Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị Việt Nam và giải pháp

Phần mở đầu Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh. Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công nghiệp ...Việc sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại –văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả. Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phương án, mô hình...được thực hiện trong tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nước cả trong trước mắt và lâu dài. Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp Được sự chỉ bảo hướng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn – Thầy giáo bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này. Em xin chân thành cảm ơn thầy ! Phần I Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng đất đai đô thị . I. Khái niệm và phân loại đất đô thị. 1. Khái niệm: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị." Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hoá nằm trong phạm vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã hội của mỗi vùng đất nước. Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá…Theo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trưng dụng đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở thành đất đô thị . Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị . Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lưới đường xá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với các công trình xây dựng trên đó. 1.1 Đặc điểm: Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác: - Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng . -Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được phê duyệt. - Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang sử dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép. - Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không giống với bất kì vị trí nào. - Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất. - Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về cơ học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối. Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả. 1.2 Phân loại: 1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu thì đất đô thị được phân thành các loại sau : Đất nông ngư nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn, . . . Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện các cônh trình văn hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vược hành chính, cơ sổ sản xuất kinh doanh, trung tâm thương mại . . . Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trương trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở. Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đường giao thông, nhà ga, bến bãi, đường dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nước. Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. Đất chưa được sử dụng là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các tiêu chuẩn thiết kế sau : Các loại đất  Diện tích bình quân (m2/người)  Cơ cấu (%)   Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp  10 – 12  10 – 12   Đất kho tàng  2 – 3  2 – 3   Đất các khu ở  40 – 50  46 – 50   Đất trung tâm đô thị – khu đô thị  3 – 5  3 – 5   Đất cây xanh  15-22  15-22   Đất giao thông  10-13  12-14   Tổng cộng đất có chức năng đô thị  80-100  100   1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị bao gồm - Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật. - Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. 1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tuỳ theo mục đích sử dụng gồm: - Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh - Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. 1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ tiện, lãng phí. Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm: - Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và hàng năm. - Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá thuê đất kể cả cho người nước ngoài thuê. - Là một phương pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị một cách khoa học và chặt chẽ. 2. Vai trò của đất đô thị: Theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước và sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì các đô thị sẽ trong thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa phương trong cả nước. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được qui định là đô thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó cầu đô thị có xu hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra đất đô thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ ...Với vai trò là tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi nhà kinh doanh. II. Qui hoạch đô thị. 1. Khái niệm Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn được gọi là qui hoạch tổng thể xây dựng đô thị. Nó xác định phương hướng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích hợp. 2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường. Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với sự nghiệp CNH-HĐH đất nước. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: “Phát huy vai trò của trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phương, đi nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lưới đô thị với một số ít thành phố lớn, nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân cư vào các đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường. Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trường chức năng nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần được mở rộng: + qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo xây dựng đô thị mới. + qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hướng dẫn đầu tư phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã hội và xu hướng phát triển thực tế. + qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng, trên cơ sở thương mại hoá các dịch vụ này. + qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh, mua bán và đầu tư phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị. Như vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những chức năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng phi vật thể này mới là linh hồn quyết định chiều hướng phát triển đô thị mà kiến trúc là hình thái biểu hiện bên ngoài. 3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường. Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường khác hẳn với nền tảng của phương pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ (của Liên Xô) trước đây: + Vốn đầu tư cho phát triển đô thị không chỉ của nhà nước mà còn của nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là của tư nhân. Với đường lối mở cửa và hội nhập quốc tế thì vốn của tư nhân nước ngoài sẽ chiếm tỉ trọng rất lớn vốn của tư nhân trong nước cũng ngày càng tăng. + Luật đất đai cho phép tư nhân được mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nước không còn là chủ đất duy nhất trong đô thị như trước đây. + Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi công xây dựng đô thị cũng không phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nước đảm nhận mà khu vực tư nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động hơn. * Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì công tác qui hoạch xây dựng đô thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ công tác qui hoạch bao giờ cũng đi trước một bước, nó hoạch định chiến lược phát triển không gian kinh tế của một địa phương, một vùng và nó vẽ lên bức tranh toàn cảnh cho đất nước. Phát triển đô thị ở nước ta hiện nay là một trong những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi lên của đất nước. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho công tác qui hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lược khung quốc gia về đô thị, phải xây dựng luật lệ để tạo cho các đô thị và khu dân cư thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực hiện quá trình công tác kế hoạch hoá bắt đầu từ chiến lược đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5 năm và hàng năm. III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị . 1. Cơ sở: 1.1 Khái niệm. Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của việc sử dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết cấu sử dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phương hướng vầ khung cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử dụng đất của các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch tổng thể của sử dụng đất đô thị. 1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị . Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần không thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên nay vấn đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết kiệm không làm tổn hại đến môi trường, đi đúng hướng phù hợp với sự phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Từ những lí do trên, cho thấy vần đề qui hoạch sử dụng đất đô thị mang ý nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội . 1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí địa lí cuẩ khoảnh đất để phương hướng và phương thức sử dụng mỗi khoảnh đất đó, đảm bảo phát huy ưu thế tuyệt đối và tương đối của nó nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị. Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực: trong một thời kì nhất định, qui mô sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất đô thị. Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội. 1.4 Vai trò. Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994: Đô thị phải được xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an ninh quốc phòng. Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô thị kế hoạch sử dụng đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tầm quan trọng của công tác qui hoạch được thể hiện rõ trong việc phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở của đất nước. Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trước mắt mà cả lâu dài, là định hướng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ, tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp lí cho công tác quản lí nhà nước về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. 2. Mục tiêu, căn cứ. 2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt nhất với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị: Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lược phát triển và được xã hội chấp nhận. Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất như tái định cư, phân phối đất đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai đô thị. Mục tiêu khác phải tăng cương tham gia của dân trong việc quyết định qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn khác nhau của quá trình qui hoạch. Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị. 2.2 Căn cứ Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tượng cần nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất. * Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trương xung quanh: -Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ...) Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống hiện tại của dân cư. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hưởng đến đời sống dân cư. Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nước ta có khoảng 600 đô thị trong đó có 4 đô thị trực thuộc trung ương, 84 thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nước. Cần phải bố trí diện tích như thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trước mắt và lâu dài. Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng thực tế của những chương trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng. Tình hình dân cư và tốc độ tăng trưởng dân số ảnh hưởng rất nhiều đến qui hoạch đô thị vì dân cư đô thị là đối tượng sử