Luận văn Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------------------------- TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS. TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác Các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009 Tác giả luận văn Trần Thị Kim Đào NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ----------WX---------- ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ........................................................................................................................... ............................................................................................................................. Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng .… năm 2009 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản ............................................................Trang 27 Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm ................................................Trang 30 Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm ..................Trang 34 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 .................................. 27 Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009............................. 28 Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản...................... 29 Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại ............................... 31 Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ............................................................ 31 Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM .............................. 32 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH............................3 BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................................................3 1.1. Thị trường bất động sản .......................................................................................3 1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản....................................................................3 1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản......................................................................3 1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản .....................................................................5 1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản...................................................................9 1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại.........10 1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản .......................10 1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp).....................................10 1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp ...........................................................................11 1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng..........................................................11 1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại......13 1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản............................13 1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản .........................................14 1.2.3. Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản ..............................14 1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan ...............................................14 1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan ...................................................15 1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại ................................................................................................................19 1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản ...............................19 1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản .............20 1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp .....................20 1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản............20 1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ............................................21 1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản...........................22 1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam..................................................................................23 1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ ...............23 1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ .....................................................................................................25 Kết luận Chương I.....................................................................................................26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.........................26 2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam ..............................................26 2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam ..........................................26 2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản...........................28 2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh ...........................................................................................30 2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại ......30 2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh........................................................................................................32 2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản.............35 2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại ........................................35 2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp........................37 2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay .....................................................................38 2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại ..........................................................39 2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh........................................................................42 2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương .......................................44 2.3.1. Ưu điểm...........................................................................................................44 2.3.2. Hạn chế............................................................................................................45 2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng .......................................................45 2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp..................................................................46 2.3.3. Nguyên nhân ...................................................................................................47 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay ...................................................47 2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại.........................................47 Kết luận Chương II....................................................................................................50 CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............50 3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản...............................................50 3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh........................................................................................................51 3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản..............................................................................................................................51 3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản...................................................................51 3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản ........................................................................................................53 3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả................................................................54 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp .................................58 3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng ...........................................58 3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả............................................60 3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản...........................................................................61 3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước..................................62 3.3.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản.....62 3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản .............64 3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản ..64 3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng......64 3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ....................65 3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .....................................................67 KẾT LUẬN CHƯƠNG III........................................................................................70 KẾT LUẬN........................................................................................................................71 Trang 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản. Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình là Mỹ Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Trang 2 Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, và nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững. 3. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở: 1. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các Ngân hàng thương mại và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 2. Thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2006-tháng 06/2009 3. Đề tài giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro mà không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro. 4. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển. - Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet… - Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu… - Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng; các công trình tài liệu được công bố trên báo chí. 5. Nội dung nghiên cứu Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau: Chương I: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản Chương II: Thực trạng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM Chương III: Các giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các bạn đọc quan tâm. Trang 3 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản: Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản. Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản. Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. Như vậy, khái niệm về thị trường bất động sản có thể được khái quát như sau: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. 1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản: ¾ Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm: - Thị trường đất đai, nhà ở Trang 4 - Thị trường bất động sản dịch vụ - Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản du lịch ¾ Phân loại theo trình tự tham gia thị trường - Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân) - Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…) ¾ Phân loại theo mức độ đầu tư - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Bất động