Nhà phi chính thức – lựa chọn của những người thu nhập thấp trường hợp xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

40 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn dân cư đổ về các thành phố lớn làm cho nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là nhu cầu về các dịch vụ công cộng và các cơ sở hạ tầng cơ bản. 1. Đặt vấn đề Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh NHÀ PHI CHÍNH THỨC – LỰA CHỌN CỦA NHỮNG NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ILLEGAL HOUSING – PREFERABLE SOLUTION FOR LOW- INCOME GROUPS THE CASE OF VINH LOC A COMMUNE, BINH CHANH DISTRICT, HO CHI MINH CITY Phan Ngọc Yến Xuân1 Ngày nhận: 14/8/2018 Ngày nhận bản sửa: 28/8/2018 Ngày đăng: 5/10/2018 Tóm tắt Trước áp lực gia tăng nhanh chóng của số người nhập cư vào các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), nhà chính thức hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cũng như giá cả không phù hợp với khả năng chi trả của những người lao động nghèo, do đó nhà phi chính thức trở thành phương án lựa chọn tối ưu cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà phi chính thức đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở của xã hội. Từ khóa: nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A, phát triển đô thị, nơi ở cho người thu nhập thấp. Abstract Due to the significantly growing pressure of migration into big cities like Ho Chi Minh City, legal housing becomes unaffordable and therefore fails to satisfy the demand of people with low income. Consequently, houses without building permit have been considered as a more preferable solution. This type of housing meets almost all of the requirements of low-income groups, which are not fulfilled by legal houses. Assuring the ownership and renovating can be the most sensible choices in this specific situation since they bring the best benefits to the relating parties and solve the accommodation problem in those cities with high population density in Vietnam. Key words: illegal house, Vinh Loc A Commune, growth of cities, housing problem, accomodation for low-income people. __________________________________________ 1 Khoa Cơ bản, Trường Đại học Tài Chính - Marketing 41 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 và TP.HCM nói chung[1]. Người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng, trở nên hết sức phổ biến ở khu vực này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù lường trước được rủi ro? Những giải pháp nào là phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức hiện nay? Bài viết này sẽ làm rõ sự phù hợp của nhà phi chính thức đối với người thu nhập thấp từ đó giải thích nguyên nhân vì sao nhà phi chính thức trở nên phổ biến hiện nay, sau đó đưa ra một số gợi ý giải pháp. 2. Cơ sở lý thuyết 2.1. Định nghĩa, vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức: Định nghĩa: Theo định nghĩa của Boothroyd và Pham Xuan Nam (2000), nhà phi chính thức bao gồm nhà ở bất hợp pháp, nhà chiếm dụng bất hợp pháp, nhà ở không đúng quy định và nhà ổ chuột. Theo định nghĩa của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), nhà ở phi chính thức là: (1) Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2) Nhà ở không phù hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng hiện hành (nhà ở trái phép). Theo Ahsan (2010), nhà ở phi chính thức là nhà ở bất hợp pháp bao gồm xây trái phép hoặc lấn chiếm các khu vực đất công, thường là nhà ở tạm bợ, chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ kém. Nhà ở chính thức là nhà có giấy phép xây dựng và thỏa mãn các tiêu chuẩn xây dựng theo quy hoạch của chính quyền. 1 tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0- 7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web =914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24 TP.HCM không tránh khỏi tình trạng tương tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các khu công nghiệp, lượng người nhập cư đổ về ngày càng đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven, ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao ở các khu vực này. Dù quỹ đất đô thị có tăng lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở, thiếu nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015). Theo Ngân hàng Thế giới (2015) số lượng các hộ gia đình thành thị ở TP.HCM tăng trung bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17%. Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể, khoảng 20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là những người dễ bị tổn thương, phân biệt đối xử hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận là thành viên chính thức của cộng đồng, nhiều chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực đến nguồn mưu sinh của họ (Ngân hàng Thế giới, 2014). Đối với người nghèo, nhà ở là vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như TP.HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác (Đặng Nguyên Anh, 2004). Giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo, theo Công ty Bất động sản CB Richard Ellis (CBRE Việt Nam, 2011) trong vòng 20 năm giá bất động sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu người. Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm 45% số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của TP.HCM, đây là điểm nóng của tình trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng 42 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết quả là nhà ở không chính thức đã phát triển mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía Chính phủ, không có nhiều thông tin công bố để theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm quản lý đối với khu vực này, một số trường hợp các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí, đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị lớn như TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015). Mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực phi chính thức sau khi được Chính phủ can thiệp một cách vừa phải tương đương với những nơi được quy hoạch chính thức (Huỳnh Thế Du & Richard, 2015). 2.2. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chon nhà của người thu nhập thấp Trong bài phân tích này tác giả sử dụng khung phân tích là 4 tiêu chí ưu tiên lựa chọn nhà của người Việt Nam do Ngân hàng Thế giới (2015) tổng hợp trong đó kết hợp với các đặc điểm lựa chọn nhà của người thu nhập thấp của Tổ chức Hỗ trợ gia cư – UN – Habitat (2005). Lý do lựa chọn sử dụng các tiêu chí của hai tổ chức này là vì đây là các tổ chức có uy tín và có rất nhiều công trình nghiên cứu có giá trị về lĩnh vực nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam và các quốc gia có đặc điểm tương tự Việt Nam. 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ gia đình Việt Nam theo Ngân hàng Thế giới (2015): Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo thời gian. Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng định nghĩa của OECD để giải thích cho thuật ngữ nhà ở phi chính thức. Vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức trong thị trường nhà ở tại TP.HCM: Nhà ở phi chính thức là một lựa chọn phù hợp với những người thu nhập thấp tại TP.HCM góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. Đô thị hóa và làn sóng di cư đang diễn ra rất nhanh ở TP.HCM, nhà ở trở thành một vấn đề nan giải. 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân có thu nhập cao nhất (Quận 3, Quận 4, Quận 5) mới có khả năng tiết kiệm mua nhà chính thức, 40% dân số còn lại (Quận 1, Quận 2) gần như không có khả năng tiết kiệm để mua nhà và họ cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với những người nghèo ở thành thị, nhà ở tự xây và nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy nhất (Ngân hàng Thế giới, 2015). Nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh nhất ở vùng rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và lao động nhập cư, phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do thiếu giấy tờ pháp lý hợp pháp (Ngân hàng Thế giới, 2015). Những người thu nhập thấp chấp nhận những rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có giá rẻ và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan liêu rắc rối như thị trường chính thức. Người ta hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều chỉnh, môi trường được cải thiện hơn cùng với sự công nhận về pháp lý (UN–Habitat, 2005). Hiện nay các chính sách của Chính phủ tập trung nhiều vào thị trường nhà chính thức, ít 43 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người nghèo, nhà ở không chỉ là không gian sống mà còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu nhập bao gồm may quần áo, sản xuất thủ công, nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ, hay xe chở hàng rong, cửa hàng sửa chữa, sản xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, giặt là, làm bánh, nhà hàng, quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt luôn đem đến sự linh hoạt lớn cho việc kết hợp giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm tiền. Đây là lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người nghèo do thiếu không gian cho các hoạt động nêu trên. Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng: Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống dựa vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ trong những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới phức hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự tiếp cận không chính thức tới nguồn điện, người trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn tín dụng trong những trường hợp khẩn cấp và giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu tại sao người nghèo không thể tồn tại khi bị cô lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời ven thành phố và họ phải quay lại chỗ cũ. Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25 – 30% trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là chấp nhận được đối với một hộ gia đình. Tuy nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình có thu nhập trung bình và không áp dụng đối với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê giá rẻ cũng thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao thông công cộng và nhà mặt phố để có các cơ hội kinh doanh. Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác. Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí). Các tiêu chí chọn nhà của người thu nhập thấp theo UN – Habitat (2015): có sự khác nhau giữa thứ tự ưu tiên của các tiêu chí chọn nhà giữa người nghèo và người giàu. Người giàu chú ý nhiều hơn đến địa vị, sự thoải mái, thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. Còn người nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu chí sau: Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi người nghèo lựa chọn nơi sinh sống. Sống ở gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm sống hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và níu giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá xa trung tâm thành phố, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch vụ xã hội. Đó là lý do tại sao những khu ổ chuột trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất chấp đông đúc hay bất ổn thế nào. 44 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 sát được 12 hộ gia đình đang ở trong những căn nhà phi chính thức của mình, có người thì mua nhà đã xây sẵn, có người thì mua đất và tự xây dựng dần. Bên cạnh đó tác giả tiến hành phỏng vấn sâu 5 chủ thầu xây dựng và 6 cò đất, vẫn là nguyên tắc phỏng vấn đến khi nào không còn tìm được thông tin gì mới nữa thì dừng lại. Trong nguồn lực của mình, tác giả chỉ có thể tiếp cận và phỏng vấn sâu 2 cán bộ quản lý tại khu vực xã Vĩnh Lộc A về các vấn đề liên quan đến nhà ở phi chính thức, thông tin cá nhân của những người được phỏng vấn sâu được yêu cầu giữ kín. 4. Thực trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh Xã Vĩnh Lộc A nằm gần 2 khu công nghiệp lớn đó là khu công nghiệp Vĩnh Lộc và khu công nghiệp Tân Bình nơi thu hút rất nhiều lao động, tuy nhiên các khu công nghiệp này lại không có chỗ ở cho công nhân từ đó phát sinh nhu cầu nhà ở rất lớn ở khu vực vùng ven như xã Vĩnh Lộc A. Công nhân, những người lao động nhập cư phần lớn thuộc 2 nhóm thu nhập thấp nhất nên nhà phi chính thức là lựa chọn phổ biến của họ. Phần lớn nhà phi chính thức ở Vĩnh Lộc A đều là nhà tự xây và nâng cấp dần qua rất nhiều lần. Hình 1. Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay Nguồn: Tác giả khảo sát Những hộ sống trong những căn nhà phi chính thức đó được công nhận và sinh hoạt ngoài khả năng của người nghèo. Hộ gia đình càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở và trích phần trăm từ thu nhập hàng tháng của họ. Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng lên và hoàn thiện dần tại các khu ổ chuột mới là kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo – ngôi nhà cho phép họ từng bước gây dựng nền tảng kinh tế. 3. Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp phân tích tình huống. Thông tin sử dụng gồm thông tin thứ cấp được thu thập từ số liệu thống kê của Ủy Ban Nhân Dân (UBND) xã Vĩnh Lộc A, các trang báo có uy tín, trang web của UBND huyện Bình Chánh và các cơ quan có liên quan, các văn bản pháp luật liên quan. Thông tin sơ cấp thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn sâu những đối tượng liên quan. Khảo sát bằng bảng câu hỏi 120 hộ dân đang sinh sống ở những căn nhà phi chính thức trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A. Xã Vĩnh Lộc A bao gồm 6 ấp (ấp 1, 2, 3, 4, 5, 6), mỗi ấp khảo sát 20 hộ gia đình, phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Cách thức khảo sát: mỗi ấp xác định 4 – 5 khu vực, mỗi khu vực khảo sát 4 – 5 hộ gia đình, tác giả đến từng nhà trò chuyện vào hỏi những thông tin ban đầu, nếu xác định đây đúng là hộ gia đình sống trong căn nhà phi chính thức của mình sẽ bắt đầu khảo sát, những trường hợp không phải như: đang ở thuê, ở nhờ nhà người thân, nhà đã có giấy tờ hợp pháp sẽ không khảo sát. Quá trình khảo sát tiến hành đến khi nào đủ số lượng phiếu khảo sát hợp lệ là 120 thì dừng lại. Trong mỗi khu vực đến khảo sát sẽ chọn một hộ gia đình để phỏng vấn sâu, quá trình phỏng vấn sâu được thực hiện đến khi nào cảm thấy câu trả lời của các hộ gia đình không còn cung cấp thông tin gì mới nữa, kết quả tác giả khảo 45 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Hình 3. Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả khảo sát 5. Sự phù hợp của nhà phi chính thức đối với những người thu nhập thấp 5.1. Tiêu chí 1 – Khả năng chi trả: Nhà phi chính thức đáp ứng tốt nhất tiêu chí “phù hợp với khả năng chi trả” của những người thu nhập thấp. Tính đến thời điểm 01/2018, chi phí để có được một căn nhà phi chính thức là 600 triệu/ căn (diện tích đất 50m2, 1 gác giả, vách bằng tôn, tường xây 2m, sàn nhà lót gạch, thiết bị vệ sinh tối thiểu, nhà trong hẻm trải đá ngang 3m), tương đương 6 triệu/m2 sàn, trong khi đó giá nhà ở xã hội theo Ngân hàng Thế giới (2015) từ 12- 14 triệu/m2 sàn, điều này cho thấy giá nhà phi chính thức thấp hơn rất nhiều so với nhà chính thức. Cộng thêm nhà phi chính thức là những nhà tự xây dựng dần dần nên rất linh hoạt và phù hợp khả năng tiết kiệm tích lũy hoặc vay mượn của người thu nhập thấp. Hình 4. Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả khảo sát cộng đồng như những người dân chính thức, họ được cấp giấp tạm trú, trên giấy này mục địa chỉ được ghi là “nhà không số” lý do “nhà chưa hợp pháp”, được sinh hoạt tổ dân phố, được cấp giấy chứng nhận gia đình văn hóa, vẫn phải đóng góp các khoản thu của ấp, xã Nhìn chung, họ được chính quyền địa phương và người dân công nhận và hầu như có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ như một người sinh sống chính thức. Những căn nhà phi chính thức diện tích trung bình khoảng 45-70 m2 đất và thường có gác, diện tích này phù hợp với những hộ gia đình từ 3-5 người. Đa phần người dân mới đến sinh sống ở đây không lâu, chủ yếu là những người lao động nhập cư nghèo làm việc ở gần khu vực này hoặc có người thân bạn bè đang sinh sống ở đây giới thiệu họ tiếp cận với nhà phi chính thức. Hình 2. Thời gian sinh sống và phương pháp tiếp cận nhà phi chính thức của người dân Nguồn: Tác giả khảo sát Phần lớn người dân đều biết đến chính sách nhà ở xã hội nhưng không mấy quan tâm. Lý do được người dân đưa ra là họ không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội vì không đủ tiền để đặt cọc ban đầu, không đủ điều kiện vay ngân hàng do không chứng minh được thu nhập, không tài sản thế chấp, không thuộc diện vay ưu đãi, sợ gánh nặng trả nợ, không thích nhà chung cư. Ngoài ra còn những lý do khác như số lượng nhà ở còn quá ít so với nhu cầu, thiếu thông tin đến người dân, không phù hợp với đối tượng thu nhập phi chính thức. 46 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Theo kết quả khảo sát, đa phần người dân làm việc gần khu vực mình sống và đây là tiêu chí quan trọng trong chọn nhà với mức điểm là 4,17/5, kết quả này thống nhất với nghiên cứu của ALMEC Corporation (2004) người dân có xu hướng ở gần nơi mình làm việc, học tập, khoảng cách trung bình khoảng 5-7 km, đồng thời cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM (2014) về chiều dài trung bình của các chuyến đi là 4,7 km. Theo đánh giá chung của người dân, việc đi đến chỗ