Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày
càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đểphát triển tốt thị trường
bất động sản,một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và
phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan
trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm quađã đáp
ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm
phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp
chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng.
Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ
ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị
trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền
thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó
cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế
nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắcnghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?
Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển
hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị
trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra
88 trang |
Chia sẻ: oanhnt | Lượt xem: 1355 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
------------
PHAN THỊ NHÂN
PHÁT TRIIỂN HIIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG
TÍÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG
Thành phố Hồ Chí Minh – 2008
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài
liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008
Phan Thị Nhân
Học viên cao học khóa 15
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản. ......................................................................................................................4
1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. .....................................................................4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản .....................................4
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ...............................4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .......................................................4
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ...........................................................5
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ..........................................................6
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.....................................7
1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản..........................................................10
1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản............................................11
1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản.....................11
1.2.1.1 Khái niệm ..............................................................................................11
1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản ......................................11
1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản ................12
1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản......13
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm..............16
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ....................................................................17
1.3.1.1 Một số khái niệm ...................................................................................17
1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ......................................................................18
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ..........................................................23
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ..........25
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.......................27
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam................................27
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam.................27
2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ....................................................27
2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay..............................................................30
2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. ...............................40
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam ........................42
2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam....42
2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam...................43
2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống .....................................................43
2.2.2.2 Các sản phẩm mới..................................................................................50
2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân...........52
2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ ................56
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................59
3.1 Nhu cầu bất động sản .....................................................................................59
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..............................................63
3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................64
3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ........................................64
3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................67
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản .................................................................69
3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ...........................70
3.3.3.2 Trái phiếu công trình..............................................................................72
3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản..........................................................................73
3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ
người mua và nhà đầu tư..........................................................................................75
3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước .................................................................76
3.3.6 Các giải pháp khác.....................................................................................77
Kết Luận ....................................................................................................................80
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
BĐS : Bất động sản
Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ
bất
FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài
FHA : Federral Housing Administration
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài
trợ địa ốc)
Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM
HOLC : Home Owners’s Law Corporation
OCB : Ngân hàng Phương Đông
Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
động sản)
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP : Trái phiếu
WTO : Tổ chức thương mại thế giới
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TTCK : Thị trường chứng khoán.
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ......................................19
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore ..............................................24
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM...................................................33
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ
Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua.......................................29
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm.................29
Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm..............................................................30
Hình 2.4: FDI qua các năm.......................................................................................31
Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua....................................................32
Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao ............................................................................32
Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam......................................................35
Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng................................35
Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ...................35
Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 ....................................60
Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ...................................................................62
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày
càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và
phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan
trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp
ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm
phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp
chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng.
Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ
ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị
trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền
thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó
cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế
nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?
Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển
hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị
trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất
động sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm
gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần
đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và
tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến
nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị
trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ
hội nhập.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị
trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ
đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
3
6. Kết cấu của luận văn
Phần mở đầu
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng
bất động sản.
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.
Kết luận
4
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động
sản và thị trường tín dụng bất động sản.
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
a. Bất động sản
Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai
và các tài sản khác do pháp luật quy định”
b. Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị
trường.
1.1.1.2. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản
- Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian
nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất
động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm
càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi
của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các
khía cạnh sau:
+ Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ
đất luôn luôn không thay đổi;
5
+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn;
+ Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc
phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây
dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của
chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt
khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới
(có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm
quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của
Nhà Nước.
1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh
6
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một
cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất
động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định.
1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp
nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được
thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh
động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới.
Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu
thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần
đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất
động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch
trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ
Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm
2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn
sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự
thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường
bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản
cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
7
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất
đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào
các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm
người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược
lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn
về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định.
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân
cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng
của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có