Bài giảng Phương pháp định giá đất

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤTVTPHONG@HOTMAIL.COMCác từ ngữThửa đất Thửa đất trống Thu nhập ròng Giá đất Giá trị quyền sử dụng đất Giá đất phổ biến trên thị trường Giải thích từ ngữThửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.Thửa đất trống là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Thu nhập ròng là thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí.Giải thích từ ngữ (tiếp theo)Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.Giải thích từ ngữ (tiếp theo)Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, được xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.5 phương pháp: 2. Chiết trừ 3. Thu nhập 4. Thặng dư5. Hệ số điều chỉnh 1. So sánh trực tiếp1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐịnh nghĩa Ðặc điểm Ðối tượng, Phạm vi áp dụngYêu cầu Mặt tích cực và hạn chế 1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐịnh nghĩa là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.1. Phương pháp so sánh trực tiếpCác bước thực hiện:1. Khảo sát, thu thập thông tin.2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐịnh nghĩa Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh=Giá đất của từng thửa đất so sánhMức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐặc điểm Dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.=> Có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. 1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐặc điểm Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.=> Áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. 1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐặc điểm Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.=> Cơ sở lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. 1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐặc điểm Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.=> Yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. 1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐặc điểm Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai.1. Phương pháp so sánh trực tiếpÐối tượnglà phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.1. Phương pháp so sánh trực tiếpPhạm vi áp dụngLà phương pháp duy nhất được sử dụng trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai. Là phương pháp tốt nhất khi định giá đơn lẻ các thửa đất ở, các thửa đất sử dụng vào mục đích thương mại - dịch vụ hoặc đất trống trong các khu vực dân cư. 1. Phương pháp so sánh trực tiếpPhạm vi áp dụng (tiếp theo)Là phương pháp ít được sử dụng để định giá những thửa đất làm công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng khác vì chúng rất ít hoặc không có chuyển nhượng trên thị trường.1. Phương pháp so sánh trực tiếpYêu cầu + Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải có một khối lượng lớn thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường với độ tin cậy cao và khả năng phục vụ việc phân tích hữu hiệu.+ Chỉ sử dụng giá chuyển nhượng được giao dịch một cách bình thường trên thị trường.1. Phương pháp so sánh trực tiếpYêu cầu (tiếp theo) Giá chuyển nhượng được thu thập phải phát sinh gần thời điểm điều tra tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường, nhưng nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các chuyển nhượng được thu thập cách thời điểm điều tra càng ngắn càng tốt.Giá các chuyển nhượng được thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ.1. Phương pháp so sánh trực tiếpYêu cầu (tiếp theo) Giá các chuyển nhượng được thu thập phải là kết quả của các chuyển nhượng mà trước khi diễn ra việc chuyển nhượng đó, các bên tham gia chuyển nhượng phải được thông tin đầy đủ về cả hai phía (phía chuyển nhượng và phía nhận chuyển nhượng) như các thông tin về đất ở, về nhà ở, về nhân thân của người sở hữu nhà ở sử dụng đất ở; các thông tin về khả năng tài chính của bên nhận chuyển nhượng.1. Phương pháp so sánh trực tiếpYêu cầu (tiếp theo) Các cuộc chuyển nhượng phải diễn ra khi bên chuyển nhượng đang có nhu cầu chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng đang có nhu cầu nhận chuyển nhượng và phải có sự thoả thuận về giá cả.Giá được thu thập phải là giá thửa đất hoặc bất động sản đã bán hoặc đang chào bán, nhưng tốt nhất là giá của những thửa đất, bất động sản đã được bán trên thị trường.1. Phương pháp so sánh trực tiếpYêu cầu (tiếp theo) Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch sử dụng đất, sự hạn chế của mật độ và chiều cao xây dựng,... tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự với những quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh.1. Phương pháp so sánh trực tiếpMặt tích cực và hạn chế + Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;+ Là phương pháp phản ánh sự đánh giá về giá trị của thị trường mà không chịu bất cứ sự áp đặt mang tính chủ quan nào, do vậy nó là cơ sở vững chắc để những người có quyền lợi, lợi ích liên quan đến thửa đất được định giá công nhận;+ Là phương pháp chủ yếu dựa vào kinh nghiệm định giá và sự hiểu biết thị trường khu vực xung quanh thửa đất chủ thể..1. Phương pháp so sánh trực tiếpMặt tích cực+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;+ Là phương pháp phản ánh sự đánh giá về giá trị của thị trường mà không chịu bất cứ sự áp đặt mang tính chủ quan nào, do vậy nó là cơ sở vững chắc để những người có quyền lợi, lợi ích liên quan đến thửa đất được định giá công nhận;+ Là phương pháp chủ yếu dựa vào kinh nghiệm định giá và sự hiểu biết thị trường khu vực xung quanh thửa đất chủ thể..1. Phương pháp so sánh trực tiếpMặt hạn chế + Chỉ thực hiện được khi có dữ liệu thị trường;+ Chỉ áp dụng có hiệu quả cao ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.1. Phương pháp so sánh trực tiếpMặt hạn chế + Phương pháp so sánh trực tiếp coi thị trường quyền sử dụng đất là thị trường tĩnh, không phải là thị trường động. Khi thị trường có sự biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả hơn.+ Phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định, chưa tính đến sự tương tác qua lại của các đối tượng để định giá đất. Vì vậy, kết quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm, kiến thức của người định giá rất mang cảm tính và duy ý chí...5 phương pháp: 2. Chiết trừ 3. Thu nhập 4. Thặng dư5. Hệ số điều chỉnh 1. So sánh trực tiếp2. Phương pháp chiết trừÐịnh nghĩa Là một phương pháp so sánh gián tiếp để xác định giá đất trong trường hợp tại khu vực điều tra giá không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống. Phương pháp chiết trừ là một biến thể của phương pháp chi phí. Nó cũng dựa vào các chứng cứ giao dịch thị trường, nhưng là giao dịch bất động sản bao gồm cả đất và tài sản trên đất.2. Phương pháp chiết trừCác bước thực hiện:1. Khảo sát, thu thập thông tin.2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh.3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh.4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá.2. Phương pháp chiết trừÐịnh nghĩa Giá trị đất của bất động sản so sánh=Giá trị bất động sản so sánh-Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh2. Phương pháp chiết trừĐối tượng áp dụng:Được áp dụng xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.2. Phương pháp chiết trừPhạm vi áp dụng:Phù hợp đối với việc xác định giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng chủ yếu là đất ở vì trên thị trường ít có giao dịch đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.Yêu cầu của phương pháp:Xác định được đầy đủ và tương đối chính xác giá trị đầu tư và giá trị hao mòn của bất động sản.2. Phương pháp chiết trừMặt tích cực:Dễ thu thập thông tin thị trường hơn, do việc chuyển nhượng bất động sản gồm tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất diển ra phổ biến trên nhiều khu vực ở địa phương hơn là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống. Việc xác định giá đất cũng dựa trên chứng cứ giao dịch thị trường nên có tính thuyết phục cao.2. Phương pháp chiết trừMặt hạn chế:Việc tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng trên đất có thể mang tính chủ quan do việc mua bán bất động sản thường xảy ra trước thời điểm thu thập thông tin. đồng thời phương pháp này người thực hiện phải am hiểu kiến thức về xây dựng và khó xác định giá trị hao mòn nhất là hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản gắn liền với đất đai.5 phương pháp: 2. Chiết trừ 3. Thu nhập 4. Thặng dư5. Hệ số điều chỉnh 1. So sánh trực tiếp3. Phương pháp thu nhậpÐịnh nghĩa Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. 3. Phương pháp thu nhậpÐịnh nghĩa (tiếp theo) Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.3. Phương pháp thu nhậpCác bước thực hiện:1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá.3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm.4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.3. Phương pháp thu nhậpÐịnh nghĩa Thu nhập ròng bình quân một năm=Thu nhập bình quân một năm-Chi phí bình quân một năm3. Phương pháp thu nhậpÐặc điểmPhương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các yếu tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai.3. Phương pháp thu nhậpÐặc điểm (tiếp theo)Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.3. Phương pháp thu nhậpÐặc điểm (tiếp theo)Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn.Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp này.3. Phương pháp thu nhậpĐối tượng áp dụngPhương pháp thu nhập được áp dụng để định giá những bất động sản cho thu nhập hoặc có khả năng cho thu nhập. Riêng những công trình công nghiệp có qui mô lớn, những bất động sản không hoặc ít khi cho thuê thì rất khó áp dụng phương pháp này. Phương pháp thu nhập không sử dụng để định giá những bất động sản không cho thu nhập.3. Phương pháp thu nhậpPhạm vi áp dụngPhương pháp thu nhập được áp dụng chủ yếu để thực hiện định giá các bất động sản đơn lẻ cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, v.v...3. Phương pháp thu nhậpYêu cầu của phương pháp+ Đầu tư bất động sản là loại đầu tư gặp nhiều rủi ro hơn cả, cho nên tỷ lệ thu nhập trong đầu tư bất động sản phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác không gặp rủi ro như đầu tư mua bán trái phiếu của Nhà nước hoặc ít gặp rủi ro hơn như đầu tư kinh doanh thương mại - dịch vụ các tài sản thông thường.3. Phương pháp thu nhậpYêu cầu của phương pháp (tiếp theo)+ Để áp dụng phương pháp thu nhập, người định giá cần phải lựa chọn một tỉ lệ vốn hoá thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được trên những loại bất động sản có rủi ro tương tự.3. Phương pháp thu nhậpMặt tích cực+ Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập. + Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn (từ 2 - 3 năm) thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy.3. Phương pháp thu nhậpMặt hạn chế+ Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc cung - cầu và nguyên tắc cạnh tranh, mà trong đó chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo trước. Vì vậy, kết quả định giá bị chi phối nhiều bởi yếu tố chủ quan, có tính thuyết phục không cao.3. Phương pháp thu nhậpMặt hạn chế (tiếp theo)+ Phương pháp thu nhập thường quan tâm đến quy mô, sự bảo đảm và thời hạn của nguồn thu nhập. Tuy nhiên, trong hoạt động đầu tư, thường ít có cơ hội được thị trường ưu đãi do chính sự đa dạng và tính thay thế của các loại đầu tư khác trên thị trường. Vì vậy, nhu cầu đối với bất động sản cho thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế. Sự tăng lên về tỉ lệ lãi suất hoặc về những khoản thu nhập ròng dự kiến trong lĩnh vực đầu tư không thuộc đầu tư bất động sản cũng sẽ làm giảm nhu cầu đối với bất động sản tạo ra thu nhập, làm cho quy mô, sự bảo đảm và thời hạn của nguồn thu nhập chịu sự rủi ro lớn hơn dự kiến, độ tin cậy vào kết quả định giá không cao.3. Phương pháp thu nhậpMặt hạn chế (tiếp theo)+ Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài chính trong lĩnh vực đầu tư có sử dụng kỹ thuật tính toán vừa khó và phức tạp, vừa đòi hỏi người định giá phải rất am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá.+ Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp thu nhập không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản.3. Phương pháp thu nhậpMặt hạn chế (tiếp theo)Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn.5 phương pháp: 2. Chiết trừ 3. Thu nhập 4. Thặng dư5. Hệ số điều chỉnh 1. So sánh trực tiếp4. Phương pháp thặng dưÐịnh nghĩa Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định.4. Phương pháp thặng dưCác bước thực hiện:1. Khảo sát, thu thập thông tin.2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.4. Ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản.5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá4. Phương pháp thặng dưÐịnh nghĩa Giá trị của thửa đất cần định giá=Tổng doanh thu phát triểnTổng chi phí phát triển4. Phương pháp thặng dưĐặc điểmĐịnh giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của nhà đầu tư phát triển, căn cứ vào công thức tính toán của phương pháp này để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. 4. Phương pháp thặng dưĐặc điểm (tiếp theo)Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất, bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục, v.vPhán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng.Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình.4. Phương pháp thặng dưCác giả thuyết và điều kiệnDù tổng giá bất động sản hoặc tiền cho thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Đó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống).4. Phương pháp thặng dưCác giả thuyết và điều kiệnPhương pháp này xác định tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.4. Phương pháp thặng dưCác giả thuyết và điều kiệnNhững biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn.Tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên.Việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.4. Phương pháp thặng dưĐối tượng áp dụngDùng định giá những thửa đất trống bị ảnh hưởn