Nghiên cứu nhà ở đô thị

I. Một số lý luận chung 1. Khái niệm và vai trò nhà ở đô thị 1.1. Nhà ở đô thị Ăn, mặc, ở, đi lại, học hành…là những nhu cầu cơ bản ,không thể thiếu được của con người. Chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2000 của nước ta đã đề ra mục tiêu “...cải thiên đời sống của nhân dân …” một trong những điều cấp bách nhất để cải thiện đời sống nhân dân là cải thiện chỗ ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở. Theo nghĩa rộng hơn nhà ở, nó còn bao gồm cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng kĩ thuật và điều kiên sống của khu vực dân cư. (Kinh tế học đô thị - PGS.TS. Phạm Ngọc Côn) Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nguyện vọng chính đáng của mỗi gia đình, là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới phát triển đô thị. Đó là một trong những biểu hiện cụ thể của nhũng thành tựu đạt được trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nhằm đạt mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. 1.2. Đặc điểm nhà ở đô thị - Lượng đầu tư một lần lớn, giá cả (tiền thuê ,giá bán…) tương đối cao, người cung ứng nhà ở đô thị cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận hiệu quả đầu tư và rủi ro có thể phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà ở dân cư nói chung, để có được quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất lớn để mua so mới các loại hàng tiêu dùng khác. - Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài. Nhà ở đô thị không thể di động và được sử dụng trong một thời gian dài, nó không giống hàng hoá nói chung có thể đưa đến bán khắp mọi nơi, cũng không thể tuỳ tiện thay cũ đổi mới như các loại hàng tiêu dùng khác. Vì vậy làm cho người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng đều phải suy nghĩ chu đáo. - Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc và tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần tuân theo cấc qui định của bố trí quy hoạch đô thị; giá thành, giá cả, lợi nhuận và tiền thuế chịu ảnh hưởng của quĩ đất và điều kiện địa lý. - Vừa là tài sản thuộc sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà ở đô thị, có tính xã hội tương đối lớn. Đặc biệt là thiết bị phục vụ công cộng trong đô thị ngày càng nhiều, để duy trì sự chung sống hoà thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản tư hữu cá nhân, cũng không thể tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng của từng người. - Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai. Trường hợp nhà ở đô thị còn chưa được pháp luật thừa nhận, việc lưu thông của nó chỉ diễn ra trên thị trường ngầm, nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước. 1.3. Vai trò của nhà ở đô thị Nhà ở đô thị là kiến trúc cư trú mà con người dung để ở trong một thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đô thị. Đó là một trong những điều kiện vật chát rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội trong đô thị. Nhà ở đô thị là chủ thể của kiến trúc đô thị, xây dựng nhà ở đô thị là bộ phận cấu thành quan trọng của đô thịl. Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề quan trọng của đô thị, là một nội dung cơ bản của kinh tế học đô thị. Vai trò của nhà ở đô thị trong sự phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu được biểu hiện ở các mặt như sau: - Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị . Nhà ở đô thị không chỉ là một loại tư liệu xinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thi ,mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đô thị có thể tiến hành bình thường và phát triển có hiệu quả. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ ,do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Điều kiện cư trú của dân cư tốt hay xấu, không chỉ liên quan tới tái sản xuất sức lao động, mà còn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động . - Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị. Vai trò của nhà ở đô thị được thể hiện thông qua số lượng ,kết cấu ,hình thức ,kiến trúc và bố cục của nhà ở đô thị. Số lượng nhà ở đô thị không chỉ ảnh hưởng tới sự biến đổi kết cấu gia đình dân cư đô thị, kéo dài hoặc tăng nhanh quá trình tăng nhanh của gia đình mới, mà còn ảnh hưởng tới thời kì kết hôn của thanh niên trong độ tuổi thích hợp, nó trở thành một vấn đề xã hội to lớn. Mức độ hợp lý của số lượng và kết cấu nhà ở đô thị ảnh hưởng tới nguyên tắc luân lý và trạng thái tâm lý của thanh niên . Hình thức xây dựng của nhà ở đô thi còn quy định hình thức cư trú của dân cư, ảnh hưởng tới quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người. Bố cục nhà ở đô thị ảnh hưởng trực tiếp tới bộ mặt đô thi, giao thông đô thị và tình hình sử dụng đất đô thị. Tóm lại, nhà ở đô thị với tính cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con ngưòi, vừa phục vụ quá trính sản xuất xã hội; vừa có tác dụng đối với sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó quyết định sự phát triển của nhà ở đô thị cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội đô thị 2. Các quan điểm phát triển nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển 2.1. Quan điểm kinh tế Cách phân tích này nhận thức rằng, nhà ở trước hết và quan trọng hơn hết là một hang hoá trên thi trường. Vấn đề nổi lên chính là từ sự bất cập (không tương xứng giữa cung và cầu). Trong điều kiện đô thị hóa ngày một gia tăng một điều rất đặc trưng cho thế giới của các nước đang phát triển trong vòng nửa thế kỷ vừa qua là nhu cầu về nhà ở đô thị luộn luôn ở mức cao. Việc tìm kiếm các giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị vì vậy thường chú ý tới khả năng cung ứng. Chính phủ giờ đây đươc xem là người đóng vai trò đỡ đầu, tạo điều kiện, can thiệp vào công việc thông qua các chính sách nhằm cải thiện dòng nhập lượng (đầu vào) cho quá trình sản xuất nhà ở của thị trường. Ở một mức độ đáng kể, tài chính nhà ở cũng được xem là một lĩnh vực quan trọng cho sự can thiệp của chính phủ. Tuy nhiên, trên thực tế, các chính sách nhằm mở rộng sự cung ứng tài chính cho nhà ở chính quy (hợp pháp) thường chỉ đem lợi tới cho bộ phận khá giả của xã hội .Mức độ tài chính nhà ở đến được với công chúng có quan hệ trực tiếp với mức độ phát triển tài chính của hệ thống tiêu dung, mà về mặt thực nghiệm, là có tương quan trực tiếp tới chỉ số GDP bình quân theo đầu người. Một xã hội càng nghèo sẽ càng ít có cơ hội để cho các chính sách tài chính đến được với nhóm dân cư có thu nhập thấp. Theo cách hiểu vai trò của chính phủ như là người đỡ đầu cho thị trường đã nói ở trên, có thể nói rằng việc cải thiện cung ứng đất đai, có cơ sở hạ tầng như là một đầu vào cho thị trưòng nhà ở cũng có nghĩa là làm tăng CUNG về nhà ở. Trong khi đó, việc cải thiện khả năng đến đựoc với tài chính nhà ở cho bộ phận người mua sẽ tăng CẦU về nhà ở thông qua việc nâng cao sức mua của từng người mua riêng lẻ. 2.2. Quan điểm xã hội Quan điểm này nhấn mạnh vào tầm quan trọng, vai trò của nhà ở trong đời sống người nghèo đô thi. Quan điểm kinh tế bắt nguồn từ nhận thức rằng nhà ở, về cơ bản, là một trong số nhiều loại hàng hoá do thị trường cung ứng (mặc dù có nhiều đặc điểm làm cho nó trở thành một loại hàng hoá đặc biệt). Quan điểm xã hội lại xuất phát điểm từ chỗ cho rằng , nhà ở của khu vực tư nhân chính thức là một tiêu chuẩn cơ bản cho sự cư trú của con người và sau đó, tại sao một bộ phận đặc biệt của xã hội đô thị - người nghèo và nhóm thu nhập thấp - lại bị loại khỏi nhà ở khu vực này. Trong khi đó, quan điểm xã hội lại chọn điểm xuất phát của nó là việc xem xét một cách chi tiết chính khu vực nhà ở bất quy tắc. Vì vậy, các ý tưởng đều bắt nguồn từ khu vực nhà ở bất quy tắc. Một châm ngôn trước đây của trường phái tư tưởng này là “nhà ở là một động từ hơn là một danh từ”. Sự diễn đạt đơn giản này là rất lý thú, bởi vì nó bao hàm nhiều nghĩa. Căn bản nhất, nó có nghĩa rằng, nhà ở khi được hiểu theo nghĩa rộng chính là một quá trình sản xuất, hơn là theo nghĩa hẹp, chỉ là một sản phẩm (tức là cái nhà, ngôi nhà ). Một khi xem nhà ở như một quá trình, chúng ta sẽ thấy rằng, nhà ở có liên hệ phức tạp với các quá trình khác của xã hội. Đặc biệt đối với ngươi nghèo đô thị, mối quan hệ giữa nhà ở và cuộc sống lại càng quan trộng. Từ lập trường lý thuyết này, việc nghiên cứu khu vực nhà ở bất qui tắc được tiến hanh không chỉ bằng việc nghiên cứu bản thân nhà ở mà quan trọng hơn là một cách hiểu được những vai trò của người nghèo đô thị . Có một loạt các chủ đề được đặt ra thông qua các nghiên cứu này và chúng cũng có những hậu quả đối với việc hoạch định chính sách. Rất nhiều công trình nghiên cứu trước đây định hướng vào các chính sách mang tính thách đố với việc di chuyển các khu ổ chuột hoặc “xóm liều”. Người ta cũng nhấn mạnh đến tầm quan trọng đăc biệt của vị trí nơi ở đối với nguồn sống và sự cố kết cộng đồng của những người nghèo. Turner (1976) giải thích rằng những nơi chốn khác nhau trong bối cảnh đô thị đã rất có giá trị đối với người nghèo ở những thời điểm khác nhau trong chu trình sống của gia đình họ. Điều đó chỉ ra rằng, không có một mô hình đơn lẻ nào lại có thể luôn thích hợp với vị trí và khả năng đến được thành phố. Tuy nhiên, việc không có khả năng đến được trung tâm thành phố, nơi mà có thể tìm được nhiều cơ hội nhất, đã tác động rất lớn đến người nghèo và vì vậy, rất nhiều các tiếp cận như chia đất và điều chỉnh lại đất đã dược tách ra như là những phương tiện để duy trì khả năng đến được trung tâm thành phố. Sự nhấn mạnh phương thức bảo tồn các cộng đồng tại nơi ỏ cũ đã làm tăng sự chú ý tới vấn đề quyền hưởng dụng đất đô thị. Tâm lý về sự an toàn hưởng dụng đất và nó có được bảo đảm bằng pháp luật hay không là một tiền đề quan trọng trước khi người dân đầu tư thời gian và tiền của vào việc nâng cấp ngôi nhà của họ và các không gian chung. Những cách thức mà người nghèo sử dụng để có được đất đô thị, dù thông qua các con đường bất hợp pháp để phân chia đất đai luôn luôn làm cho giá nhà nhà ở thấp hơn so với những cách thức có được đất thông qua các con đường hoàn toàn hợp pháp. Từ quan điểm tồn tại lâu dài của cộng đồng, có thể thấy một mâu thuẫn cơ bản tồn tại giữa hai điểm nói trên, đó là sự không an toàn trong các hình thức sử dụng đất bất hợp pháp hoạc gần như bất hợp pháp, nó tạo ra khả nưng định cư tại địa điểm đầu tiên, đồng thời ý nghĩa quan trọng của sự an toàn là cần thiết để khuyến khích nâng cấp. Các nghiên cứu khác đã nhấn mạnh vấn đề xây dựng tự lực và quyền cai trị của người sử dụng và vai trò sản xuất của các nhà xây dụng tự lực trong xã hội. Giá trị của tự lực xây dựng này thường được hiểu theo nghĩa hẹp là sự tiết kiệm chi phí lao động cho gia đình, ở nghĩa rộng hơn, tự lực có nghĩa là quyền của người sử dụng tự quyết định các hình thức và tiêu chuẩn nhà ở của họ. Trong thực tế, điều này thường mâu thuẫn với các tiêu chuẩn pháp lý về phát triển hoặc xây dựng. Việc thừa nhận khả năng sản xuất nhà ở có ý nghĩa quan trọng để đưa vào những cuộc thảo luận chính sách về nhà ở, vượt qua cách hiểu đơn giản chỉ coi nhà ở chỉ là lĩnh vực tiêu dung, để đi đến thừa nhận rằng, nó còn chiếm một vị trí quan trọng trong nền sản xuất nhỏ. Một lần nữa, chúng ta lại thừa nhận rằng, vai trò này của nhà ở thường không xung đột với các tiêu chuẩn pháp lý. Mối quan hệ giữa các quá trình tự lực xây dựng nhà ở và việc xây dựng dần dần có ý nghĩa quan trọng trong việc xem xét tới vấn đề về tài chính nhà ở. Xây dựng dần dần, khác với việc sản xuất ra “sản phẩm cuối cùng” trong công nghiệp nhà ở chính thức, đòi hỏi phải xem xét lại cơ sở hợp lý của người chủ nhà cần có một khoản vay lớn để trả cho một ngôi nhà. Việc xây dựng dần dần cho phép một hộ gia đình hoàn thiện ngôi nhà của họ (bằng cách mở rộng không gian hoặc bằng cách cải tiến các vật liệu được sử dụng) trong một thời gian dài, khi khả năng của họ cho phép. Mặc dù chất lượng nhà có thể thấp hơn nhà ở xây dựng chính thức, hộ gia đình sẽ không phải đương đầu với một khoản nợ lớn phải trả . 2.3. Quan diểm chính trị Quan điểm thứ ba về vấn đề nhà ở có lẽ là đa dạng nhất ,vì nhiều người đã đặt câu hỏi chính trị đóng vai trò gì trong việc phát triển nhà ở đô thị. Điểm quan tâm chung của các nhà đặt câu hỏi đó là việc giai cấp nghèo và trung bình kém vốn chiếm một phần khá lớn trong cư dân đô thị, có được nhà ở chủ yếu thông qua các quá trình chính trị, hơn là thông qua hoạt động của thị trường. Việc có được đất đaii bất quy tắc, cho dù là lấn chiếm bất hợp pháp hay chia chác không chính thức đều được sử dụng như một thứ hàng hoá chính trị. Nói cách khác, sự bảo vệ hoặc phá dỡ các khu định cư bất hợp pháp có thể bị các đảng chính trị đối lập để tranh thủ lôi kéo hay phân hoá cử tri. Ở các nhà nước một đảng, việc tạo ra những khu định cư bất quy tắc không thể vì thế mà được coi là ít mang tính chính trị bởi vì khía cạnh hang hoá chính trị của các khu định cư bất quy tắc có thể được sử dụng để tạo ra những hậu quả trong mạng lưới xã hội các khách hàng để rồi thẩm thấu vào các cơ chế quan liêu . Một chủ đề khác trong các ý kiến từ quan điểm chính trị là mâu thuẫn căng thẳng giữa người giàuvà người nghèo trong xã hội đô thị. Đó chắc chắn là một vấn đề lịch sử lâu dài. Tuy nhiên, trong bối cảnh thế giới hiện tại của sự đô thị hoá nhanh chóng và sự phát triển những liên kết giữa các nền kinh tế đô thị và nền kinh tế toàn cầu đang làm cho khoảng cách giữa người giàu và người nghèo ngày càng một lớn. Thị trường lạm phát đối với đất đai đô thị, ở đó giá cả tiếp tục tăng với tỷ lệ bằng hoặc cao hơn lợi nhuận từ các loại đầu tư khác, đang khuyến khích người giàu đầu tư đất. Kết quả là một sự “xáo trộn giả tạo” về đất, ở đó giá cả tiếp tục gia tăng phi mã mặc dù vẫn còn những khoảng đất rộng không được sử dụng ngay bên trong thành phố. Trong những hoàn cảnh như thế, sự không công bằng trong phân phối của cải là rất phức tạp, vì những hoạt động đầu cơ của những người đủ giàu có để mua đất đai, và không sử dụng chúng đã đẩy giá cả thị trường lên cao và bóp nghẹt khả năng có được đất đai với những ai có nhu cầu thực sự. Trên đây là ba quan điểm - kinh tế, xã hội và chính trị. Mỗi quan điểm đều có những nội dung rẩt khác nhau đối với việc hoạch định chính sách, mỗi quan điểm đó đều đưa ra một cách nhìn riêng biệt đối với bản chất nhà ở trong xã hội đô thị Sự phân tích hợp lý, vốn cần thiết cho việc hoạch định chính sách công bằng và khả thi, cần phải cân nhắc tới tất cả các khía cạnh của vấn đề này. 3. Các khu vực sản xuất nhà ở Cách tiếp cận phân tích của các nhà kinh tế học, theo truyền thống, phân chia các nền kinh tế thành hai khu vực - công cộng và tư nhân - dựa trên sự sở hữu tư bản nằm trong tay các nhà nước hay xã hội dân sự. Các tác giả về chính sách nhà ở của thế giới thứ ba đã chuyển sang mô hình ba khu vực - bao gồm khu vực công cộng, khu vực tư nhân và khu vực bình dân mà có nghĩa đầy đủ hơn để hiểu các động thái của việc cung cấp nhà ở đô thị. Sự phân biệt về mặt lý thuyết giữa ba khu vực này là rõ ràng, mặc dù trên thực tế không phải lúc nào cũng có thể phân định rõ ràng các phàm trù này. “Khu vực công cộng” ám chỉ những đề án nhà ở được chính phủ hoặc các xí nghiệp của nhà nước trực tiếp xây dựng; “ khu vực tư nhân” có nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi các những người phát triển phi chính phủ, họ hoạt động trong hệ thống các qui tắc chính thức của nhà nước. Còn thuật ngữ “ Khu vực bình dân” hay “Khu vực không chính thức”, được sử dụng để mô tả toàn bộ khu nhà ở được xây dựng một cách độc lập với những khuôn khổ qui tắc của chính phủ. Sự phân biệt quan trọng giữa các khu vực tư nhân và bình dân là mức độ tham gia hay kiểm soát của chính phủ trong việc tạo ra nhà ở. Ba khu vực này có thể được xem như một sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về sản xuất nhà ở (hoàn toàn theo qui tắc và sử dụng vốn Nhà nước) ở khu vực công cộng, đến việc sản xuất nhà ở do nhà nước điều tiết bở các nhà tư bản tư nhân, và đến nhà ở bất qui tắc có tính tự trị tương đối, được xây dựng bằng một cách riêng biệt bởi các gia đình hoặc các nhà thầu nhỏ. Bảng trên đã chỉ ra cách định nghĩa ba khu vực này căn cứ vào nguồn vốn cho việc xây dựng nhà ở ( nhà nước hay tư nhân), vào mức độ mà việc xây dựng tuân theo qui tắc (ở đây để cho đơn giản, chia thành hai loại: qui tắc và bất qui tắc). Ô thứ tư của bảng bỏ trống, vì có thể coi như nhà nước không bao giờ đầu tư vốn của mình cho một xí nghiệp hoặc một dự án mà nó không kiểm soát được. Mức độ tuân thủ quy tắc Nguồn vốn Nhà nước Tư nhân Theo quy tắc (chính quy) Khu vực công cộng Khu vực tư nhân Bất quy tắc (phi chính quy) Khu vực bình dân Mặc dầu bảng này nhấn mạnh sự kiểm soát hợp pháp của nhà nước( mức độ tuân thủ qui tắc) trong mối quan hệ với việc sở hữu vốn như một tiêu chuẩn xác định của ba khu vực, sự phân biệt giữa ba khu vực này không hoàn toàn chỉ thiên về vấn đề qui tắc. Nhiều đặc trưng mô tả khác như qui mô sở hữu vốn, sự tự trị của cộng đồng, việc ra quyết định của người dân, các mức thu nhập và địa vị xã hội của người dân, những mối liên kết với các kênh chính thức của tài chính nhà ở, và các quá trình xây dựng và các vật liệu được sử dụng cũng có thể dung để phân biệt ba khu vực này. Có những khác biệt rõ rệt về cấu trúc giữa ba khu vực sản xuất nhà ở. Từ quan điểm lập chính sách, một sự khác biệt chủ yếu là mối quan hệ giữa chính phủ và những người sản xuất nhà ở trong mỗi khu vực. Việc hoạch định chính sách phải chú ý đến điều này. 3.1. Khu vực chính thức 3.1.1 Khu vực nhà nước Có lẽ rất tự nhiên là nhà ở khu vực nhà nước được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Đa số các nước đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công cộng, mặc dầu tỉ lệ dân cư được sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ. Tuy có sự khác nhau giữa các nước, một điều được thừa nhận rộng rãi là nhà ở công cộng được sử dụng trước hết với mục đích bảo trợ về mặt chính trị hoặc phục vụ các viên chức chính phủ, hơn là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người nghèo. Từ quan điểm phân tích chính trị, điều này xác đáng bởi vì nhà ở công cộng trong thế giới thứ ba thường là loại hàng hoá được bao cấp cao, với nguồn cung cấp rất có hạn trong nhu cầu lại rất lớn. Những người có các mối liên kết chính trị tốt nhất, sẽ có cơ hội tốt để có được nhà ở công cộng và giành được sự bao cấp. Tựu trung lại, sự phê phán gồm một số điểm. Điển hình là, các dự án đát xây dựng và dịch vụ có những đặc trưng như: giá cả phát triển cao, thậm chí cả đối với các dự án có tiêu chuẩn thấp; nhưng đòi hỏi tiêu chuẩn hoá cao về loại hình nhà và vật liệu; những hạn chế đối với các hoạt động tạo thu nhập của các hộ gia đình; các khu vực ngoại vi của người nghèo khó hoà nhập vào nền kinh tế đô thị; và sự tách biệt xã hội tăng lên. Tuy nhiên có những luận chứng được đưa ra để ủng hộ cách tiếp cận này. Chẳng hạn, nó khuyến khích sự tham gia của các cộng đồng trong việc ra quyết định và cho phép có sự qui hoạch mềm dẻo hơn . Thậm chí với các kỹ thuật mới để cải thiện khả năng nhân rộng dự án, ảnh hưởng của các dự án đất xây dựng và dịch vụ và dự án nâng cấp vẫn còn yếu ớt đối với toàn bộ nhu cầu về nhà ở đô thị. Môt nghiên cứu đánh giá lớn cho thấy rằng toàn bộ các dự án nhà ở được Ngân hàng thế giới tài trợ trong thập kỷ 1970 (được tập trung phần lớn cho những dự án đất xây dựng, dịch vụ và nâng cấp trên qui mô toàn cầu) chỉ hỗ trợ cho không đến 1% số dân được bổ sung vào đô thị của các nước đang phát triển vào những năm 1980 và 1990. 3.1.2 Khu vực tư nhân Nhà ở công cộng chỉ là khu vực sản xuất nhà ở mà chính phủ hoàn toàn kiểm soát nó, vì nhà nước có trách nhiệm sử dụng vốn cũng như quy định khuôn khổ điều tiết đối với phát triển và xây dựng. Trong trường hợp khu vực tư nhân, chính phủ có ít sự kiểm soát hơn, mặc dầu nhà nước vẫn còn quyết định khuôn khổ điều tiết, việc quyết đ