Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Nội

Tr­êng ®¹i häc Kinh tÕ quèc d©n KHOA NG¢N HµNG TµI CHÝNH -----˜&™----- Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp §Ò tµi: PH¸T TRIÓN HO¹T ®éNG CHO VAY MUA NHµ T¹I NG¢N HµNG N¤NG NGHIÖP Vµ PH¸T TRIÓN N¤NG TH¤N Hµ NéI Gi¸o viªn h­íng dÉn : ts. §ÆNG NGäC §øC Sinh viªn thùc hiÖn : §INH V¡N TµI Líp : TµI CHÝNH 45b Hµ Néi – 2007LỜI CAM ĐOAN Chuyên đề thực tập: “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNT Hà nội” được thực hiện bởi sinh viên Đinh Văn Tài, sinh viên lớp Tài chính 45B, trường Đại học kinh tế Quốc Dân Hà Nội. Chuyên đề trên được thực hiện trên cơ sở số liệu thực tế tại NHNo&PTNT Hà nội và một số tài liệu tham khảo khác. Chuyên đề được sự hướng dẫn của TS. Đặng Ngọc Đức và các cán bộ phòng tín dụng NHNo&PTNT Hà nội. Nội dung chuyên đề này đảm bảo phản ánh đúng thực trạng tại NHNo&PTNT Hà nội và là bản duy nhất không sao chép các tài liệu khác. Em xin cam đoan những lời cam đoan trên là hoàn toàn đúng sự thực và xin nghiêm túc chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình. Hà Nội, tháng 4 năm 2007 Sinh viên: Đinh Văn Tài DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DNNN: Doanh nghiệp nhà nước DNNQD: Doanh nghiệp ngoài quốc doanh NĐ-CP: Nghị định chính phủ NHNO&PTNT: Ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn NHTM: Ngân hàng thương mại TTLT: Thông tư liên tịch WB: Ngân hàng thế giới LỜI MỞ ĐẦU Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá, đất nước ta đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội. Chính trị ổn định, kinh tế tăng trưởng khá và bền vững đã thúc đẩy hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bán phát triển, tạo tiền đề cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân. Trong tình hình đó, Đảng và nhà nước ta luôn xác định, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất cho người dân. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, đời sống của người dân đã đươc nâng cao đáng kể và ngày càng được hưởng những thành tựu do phát triển kinh tế đem lại. Tuy nhiên, trong xã hội vẫn còn có những mặt chưa giải quyết được triệt để và cản trở việc cải thiện tốt hơn đời sống cho người dân. Một trong số đó là giải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam. Có an cư thì mới lạc nghiệp. Câu nói đó nói lên một ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào. Bởi một căn nhà, một mái ấm nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế. Xét trong phạm vi những đô thị ở Việt Nam, thì vấn đề nhà ở cho người dân hiện nay là một bài toán rất nan giải. Có nhiều giải pháp đặt ra nhằm giải quyết nhanh những nhu cầu thiết yếu đó cho người dân. Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của các ngân hàng thương mại tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở. Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay và cũng xuất phát từ nhu cầu cần phát triển của mỗi ngân hàng cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của TS. Đặng Ngọc Đức, qua quá trình thực tập tại Trụ sở ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn Việt Nam, đề tài: “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại ngân hàng NHNo&PTNT Hà nội” được chọn để làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Kết cấu của Chuyên đề ngoài lời mở đầu, kết luận gồm có 3 chương: Chương I: Cho vay mua nhà - Một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNT Hà nội. Chương III: Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNTHà nội. CHƯƠNG 1: CHO VAY MUA NHÀ - MỘT LOẠI HÌNH CHO VAY TIÊU DÙNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Ngân hàng thương mại 1.1.1.Khái niệm về ngân hàng thương mại Ngân hàng là một trong nghững tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế. Ngân hàng là người cho vay chủ yếu đối với các cá nhân hộ gia đình và hầu hết các cơ quan chính quyền địa phương. Hơn nữa, đối với các doanh nghiệp nhỏ ở địa phương, tư người bán rau quả cho đến người kinh doanh ô tô, ngân hàng là tổ chức cung cấp tín dụng cơ bản phục vụ cho việc mua hàng hoá dự trữ hoặc mua ô tô trưng bày. Khi các doanh nghiệp và người tiêu dùng phải thanh toán cho các khoản mua bán hàng hoá dịch vụ họ thường sử dụng séc, thẻ tín dụng hay tài khoản điện tử. Và khi cần thông tin tài chính hay lập kế hoạch tài chính, họ thường tìn đến ngân hàng để nhận được lời tư vấn. Trên toàn thế giới, ngân hàng là loại hình tổ chức trung gian tài chính cung cấp các khoản tín dụng trả góp cho người tiêu dùng với quy mô lớn nhất. Trong mọi thời kì, ngân hàng là một trong nghững thành viên quan trọng nhất trên thị trường trái phiếu và tín phiếu do chính quyền địa phương phát hành để tài trợ cho các công trình công cộng, từ hội trường, sân bóng đá cho đến sân bay và đường cao tốc. Ngân hàng cũng là một trong những tổ chức tài chính cung cấp vốn lưu động quan trọng nhất cho các doanh nghiệp. Với các lí do đó chúng ta có thể đưa ra định nghĩa ngân hàng như sau “Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ chức kinh doanh nào trong nến kinh tế” (Peter S.Rose ) 1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại Tạo nguồn vốn Huy động vốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của mỗi ngân hàng thương mại. Việc huy động ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của các ngân hàng. Ngân hàng thương mại huy động thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay (vay ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng, hay phát hành các loại giấy tờ có giá) Tiền gửi: Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để sử dụng thanh toán. Tiền gửi là một trong những nguồn vốn quan trọng của ngân hàng để giúp ngân hàng hoạt động đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay. Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh doanh. Dựa vào mục đích của người gửi tiền, tiền gửi thường được phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch. * Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm mục đích thanh toán. Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích hưởng lãi mà coi ngân hàng như là thủ quỹ cho họ. Khách hàng có thể rút ra bất cứ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán. Tiền gửi giao dịch gồm tiền gửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyển tiền. * Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - xã hội, dân cư. Đây là những khoản tiền không thanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định. Lãi suất áp dụng cho loại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch. Nguồn đi vay: Ngoài hình thức tiền gửi ngân hàng có thể huy động vốn bằng cách đi vay mượn thêm nhằm bù đắp nhu cầu thiếu hụt và đảm bảo khả năng thanh toán khi cần thiết. Các loại hình thức đi vay của ngân hàng: * Vay Ngân hàng Nhà nước: Đây là khoản vay nhằm bù đắp nhu cầu cần thiết trong chi trả của ngân hàng thương mại. Thông thường các ngân hàng thương mại vay ngân hàng nhà nước trong trường hợp đang có nhu cầu cấp thiết. Ngân hàng Nhà nước có thể cấp cho mỗi ngân hàng thương mại một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng thương mại phải trả lãi suất theo quy định. * Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay mượn các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. * Phát hành các giấy tờ có giá: kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu. Đây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong hoạt động kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao để phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án, công trình, đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng. Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và có thể được bổ sung trong quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận kinh doanh hoặc tăng mức đóng góp của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng tổn thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng Thông thường các ngân hàng không sử dụng nguồn vốn này để cho vay mà có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàng. Đối với mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là điều kiện được huy động, cho vay theo những tỉ lệ nhất định. Sử dụng vốn Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồn vốn là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu. Cho vay Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợi nhuận(chủ yếu đối với các ngân hàng thương mại Việt Nam). Lãi suất cho vay thu được bù chi phí mà ngân hàng huy động, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý. Đầu tư Đầu tư là hoạt động giúp các NHTM sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng. * Mua chứng khoán ngắn hạn chính phủ: Đem lại thu nhập cho ngân hàng, đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng, bảo đảm cân bằng thu chi, điều hoà lưu thông tiền tệ. * Mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp: tham gia vào việc thành lập và quản lý các doanh nghiệp nhằm mang lại thu nhập cho ngân hàng. Đồng thời giảm rủi ro cho ngân hàng bởi ngân hàng đã thực hiện sự đa dạng hoá các loại hình đầu tư.(Tuy nhiên chỉ một số ngân hàng được phép điều nay do quy định của chính phủ) Hoạt động ngân quỹ Hoạt động ngân quỹ là hoạt động cho việc chi trả đối với khách hàng. Hoạt động này bao gồm: nghiệp vụ, quỹ tiền mặt, tiền gửi ở các ngân hàng, tiền trong quá trình đang thu, nghiệp vụ chứng khoán ngắn hạn. Các hoạt động khác Hoạt động bảo lãnh: là nghiệp vụ ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết. Bảo lãnh thường có ba bên: Bên hưởng bảo lãnh, bên được bảo lãnh và bên bảo lãnh. Bảo lãnh của ngân hàng có nghĩa ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba. Mua bán ngoại tệ: Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi ngoại tệ - một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền khác và hưởng phí dịch vụ. Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao dịch như vậy có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao. Hoạt động uỷ thác, thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua bán, bảo quản chứng khoán, cung cấp thông tin và tư vấn kinh doanh. Các hoạt động khác như dịch vụ cho thuê két sắt, môi giới nhà đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý. 1.2. Các loại hình cho vay của Ngân hàng Thương mại Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng và dẫn tới hoạt động cho vay ngày càng phát triển và đóng góp quan trọng vào sự phát triển của nền kinh tế. Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng. Sau đây là một số cách phân loại. Căn cứ kì hạn cho vay Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp sự thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ cho thanh toán tiền hàng hóa, tài trợ cho vốn lưu động. Cho vay trung hạn: Đây là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ 1 đến nhỏ hơn 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng. Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời gian trên 5 năm cho vay cho các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây chuyền công nghệ với những dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài. Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro hơn. Trong thực tế, có những khoản vay không xác định trước thời hạn như cho vay luân chuyển. Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền. Việc xác định trước thời hạn thu nợ trong trường hợp này có thể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm. Căn cứ tính chất đảm bảo vốn vay. Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết. Giá trị của tài sản bảo đảm thông thường cao hơn giá trị của khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giá và chi phí quản lý. Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đi vay. Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho các khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi. Tuy nhiên, đây là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng. Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không. Căn cứ phương thức cho vay và hoàn trả. Căn cứ theo phương thức cho vay * Cho vay từng lần: mỗi lần vay ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoả thuận riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm. * Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay trong một thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay-trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. * Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ các tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó. * Cho vay hợp vốn: một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng. Trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn có thể không biết được điều đó. Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và một trong các nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi “luật các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với mỗi khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ. * Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ: là việc ngân hàng chấp nhận cho khách hàng được sử dụng vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ rút tiền mặt. Đến cuối kỳ, ngân hàng gửi giấy thông báo với khách hàng, yêu cầu khách hàng thanh toán số tiền khách hàng đã vay của ngân hàng. * Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đáp ứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu. Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức dự phòng và mức phí trả cho ngân hàng. Căn cứ theo phương thức hoàn trả: * Cho vay trả một lần: là những khoản cho vay mà trong hợp đồng tín dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuối cùng. * Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận. Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp khoản cho vay trả một lần. Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền. Số tiền và thời gian hoàn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng. Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần họ hoàn trả cho ngân hàng. Căn cứ theo ngành nghề và mục đích sử dụng món vay. Căn cứ theo ngành nghề. Gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, thương nghiệp, Căn cứ theo mục đích sử dụng món vay. * Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm máy móc thiết bị. Lãi suất của chúng thường thấp hơn trong hệ thống lãi suất và đối tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp * Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn. Thông thường quy mô của những khoản vay này thường nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất của cho vay tiêu dùng thường cao. Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình vay để phục vụ cho mục đích mua nhà, mua ô tô, du học, du lịch 1.3. Cho vay mua nhà - một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trong việc mua những tài sản như là nhà cửa, ô tô, xe máy hoặc trang thiết bị phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng trước mắt của họ. Cho vay mua có sự khác biệt so với các loại hình vay khác của ngân hàng và ngay cả trong cho vay tiêu dùng nó cũng có sự khác biệt so với các loại vay còn lại. Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển trên thế giới rất phát triển và vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao. Tại Việt Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những năm vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung. Vậy chúng ta cùng tìm hiểu những đặc điểm và phương thức cho vay của cho vay mua nhà . 1.3.1. Đặc điểm của cho vay mua nhà. Cho vay mua nhà là loại hình cho vay với mục đích mua mua nhà, sửa nhà, mua đất xây nhà nên đối tượng vay là người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở, ( xây dựng mới hoặc mua sắm), người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên trong đề tài này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng. Đặc điểm đối tượng vay. Đối tượng của cho vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà là những cá nhân hộ gia đình có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Những khách hàng này có thể được chia thành các nhóm sau Khách hàng có thu nhập thấp Khách hàng có thu nhập trung bình Khách hàng có thu nhập cao Hoặc có thể chia đối tượng khách hàng vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà thành hai nhóm như sau Khách hàng có thu nhập không thường xuyên ( dự kiến từ bán tài sản, thu từ các khoản cho vay, giấy tờ có giá sắp đến hạn …) Khách hàng có nguồn thu nhập thường xuyên hàng tháng (từ tiền lương, tiền cho thuê tài sản, tiền lãi kinh doanh…) đối tượng khách hàng này tuy có thu nhập đều đặn nhưng hoặc vì số tiền cần cho mua nhà quá lớn và cần được tích luỹ sau một thời gian nhất định hoặc là họ có tiền nhưng đã dành cho công việc kinh doanh khác nên vẫn cần vay ngân hàng. Đặc điểm quy mô khoản vay. Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung