Nghiên cứu về vấn đề nhà ở đô thị, liên hệ dự án D11 Khu đô thị quận Cầu Giấy – Hà Nội

I. Khái niệm nhà ở Nhà ở là loại hình Kiến Trúc xuất hiện sớm nhất của loài người. Nhà ở là những không gian có tổ chức nhằm đảm bảo phục vụ cho các sinh hoạt đời sống cá nhân và gia đình. Khi mới xuất hiện nhà ở chỉ là chỗ chú thân đơn thuần giúp cho con người khắc phục được những bất lợi do sự khắc nhiệt của thời tiết và bảo vệ họ chống lại sự nhòm ngó, sự đe doạ nguy hiểm của thú rừng. Khi ấy con người chỉ lợi dụng những điều kiện sẵn có của tự nhiên phù hợp với yêu cầu tạo nên nơi chú ẩn an toàn như: hang động, hốc núi kín đáo, vòm cây trên cao rậm lá... Để an toàn nghỉ ngơi và trú ẩn ngoài những giờ lang thang kiếm ăn. Dần dần với sự phát triển của xã hội con người bắt đầu tác động và cải tạo tự nhiên để tạo ra nơi trú ẩn an toàn thuận tiện bền vững hơn. Cuộc sống du cư của con người dần dần được thay bằng cuộc sống định cư và nhà ở từ một nơi trú thân đã trở thành một đơn vị sinh hoạt và sản xuất của gia đình. Trong nhà ở ngoài chỗ nghỉ ngơi còn có các không gian khác như: nơi nấu nướng, chỗ cất giấu lương thực dự trữ, nơi quây quần tụ họp của các thành viên trong gia đình và đặc biệt có không gian thuần dưỡng thú rừng... Các nhà ở đơn sơ dần dần được hoàn thiện trở thành những tổ ấm thực sự của gia đình giúp cho con người có thể định canh định cư, bảo vệ được các thành viên trong gia đình, sinh sôi nảy nở phát triển gia đình, nghỉ ngơi thuận tiện kết hợp với thời gian để tiến hành thêm các nghề phụ. Các nhà ở dân gian trong xã hội phong kiến thực sự là những công trình đáp ứng được rất nhiều mặt sinh hoạt đời sống của con người và phản ánh được rõ nét điều kiện xây dựng của nó. Các vật liệu địa phương như: gạch, đá, tảo mộc và kỹ thuật xây dựng đơn giản thủ công là đặc điểm điển hình trong thời kỳ này. Sang thời kỳ tư bản nhà ở được trọng dụng thêm rất nhiều các tiện nghi phục vụ cho đời sống của con người. Cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật mang lại thành phần nhà ở của giai đoạn này rất phong phú về tổ chức không gian, các nhà ở thường được phân khu chức năng rõ rệt: Có nơi tiếp khách, nơi chuẩn bị ăn uống, có phòng ngủ kín đáo, có các khu vệ sinh tiện nghi và nhà ở trở thành đơn vị tiêu thụ và tiện nghi cung cấp những phúc lợi cho xã hội cho gia đình. Kỹ thuật xây dựng và vật liệu của nhà ở cũng được tiên tiến và hiện đại hơn: gạch, bê tông, kính, thép đã trở thành những vật liệu chủ yếu để xây dựng nhà ở. Nhà ở cũng có rất nhiều kiểu khác nhau với chất lượng tiện nghi khác nhau phù hợp với sự phân hoá giai cấp trong xã hội. Hiện nay nhà ở đã trở thành quyền lợi mà mỗi gia đình đều có nhu cầu mà nhà nước lo toan và hỗ trợ. Vấn đề nhà ở trong đô thị nói chung và nhất là đối với thành phố Hà Nội nói riêng, vẫn luôn là sự quan tâm hàng đầu của Lãnh đạo và Nhân dân thủ đô. Kể từ khi ngôi nhà ở 9 tầng đầu tiên được xây dựng tại khu đô thị mới Linh Đàm năm 1998 đến nay, người Hà Nội và một số đô thị lớn đã bước đầu quen với loại hình không gian ở mới: nhà ở cao tầng. Khái niệm “cao tầng”, từng thời gian, từng quốc gia, khu vực cũng có khác nhau nhưng hầu như thống nhất: cao 6, 7 tầng trở lên phải có thang máy, bởi vậy không nên dừng ở số tầng này. Những vấn đề đơn giản của nhà thấp tầng lại trở thành phức tạp ở nhà cao tầng, xử lý kỹ thuật khó khăn, nhiều vật liệu mới... dẫn đến giá thành cao. Sau 6, 7 năm xây dựng nhà cao tầng, Bộ Xây dựng đã biên soạn được bộ tiêu chuẩn thiết kế xây dựng nhà cao tầng (sẽ ban hành). Tuy nhiên, bên cạnh tiêu chuẩn, còn vấn đề khả năng con người và trình độ kỹ thuật. Một thí dụ về mặt kinh tế: Thông thường, giá thành mỗi mét vuông sàn nhà cao tầng cao hơn nhà thấp tầng nhiều, nhưng 1m2 sàn nhà cao 9 tầng không thể bằng 1m2 sàn nhà cao 20 tầng bởi hàng loạt các yếu tố khác mà chúng ta phải nhập ngoại như thang máy, thiết bị phòng cháy chữa cháy, các biện pháp kỹ thuật xử lý nền đất, ô nhiễm nguồn nước... Ngoài ra, về mặt kiến trúc đô thị, nhà ở cao tầng góp phần tạo cảnh quan của cả khu vực xung quanh, phản ánh sắc thái đô thị vì chúng là thành phần nổi trội, là nền tảng của bộ mặt đô thị. Cho nên, công trình nhà cao tầng phải có nét riêng, không nên “đại trà”, không là sản phẩm dây chuyền. Sự thiếu nghiên cứu sẽ dẫn đến phá vỡ tổ hợp không gian đô thị (ở nhiều nước, sau cuộc chạy đua chiếm lĩnh không gian, cuộc sống nảy sinh nhiều rắc rối, phức tạp và dần dà sinh tâm lý sợ độ cao). Hà Nội đang nghiên cứu định hướng kiến trúc trong giai đoạn trước mắt, nhưng trong khi các nhà nghiên cứu còn đang bàn thảo thì nhà cao tầng cứ mọc lên hằng ngày. Thiếu hẳn một thiết kế đô thị tổng quát, khu nào cũng cứ xen kẽ 3 loại: cao tầng, biệt thự và nhà chia lô. Cơ quan xét duyệt thì dựa vào tiêu chí quản lý Nhà nước mà thẩm định nhưng toàn bộ các vấn đề nghệ thuật và khoa học kỹ thuật lại bỏ ngỏ. Có thể kể ra 101 cách suy nghĩ, kiểu làm khác nhau mà Hội nghị Kiểm định chất lượng nhà cao tầng do Bộ Xây dựng chủ trì vừa tổ chức tháng 6 vừa qua đã đưa ra nhiều cảnh báo. Giá chuẩn cho 1m2 sàn cũng đang là ẩn số. Quảng cáo “căn hộ cao cấp” nhưng “tiêu chí căn hộ cao cấp” thì không có... Do vậy, đặt ra vấn đề phải có căn cứ khoa học (kể cả khoa học xã hội, khoa học con người...) lấy đó làm cơ sở cho thiết kế đô thị để các đơn vị tư vấn thiết kế có định hướng, không thể để tuỳ ở chính quyền và các chủ đầu tư như hiện nay. Xin đề nghị, ở nước ta, trong giai đoạn quy hoạch hiện nay, nên phân loại như sau: - Nhà căn hộ thấp tầng: không quá 5 tầng. Nếu là 6 tầng thì các căn hộ tầng 5 được bố trí không cùng mặt phẳng, tức là, căn hộ sử dụng tầng 5 và tầng 6 có cầu thang riêng trong căn hộ vì từ độ cao tầng 6 là đã ảnh hưởng nhiều đến điều kiện sinh sống. - Nhà căn hộ cao tầng: loại 1 cao 9 tầng, loại 2 cao 9 - 16 tầng (loại này thiết kế kỹ thuật chưa quá phức tạp, giá thành tăng khoảng 12% so với 5 tầng), loại 3 cao 17 - 25 tầng (loại này thiết bị kỹ thuật phức tạp, thang máy phải có tiêu chí riêng, giá thành tăng khoảng 30% so với ít tầng). Riêng nhà chọc trời, nhiều nước đề nghị phải cao trên 40 tầng, ở ta nên hạ thấp độ cao để có sự thận trọng cần thiết (nhưng cũng phải trên 25 tầng). Vấn đề này cần các cơ quan khoa học, các chuyên gia kỹ thuật, văn hoá nhiều ngành, nhiều nghề cùng hợp sức tiến hành khảo sát thực tế để dần dần có định hướng. Hiện nay, bình quân diện tích nhà ở của Nhân dân còn thấp, nhà ở chất lượng chưa cao. Những khu nhà ở tập thể như Trung Tự, Giảng Võ, Thanh Xuân... đang được tiến hành hoá giá và cải tạo nâng cao thêm diện tích ở, chất lượng ở theo phương trâm Nhà nước và Nhân dân cùng làm. Trong những năm qua, thành phố Hà Nội đã có chủ trương đầu tư thêm cho những khu nhà ở mới như khu Linh Đàm, Định Công, Bắc Thăng Long... Để giải quyết nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng cùng tăng trưởng kinh tế và dân số của Thành phố, ngoài các khu nhà ở lớn, hoàn chỉnh từ hạ tầng đến cơ sở vật chất, trong thành phố cũng có những quỹ đất nằm xen kẽ trong các khu dân cư. Do đó việc thành lập các dự án khả thi về nhà ở để phục vụ cho các tầng lớp trong xã hội là cần thiết. II. Dự án D11 Khu đô thị quận Cầu Giấy – Hà Nội 1. Giới thiệu tổng quát Quận Cầu Giấy là nơi được thành lập rất nhiều các dự án lớn nhỏ để giải quyết nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở. Đây là nơi có vị trí thuận lợi để giãn dân từ trung tâm thànhphố tản ra các phía ngoại thành, nhằm mở rộng không gian của thành phố nâng cao đời sống của nhân dân ngày càng cao hơn. Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có Dự án: D11 KHU ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY HÀ NỘI Quận Cầu Giấy là nơi được thành lập rất nhiều các dự án lớn nhỏ để giải quyết nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở. Đây là nơi có vị trí thuận lợi để giãn dân từ trung tâm thành phố tản ra các phía ngoại thành, nhằm mở rộng không gian của thành phố nâng cao đời sống của nhân dân ngày càng cao hơn. . Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có. . Khu đất nằm ở vị trí thuận tiện, giao thông đi lại dễ dàng việc khai thác tiềm năng, quỹ đất, thực hiện hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết phát huy có hiệu quả việc sử dụng đất, giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở của Nhân dân, huy động được vốn trong dân cũng làm giảm nhẹ gánh nặng về ngân sách Nhà nước cho đầu tư xây dựng nhà ở. - Nhà ở lô D11 – Quận cầu giấy Diện tích đất : 6972 m2 Diện tích đất xây dựng : 3137 m2 Diện tích sàn : 38400 m2 Tầng cao : 13 tầng Căn hộ : 288 hộ Dự án xây dựng nhà ở chung cư khu D11 đã và đang được UBND TP phê duyệt để đưa vào xây dựng, với tổng số căn hộ của căn nhà là 288 hộ trong đó. · Số hộ trên tầng điển hình: 24hộ / tầng · Tổng số căn hộ 2 phòng ngủ là: 180 căn (chiếm 62,5%) · Tổng số căn hộ 3 phòng ngủ là: 84 căn (chiếm 24,1%) · Tổng số căn hộ 4 phòng ngủ là: 24 căn (chiếm 8,3%) 2. Phối cảnh góc Về cảnh quan đô thị: Tạo cảnh quan không gian mới cho bộ mặt của toàn khu đô thị, hình khối đơn giản mà hiện đại màu sắc trang nhã mà độc đáo, mang tính hoành tráng sinh động phù hợp với cảnh quan của toàn khu và các khu vực lân cận. 3. Mặt bằng tổng thể Ở tầng 1 công trình được bố trí với các hướng được tổ chức không bị chồng chéo với nhau, thành phần ở tầng 1 gồm những căn hộ có gian bán hàng ở bên ngoài phục vụ cho khu phố và toàn bộ công trình, bên cạnh đó có siêu thị, nơi để xe… phục vụ đời sống của công trình và các công trình lân cận khác. 4. Mặt bằng tầng 1 Các căn hộ độc lập khép kín được gắn kết với nhau thành một tổng thể đẹp, đáp ứng nhu cầu sống của con người. Với diện tích với công năng phù hợp với từng căn hộ đảm bảo môi trường sống tốt hơn tiện nghi hơn. Với từng loại căn hộ phù hợp với từng loại gia đình và với từng nhu cầu của họ. Tất cả các căn hộ được thiết kế trên quan điểm các phỏng ở được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên, khu bếp thiết kế khép kín với ban công rộng… đem lại tính tiện nghi cao cho khu ở. Mỗi tầng có 24 căn, trong đó bao gồm: . Số căn hộ 200 căn 100% 170m2 156m2 136m2 133m2 119m2 110m2 96m2 94m2 87m2 82m2 33 căn 69 căn 98căn 16,5% 34,5% 49% . Sảnh chính của toà nhà hướng về diện tích khoảng 192m2. Từ sảnh chính có thể đến sảnh các khu căn hộ và sảnh nhà hàng trên tầng 34 một cách độc lập và cơ quan thiết kế đã chú ý thiết kế đến đường dốc cho người tàn tật đảm bảo cho tiêu chuẩn. Giao thông đi lại cũng như mọi hoạt động chung của toà nhà đều có hệ thống kiểm soát chặt chẽ bẳng camera. Nguồn nước cấp cho toà nhà được lấy từ nguồn nước chung của khu đô thị với đường ống D100 dẫn nước vào bể chứa ngầm. Bể chứa nước có dung tích tương ứng với lượng nước dùng cho các căn hộ trong 1 ngày với dung tích khoảng 372m3. Toàn bộ toà nhà có song song 2 hệ thống cấp nước nóng và lạnh. Hệ thống nước thải được thiết kế đảm bảo thoát tốt, trong đó nước từ các chậu rửa, bồn tắm và phễu thu nước sàn được thu vào ống đứng thoát nước rửa dẫn ra mương thoát nước bên ngoài nối vào ga thu nước của khu đô thị. Nước thải từ các âu tiểu và chậu xí được thu vào ống đứng thoát nước xí dẫn đến ngăn chứa của bể tự hoại. Bể tự hoại được thiết kế để nước thải lưu lại một ngày trước khi xả vào mạng lưới thoát nước bên ngoài…Các hệ thống cấp điện, PCCC, thoát hiểm… cũng được nghiên cứu thiết kế đảm bảo với các tiêu chuẩn hiện đại hiện nay. Việc thành lập các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới nhằm thực hiện tầm chiến lược quốc gia, đáp ứng cấp thiết về việc thiếu thốn nhà ở hiện nay của Hà Nội. Tạo dựng nếp sống mới cho từng loại đối tượng trong xã hội hiện nay. 5. Hậu quả được báo trước Quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được xây dựng từ nhiều thời kỳ khác nhau nên đã và đang tiếp tục xuống cấp, nhiều nhà đã cũ nát và lạc hậu, không thuận tiện cho sinh hoạt. Các khu nhà tập thể ở Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Kim Giang, Thanh Xuân, Nghĩa Đô bị xuống cấp, chất lượng kém, hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng, hiện có một số nhà bị lún nứt nghiêm trọng. Thêm vào đó, nhiều nhà mới mọc lên trong những năm gần đây phần lớn không tuân thu quy hoạch, tình trạng xây dựng tự phát, cơi nới trái phép diễn ra rất nhiều khiến cho mạng lưới hạ tầng vốn đã thấp kém càng trở nên quá tải, bộ mặt kiến trúc đô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đánh giá kết quả sau 9 năm bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP, ông Phạm Cao Nguyên, Giám đốc sở TNMT-NĐ Thành phố cho biết: giá thuê nhà thực hiện theo Quyết định 118/TTg ngày 27/2/1992 của Chính phủ hiện quá rẻ so với giá thị trường nên tiền thuê nhà thu được không đủ để thường xuyên duy tu, sửa chữa. 48 năm trở lại đây Hà Nội đã trải qua 4 lần thử nghiệm về tổ chức mô hình – quản lý nhà công cho thuê nhưng vẫn còn chưa lựa chọn được mô hình thích hợp và vẫn còn quá nhiều bất cập trong lĩnh vực này. Tình trạng đan xen sở hữu đang tồn tại trong từng biển số nhà, từng ngôi nhà, tầng nhà; nhiều trường hợp chưa được đăng ký cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quản lý sử dụng và giải quyết tranh chấp. Một sự bất hợp lý nữa cũng đang được các chuyên gia về nhà đất quan tâm đó là việc xuất hiện tình trạng đầu cơ nhà đất thông qua việc mua gom nhà ở theo các hợp đồng thuê nhà, sau đó mua lại tho Nghị định 61/CP tại các nhà biệt thự hoặc trong biển số nhà có nhiều hộ ở tại các quận nội thành cũ. Như vậy, những người đầu cơ vừa được hưởng ưu đãi của Nhà nước khi mau nhà, vừa hưởng chênh lệch lợi nhuận dẫn đến sự mất công bằng trong xã hội. Để giải quyết tình trạng này, đối với những nơi nhà đất có giá trị lớn mà hiện nay Nhà nước đang cho thuê, nếu phù hợp quy hoạch thành phố nên đưa ra đấu giá công khai, tăng nguồn thu cho ngân sách. Đối với nhà tự quản, nguồn gốc thuộc nhiều bộ, ngành quản lý. Nghiên cứu về vấn đề nhà ở đô thị, liên hệ dự án D11 Khu đô thị quận Cầu Giấy – Hà Nội (tl; 3) MỤC LỤC