.1.4.1. Hàng hóa trên thị trường bất động sản ....................................................... 15 1.1.4.2. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản .................................... 16 1.1.4.3. Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản .............................................. 17 1.1.4.4. Giá cả hàng hóa bất động sản ..................................................................... 20 1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản ......................... 25 1.1.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản ....................... 27 1.1.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản ............................................ 28 1.2. Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản .............................. 30 1.2.1. Khái niệm chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản .............. 30 1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản ......................................................................... 30 1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với quản lý và phát triển thị trường bất động sản ...................................................................................................................................... 31 1.2.4. Các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản ........................................................... 34 1.2.4.1. Thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản ........................................................... 34 1.2.4.2. Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản .................................. 39 1.2.4.3. Thuế đăng ký bất động sản .......................................................................... 40 1.2.4.4. Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho bất động sản ................... 41 iii 1.2.4.5. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản .................................................. 41 1.2.4.6. Các chính sách thu khác của Nhà nước về đất đai ..................................... 42 1.2.5. Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản ............................................. 43 1.2.5.1. Phương pháp xác định giá trị tính thuế BĐS theo giá thị trường ............... 43 1.2.5.2. Phương pháp xác định giá trị tính thuế BĐS theo tiền cho thuê................. 47 1.2.6. Lý thuyết xây dựng một chính sách thuế tối ưu đối với phát triển thị trường bất động sản........................................................................................................................ 47 1.3. Tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản ............................... 49 1.4. Chính sách thuế đối với bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam ................................................................................................................................. 55 1.4.1. Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở một số nước ....................... 55 1.4.1.1. Indonesia ..................................................................................................... 55 1.4.1.2. Cộng hòa Pháp (sau đây gọi là Pháp) ........................................................ 57 1.4.1.3. Mỹ ................................................................................................................ 58 1.4.2. Kinh nghiệm áp dụng chính sách thuế đối với thị trường BĐS cho Việt Nam . 60 CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ................................................................... 64 2.1. Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua ......................... 64 2.1.1. Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam ................ 64 2.1.2. Phân tích các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản ........ 66 2.1.2.1. Hệ thống pháp lý ......................................................................................... 66 2.1.2.2. Thực trạng giao dịch trên thị trường bất động sản ..................................... 68 2.1.2.3. Thực trạng các chủ thể tham gia thị trường bất động sản .......................... 70 2.1.2.4. Hiệu quả sử dụng bất động sản ................................................................... 72 2.2. Thực trạng chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản ........... 75 2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp ........................................................................... 75 2.2.2. Thuế Nhà đất ...................................................................................................... 79 2.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ................................................. 83 2.2.4. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản .......................................................... 94 2.2.5. Lệ phí trước bạ đối với bất động sản ................................................................. 95 2.2.6. Thu tiền sử dụng đất ........................................................................................... 95 2.2.7. Tiền thuê đất, thuê mặt nước .............................................................................. 99 iv 2.3. Mức độ tác động của chính sách thuế đến phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .......................................................................................................................102 2.3.1. Mô hình nghiên cứu .........................................................................................102 2.3.2. Khảo sát và thống kê dữ liệu nghiên cứu .........................................................104 2.3.3. Kiểm định mô hình nghiên cứu ........................................................................106 2.4. Đánh giá thực trạng của chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ................................................................................................................110 2.4.1. Những ưu điểm của chính sách thuế ............................................................110 2.4.2. Những hạn chế của chính sách thuế .............................................................112 2.4.3. Nguyên nhân hạn chế của chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam ..............................................................115 CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ..............................120 3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 ......120 3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam .................................120 3.1.2. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam ..............................121 3.1.3. Các nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 ............................................................................................................................121 3.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .......................................................................................................................122 3.2.1. Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản ...122 3.2.2. Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản .................122 3.2.3. Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án bất động sản ......................125 3.3. Các giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .......................................................................................................125 3.3.1. Đổi mới thuế sở hữu (sử dụng) bất động sản ...................................................126 3.3.2. Bổ sung sắc thuế Giá trị đất tăng thêm ............................................................135 3.3.3. Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản .........139 3.3.4. Thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản ........................................................143 3.3.5. Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thuế đăng ký tài sản ................................144 3.3.6. Sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê đất ...........................147 v 3.4. Một số giải pháp hỗ trợ đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ........................................................................................................................................152 3.4.1. Về minh bạch hóa thị trường bất động sản ......................................................152 3.4.2. Nâng cao năng lực chuyên môn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ...............................................................................................................................153 3.4.3. Các giải pháp khác ...........................................................................................154 KẾT LUẬN ......................................................................................................................157 DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ ....................................158 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................................161 PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1.1: Mức thu thuế bất động sản đối với một số Quốc gia ....................................... 1 Phụ lục 1.2: Biểu thuế suất đối với tài sản thừa kế tại một số nước ..................................... 3 Phụ lục 2.1: Danh sách các sàn giao dịch bất động sản ....................................................... 4 Phụ lục 2.2: Tỷ lệ động viên của thuế đất tính theo khung giá đất của Chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ..................................................................................................... 5 Phụ lục 2.3: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất ............................. 7 Phụ lục 2.4: Thu thuế liên quan đến bất động sản qua các năm ........................................... 9 Phụ lục 2.5: So sánh khung giá đất theo điều chỉnh của Chính phủ ................................... 10 Phụ lục 2.6: Phiếu điều tra mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định đầu tư/tiêu dùng bất động sản ............................................................................................................... 12 Phụ lục 2.7: Kết quả kiểm định các nhân tố của mô hình nghiên cứu ................................ 13 Phụ lục 2.8: Trung bình thu thuế tài sản/GDP của các nhóm nước .................................... 16 Phụ lục 3.1: Xây dựng mô hình giá đất và giá BĐS ........................................................... 17 Phụ lục 3.2: Phiếu thu thập thông tin giá đất ...................................................................... 31 Phụ lục 3.3: Mô hình cây quyết định giá đất ...................................................................... 36 Phụ lục 3.4: Biểu tính toán xác định thuế suất cơ bản hàng năm ....................................... 37 Phụ lục 3.5: Tính số thu thuế dự kiến thu được đối với đất ở ............................................ 41 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Cụm từ tiếng Việt Cụm từ tiếng Anh AFEC Diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương Asia - Pacific Economic Cooperation AFTA Khu vực mậu dịch tự do ASEAN ASEAN Free Trade Area ARMI Chỉ số đánh giá chung thị trường Aggregate Real estate Market Index ASEAN Hiệp hội các nước Đông Nam Á Association of Southeast Asian Nations AVA Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á Asean Valuers Association BĐS Bất động sản BEP Điểm hòa vốn Break Even Point BTCT Bê tông cốt thép CBRE Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam CB Richard Ellis CEPT Hiệp định ưu đãi về thuế quan có hiệu lực chung Common Effective Preferential Tariff CL Chất lượng CNQTĐ Chuyển nhượng quyền thuê đất CP Chính phủ CQSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất CTCC Công trình công cộng CTCP Công ty cổ phần DA Dự án FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài Foreign Direct Investment FED Cục dự trữ Liên bang Mỹ Federal Reserve System FHA Cục quản lý BĐS Liên bang Mỹ Federal Housing Administration FNAIM Liên đoàn bất động sản Quốc gia The National Federation of Real Estate (Fédération nationale de l’Immobilier) FPI Đầu tư gián tiếp nước ngoài Foreign Portfolio Investment GATT Hiệp định chung về thuế quan và thương mại General Agreement on Tariffs and Trade GCN Giấy chứng nhận GDP Tổng sản phẩm trong nước Gross Domestic Product GTGT (VAT) Giá trị gia tăng Value Added Tax HAI Chỉ số khả năng mua nhà Housing Affordability Index HDB Ủy ban phát triển nhà Singapore Housing and Development Board HPI Chỉ số giá nhà Housing Price Index HPrI Chỉ số lợi nhuận nhà ở Home Profit Index IMF Quỹ tiền tệ Quốc tế International Monetary Fund vii IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế International Valuation Standards Council LPTB Lệ phí trước bạ. NĐ Nghị định NSNN Ngân sách Nhà nước ODA Quỹ hỗ trợ phát triển chính thức Official Development Assistance OECD Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế. Organisation for Economic Co- operation and Development QSDĐ Quyền sử dụng đất. RAI Chỉ số giao dịch của thị trường Real estate Activity Index REI Chỉ số dự báo giá Real estate Expectation Index REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS Real Estate Investment Trust RETI Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Real Estate Transparency Index RPI Chỉ số giá bất động sản Real estate Price Index SDĐNN Sử dụng đất nông nghiệp SDĐPNN Sử dụng đất phi nông nghiệp. SISMIOP Hệ thống quản lý hành chính BĐS bằng máy tính (Indonesia) Sistem Managemen Informasi Obyek Pajak SISTEP Hệ thống điểm nộp thuế (Indonesia) Sistem Tempat Pembaya SPOP Bản Kê khai Thuế (Indonesia) Surat Pemberitahuan Obyek Pajak SXKD Sản xuất kinh doanh TNCN Thu nhập cá nhân TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TSCĐ Tài sản cố định TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VT Vị thế WAVO Hiệp hội thẩm định giá Thế giới World Association of Valuation Organisations WB Ngân hàng thế giới World Bank WTO Tổ chức thương mại thế giới World Trade Organization XHCN Xã hội chủ nghĩa viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU 1. Bảng 1.1: Cở sở tính thuế của 122 quốc gia ............................................................. 36 2. Bảng 1.2: Các kịch bản thu thuế nhà đất .................................................................. 37 3. Bảng 1.3: Sơ lược tình hình chung của các nước nghiên cứu .................................. 60 4. Bảng 2.1: Phát triển sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam ................................. 69 5. Bảng 2.2: Số lượng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phân theo nguồn vốn ............................................................................................................................ 70 6. Bảng 2.3: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành xây dựng qua các năm ........ 71 7. Bảng 2.4: Số lượng các dự án được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh từ năm 2004 đến năm 2010. ...................... 73 8. Bảng 2.5: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm ...................................... 76 9. Bảng 2.6: Thu thuế nhà đất qua các năm .................................................................. 81 10. Bảng 2.7: Thu thuế chuyển quyền sử dụng đất qua các năm ................................... 85 11. Bảng 2.8: Tỷ lệ thu thuế CQSDĐ trong tổng thu ngân sách tại Tp.Hồ Chí Minh ... 86 12. Bảng 2.9: So sánh mức động viên của thuế TNCN qua hai phương pháp tính thuế 88 13. Bảng 2.10: So sánh giá đất theo qui định của UBND cấp tỉnh và giá đất thị trường .................................................................................................................................. 89 14. Bảng 2.11: Bảng chiết tính chênh lệch thuế TNCN và lệ phí trước bạ phải nộp ..... 90 15. Bảng 2.12: Thống kê các hồ sơ khai thuế tại Chi cục thuế Quận Gò Vấp ............... 92 16. Bảng 2.13: Thu tiền sử dụng đất qua các năm.......................................................... 96 17. Bảng 2.14: Thu tiền thuê đất qua các năm .............................................................101 18. Bảng 2.15: Mức độ quan trọng của các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư /tiêu dùng bất động sản ...................................................................................................105 19. Bảng 2.16: Xác định hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha ............................................106 20. Bảng 2.17: Kiểm định KMO và Bartlett's các biến độc lập ...................................107 21. Bảng 2.18: Ma trận nhân tố xoay ...........................................................................107 22. Bảng 2.19: Kiểm định KMO và Bartlett's biến phụ thuộc .....................................107 23. Bảng 2.20: Ma trận nhân tố ....................................................................................108 24. Bảng 2.21: Bảng kết quả phương trình hồi qui của mô hình ..................................108 25. Bảng 2.22: Cấu trúc (%) thu thuế trong khu vực OECD ........................................113 ix 26. Bảng 2.23: Mức độ hiệu quả của chính sách thu đối với bất động sản ảnh hưởng đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân khi tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản ...........................................................................................................................116 27. Bảng 2.24: Đánh giá về chính sách đất đai ............................................................118 28. Bảng 3.1: Tính hệ số của các biến dựa vào Cây Quyết định phân lớp giá đất .......130 29. Bảng 3.2: Thuế suất tùy vào mục đích sử dụng đất ................................................131 30. Bảng 3.3: Tỷ lệ thu thuế đất trống ..........................................................................132 31. Bảng 3.4: Đề