Xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh

51 Xác định các nhân tố và mức độ ... TÓM TẮT B̀i b́o ǹy tóm tắt công trình nghiên ću c̉a nhóm t́c gỉ nghiên ću v̀ ćc nhân t́ ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở ṭi TP.Hồ Ch́ Minh. Nghiên ću đã được tḥc hịn ṭi TP.Hồ Ch́ Minh t̀ th́ng 6-12 nĕm 2016 với ćc câu h̉i nghiên ću l̀ đi tìm ćc nhân t́ ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở v̀ ḿc đ̣ ̉nh hưởng c̉a mỗi nhân t́ đó như th́ ǹo đ́i với gí nh̀ ở ṭi TP HCM. Nhóm t́c gỉ đã tổng hợp ćc cơ sở lý thuýt v̀ ḱt qủ nghiên ću liên quan trước đây, đưa ra mô hình nghiên ću v̀ tḥc hịn nghiên ću. Ḱt qủ nghiên ću phù hợp với ćc gỉ đ̣nh trong mô hình nghiên ću. Nhóm t́c gỉ đưa ra ćc kín ngḥ đ́i với ćc nhóm đ́i tượng có th̉ sử dụng ćc ḱt qủ nghiên ću trong nhu c̀u c̉a mình. Từ khóa: dịn t́ch đất, dịn t́ch nh̀, ṿ tŕ đất, ś t̀ng, sân thượng, ś phòng ng̉, chìu ṛng đường trước nh̀, khỏng ćch đ́n trung tâm, nh̀ kho. XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ VÀ MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH Phạm Vĕn Tài, Nguyễn Vĕn Nguyện 2, Lê Thị Thu Hương 3, Phạm Huy Thông4 INDENTIFY FACTORS AND THEIR’S IMPACT LEVEL ON REAL ESTATE PRICE IN HCMC ABSTRACT The article summarizes authors’ research on the factors that impact on real estate price in HCM City. The research took place in HCM City from June to December 2016, focused on research questions which aim to identify impact factors on real estate price and their level in HCM City area. Base on literature reviews and concerned surveys’ data, authors team built up research model and performed 1 TS. Khoa Thương Ṃi Qúc T́, Trường Cao Đẳng Kinh T́ Đ́i Ngọi Tp Hồ Ch́ Minh. 2 TS. Vịn Ph́t trỉn nguồn ḷc, Trường Đ̣i ḥc Tr̀ Vinh. 3 ThS. Công ty MTV Bò Sữa Vịt Nam. 4 SV. Chuyên ng̀nh Kinh doanh qúc t́, trường Đ̣i Ḥc Kinh T́ TP.Hồ Ch́ Minh. the research. The results match with research hypothesis. Authors team issued suggestions for subjects that can beneit from the research results. Key words: Land area, house area, land location, number of storeys, rooftop, number of bedrooms, the width of road in front of house, distance to downtown area, storehouse 52 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật 1. GIỚI THIỆU TP HCM là một trong những thành phố trọng điểm của Việt Nam với dân số đĕng ký hộ khẩu thường trú trên 8 triệu người (tháng 12/2015). Nhu cầu nhà ở của người dân ngày một tĕng. Nhu cầu tìm hiểu giá nhà ở tại thành phố này cũng là nhu cầu quan tâm của người dân và các cơ quan hữu quan. Nhận thức được tầm quan trọng trong việc xây ḍng một mô hình định giá cho nhà ở làm sao để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trường nên các tác giả chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP HCM” để nghiên cứu với các câu hỏi nghiên cứu là: Có ćc nhân t́ ǹo ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở trên đ̣i b̀n TP HCM? Ḿc đ̣ ̉nh hưởng c̉a ćc nhân t́ đó đ́n gí nh̀ ở ra sao? Ch̉ ra các nhân tố liên quan đến đặc điểm vị thế và chất lượng của cĕn nhà có ảnh hưởng đến giá nhà trên địa bàn thành phố; Lượng hóa các nhân tố tác động đến giá trị của cĕn nhà; Đưa ra mô hình định giá nhà ở phù hợp cho thị trường TP HCM; Cung cấp thông tin cho những người mua và bán nhà có một tài liệu tham khảo về giá cả nhà hiện nay trên địa bàn TP; Đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho các nhà kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu được tḥc hiện bằng hai phương pháp: nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Phương pháp định tính được tḥc hiện thông qua phỏng vấn sâu 7 chuyên gia về bất động sản, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công ty bất động sản hoặc công ty thẩm định giá tại TP HCM; Nghiên cứu định lượng thu thập dữ liệu bằng cách sử dụng các báo cáo thẩm định giá của 178 mẫu nhà phố tại một số công ty thẩm định giá ở TP HCM và dùng phần mềm thống kê chuyên ngành STATA để chạy mô hình hồi quy. Nghiên cứu tập trung nghiên cứu cho đối tượng là nhà ở hay còn gọi là nhà trên địa bàn TPHCM với số lượng mẫu khảo sát là 178, tập trung tại quận ven trung tâm thành phố (Quận 1) như: Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 3, 4, 5, 10, 11 vào nĕm 2015. 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Theo Luật Nhà ở ban hành nĕm 2005 và̀ Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì: “Nhà ở là công trình xây ḍng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” (Điều 1 của Luật Nhà ở). Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển hay mang đi trao đổi mua bán dễ dàng được; Là tài sản có giá trị lớn; Có tính bền vững, lâu dài; Đa dạng, phong phú cả về số lượng lẫn chất lượng; Việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải tḥc hiện theo những quy định chặt chẽ của pháp luật. Định giá tài sản là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm hay thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn tḥc hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh tṛc tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC, theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có các phương pháp để tḥc hiện: 53 Xác định các nhân tố và mức độ ... • Phương pháp định giá Hedonic: Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được dùng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể. Mô hình hồi quy Hedonic được xây ḍng ḍa trên lý thuyết, hàng hóa là một tập hợp của nhiều đặc tính khác nhau và giá của hàng hóa được gắn liền với các đặc tính này. Nhưng một số đặc tính không được lượng hóa được nên được thểhiện dưới dạng biến giả. Hệ số của của các biến trong mô hình hồi quy thể hiện mức độ đóng góp, tác động của đặc tính đó đến giá chung của hàng hóa. Mô hình Hedonic kiểm soát các đặc điểm của tài sản, do đó cho phép các nhà phân tích phân biệt được tác động ṣ thay đổi của mẫu,so với các phương pháp định giá truyền thống thì có thể nói hiện nay phương phápnày tḥc ṣ được coi là một trong các phương pháp xác định giá trị tiên tiến và được sử dụng nhiều tại các nước phát triển. • Lý thuyết Vị thế - Chất lượng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick Wakely phát triển và công bố vào nĕm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL) dưới tiêu đề “Ṿ th́, chất lượng v̀ ṣ ḷa cḥn kh́c: Tín tới ṃt lý thuýt mới v̀ ṿ tŕ dân cư đô tḥ” (Phe & Wakely, 2000). Theo đó, bất động sản có hai thuộc tính: ṭ nhiên và xã hội, thuộc tính ṭ nhiên chính là chất lượng bất động sản, quyết định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình của bất động sản; thuộc tính xã hội chính là vị thế của bất động sản, quyết định giá trị, giá trị vô hình của bất động sản. Cung cầu thị trường bất động sản là cung cầu về dịch vụ bất động sản, tức về tổ hợp chất lượng và vị thế, kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá trị trao đổi của bất động sản. Giá trị trao đổi bất động sản = (giá trị chất lượng, giá trị vị thế). • Tổng quan các nghiên cứu trước đây Wen Hai-zhen (2005) nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đô thị tại Hàng Châu, Trung Quốc ḍa trên 2.473 mẫu nhà được khảo sát nhà tḥc tế. Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát. Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà sắp xếp theo thứ ṭ mức độ ảnh hưởng nhiều đến ít: diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao thông, bãi đậu xe, mức độ trang trí, quản lý khu ṿc, môi trường bên ngoài, gác mái, số tầng nhà, thời gian giao dịch, khu ṿc vui chơi giải trí, gần trường đại học. Theo Selim (2008) sử dụng mô hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, phân tích ḍa trên số liệu khảo sát nhà toàn quốc nĕm 2004, cỡ mẫu trong mô hình là 5741 mẫu phân tích bao gồm 46 biến. Kết quả phân tích ch̉ ra giá nhà ở thành thị cao hơn nông thôn 26.26%. Thêm vào đó, các biến hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, diện tích, đặc điểm vị trí, loại xây ḍng là những biến ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ. Cebula (2009) sử dụng mô hình định giá Hedonic nghiên cứu giá nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Mô hình nghiên cứu những nhân tố tác động đến giá nhà như: các đặc tính vật lý bên trong và bên ngoài ngôi nhà, không gian ngôi nhà và các yếu tố khác liên quan đến ngôi nhà. Những ảnh hưởng tích c̣c được phát hiện là: số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, không gian nhà để xe ô tô; diện tích không gian sống; số tầng của cĕn nhà, sân riêng, hồ bơi hoặc bồn tắm nước nóng, vật liệu, khoảng cách tới một công viên hoặc quảng trường. 54 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật Nghiên cứu của Sema (2010) nghiên cứu mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Addis Ababa, thủ đô của Ethiopia từ nĕm 1997 đến 2001 bằng cách sử dụng mô hình định giá Hedonic nghiên cứu dữ liệu chéo qua mô hình log-log. Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) sử dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế- chất lượng nghiên cứu 160 mẫu nhà ở trên địa bàn TP HCM từ tháng 6 đến tháng 12 nĕm 2010 để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Kết quả là những nhân tố vị trí, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách tới trung tâm thành phố và khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường có ảnh hưởng đến giá bất động sản. 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Quy trình nghiên cứu Để tḥc hiện được mục tiêu nghiên cứu, luận vĕn tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau: Hình 1: Quy trình nghiên ću c̉a đ̀ t̀i 3.2. Mô hình nghiên cứu Từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước đã được trình bày ở phần 2, các tác giả đã tổng hợp và tham khảo ý kiến chuyên gia về các biến thường được sử dụng trong các nghiên cứu về giá nhà ở để tổng hợp và đưa vào mô hình. Ngoài ra, các tác giả đã đưa thêm biến tỷ lệ đất quy hoạch (Q), được tính là phầndiện tích đất vi phạm quy hoạch được công nhận chia cho tổng diện tích đất, vì sau khi khảo sát ý kiến các chuyên gia cho rằng nó có ảnh hưởng đến giá nhà đất. Mô hình hồi quy có dạng: lnP= β x + ε. LnP = β0 + β1E+ β2U + β3L + β4W + β5R + β6S + β7ST + β8B + β9K + β10D + β11Q + ε 55 Xác định các nhân tố và mức độ ... Bảng 1: Diễn gỉi ćc bín trong mô hình nghiên ću STT BIẾN KÝ HIỆU ĐVT LOẠI MÔ TẢ BIẾN KỲ VỌNG Giá nhà ở P Đồng Định lượng Logarit ṭ nhiên của giá nhà ở (VNĐ/m2). Nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc cĕn nhà 1 Diện tích đất E M2 Định lượng Diện tích đất (m2) + 2 Diện tích nhà U M2 Định lượng Diện tích nhà (m2) + 3 Sân thượng R Biến giả 1=có sân thượng 0= không có sân thượng + 4 Hình dáng đất S Biến giả 1= đất vuông vức hoặc nở hậu 0= đất không nở hậu + 5 Số tầng St Định lượng Số tầng của cĕn nhà + 6 Số phòng ngủ B Định lượng Số lượng phòng ngủ trong nhà + 7 Kho K Biến giả 1= có nhà kho 0= không có nhà kho +  Nhóm đặc điểm thuộc vị trí cĕn nhà 8 Vị trí L Biến giả 1= mặt tiền 0 = trong hẻm + 9 Chiều rộng đường trước nhà W M Định lượng Chiều rộng đường trước nhà (m) + 10 Khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm TP D Km Định lượng Khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm TP - Chợ Bến Thành. -  Nhóm đặc điểm thuộc pháp lý của cĕn nhà 11 Quy hoạch Q % Định lượng Diện tích đất trong quy hoạch (lộ giới)- tỷ lệ đất nằm trong quy hoạch trên tổng diện tích đất. - Ghi chú: (-) Quan hệ nghịch biến (+) Quan hệ đồng biến 56 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu: Trong bài nghiên cứu, khảo sát 178 mẫu nhà ở trong phạm vi TP. Hồ Chí Minh, tập trung vào các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Mẫu được chọn một cách ngẫu nhiên. Các tác giả quyết định chọn mẫu tại các quận này nhằm tránh gây biến động lớn trong mẫu, các quận có vị trí nằm xung quanh khu trung tâm (Chợ Bến Thành) và mức độ phát triển kinh tế tương đối bằng nhau. Các quận Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp tuy kinh tế đang phát triển khá tốt nhưng do khoảng cách xa trung tâm thành phố sẽ tạo ra ṣ không tương đồng trong mẫu nghiên cứu nên được bỏ qua. Bảng 2: Th́ng kê mô t̉ ćc bín trong mô hình Biến Số mẫu Trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất LnP 178 21.90673 0.745541 20.21077 24.18606 E 178 64.19421 42.65484 12.5 282.7 U 178 150.573 115.9453 22.2 954.65 L 178 0.241573 0.4292442 0 1 W 178 4.351404 2.345325 1 16.5 R 178 0.2134831 0.4109218 0 1 S 178 0.4831461 0.5011255 0 1 ST 178 1.550562 1.135072 0 5 B 178 3.286517 1.674649 1 10 K 178 0.1853933 0.3897125 0 1 D 178 4.305337 1.530461 1.44 7.82 Q 178 4.883708 11.8938 0 82.1 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a ćc t́c gỉ Do dân cư tập trung đông đúc nên diện tích nhà ở TP. HCM thường nhỏ. Trong mẫu nghiên cứu nhà có diện tích đất nhỏ nhất là 12.5m2, lớn nhất là 282.7m2, trung bình 64m2. Diện tích sử dụng khoảng 150m2 trung bình khoảng 2 lầu và 3 phòng ngủ, vừa đủ diện tích cho gia đình 4 đến 5 thành viên. Diện tích đất lớn nhất ch̉ khoảng 283 m2 nhưng diện tích nhà lớn nhất 954.65m2 cho thấy nhà xây lầu là khá phổ biến trong mẫu thuộc các quận Phú Nhuận, Quận 5. Bên cạnh đó, khoảng cách trung bình đến trung tâm thành phố gần 4.3km, xa nhất vào gần 7.82 km. Qua khảo sát nhận thấy đặc điểm nhà ở tại TP. Hồ Chí Minhthường có lầu, diện tích sử dụng trung bình 150m2 phù hợp với sinh hoạt của hộ gia đình 4 đến 5 người. Do các quận nằm trong nghiên cứu đều là các quận gần quận trung tâm nên có độ tương đồng cao về biến khoảng cách đến trung tâm thành phố. 4.2. Phân tích tương quan Biến L và biến W có tương quan khá cao với giá nhà, mức độ từ 0.40-0.56. Người mua nhà có xu hướng muốn mặt trước nhà rộng rãi, thoáng mát, ở vị trí đẹp, mặt tiền thuận 57 Xác định các nhân tố và mức độ ... Bảng 3: Ma tṛn tương quan giữa ćc bín nghiên ću LnP E U L W R S ST B K D Q LnP 1.000 E 0.6825 1.000 U 0.6936 0.507 1.000 L 0.569 0.2134 0.2812 1.000 W 0.4011 0.1286 0.1927 0.2974 1.000 R 0.1872 0.0156 0.3045 0.0903 0.0718 1.000 S 0.0804 0.0076 0.0982 0.0322 0.0090 0.0450 1.0000 ST 0.401 -0.019 0.6449 0.224 0.1836 0.2917 0.1157 1.0000 B 0.511 0.267 0.7066 0.186 0.1348 0.3622 0.0832 0.6537 1.0000 K 0.2304 0.1274 0.1877 0.1023 0.3613 -0.0016 0.0884 0.1639 0.0913 1.000 D -0.0518 0.0620 0.0596 -0.0575 0.0494 0.0658 -0.0465 -0.0795 -0.0141 0.068 1.000 Q -0.0518 0.0057 -0.109 0.1139 0.1063 -0.1457 -0.0091 -0.0896 -0.0268 -0.039 -0.0884 1.000 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a ćc t́c gỉ 4.3. Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp ước lượng bình phương nhỏ nhất OLS Bảng 4: Ḱt qủ hồi quy c̉a mô hìnhbằng phương ph́p OLS LnP Hệ số hồi quy Sai số chuẩn T P>|t| Khoảng tin cậy 95% E 0.0084324 0.0008176 10.31 0.000* 0.0068181 0.0100467 U 0.0011304 0.000421 2.68 0.008* 0.0002991 0.0019616 L 0.5594712 0.0639931 8.74 0.000* 0.433126 0.6858164 W 0.0588991 0.0120599 4.88 0.000* 0.0350884 0.0827097 R 0.0195672 0.0669368 0.29 0.770 -0.11259 0.1517244 S 0.031575 0.0503884 0.63 0.532 -0.0679099 0.1310598 ST 0.02724219 0.0370288 1.96 0.052*** -0.0006862 0.1455301 B 0.0404496 0.0233654 1.73 0.085*** -0.005682 0.0865812 K 0.0191767 0.0702957 0.27 0.785 -0.1196121 0.1579655 tiện kinh doanh buôn bán, điều đó góp phần đẩy giá nhà lên cao theo tỷ lệ thuận. Các biến diện tích đất, diện tích nhà, số tầng, số lượng phòng ngủ có mối tương quan dương, mức độ khoảng từ 0.40 đến 0.69 cho thấy tầm quan trọng của các biến thuộc về cấu trúc của ngôi nhà. Các biến sân thượng, nhà kho, hình dáng đất cũng có tương quan dương nhưng mức độ thấp hơn, từ 0,08 đến 0,23. Sân thượng và nhà kho là những kiến trúc mang tính tiện ích cho ngôi nhà nên ḍ đoán của tác giả là tương quan dương đến giá nhà. Biến D và biến Q tác động ngược chiều đến LnP với mức độ tương quan đều là -0.0518. 58 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật D -0.0392884 0.0167687 -2.34 0.020** -0.0723959 -0.0061809 Q -0.0052896 0.002189 -2.42 0.017** -0.0096115 -0.0009677 _CONS 20.73053 0.1100621 188.35 0.000 20.51322 20.94783 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a t́c gỉ Ghi chú: *, **, và *** tương ứng với các mức ý nghĩa 1%, 5% và 10%. 4.4. Kiểm định các giả thuyết hồi quy + Kỉm đ̣nh phương sai c̉a sai ś không đổi Với mức ý nghĩa α= 5%, kiểm định White cho kết quả là: Prob = 0.0013 Vậy Prob < 0.05 nên bác bỏ giả thuyết H0: mô hình có hiện tượng phương sai thay đổi. Bảng 5: Kỉm đ̣nh phương sai c̉a sai ś không đổi χ2 (73) = 114.75 Prob >χ2 = 0.0013 Source χ2 Df P Heteroskedasticity 114.75 73 0.0013 Skewness 34.06 11 0.0004 Kurtosis 1.81 1 0.1788 Total 150.61 85 0.0000 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a ćc t́c gỉ 4.5. Kiểm định đa cộng tuyến trong mô hình Bảng 6 : Kỉm đ̣nh đa c̣ng tuýn Biến VIF 1/VIF U 3.83 0.261302 ST 2.84 0.352494 B 2.46 0.406711 E 1.95 0.511930 W 1.28 0.778362 R 1.21 0.823058 L 1.21 0.825285 K 1.21 0.829722 Q 1.09 0.918623 D 1.06 0.945438 S 1.02 0.976616 Giá trị trung bình 1.74 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a t́c gỉ 59 Xác định các nhân tố và mức độ ... Kết quả ở bảng 6 cho thấy hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình được đánh giá là không nghiêm trọng.Nghiên cứu không kiểm định ṭ tương quan do kiểm định này thường được xét với số liệu liên quan đến yếu tố thời gian. Trong nghiên cứu này tác giả ch̉ khảo sát số liệu trong nĕm 2015 (dữ liệu chéo) nên bỏ qua kiểm định này. 4.6. Tổng hợp kết quả kiểm định Mô hình có hiện tượng đa cộng tuyến được đánh giá là không nghiêm trọng. Tuy vậy, mô hình có hiện tượng phương sai thay đổi. Hiện tượng này sẽ làm cho các ước lượng thu được bằng các phương pháp OLS không hiệu quả, các kiểm định hệ số hồi qui không còn đáng tin cậy. Do vậy, các tác giả dùng phương pháp GLS để khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi để đảm bảo ước lượng thu được vững và hiệu quả. 4.7. Kết quả mô hình nghiên cứu Sau khi dùng phương pháp GLS để khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi ta có phương trình hồi quy sau: LnP = 20.7026 + 0.0086 E + 0.0012 U + 0.5590 L + 0.0599 W + 0.0718 ST + 0.0388 B – 0.0377 D – 0.0052 Q + ε Bảng 7: Ḱt qủ nghiên ću sau khi dùng phương ph́p GLS LnP Hệ số hồi quy Độ lệch chuẩn T P>|t| Khoảng tin cậy 95% E 0.0085547 0.000838 10.21 0.000* 0.0069002 0.0102092 U 0.001224 0.0004364 2.80 0.006* 0.0003624 0.0020856 L 0.5590146 0.0643334 8.69 0.000* 0.4319974 0.6860318 W 0.0599932 0.0120647 4.97 0.000* 0.0361731 0.0838133 R 0.0213981 0.0662586 0.32 0.747 -0.10942 0.1522163 S 0.0313926 0.496665 0.63 0.528 -0.066669 0.1294521 ST 0.0718349 0.0367229 1.96 0.052*** -0.0006692 0.144339 B 0.0387915 0.0232996 1.66 0.098*** -0.0072102 0.0847933 K 0.0180277 0.0698474 0.26 0.797 -0.119876 0.1559314 D -0.037676 0.0164684 -2.29 0.023** -0.0701905 -0.0051615 Q -0.0051556 0.0021475 -2.40 0.017** -0.0093955 -0.0009157 _CONS 20.7026 0.108201 191.33 0.000 20.48897 20.91623 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a ćc t́c gỉ Ghi chú: *, **, và *** tương ứng với các mức ý nghĩa 1%, 5% và 10%. Mô hình có mức ý nghĩa là 0.0000 < 1% nên ta bác bỏ giả thiết H0 là hệ số hồi quy của các biến độc lập bằng 0. Ch̉ tiêu R2 bằng 81.30% thể hiện mức độ giải thích của các biến độc lập trong mô hình là 81.30%, hay mức độ phù hợp của mô hình là khá cao. Các biến trong mô hình có ý ng