Luận văn Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM --------------- PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM --------------- PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS NGUYỄN THANH TUYỀN TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi nghiên cứu và thực hiện, có sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các số liệu và thông tin tôi cung cấp trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tp.HCM, tháng 9 năm 2009 PHẠM VĂN RẠNG MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1 Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng BĐS.... 4 1.1 Thị trường bất động sản ....................................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản .................................... 4 1.1.1.1 Khái niệm.................................................................................... 4 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản ......................................... 4 1.1.2 Thị trường bất động sản ............................................................................ 7 1.1.2.1 Khái niệm..................................................................................... 7 1.1.2.2 Đặc điểm ...................................................................................... 7 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ................... 9 1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản ......................................... 10 1.2 Thị trường tín dụng bất động sản....................................................................... 12 1.2.1 Khái niệm................................................................................................ 12 1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản...................................... 12 1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản ............................................................ 13 1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS ................................. 15 1.2.5 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng BĐS.............. 18 1.2.6 Mối quan hệ phát triển TT BĐS và thị trường tín dụng BĐS Việt Nam. 20 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ...... 21 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ .................................................................. 22 1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ ..................... 22 1.3.1.2 Nguyên nhân của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ .. 25 1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng................................................ 33 1.3.1.4 Phản ứng của chính phủ Mỹ ...................................................... 35 1.3.2 Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam............................................. 37 Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam ............... 39 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam ................................... 39 2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam 10 năm gần đây39 2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) ............... 39 2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006).......... 42 2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) ...................... 44 2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay).................. 50 2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ... 53 2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam ....................................... 57 2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam .................................. 58 2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay ... 58 2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân của tín dụng bất động sản..................... 68 Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 ........................................ 72 3.1 Dự báo về thị trường bất động sản ..................................................................... 72 3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..................................... 77 3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản ............................. 81 3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng........................................................................... 82 3.3.2 Hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp....................................... 87 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản ................................................................ 89 3.3.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản....................................... 94 3.3.5 Các giải pháp khác ................................................................................... 96 Kết Luận...................................................................................................................... 99 Tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản MBS : Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản) Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia) CDO : Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản ) CDS : Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap) SPV : Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity) SIV : Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle) OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (Office of Federal Housing Enterprise Oversight ) HPI : Chỉ số giá nhà ở FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor) FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới) Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh BIDV : Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group Limited ) Seabank : Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Dongabank : Ngân hàng TMCP Đông Á ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Vietabank : Ngân hàng TMCP Việt Á ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam VPBank : Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á) APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương) WB : World Bank (Ngân hàng Thế Giới) IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế) NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại ABS : Asset backed secuirities (chứng khoán tài sản tài chính) REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác đầu tư bất động sản) DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ ................................. 23 Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở Tp.HCM..................................... 46 Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản.......................... 55 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ.... 22 Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 ....................................................... 24 Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008 ............................ 28 Hình 1.4: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ ....................................................................................................... 29 Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ .......................................................................... 31 Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ ........................................................................... 32 Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 ............................................... 34 Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 – 2010 ................................... 35 Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp và khu chế xuất từ năm 1991-2007........................................................................................ 40 Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất của Khu công nghiệp và khu chế xuất từ năm 1991 – 2007 ......................................................................................... 41 Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 - 05/2009 ........................................................................................................ 42 Hình 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm .................................................................. 43 Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009............................................................... 44 Hinh 2.6: Số căn hộ đã bán ........................................................................................... 45 Hình 2.7: Giá bán căn hộ đã/sắp giao ........................................................................... 46 Hình 2.8: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại một số thành phố lớn tại Châu Á .................... 48 Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 ........................... 49 Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007 ...... 49 Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ....................... 50 Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 ............................................................. 52 Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam.......................................................................... 59 Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng ............................................................... 60 Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa............................................... 72 Hình 3.2: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra ................................................................ 73 Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm ........................................ 76 Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua các năm ............................................... 78 Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008).................. 79 Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) ..... 79 Hình 3.7: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng...................... 80 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng tương tự. Hậu quả không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng đó Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập Tổ Chức Thương Mại Quốc Tế. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này lại phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ phía ngân hàng, khi Nhà nước ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thắt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng, rút một lượng 2 lớn tiền ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam đến năm 2015” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra. 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản. - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới. - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản. - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng 3 bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009. 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn. 6. Kết cấu của luận văn - Phần mở đầu - Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. - Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam. - Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 - Kết luận 4 Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. 1.1 Thị trường bất động sản: 1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm: a. Bất động sản: Mỗi quốc gia từ khi được thành lập đều xác lập chủ quyền của mình trên một vùng lãnh thổ nhất định và không quốc gia nào được xâm phạm chủ quyền lãnh thổ của quốc gia khác. Để quản lý và sử dụng, hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Bất động sản, về cơ bản có thể hiểu đó là đất đai, những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Động sản là những tài sản có thể di dời từ chỗ này sang chỗ khác. Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác do pháp luật quy định; b. Hàng hóa bất động sản: Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đem ra mua bán trên thị trường. 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản: a. Thuộc tính bất động sản: 5 - Tính bất động: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, nơi họ sống. Quyền sử dụng đất xác định vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất. - Tính không đồng nhất: giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì: + Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của dân số, do vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích đất đai có xu hướng giảm vì: • Tốc độ tăng dân số nhanh. • Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. • Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn ở nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên. + Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, cho nên, dù đem cho sử dụng mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Đồng thời, thời gian sử dụng của đất đai, bất động sản là vô hạn, điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. b. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản: 6 Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là: - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi của giá cả, hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau: + Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định hay nói cách khác quỹ đất đai luôn luôn không thay đổi. + Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. + Hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước, đây là hạn