Phân tích đầu tư bất động sản - Bài 16: Phân tích thị trường bất động sản thương mại

BÀI 16: Phân tích thị trường bất động sản thương mại Chương trình Chứng chỉ PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Trình bày: Lê Quang Bửu Giám đốc Trung tâm REFT Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 2 Phân tích thị trường BĐS PHẦN I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN PHẦN II CÁC VẤN ĐỀ CHUYÊN SÂU Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 3 PHẦN I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 4 Phân tích thị trường BĐS  Định nghĩa: Phân tích thị trường bđs là tập hợp các qui trình và công cụ phân tích được thiết kế và thực hiện để trả lời các câu hỏi mang tính quyết định như :  Xây dựng loại bđs gì trên mảnh đất này?  Qui mô dự án như thế nào là phù hợp?  Phân khúc thị trường nào cho dự án?  Giá bán, giá thuê sản phẩm là bao nhiêu?  Khi nào thì bắt đầu khởi công xây dựng?  Phân kỳ đầu tư như thế nào cho phù hợp?  Vân vân và vân vân. Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 5 Phân tích thị trường BĐS (tt) Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. Sản phẩm và thiết kế được xem là phù hợp với thị trườn g 16 - 6 Phân tích thị trường BĐS (tt) Thiết kế mang tính biểu tượng, nhưng hiệu quả đầu tư??? Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 7 5 chỉ số chính của thị trường cần phân tích & đánh giá 1. Tỷ lệ diện tích trống chưa cho thuê 2. Giá thuê của thị trường 3. Số lượng diện tích xây mới khởi công 4. Số lượng diện tích cho thuê mới 5. Số lượng diện tích xây mới hoàn thành Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 8 Tỷ lệ diện tích trống  Tỷ lệ diện tích mặt bằng hiện tại chưa cho thuê được (tỷ lệ trống).  T.Lệ trống = DT trống / Tổng DT  Tỷ lệ trống là chỉ số thể hiện trạng thái cân bằng của thị trường, sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường mặt bằng cho thuê. DT trống DT đã cho thuê Tổng DT mặt bằng cho thuê của thị trườ ng Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 9 Giá thuê của thị trường  Giá thuê là chi phí người thuê trả cho chủ bất động sản tính trên 1m2 sàn trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 1 tháng hoặc 1 năm.  Giá thuê có thể tính trên 1m2 sàn thuần hoặc 1m2 sàn gộp.  Giá thuê có thể bao gồm phí dịch vụ hoặc không bao gồm phí dịch vụ.  Thuế VAT 10% người thuê luôn phải trả Giá thuê tính trên 1m2 Tổng chi phí thuê ngư ời thuê phải trả Phí D. vụ Thuế VAT Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 10 Giá thuê của thị trường (tt.)  Lưu ý: Phân biệt “giá chào thuê ” và “giá thuê thực tế”  Giá chào thuê là giá thuê chủ bất động sản đưa ra tính trên 1m2 theo điều kiện thông thường.  Giá thuê thực tế là giá thuê tính trên 1m2 sau khi đã trừ đi các khoản ưu đãi hoặc chiết khấu, hoặc trợ cấp từ chủ bđs dành cho người thuê. Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 11 Giá thuê của thị trường (tt.)  Ví dụ:  giá chào thuê là US$20/m2/tháng, chủ bđs cho người thuê được miễn giá thuê 2 tháng đầu tiên của hợp đồng thuê 2 năm (24 tháng). Vậy, giá thuê thực tế là bao nhiêu /1m2/tháng?  Giá thuê thực tế = US$20 * 20tháng / 24 tháng = US$16.667/m2/tháng Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 12 Diện tích xây mới khởi công & DT xây mới hoàn thành  Xây dựng mới làm thay đổi cung của thị trường  Diện tích sàn xây mới khởi công: tất cả các dự án bắt đầu khởi công xây dựng. Số lượng diện tích sàn này cần một khoảng thời gian nhất định để hoàn thành.  Diện tích sàn xây mới hoàn thành: là số lượng diện tích sàn xây dựng vừa được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Phần diện tích hoàn thành này làm tăng nguồn cung cho thị trường. Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 13 Diện tích xây mới khởi công & DT xây mới hoàn thành (tt)  Cần xem xét lượng diện tích sàn làm tăng thêm nguồn cung thuần cho thị trường.  Lượng cung thuần tăng = DT xây mới hoàn thành – (DT phá dỡ + DT chuyển đổi sang công năng khác). Chính lượng cung tăng thuần này tác động trực tiếp đến giá thuê trên thị trường. Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 14 Diện tích thuê mới trong kỳ  Sự thay đổi về diện tích sử dụng trong kỳ  Đây là biến của phía cầu của thị trường. Cần phân biệt 2 chỉ tiêu sau:  DT thuê mới tổng = tổng DT của các hợp đồng thuê mới ký kết. (DT này bao gồm cả phần DT người thuê chuyển đến chổ mới.)  DT thuê mới thuần = DT thuê mới tăng thực tế. Chỉ tiêu này có ý nghĩa và chính xác hơn trong đo lường cầu của thị trường. Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 15 Ý nghĩa ứng dụng của 5 chỉ tiêu  5 chỉ tiêu này là các biến cơ bản và chủ chốt nhất của thị trường mặt bằng bất động sản cho thuê.  5 chỉ tiêu này được sử dụng để phân tích, hiểu và khái quát hóa đặc điểm của thị trường, cũng như hỗ trợ dự báo sự thay đổi của thị trường. Từ đó các bên liên quan (chủ bđs, người thuê, nhà đầu tư, nhà phát triển bđs) sẽ có các quyết định phù hợp. Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 16 Phân tích thị trường – cấp độ dự án – một số điểm lưu ý  Vị trí dự án:  Đặc điểm cụ thể của vị trí dự án trong mối tương quan với môi trường xung quanh (trường học, nhà thợ, chợ, bệnh viện, khu vui chơi, ..)  Trong mối tương quan với qui hoạch đô thị, với hệ thống cơ sở hạ tầng (đường sá, sân bay, liên kết với các trung tâm đô thị khác)  Qui mô dự án Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 17 Phân tích thị trường – cấp độ dự án – một số điểm lưu ý (tt) Vị trí dự án trong mối tương quan với qui hoạch tổng thể vùng, hệ thống co sở hạ tầng giao thông Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 18 Phân tích thị trường – cấp độ dự án – một số điểm lưu ý (tt) Vị trí dự án trong mối tương quan với qui hoạch tổng thể vùng, hệ thống co sở hạ tầng giao thông Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 19 Phân tích thị trường – cấp độ dự án – một số điểm lưu ý (tt) Vị trí dự án trong mối tương quan với môi trường xung quanh KHU LỤP XỤP Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 20 Phân tích thị trường – cấp độ dự án – một số điểm lưu ý (tt) Vị trí dự án trong mối tương quan với môi trường xung quanh KHU QUI HOẠCH TỐT Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. 16 - 21 Phân tích thị trường – cấp độ dự án – một số điểm lưu ý (tt)  Mức độ cạnh tranh:  Các dự án canh tranh trực tiếp và gián tiếp hiện tại trong khu vực  Các dự án canh tranh tiềm năng trong tương lai  Đặc điểm và xu hướng phát triển dân cư và kinh tế của khu vực dự án  Cơ cấu và tỷ lệ và xu hướng phát triển dân cư  Cơ cấu và xu hướng phát triển kinh tế và tình hình việc làm của khu vực dự án Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. Q & A Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved. KẾT THÚC PHẦN I