Phương pháp điều chỉnh đất đai vùng ven đô, kinh nghiệm quốc tế

SË 103+104 . 202036 1. Ñoâ thò hoaù vaø taùc ñoäng ñeán vuøng ven ñoâ thò Ñoâ thò hoùa laø hieän töôïng daân soá taäp trung ngaøy caøng daøy ñaëc taïi nhöõng ñòa ñieåm coù tính chaát ñoâ thò. Ñoâ thò hoùa ñöôïc xaùc ñònh baèng söï kieän taêng daân soá vaø söï phaùt trieån khoâng gian cuûa thaønh phoá. Hieän nay, möùc ñoä ñoâ thò hoaù chính thöùc ôû Vieät Nam vaãn coøn thaáp. Ñeán thaùng 12/2015, coù khoaûng 35,7% daân soá soáng chính thöùc ôû caùc khu vöïc ñoâ thò. Döï kieán ñeán naêm 2045, phaàn lôùn daân soá seõ soáng ôû caùc khu vöïc ñoâ thò. Tuy nhieân, ñoâ thò hoaù laø moät hieän töôïng chi phoái maïnh meõ ñeán caáu truùc xaõ hoäi. Ñaëc bieät laø caùc vuøng ven ñoâ thò. Vuøng ven laø moät vuøng noùng ñang coù chuyeån ñoäng ñoâ thò hoùa. Vuøng naøy laø ñieåm quaù ñoä vaø vuøng chuyeån tieáp, laø khu ñeäm giöõa noâng thoân vaø thaønh thò, giöõa caùi yeân tónh cuûa noâng thoân vaø caùi soâi ñoäng cuûa thaønh thò, laø nôi chuyeån ñoåi nhu caàu cuûa noâng daân vaøo ñoâ thò vaø ngöôïc laïi mang loái soáng cuûa ñoâ thò vaøo noâng daân. Ñaây laø chuyeån ñoäng cô baûn cuûa moái quan heä kinh teá, vaên hoùa, xaõ hoäi vaø laø nôi chuyeån dòch cô caáu kinh teá noâng nghieäp thaønh phi noâng nghieäp. Vuøng ven chòu aûnh höôûng maïnh meõ cuûa vaên hoùa ñoâ thò ñoù, nhöng vaãn coøn mang trong mình nhieàu yeáu toá cuûa vaên hoùa noâng thoân, nhöng khoâng haún laø noâng thoân maø cuõng chöa phaûi laø ñoâ thò thöïc söï. Land adjustment method in suburban areas - internationaL experience Land Re-adjustment is a method for urban development, focusing primarily on adjusting the status quo of land in shape, position, size and some other conditions along with reallocating land and improving urban infrastructure. The land readjust- ment helped rebuild the Tokyo area after the devastating earthquake of 1923 and many Japanese cities after World War II. So far, about 50% of urban land in Japan has been developed by land readjustment, which is 77% in Nagoya. Land readjustment is considered to be the most effective tool for urban development in Japan. The suburban area is the area in the process of urbanization. This region is a transition area between rural and urban areas, which is the intersection between rural culture and urban lifestyle. This area is also a place to transform agricultural economy into non-agriculture. Rapid urbanization has caused a boom in labor demand, creating a strong attraction that has led rural people to migrate to urban areas. Infrastructure development and planning do not keep up with that change, leading to the formation of spontaneous resi- dential areas (Slums) as well as changes in peri-urban areas. Suburban areas are able to provide very low-cost housing for workers.’ We believe that applying LR method to suburban areas will preserve traditional values as well as create sustainable living environment for residents. However, in order to apply this method successfully, it is necessary to have a process of learning experiences and profound changes in the process of implementing the planning project. Töø khoùa: Phöông phaùp ñieàu chænh ñaát, taùi ñieàu chænh ñaát, vuøng ven. PHÖÔNG PHAÙP ÑIEÀU CHÆNH ÑAÁT ÑAI VUØNG VEN ÑOÂ, kinh nghieäm quoác teá chöû Ñöùc trung Trung taâm QHXD 2 - Vieän Quy hoaïch ñoâ thò vaø noâng thoân quoác gia dieÃn ÑaØn 37SË 103+104 . 2020 Treân theá giôùi, ñaõ coù raát nhieàu caùc ví duï veà taùc ñoäng cuûa ñoâ thò hoaù. Ñoâ thò hoaù quaù nhanh ñaõ gaây ra söï buøng noå veà nhu caàu nhaân löïc, taïo ra moät löïc huùt raát lôùn keùo nhöõng ngöôøi daân ôû caùc vuøng noâng thoân traøn veà caùc ñoâ thò. Söï phaùt trieån cô sôû haï taàng vaø ñònh höôùng quy hoaïch khoâng theo kòp söï buøng noå ñoù, daãn ñeán söï hình thaønh caùc khu daân cö taäp trung töï phaùt (Nhöõng khu oå chuoät) cuõng nhö laøm bieán ñoåi caùc khu vöïc ven ñoâ, voán coù khaû naêng cung caáp nhöõng nôi cö truù vôùi giaù thueâ nhaø raát thaáp. Theo Toå chöùc Lao ñoäng theá giôùi (ILO), thoâng thöôøng ôû caùc nöôùc ñang phaùt trieån, khu vöïc kinh teá phi chính thöùc töø daân lao ñoäng nhaäp cö taïo ra tôùi 60% vieäc laøm cho löïc löôïng lao ñoäng. Coøn ôû Vieät Nam, theo Toång cuïc Thoáng keâ, khu vöïc kinh teá phi chính thöùc taïo ra gaàn moät nöûa soá vieäc laøm ôû caùc khu vöïc ñoâ thò. Tuy nhieân, lyù do duy nhaát khieán nhaø “oå chuoät” khoâng traøn lan ôû Vieät Nam nhö nhieàu nöôùc ñang phaùt trieån khaùc, theo caùc chuyeân gia cuûa Ngaân haøng Theá giôùi (WB), laø Vieät Nam coù chính saùch cho pheùp, chaáp nhaän hoaït ñoäng xaây döïng nhaø ôû töï phaùt, chi phí thaáp coäng vôùi söï naêng ñoäng cuûa caùc hoaït ñoäng xaây döïng, cho thueâ nhaø ôû quy moâ nhoû. Ngöôøi daân cuõng ñöôïc pheùp phaân loâ dieän tích nhoû, nhôø ñoù coù ñieàu kieän caân nhaéc giöõa vò trí vaø dieän tích söû duïng (trong nhieàu tröôøng hôïp, dieän tích söû duïng chæ 25m2). Ñaây laø moät ñaëc ñieåm raát khaùc bieät neáu so saùnh vôùi nhöõng thaønh phoá ôû nhöõng nöôùc thaäm chí coù thu nhaäp thaønh thò cao hôn (nhö AÁn Ñoä, Philippines, Indonesia, Brazil...). Ngoaøi ra, “chính taäp quaùn cuûa ngöôøi Vieät chaáp nhaän vieäc chung soáng nhieàu theá heä ôû caû noâng thoân vaø thaønh thò cuõng goùp phaàn caûi thieän phaàn naøo ñieàu kieän nhaø ôû cho caùc ñoái töôïng thu nhaäp thaáp nhieàu hôn so vôùi nhöõng nöôùc coù ñieàu kieän töông ñoàng” - WB ñaùnh giaù. Tuy nhieân, caùc chuyeân gia cuõng khuyeán caùo: maëc duø nhöõng moâ hình naøy cho ñeán nay ñaõ phaùt huy hieäu quaû nhöng tæ leä vaø quy moâ ñoâ thò hoùa cuûa caùc thaønh phoá ôû Vieät Nam trong voøng 20 naêm nöõa ñoøi hoûi phaûi coù moät chieán löôïc nhaø ôû thu nhaäp thaáp cuï theå ñeå traùnh söï hình thaønh cuûa nhöõng “khu oå chuoät” veà sau naøy. Taêng thu nhaäp ñoâ thò cuõng seõ daãn ñeán taêng caàu veà dieän tích söû duïng treân ñaàu ngöôøi. Theo oâng Ñoã Vieát Chieán, Toång Thö kyù Hieäp hoäi Baát ñoäng saûn Vieät Nam: “Ñoâ thò hoùa laø quaù trình taát yeáu, khoâng theå cöôõng laïi ñöôïc bôûi ñoâ thò hoùa gaén lieàn vôùi quaù trình coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa. Tuy nhieân, ñaây cuõng chính laø vaán ñeà, khoâng chæ laø con ngöôøi ñoâng leân maø ñaát ñai ôû caùc khu vöïc ñoâ thò môû roäng ra beân ngoaøi raát nhieàu. Nhieàu khu vöïc laøng xoùm ôû ven ñoâ nhöng ngaøy mai khi ñoâ thò truøm qua töï nhieân seõ bieán thaønh khu ñoâ thò hoùa, laøng ñoâ thò hoùa, song quaù trình naøy laïi khoâng theå kieåm soaùt ñöôïc, daãn tôùi haäu quaû laø ñaùnh maát vaên hoùa truyeàn thoáng”. 2. Ñieàu gì ñang dieãn ra ôû trong caùc laøng ven ñoâ? Nhö vaäy, chuùng ta coù theå hieåu ñöôïc taàm quan troïng cuûa caùc laøng xoùm ven ñoâ thò trong quaù trình ñoâ thò hoaù. Coù theå hieåu caùc vuøng daân cö laøng xoùm ven ñoâ thò gioáng nhö mieáng boït bieån, coù theå haáp thuï vaø taùi cô caáu ñeå coù theå thích nghi vôùi nhu caàu cuûa ñoâ thò hoaù. Tuy nhieân, vieäc taùi cô caáu moät caùch töï phaùt naøy ñöôïc ñaùnh giaù laø khoâng beàn vöõng vaø ñeå laïi haäu quaû laâu daøi. Tình hình xaây döïng khoâng pheùp taéc ôû maûng nhaø daân trong haàu heát caùc vuøng noâng thoân nöôùc ta ñaõ gaây ra nhöõng phöùc taïp vaø loän xoän, ít coi troïng vieäc baûo toàn, keá thöøa trong quy hoaïch phaùt trieån. Khoâng gian laøng truyeàn thoáng ñaõ trôû neân luûng cuûng bôûi nhieàu kieåu nhaø to nhoû, cao thaáp moïc leân do daân töï xaây theo khaû naêng kinh teá cuûa moãi ngöôøi coøn thieáu höôùng daãn vaø quaûn lyù nhaø nöôùc ôû ñòa baøn xaõ. Do daân soá phaùt trieån, löôïng daân nhaäp cö taêng theo quaù trình ñoâ thò hoaù, tình hình ñaát ñai ngaøy caøng khan hieám neân moät phaàn lôùn ngöôøi daân ñaõ töï chia phaàn ñaát trong khuoân vieân cuûa gia ñình cho caùc con chaùu hoaëc ñem baùn, chia nhoû xaây caùc daõy nhaø troï, laøm nhaø ôû neân dieän tích ñaát bình quaân ngaøy caøng bò thu heïp laïi, töø ñoù boá cuïc khoâng gian vaø kieán truùc khu ñaát vaø toång theå laøng xoùm bò bieán ñoåi. Hieän thôøi, nhaø ôû noâng thoân coù ba loaïi, loaïi nhaø ñoäc laäp trong khuoân vieân rieâng, loaïi nhaø lieàn keà treân ñaát chia loâ, baùm ñöôøng vaø loaïi nhaø khaùc treân ñaát taän duïng, xen keõ. Nhaø chia loâ aûnh höôûng töø nhaø phoá ñoâ thò coù khoâng gian ñöôïc boá trí theo chieàu saâu cuûa khu ñaát vaø cao töø 2 ñeán 3-4 taàng, maät ñoä xaây döïng chieám tôùi 90-100%. Neáu laø nhaø ñeå ôû thuaàn tuùy thì taàng 1 phía tieáp giaùp vôùi ñöôøng laøng thöôøng laø phoøng tieáp khaùch phía trong laø beáp, neáu nhaø keát hôïp ôû vôùi saûn xuaát thuû coâng, buoân baùn, thì taàng 1 thöôøng laø khoâng gian baùn haøng hoaëc laøm xöôûng saûn xuaát, giôùi thieäu saûn phaåm, phía trong laø kho; taàng 2 môùi laø caùc phoøng tieáp khaùch, phoøng nguû, beáp,... cô caáu gioáng nhaø thaønh phoá. Nhìn chung, loaïi nhaø naøy laø ñieån hình cuûa söï bieán ñoåi töø khoâng gian nhaø ôû truyeàn thoáng, boá trí theo phöông ngang chuyeån thaønh nhaø lieàn keà, boá trí theo phöông doïc vaø chieàu cao. 3. Chuùng ta ñaõ laøm gì ñeå giaûi quyeát caùc vaán ñeà ñoù 3.1. Quy hoaïch Noâng thoân môùi coù thöïc söï giaûi quyeát ñöôïc vaán ñeà? Ngaøy 28/10/2011, Boä Xaây döïng - Boä Noâng nghieäp vaø Phaùt trieån noâng thoân - Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng ñaõ ban haønh Thoâng tö lieân tòch soá 13/2011 13/2011/TTLT-BXD- BNNPTNT-BTN&MT quy ñònh vieäc laäp, thaåm ñònh pheâ duyeät quy hoaïch xaây döïng xaõ noâng thoân môùi. Moät trong caùc böôùc ñoät phaù cuûa thoâng tö 13 ñoù chính laø vieäc hôïp nhaát ba noäi dung quan troïng nhaát cuûa quy hoaïch noâng thoân laø Quy hoaïch veà daân cö vaø haï taàng + Quy hoaïch saûn xuaát + Quy hoaïch ñaát ñai. Muïc tieâu cuûa quy hoaïch xaây döïng noâng thoân môùi laø taïo ñöôïc moâi tröôøng soáng toát cuûa ngöôøi daân, söû duïng hôïp lyù ñaát ñai, taøi nguyeân vaø ñaùp öùng caùc yeâu caàu phaùt trieån saûn xuaát. ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ SË 103+104 . 202038 Quy hoaïch xaây döïng noâng thoân môùi khaùc vôùi quy hoaïch ñoâ thò bôûi noù ñöôïc nghieân cöùu treân hieän traïng cuûa laøng queâ ñaõ ñöôïc hình thaønh vaø phaùt trieån töø laâu ñôøi vaø ñaõ trôû thaønh khoâng gian truyeàn thoáng. Tuy nhieân, laøng ven ñoâ laïi laø söï giao thoa giöõa noâng thoân vaø ñoâ thò, neân seõ khieám khuyeát neáu aùp duïng quy hoaïch noâng thoân môùi vaøo caùc khu vöïc daân cö laøng xoùm ven ñoâ thò, khi maø caáu truùc giao thoâng vaãn mang ñaëc ñieåm noâng thoân, trong khi quaù trình phaân chia loâ ñaát laïi mang ñaëc ñieåm ñoâ thò. Chuû tröông “ñoåi ñaát laáy haï taàng” maø cuï theå laø baùn ñaáu giaù ñaát noâng nghieäp ñeå laáy tieàn xaây döïng caùc coâng trình phuùc lôïi xaõ hoäi vaø xaây döïng heä thoáng “Ñöôøng - Tröôøng - Traïm”, ñaõ hình thaønh neân nhöõng ñieåm daân cö chia loâ baùm ñöôøng, xuaát hieän caùc “phoá trong laøng”. Tình traïng doïc theo caùc truïc ñöôøng laøng, ñöôøng lieân thoân, lieân xaõ, ñaát ñai ñöôïc chia thaønh caùc loâ vôùi chieàu roäng maët ñöôøng khoaûng 5m, chieàu saâu khoaûng 20m, dieän tích bình quaân khoaûng 100m2 ñeå baùn ñaáu giaù hoaëc chia cho caùc hoä gia ñình theo chính saùch giaõn daân ñang ngaøy moät phoå bieán ôû nhieàu ñòa phöông. Thöïc teá cho thaáy moät loâ ñaát vôùi dieän tích khoaûng 100m2 thöôøng khoâng ñaùp öùng ñöôïc ñieàu kieän sinh hoaït vaø saûn xuaát cuûa moät hoä gia ñình laøm kinh teá noâng nghieäp hoaëc laøm ngheà nhöng ñang trôû thaønh ñoái töôïng chính trong caùc ñieåm daân cö môùi. Neáu tình traïng naøy tieáp tuïc dieãn ra, thì trong töông lai, chuùng ta seõ laïi coù nhöõng con heûm chen chuùc vaø chaät choäi, nhöõng ngoõ heïp vaø ngoùc ngaùch nhö thöïc traïng hieän nay taïi Haø Noäi vaø TP.HCM. Thoâng thöôøng caùc con heûm hình thaønh töï nhieân, töï phaùt do söï gia taêng daân soá. Nhöõng con heûm naøy ñaõ cung caáp cho thò tröôøng baát ñoäng saûn caùc saûn phaåm nhaø ôû giaù reû cho caùc gia ñình coù thu nhaäp thaáp, taïo cô hoäi cho nhieàu ngöôøi soáng vaø laøm vieäc. Tuy nhieân, noù ñang laøm xaáu ñi dieän maïo ñoâ thò cuõng nhö tieàm aån caùc nguy cô an ninh vaø an toaøn ñoâ thò. Giaù nhaø ñaát khi ñoù ñaõ taêng cao vaø vieäc quy hoaïch laïi caùc khu vöïc ñoù ñeå ñaûm baûo an toaøn chaùy noå vaø ñaûm baûo haï taàng xaõ hoäi laø ñieàu baát khaû thi. 4. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai laø gì? Taùi ñieàu chænh ñaát (Land Readjustment – goïi taét laø LR) laø moät phöông phaùp nhaèm phaùt trieån ñoâ thò, taäp trung chuû yeáu vaøo vieäc hieäu chænh hieän traïng caùc khu ñaát veà hình daùng, vò trí, kích thöôùc vaø moät soá ñieàu kieän khaùc cuøng vôùi vieäc phaân boå laïi ñaát vaø caûi thieän haï taàng ñoâ thò. Nhìn chung phöông phaùp Ñieàu chænh ñaát coù ba ñaëc ñieåm cô baûn sau: a. Taùi ñieàu chænh laïi caùc loâ ñaát: Ñaùp öùng caùc nhu caàu cô baûn cuûa khoâng gian ñoâ thò hieän ñaïi vaø taïo ra ñaát döï tröõ. b. Chia seû chi phí vaø lôïi ích giöõa caùc beân: n Ngöôøi sôû höõu ñaát ñöôïc höôûng lôïi do chaát löôïng moâi tröôøng ñoâ thò ñöôïc caûi thieän cuøng vôùi giaù ñaát taêng. n Caùc nhaø ñaàu tö thu ñöôïc lôïi nhuaän do khai thaùc ñöôïc phaàn ñaát döï tröõ. n Chính quyeàn coù khaû naêng quaûn lyù ñoâ thò toát hôn. c. Söï tham gia cuûa coäng ñoàng: n Cô cheá ñoùng goùp ñaát cuûa ngöôøi sôû höõu Hình 1: Moät ví duï veà döï aùn noâng thoân môùi Hình 2: Minh hoïa phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñai 39SË 103+104 . 2020 ñaát ñaõ khuyeán khích ñöôïc coäng ñoàng ñòa phöông tham gia trieån khai döï aùn. n Caùc nhaø ñaàu tö (tö nhaân vaø nhaø nöôùc) deã daøng trieån khai döï aùn do khoâng caàn phaûi huy ñoäng nguoàn taøi chính lôùn ngay töø ban ñaàu. YÙ nghóa cuûa phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát: a. Coù theå aùp duïng ñeå taùi phaùt trieån toaøn dieän ñoâ thò. Ñaây laø phöông phaùp phuø hôïp ñeå phaùt trieån ñoâ thò taïi nhöõng nôi coù yeâu caàu xaây döïng hoaëc boå sung caùc coâng trình coâng coäng nhö ñöôøng giao thoâng, caùc tieän ích coâng coäng, coâng vieân vaø nhaø ôû trong khu vöïc döï aùn. b. Phaân phoái coâng baèng lôïi ích phaùt trieån vaø chi phí döï aùn. Moãi chuû ñaát chòu chi phí cho vieäc phaùt trieån coâng trình coâng coäng moät caùch coâng baèng. Maët khaùc, nhöõng lôïi ích coù ñöôïc töø söï phaùt trieån cuõng ñöôïc phaân phoái coâng baèng giöõa caùc chuû ñaát. c. Baûo löu quyeàn söû duïng ñaát. Taát caû quyeàn söû duïng ñaát tröôùc khi döï aùn thöïc hieän ñöôïc chuyeån giao cho caùc loâ ñaát sau khi ñöôïc taùi ñieàu chænh. Nhö vaäy, quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc baûo toaøn trong moät döï aùn vaø coäng ñoàng tröôùc ñoù ñöôïc giöõ nguyeân. d. Söï tham gia cuûa caùc chuû sôû höõu ñaát. Ngöôøi sôû höõu ñaát coù theå tham gia vaøo döï aùn töø ñaàu vaø coù tieáng noùi quan troïng trong döï aùn. Ñaùnh giaù chung: n Coâng cuï naøy chæ ñöôïc aùp duïng ôû nhöõng khu vöïc coù tieàm naêng taêng giaù, nhöng neáu nhu caàu khoâng taêng, giaù ñaát khoâng taêng hoaëc nhu caàu môùi khoâng nhieàu, noù khoâng theå ñöôïc aùp duïng vì ñaát chöa baùn ñöôïc. n Vieäc aùp duïng phöông phaùp Taùi ñieàu chænh ñaát ñoøi hoûi chi phí vaø noã löïc raát cao cuûa caû doanh nghieäp, coäng ñoàng vaø Nhaø nöôùc. n Gia ñình hoaëc hoä gia ñình nhoû raát khoù tham gia döï aùn vì khoâng coù ñaát ñeå ñoùng goùp, do ñoù gaây maát söï ñoàng yù. n Quaù trình phaân boå laïi raát khoù kieåm soaùt do khoù khaên trong vieäc ñònh giaù vaø so saùnh caùc thöûa ñaát. n Tieàn ñöôïc hoã trôï bôûi nhaø nöôùc khoâng ñi keøm vôùi caùc yeâu caàu cuûa coäng ñoàng, daãn ñeán söï chaäm treã cuûa döï aùn. n Döï aùn coù theå keùo daøi vaø caùc vaán ñeà veà lôïi ích vaø ñaàu cô cuûa nhöõng ngöôøi tham gia laøm chaäm quaù trình thoûa thuaän. n Nhieàu khu vöïc gaàn trung taâm coù quy moâ nhoû, cô sôû haï taàng thaáp vaø ñaát khoâng phuø hôïp nhöng giaù ñaát vaãn cao, khieán döï aùn khoù thaønh coâng veà maët taøi chính. 5. ÖÙng duïng cuûa phöông phaùp taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Nhaät Baûn Taùi ñieàu chænh ñaát ñai ñöôïc baét ñaàu aùp duïng trong thôøi kyø ñoâ thò hoùa sau Minh Trò Duy Taân (1868) vaø sau ñoù ñöôïc luaät hoùa trong Luaät Quy hoaïch ñoâ thò naêm 1919. Luaät quy ñònh raèng phöông phaùp naøy ñöôïc söû duïng ñeå phaùt trieån caùc coâng trình coâng coäng ñoâ thò vaø caûi thieän tieàm naêng phaùt trieån ñoâ thò. Taùi ñieàu chænh ñaát ñai baét ñaàu nhö moät phöông phaùp ñeå phaùt trieån ñaát ôû taïi caùc khu vöïc ngoaïi oâ vaø sau ñoù naâng leân thaønh moät kyõ thuaät caûi thieän cô sôû haï taàng trong khu vöïc ñoâ thò. Phöông phaùp naøy ñaõ giuùp xaây döïng laïi vuøng Tokyo sau traän ñoäng ñaát taøn phaù naêm 1923 vaø nhieàu thaønh phoá cuûa Nhaät Baûn sau Theá chieán thöù II. Luaät Taùi ñieàu chænh ñaát ñai naêm 1954 cung caáp höôùng daãn söû duïng taùi ñieàu chænh ñaát trong caû naâng caáp vaø phaùt trieån ñoâ thò. Luaät Quy hoaïch ñoâ thò naêm 1968 coâng nhaän taùi ñieàu chænh ñaát ñai laø moät trong soá phöông phaùp phaùt trieån ñoâ thò. Cho ñeán nay, khoaûng 50% ñaát ñoâ thò ôû Nhaät Baûn ñöôïc phaùt trieån bôûi taùi ñieàu chænh ñaát ñai, tyû leä naøy taïi thaønh phoá Nagoya laø 77%. Phöông phaùp Ñieàu chænh ñaát ñöôïc xem nhö laø coâng cuï hieäu quaû nhaát cho quaù trình phaùt trieån ñoâ thò taïi Nhaät Baûn. Baèng nhieàu caùch, hoï ñaõ aùp duïng hieäu quaû LR ñeå töøng böôùc giaûi baøi toaùn veà quy hoaïch. Ngöôøi Nhaät goïi LR laø Meï cuûa caùc phöông phaùp quy hoaïch, nhaán maïnh vai troø cuûa LR trong Quy hoaïch ñoâ thò. Hình 3 : Moät ví duï veà taùi ñieàu chænh taïi Nhaät Baûn ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ SË 103+104 . 202040 6. Moät soá ví duï aùp duïng taùi ñieàu chænh ñaát ñai taïi Nhaät 6.1 Taùi ñieàu chænh ñaát taïi khu vöïc phía Taây nhaø ga shinozaki – quaän Edogawa. Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän Edogawa Dieän tích: 15ha Thôøi gian trieån khai: 2004-20xx (chöa hoaøn thaønh) Chuû ñaát: 630 Döï aùn khu vöïc phía Taây nhaø ga Shinozaki laø moät ví duï ñieån hình veà vieäc aùp duïng linh hoaït caùc phöông phaùp LR khaùc nhau nhaèm ñaït ñöôïc hieäu quaû cao nhaát. Trong ví duï naøy, chuùng ta seõ coù cô hoäi tieáp caän vôùi caùc giaûi phaùp nhö: n LR töø ñaát neàn leân caên hoä n Taùi ñònh cö taïi choã n Söû duïng nguoàn löïc quoác gia: Söû duïng quyõ ñaát döï tröõ cuûa chính quyeàn. Quyõ ñaát naøy ñöôïc thu gom thoâng qua vieäc mua laïi ñaát töø ngöôøi daân baèng ngaân saùch phaân boå haøng naêm cuûa chính quyeàn. n Ñaït ñöôïc thoûa thuaän veà ñònh giaù ñaát vaø ñeàn buø. 1. Giaûi phaùp taùi ñònh cö taïi choã - Resettlement on the spot. Laø quaù trình taùi boá trí thöûa ñaát nhaèm ñaït ñöôïc caùc muïc tieâu veà quy hoaïch ñoâ thò. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai: n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh. n Boå sung theâm tuyeán ga taøu ñieän ngaàm. n Boå sung theâm coâng trình cao taàng. 2. Giaûi phaùp chuyeån ñoåi ñaát neàn leân caên hoä - LR from ground to apartment. Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai: n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït. 41SË 103+104 . 2020 3. Giaûi phaùp taùi ñieàu chænh cuïc boä. Laø quaù trình gom ñaát ñeå ñaùp öùng caùc tieâu chí haï taàng kó thuaät vaø xaõ hoäi. Lôïi ích ñaït ñöôïc sau khi trieån khai: n Boå sung theâm dieän tích giao thoâng, keát noái caùc tuyeán ñöôøng cuït. n Boå sung theâm khoâng gian caây xanh vaø saân chôi. n Goùp phaàn caûi taïo chaát löôïng coâng trình. Ñôn vò trieån khai: Chính quyeàn quaän quaän Horie and Nekozanemo- tomachi. Thôøi gian trieån khai: 2003-2015 Vaán ñeà: n Raát nhieàu khu vöïc heïp, khoâng lieân heä ñöôïc vôùi ñöôøng, xe cöùu hoûa khoâng theå tieáp caän. n Raát nhieàu coâng trình nhaø baèng goã xuoáng caáp, deã xaûy ra chaùy noå. n Khu vöï