Luận văn Chứng khoán hóa thế chấp bất động sản thương mại – giải pháp vốn cho thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR NG I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH ***** PHAN TH DI U HUY N CH NG KHOÁN HÓA TH CH P B T NG S N TH Ơ NG M I – GI I PHÁP V N CHO TH TR NG BT NG S N TH Ơ NG M I VI T NAM Chuyên ngành: Kinh t tài chính - Ngân Hàng Mã s : 60.31.12 LU N V N TH C S KINH T HNG D N KHOA H C: TI N S NGUY N TH UYÊN UYÊN Thành ph H Chí Minh - nm 2010 LI CAM OAN Tôi xin cam oan lu n v n “CH NG KHOÁN HÓA TH CH P B T NG S N TH Ư NG M I – GI I PHÁP V N CHO TH TR ƯNG B T NG S N TH Ư NG M I VI T NAM” là công trình nghiên c u c a b n thân, d ưi s h ưng d n c a Ti n s Nguy n Th Uyên Uyên. Tác gi lu n v n Phan Th Di u Huy n MC L C DANH M C CH VI T T T DANH M C B NG, HÌNH PH N M U Ch ng 1: T ng quan v ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ng mi.................................................................................................................... 1-26 1.1 Tng quan v ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ng m i....1 1.1.1 Khái ni m ch ng khoán th ch p b t ng s n th ươ ng m i.............1 1.1.2 c im ch ng khoán th ch p b t ng s n th ươ ng m i..............2 1.2 Ngu n vn cho th tr ng b t ng s n th ng m i ............................3 1.2.1 Ngu n v n cho th tr ưng b t ng s n th ươ ng m i........................3 1.2.1.1 Vay ngân hàng ...........................................................................3 1.2.1.2 Huy ng v n t khách hàng mua nhà .......................................4 1.2.1.3 Phát hành trái phi u doanh nghi p..............................................5 1.2.2 Ưu và nh ưc im c a các ngu n v n cho th tr ưng bt ng s n th ươ ng m i ........................................................................................6 1.2.2.1 Vay ngân hàng ...........................................................................6 1.2.2.2 Huy ng v n t khách hàng mua nhà .......................................7 1.2.2.3 Phát hành trái phi u doanh nghi p..............................................7 1.3 Ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ng m i – gi i pháp v n cho th tr ng b t ng s n th ng m i.................................................8 1.4 Tính hai m t c a ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ng m i ...................................................................................................................12 1.4.1 Li ích c a các i t ưng chính tham gia vào quá trình ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ươ ng m i ................................12 1.4.1.1 i v i ch th t o l p tài s n ..................................................12 1.4.1.2 i v i ch u t ư phát tri n bt ng s n th ươ ng m i............15 1.4.1.3 i v i u t ư ch ng khoán th ch p b t ng s n th ươ ng mi .. ...................................................................................................15 1.4.2 Ri ro c a ch ng khoán hóa th ch p bt ng s n th ươ ng m i....16 1.4.2.1 Ri ro thanh toán s m .......16 1.4.2.2 R i ro tín d ng...........................................................................16 1.5 Nghiên c u ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ng m i c a mt s n c trên th gi i và bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam ......17 1.5.1 Nghiên c u ch ng khoán hóa th ch p bt ng s n c a m t s nưc trên th gi i............................................................................17 1.5.1.1 Ti M ......................................................................................17 1.5.1.2 Ti Nh t B n.............................................................................22 1.5.1.3 Ti Singapore............................................................................22 1.5.1.4 Ti Malaysia .............................................................................23 1.5.2 Bài h c kinh nghi m ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ươ ng m i t i Vi t Nam ...............................................................26 Kt lu n ch ng 1 ..............................................................................................26 Ch ng 2: Th c tr ng ngu n v n u t b t ng s n th ng m i c a doanh nghi p Vi t Nam ............................................................................... 27-62 2.1 Ho t ng th tr ng bt ng s n t i Vi t Nam.................................27 2.1.1 Ho t ng th tr ưng bt ng s n t i Vi t Nam tr ưc kh ng ho ng tài chính .....................................................................................................27 2.1.2 Ho t ng th tr ưng b t ng s n sau kh ng ho ng tài chính .......30 2.1.3 Xu h ưng th tr ưng b t ng s n Vi t Nam sau kh ng ho ng tài chính ..........................................................................................................34 2.1.3.1 Th tr ưng nhà .....................................................................36 2.1.3.2 Th tr ưng v n phòng cho thuê ..............................................38 2.1.3.3 Th tr ưng m t b ng cho thuê bán l ......................................39 2.1.3.4 Th tr ơng khách s n ..............................................................41 2.2 Th c tr ng ngu n v n u t bt ng s n th ng m i c a doanh nghi p Vi t Nam trong th i gian qua ...................................................42 2.2.1 Tng quan các ngu n v n tài tr u t ư bt ng s n th ươ ng m i ca doanh nghi p Vi t Nam trong th i gian qua.......................................42 2.2.1.1 Vay ngân hàng ........................................................................43 2.2.1.2 Huy ng v n t khách hàng mua nhà...................................46 2.2.1.3 Liên doanh, liên k t v i doanh nghi p n ưc ngoài ................47 2.2.1.4 Phát hành trái phi u ...............................................................49 2.2.2 Ưu im và h n ch c a các ngu n v n cho th tr ưng b t ng sn th ươ ng m i Vi t Nam trong th i gian qua ..........................................51 2.2.2.1 Vay ngân hàng .......................................................................51 2.2.2.2 Huy ng vn t khách hàng mua nhà...................................54 2.2.2.3 Liên doanh, liên k t v i doanh nghi p n ưc ngoài ................55 2.2.2.4 Phát hành trái phi u ................................................................55 2.3 Các iu ki n c n có ng d ng k thu t ch ng khoán hóa th ch p bt ng s n th ng m i.........................................................................57 2.3.1 Th tr ưng th ch p th c p............................................................57 2.3.2 Pháp lý v ch ng khoán hóa...........................................................58 2.3.3 S tham gia c a các t ch c trong quá trình ch ng khoán hóa......58 2.4 Thu n l i và khó kh n doanh nghi p có th huy ng v n thông qua ng d ng ch ng khoán hóa.............................................................60 2.4.1 Thu n l i.........................................................................................60 2.4.2 Khó kh n.........................................................................................61 Kt lu n ch ng 2 ..............................................................................................62 Ch ng 3: Gi i pháp ng d ng ch ng khoán th chp b t ng s n th ng mi t i Vi t Nam........................................................................................... 63-85 3.1 Tính c n thi t ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ng m i t i Vi t Nam...................................................................................................63 3.1.1 Kênh huy ng v n cho b t ng s n th ươ ng m i .........................62 3.1.2 Gi m chi phí tài tr v n c a doanh nghi p ....................................64 3.1.3 em l i m t s ánh giá tín d ng hi u qu ....................................64 3.1.4 To thêm hàng hóa cho th tr ưng tài chính phát tri n...................64 3.1.5 S d ng hi u qu các ngu n l c trong xã h i ................................65 3.1.6 Góp ph n t ng tính minh b ch thông tin cho nhà u t ư trên th tr ưng ch ng khoán, th tr ưng b t ng s n.................................65 3.2 nh h ng hình thành k thu t ch ng khoán hóa t i Vi t Nam......66 3.3 xu t m t s gi i pháp ng d ng ch ng khoán th ch p bt ng sn th ng m i t i Vi t Nam..................................................................68 3.3.1 Gi i pháp v mô.............................................................................68 3.3.1.1 Hình thành th tr ưng th ch p th c p ..................................68 3.3.1.2 Ban hành v n b n pháp lu t h ưng d n ch ng khoán hóa.....69 3.3.1.3 Hoàn thi n h th ng các v n b n pháp lu t liên quan n ch ng khoán hóa........................................................................70 3.3.1.4 Thành l p t ch c có m c ích c bi t .................................72 3.3.1.5 Thành l p công ty nh m c tín nhi m trong n ưc ...............74 3.3.1.6 Ph bi n thông tin v ch ng khoán hóa .................................76 3.3.2 Gi i pháp vi mô.............................................................................76 3.3.2.1 Nâng cao trình và n ng l c qu n tr tài chính c a doanh nghi p ......................................................................................76 3.3.2.2 Nâng cao hi u qu ho t ng tín d ng b t ng s n c a các ngân hàng.................................................................................77 3.4 xu t gi i pháp phòng ng a r i ro c a ch ng khoán hóa..............77 3.5 xu t quy trình ch ng khoán hóa th ch p bt ng s n th ng mi t i Vi t Nam......................................................................................80 3.6 Gi i pháp h tr phát tri n b n v ng th tr ng bt ng s n..........83 Kt lu n ch ng 3 ..............................................................................................84 Kt lu n ...............................................................................................................85 Tài li u tham kh o .............................................................................................87 Ph l c........................................................................................................... 88-94 DANH M C CH VI T T T BS Bt ng s n BLDS B lu t dân s BTC B Tài chính DN Doanh nghi p MTN nh m c tín nhi m NT Nhà u tư NHTM Ngân hàng th ươ ng m i NHNN Ngân hàng nhà n ưc RTC T ch c thanh lý qu ti t ki m phá s n SPV T ch c có m c ích c bi t TPDN Trái phi u doanh nghi p TPHCM Thành ph H Chí Minh TTCK Th tr ưng ch ng khoán UBCKNN y ban ch ng khoán Nhà n ưc WTO T ch c Th ươ ng m i Th gi i DANH M C B NG, HÌNH BNG Bàng 2.1: FDI vào bt ng s n giai on t 1988-2008 ....................................29 Bàng 2.2: Ngu n cung m t b ng bán l t i thành ph H chí minh....................40 Bàng 2.3: Ngu n cung s phòng khách s n t n m 2010 -2013 t i TPHCM ....42 Bng 2.4: Dư n cho vay bt ng s n t i thành ph H chí minh qua các n m 45 HÌNH Hình 2.1: FDI vào bt ng s n giai on t 1988-2008.....................................29 Hình 2.2: Th tr ưng c n h cao c p chuy n nh ưng t i Tp.HCM: % t ng giá so vi th i im tr ưc ó..........................................................................................32 Hình 2.3: Giá tr c n h cao c p t i TP.HCM......................................................34 Hình 2.4: Giá chào bán trung bình các lo i c n h (2008-2010).........................38 Hình 2.5: Giá chào thuê trung bình (2008-2010).................................................38 Hình 2.6: Ngu n cung v n phòng cho thuê ưc tính ti TPHCM t 2010-2013 39 Hình 2.7: Công su t cho thuê trung bình t quý 2.2008-2.2010 ti TPHCM.....41 Hình 2.8: T l t ng tr ưng huy ng v n toàn ngân hàng .................................53 Hình 2.9: T l t ng tr ưng cho vay toàn h th ng ngân hàng............................53 PH N M U I. TÍNH C P THI T C A TÀI Th tr ưng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ưng quan tr ng c a n n kinh t vì th tr ưng này liên quan tr c ti p t i m t l ưng tài s n l n c ng nh ư giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân. Do ó s phát tri n c a th tr ưng bt ng s n có t m quan tr ng và nh h ưng n s phát tri n cu m t qu c gia. Tuy nhiên phát tri n th tr ưng này, ngoài nh ng v n liên quan n h th ng pháp lý giám sát thì m t v n khác quan tr ng mà các c ơ quan ch c nng c ng nh ư doanh nghi p b t ng s n r t quan tâm, ó là ngu n v n u tư phát tri n b t ng s n. Th c t cho th y các doanh nghi p kinh doanh trong lnh v c này òi h i ph i có ngu n v n l n và dài h n. Tuy nhiên i a s các doanh nghi p b t ng s n t i Vi t Nam hi n nay không ti m l c tài chính t mình th c hi n d án, do ó h ã huy ng b ng nhi u cách khác nhau: (i) vay ngân hàng, (ii) s d ng ti n ng tr ưc c a khách hàng mua nhà và m i nh t là (iii) phát hành trái phi u doanh nghi p. Vi c s d ng các ngu n l c nói trên không ph i lúc nào c ng thu n l i và th c hi n ưc, in hình là trong giai on Ngân hàng nhà n ưc th t ch t tín d ng thì các doanh nghi p b t ng s n ành trì hoãn vi c tri n khai d án vì không vay ưc, tr nh ng doanh nghi p kinh doanh có uy tín, ho t ng hi u qu thì m i phát hành trái phi u thành công. Tr ưc th c t có r t nhi u doanh nghi p mu n tham gia u t ư vào l nh vc b t ng s n nh ưng g p khó kh n trong vi c huy ng v n theo các ph ươ ng pháp truy n th ng, thi t ngh ã n lúc Vi t Nam nên h c h i các n ưc trên th gi i trong vi c s d ng các k thu t tài chính tiên ti n huy ng v n. Và m t trong nh ng k thu t ã ưc các n ưc ng d ng thành công là ch ng khoán hóa th ch p b t ng s n th ươ ng m i.