Chuyên đề Thực trạng và một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại Sài Gòn thương tín - Chi nhánh Huế

PHẦN II: NỘI DUNG VĂ KẾT QUẢ NGHIÍN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHĂ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát hoạt động cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng thương mại: 1.1.1 Khâi niệm cho vay tiíu dng: Cho vay tiíu dng lă câc khoản cho vay nhằm tăi trợ nhu cầu chi tiíu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đnh. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đnh vă xe cộ… Bín cạnh đó, những chi tiíu cho nhu cầu giâo dục y tế và du lịch cũng có thể được tài trợ bởi cho vay tiíu dng. 1.1.2 Đặc điểm của cho vay tiêu dùng: - Quy mô của từng hợp đồng vay nhỏ, dẫn đến chi phí tổ chức cho vay cao, vì vậy lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với lãi suất của các loại cho vay trong lĩnh vực thương mại và công nghiệp. - Lãi suất cho vay tiêu dùng cao vì có chi phí lớn nhất và rủi ro cao nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng do cho vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kì. Nó tăng lên trong thời kì nền kinh tế mở rộng, khi mà mọi người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại, việc vay mượn từ ngân hàng sẽ hạn chế khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái. - Khi vay tiền, người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất. Người tiêu dùng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất mà họ phải chịu. - Mức thu nhập và trình độ dân trí có tác động rất lớn đến việc sử dụng các khoản tiền vay của người tiêu dùng. - Tư cách của khách hàng là yếu tố khó xác định song lại rất quan trọng, quyết định sự hoàn trả của khoản vay. 1.1.3. Phđn loại cho vay tiíu dng: 1.1.3.1. Căn cứ vào mục đích vay: - Cho vay tiêu dùng cư trú : Là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng hoặc và cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình. - Cho vay tiêu dùng phi cư trú : Là các khoản cho vay tài trợ cho việc trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí và du lịch... 1.1.3.2. Căn cứ vào hnh thức cho vay: - Cho vay tiêu dùng trực tiếp, bao gồm các phương thức: Cho vay trả theo định kì: Đây là phương thức cho vay mà trong đó khách hàng vay và trả trực tiếp Ngân hàng với mức trả và thời hạn trả mỗi lần được qui định khi cho vay. Nếu được cấp tiền vay, toàn bộ số tiền vay được ghi nợ tài khoản cho vay và ghi có tài khoản cá nhân hoặc giao tiền mặt cho khách. Thấu chi : Là nghiệp vụ cho phép một cá nhân rút tiền từ tài khoản vãng lai của mình vượt số dư có, tới một hạn mức đã được thoả thuận. Nghiệp vụ này đòi hỏi khách hàng chỉ phải trả lãi số tiền mà mình đã sử dụng theo mức lãi suất đã thoả thuận. Thẻ tín dụng: Là nghiệp vụ tín dụng, trong đó ngân hàng phát hành thẻ cho những người có tài khoản ở ngân hàng có đủ điều kiện cấp thẻ và ấn định mức giới hạn tín dụng tối đa mà người có thẻ được phép sử dụng. Mỗi thẻ có một mức tín dụng nhất định và mức này có thể thay đổi tuỳ nhu cầu của khách và mức độ tín nhiệm của ngân hàng (tăng lên hoặc giảm xuống). - Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Được hiểu là các hoạt động cho vay tiêu dùng qua việc ngân hàng mua các phiếu bán hàng từ những người bán lẻ hàng hoá và do vậy nó chính là hình thức tài trợ bán trả góp của các ngân hàng thương mại. 1.1.4. Một số quy định trong nghiệp vụ cho vay tiêu dùng: 1.1.4.1. Thủ tục: Các thủ tục do ngân hàng qui định thường bao gồm: - Đơn đề nghị vay vốn: thực chất là một lời đề nghị một khoản tín dụng định kì, vãng lai hoặc thẻ tín dụng, cùng với mục đích và thời hạn hoàn trả. - Các tài liệu liên quan tới thông tin về người vay và thuyết minh khoản tín dụng như : Tài liệu pháp lý: chứng minh thư, hộ khẩu... cung cấp thông tin về quốc tịch, tuổi, nơi cư trú... Các tài liệu thông tin về: nghề nghiệp, nguồn thu nhập, thu nhập hàng tháng, tình trạng gia đình, học vấn.v..v... Các tài liệu thuyết minh khoản tín dụng: nhu cầu chi phí; mức vốn tự có; nhu cầu tài trợ (tổng số và chia ra từng kì hạn). Các tài liệu đảm bảo cho khoản tín dụng (nếu có), gồm các tài liệu chứng minh tài sản thế chấp, vật cầm cố, cam kết bảo lãnh hoặc các đảm bảo khác như tiền gửi hoặc vàng. 1.1.4.4. Trnh tự xĩt duyệt cho vay: Các yếu tố mà ngân hàng tiến hành xem xét sau khi đã nhận đựơc thủ tục hợp lệ gồm: Năng lực vay của khách hàng : Ngân hàng chỉ thực hiện quan hệ tín dụng tiêu dùng với những cá nhân có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Không cho vay đối với người vị thành niên, người bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang chấp hành án, người rối loạn tâm thần. Các yếu tố liên quan tới việc phê duyệt khoản tín dụng : - Độ tin cậy của người vay: yếu tố này được xem xét thông qua: Hồ sơ quá khứ của khách hàng: cho biết thu nhập và chi tiêu bình quân, thói quen chi tiêu, chất lượng thanh toán séc, quan hệ vay trả, số lượng giao dịch. Các nhận định thông qua việc phỏng vấn, trao đổi trực tiếp với người vay, thông qua thủ tục vay vốn. Thông tin từ các ngân hàng có quan hệ thanh toán, tiền gửi, tín dụng với khách hàng: doanh số cho vay, thu nợ, dư nợ, nội dung thanh toán, các quan hệ thanh toán với khách hàng liên quan. Thông tin từ trung tâm thông tin rủi ro của NHNN và từ thị trường: dư luận CBCNV, dư luận xã hội, báo chí. Thông tin giới thiệu về khách hàng của người đáng tin cậy cho một khách hàng mới. - Mục đích sử dụng vốn vay: vốn vay phải được sử dụng hợp lí, điều đó cho phép khoản vay hoàn trả và phù hợp với chính sách tín dụng của ngân hàng. Ngân hàng không cho vay nếu mục đích không hợp pháp, đầu cơ hoặc không nêu được lý do vay mượn. - Năng lực hoàn trả: đánh giá khả năng trong tương lai, người vay có các nguồn tài chính để trả nợ hay không. Năng lực được đánh giá qua nhiều tiêu thức khác nhau: tuổi đời, sức khoẻ, hoàn cảnh gia đình, số dư tài khoản tiết kiệm (nếu có), nghề nghiệp, trình độ học vấn, thu nhập, sự ổn định thu nhập cũng như khả năng tháo vát của người vay. - Các đảm bảo tín dụng: thường áp dụng đối với các khoản cho vay định kì và đóng vai trò là nguồn thu nợ dự phòng trong trường hợp không thực hiện được kế hoạch trả nợ. + Đảm bảo bằng tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. + Đảm bảo bằng tín chấp: cam kết bảo lãnh của người thứ ba về việc sẽ gánh chịu nghĩa vụ pháp lí khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. + Đảm bảo bằng tiền gửi + Đảm bảo khác: hợp đồng bảo hiểm, vàng bạc, đá quý... -Mức cho vay và kỳ hạn khoản tín dụng: Sau khi đã trừ đi khả năng tài chính tự có của cá nhân vay, khả năng này phải bằng hoặc cao hơn mức tối thiểu do ngân hàng qui định đối với từng khoản vay... Ngân hàng sẽ cho vay phần sai biệt giữa chi phí cần mua sắm với khả năng tài chính tự có này. + Kỳ hạn: tuỳ từng mục đích, đối tượng mà có các loại kì hạn khác nhau.Nó cũng gồm các loại: Ngắn, trung và dài hạn. Sau khi đã xem xét các yếu tố cần thiết, việc cấp tín dụng được tiến hành theo các cách thức tuỳ theo trực tiếp hay gián tiếp đã nêu. 1.1.5. Theo di nợ vă thu nợ: Dù được cấp dưới hình thức nào đi nữa thì việc theo dõi khoản tín dụng đã cấp là rất cần thiết. Quá trình này được tiến hành bằng cách định kì (6 tháng hoặc 1 năm) hay đột xuất tùy vào biểu hiện từ phía khách hàng. Việc theo dõi này đem lại cho ngân hàng hàng loạt các thông số cần thiết, đó là: - Chất lượng điều hành tài khoản. - Sự ổn định về tài chính của người đi vay. - Sử dụng vốn vay có đúng mục đích không . - Các đảm bảo. - Tiến độ trả nợ. - Diễn biến dư nợ trên tài khoản vãng lai. - Cần điều chỉnh các mức tín dụng hay không..v.v.. + Thu nợ : Tùy theo hình thức cấp tín dụng mà quá trình thu nợ diễn ra khác nhau - Đối với tín dụng theo định kì, việc thu nợ tiến hành theo kì hạn ghi trên hợp đồng tín dụng; lãi được tính như một khoản ứng trước trong tín dụng sản xuất. - Đối với tín dụng vãng lai: việc hoàn trả định kì không cần xác lập, khách hàng có thể hạ dư nợ bằng việc nộp tiền với số lượng và thời điểm tuỳ ý. Lãi được tính bằng nhiều phương pháp và thẻ cũng được thực hiện tương tự. - Đối với tín dụng trả góp: Trả lần đầu 20%-30% dư nợ , 70%-80% dư nợ còn lại được trả dần theo các kì hạn như một khoản tín dụng định kì, gốc và lãi được tính theo phương pháp trả dần. 1.1.6. Vai tr của cho vay tiíu dng: - Đối với ngân hàng : Tác động tích cực: Giúp mở rộng quan hệ với khách hàng, từ đó làm tăng khả năng huy động tiền gửi cho ngân hàng; tạo điều kiện đa dạng hoá các hoạt động kinh doanh, góp phần năng cao thu nhập và phân tán rủi ro cho ngân hàng. Tác động tiêu cực: Cho vay tiêu dùng chi phí và rủi ro cao nên cần có biện pháp để khắc phục. - Đối với người tiêu dùng : Tác động tích cực: thông qua vay tiêu dùng, người tiêu dùng được hưởng các tiện ích trước khi tích luỹ đủ tiền đặc biệt trong trường hợp chi tiêu có tính chất cấp bách như chi cho giáo dục và y tế; khuyến khích việc tăng thu nhập và tiết kiệm chi tiêu để trả nợ vay . Tác động tiêu cực: nếu lạm dụng việc đi vay để tiêu dùng thì có thể dẫn tới việc người đi vay chi tiêu vượt quá mức cho phép, làm giảm khả năng tiết kiệm và chi tiêu trong tương lai; nếu người đi vay lâm vào tình trạng khó khăn, mất khả năng chi trả thì sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống. - Đối với nền kinh tế : Tác động tích cực: cho vay tiêu dùng nếu được dùng để tài trợ cho các chi tiêu về hàng hoá và dịch vụ trong nước thì nó có tác dụng rất tốt cho việc kích cầu, tạo điều kiện cho sản xuất phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tác động tiêu cực: cho vay tiêu dùng nếu không được sử dụng đúng mục đích trên, chẳng những không có tác dụng kích cầu mà còn làm giảm khả năng tiết kiệm trong nước. 1.1.7. Rủi ro trong cho vay tiíu dng: - Việc đánh giá tư cách người vay là rất khó do các thông tin cá nhân đáng ra người vay phải trình bày thường được dễ dàng giữ kín (chẳng hạn triển vọng về công việc hay sức khoẻ). - Các nguyên nhân dẫn đến việc không trả được nợ thì có nhiều, cả chủ quan và khách quan nhưng phổ biến là: việc làm và lợi tức thu được của người vay bị ảnh hưởng hay mất đi. Điều này thường xảy ra khi người vay bị thất nghiệp, ngoài ra còn các nguyên nhân: do bệnh tật, tai nạn, chết, nghĩa vụ quân sự, hoặc các sự cố trong gia đình... - Các nguyên nhân khác: sự lừa đảo của người vay, ảnh hưởng của môi trường hay dự đoán vào tương lai của người vay... 1.2 Khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại: 1.2.1 Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà: Đối với người dân Việt Nam: Theo quan điểm của con người Việt Nam đê c từ xa xưa: “an cư lập nghiệp” nên mong muốn sở hữu căn nhà lý tưởng để chăm lo cho mái ấm gia đnh, yên tâm xây dựng sự nghiệp luôn luôn là mục tiêu quan trọng của mỗi người. Tuy nhiên, mong muốn ấy thật khó thực hiện đối với những người có thu nhập trung bnh cộng thím giâ cả ngăy căng leo thang, tnh hnh bất động sản biến động bất thường nên việc tích góp từng đồng để mua một căn nhà gặp nhiều khó khăn. Chnh v thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. V vậy, sản phẩm cho vay mua nhă của câc NHTM c ý nghĩa thiết thực đối với mỗi người dân Việt Nam. Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lêi suất là rất cao, là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà cn gip ngđn hăng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đê vay mua nhă. Đối với toàn xê hội: Mỗi gia đnh lă một tế băo của xê hội. Gia đnh c ổn định th xê hội mới c thể phât triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà cn c ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đn bẩy quan trọng kch thch nền sản xuất phât triển vă lă một trong những yếu tố quan trọng vă cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trnh đô thị hoá đất nước. Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời c ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xê hội. 1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà: CVMN lă một trong câc loại hnh cho vay tiíu dng nín n mang câc đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại hnh khâc. Quy m khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bnh của câc khoản vay tiíu dng thng thường. Điều đó là do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho vay hạn mức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu. Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản vay lớn. Thời gian cho vay: Cho vay mua nhă lă loại hnh tn dụng tiíu dng c kỳ hạn dăi nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm. Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng chính ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác, tuỳ theo quy định riêng của từng ngđn hăng. Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lêi, hoặc cả gốc vă lêi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tăi sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai. Lêi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro… Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức cho vay trả góp, gốc và lêi trả hăng thâng hoặc lêi trả hăng thâng; gốc trả theo định k. Trong CVMN, ngđn hăng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giâ trị ngi nhă. Phần cn lại ngđn hăng sẽ cho vay. Việc lăm năy của ngđn hăng c 2 mục đích. Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chính họ và có ý thức giữ gn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hnh thănh từ vốn vay đê qua sử dụng nín giâ trị đê bị giảm st đi một phần. Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽ một phần nào giúp ngân hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp năy. 1.2.3 Câc sản phẩm cho vay mua nhă: CVMN là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển, v thế họ đua nhau tung ra các sản phẩm CVMN đa dạng với nhiều tính năng khác nhau. Vậy nên hiện nay có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhn chung lại th vẫn xoay quanh câc sản phẩm chnh như cho vay trả góp mua nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư, mua nhà dự án, sửa chữa nhà… 1.3 Các chỉ tiêu phản ánh hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng: 1.3.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhă: Chỉ tiíu phản ânh Doanh số CVMN: Doanh số CVMN: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối: Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối = Tổng doanh số CVMN năm (t) - Tổng doanh số CVMN năm (t-1) Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mên tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đê được mở rộng. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối: Giá trị tăng trưởng doanh số tương đối = Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100% Tổng doanh số CVMN năm (t-1) Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm của ngân hàng đê tăng lên tương đối. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng: Tỉ trọng = Tổng doanh số CVMN x 100% Tổng dsố về hđ cho vay của NH Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng của CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động cho vay đê tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đê được mở rộng. Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN: Dư nợ CVMN: Lă số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiíu doanh số CVMN nhằm phản ânh tnh hnh CVMN của ngđn hăng. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối: Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối = Tổng dư nợ CVMN năm (t) - Tổng dư nợ CVMN năm (t-1) Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng qua các năm đê tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối: Giá trị tăng trưởng dư nợ CVMN tương đối = Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100% Tổng dư nợ CVMN năm (t-1) Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so với năm (t-1). Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng: Tỉ trọng = Tổng dư nợ CVMN x 100% Tổng dư nợ về hđ cvay của NH Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng. Chỉ tiíu phản ânh Doanh số thu nợ: DSTN phản ânh tnh hnh thu hồi vốn của NH vă lă cơ sở để xác định vng chu chuyển của vốn vay. Một chu kỳ được xem là kết thúc và có hiệu quả khi bảo toàn được vốn đầy đủ và có lợi nhuận cao. 1.3.2 Chỉ tiíu nợ quâ hạn vă tỷ lệ nợ quâ hạn: Chỉ tiíu phản ânh nợ quâ hạn: Nợ quá hạn là khoản nợ tính đến ngày trả theo Khế ước mà vẫn chưa trả. Tỷ lệ dư nợ quá hạn = * 100 Tỷ lệ nợ quá hạn cho biết trong 100 đồng dư nợ cho vay th c bao nhiíu đồng nợ quá hạn. Tỷ lệ này thấp chứng tỏ các khoản vay có khả năng thu hồi cao, gốc và lêi được trả đúng hạn, chất lượng món vay cao. Ngược lại nếu tỷ lệ nợ quá hạn cao cho thấy khả năng thu hồi gốc và lêi của NH kĩm hiệu quả. 1.3.3 Chỉ tiêu đánh giá kết quả đạt được đối với hoạt động cho vay mua nhà: 1.3.3.1 Chỉ tiíu thu nhập từ sản phẩm cho vay mua nhă: Chỉ tiíu năy bao gồm: Thu nhập từ SPCVMN: được trích từ khoản lêi vay khâch hăng phải trả khi đến hạn thanh toán. Thu khác: đây lă khoản thu từ câc khoản ph, lệ ph khi NH cung cấp dịch vụ sản phẩm cho vay mua nhă. Khi đó, tổng thu nhập từ sản phẩm cho vay mua nhă b