Đề tài Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Đề tài: “Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” A.Lời mở đầu 1.Tính cấp thiết của đề tài. Sự ra đời của định giá bất động sản là một bước tiến trong sự phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, trong đó có nước ta. Để mua bán, đầu tư hay để phục vụ cho những mục đích khác của cá nhân và nhà nước trong trường hợp bất động sản thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng hay khi cần kiểm tra giá trị tài sản… thì việc định giá bất động sản một cách chính xác là điều vô cùng cần thiết. Lựa chọn phương pháp là một khâu quan trọng trong quy trình định giá, phương pháp định giá được chọn và việc áp dụng phương pháp như thế nào có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá. Để định giá tốt cần phải biết lựa chọn phương pháp phù hợp và vận dụng các phương pháp đó một cách linh hoạt. Bởi có phương pháp được áp dụng để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù; tuy nhiên, trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại cũng không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất. Hiện trên thế giới có năm phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến. Riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu, nhưng việc áp dụng phương pháp này còn khó hơn so với nhiều nước khác, việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa chính xác và còn thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến định giá ở nước ta chưa phát triển. Nghiên cứu một số vấn đề về định giá nhằm đưa ra cơ sở lựa chọn phương pháp phù hợp, cần làm rõ ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng các phương pháp để việc lựa chọn và vận dụng phương pháp đạt kết quả tốt nhất. Ngoài ra, tìm hiểu sự khác nhau trong cách lựa chọn phương pháp giữa nước ta và các nước khác để có một cách nhìn mới, rút ra những bài học và có được hướng đi tốt hơn phục vụ cho sự phát triển trong lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng, trong nền kinh tế thị trường nước ta nói chung. 2.Mục tiêu nghiên cứu: Từ việc nghiên cứu định giá nhằm xác định cơ sở lựa chọn phương pháp định giá để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với điều kiện Việt Nam. 3.Đối tượng nghiên cứu: Các phương pháp định giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Việt Nam 4.Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp phân tích tổng hợp. Nhận biết được tầm quan trọng của công tác định giá bất động sản và việc lựa chọn phương pháp định giá, em đã tìm hiểu và nghiên cứu đề tài :“ Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”. Do thời gian và sự hiểu biết có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự góp ý của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo hướng dẫn Thạc sĩ Ngô Thị Phương Thảo đã giúp em hoàn thành đề án này B.Nội dung Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản I.Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản. 1.Khái niệm, vai trò định giá bất động sản. 1.1.Khái niệm định giá bất động sản. Theo từ điển oxford, định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định. Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản. 1.2.Vai trò định giá bất động sản. Định giá bất động sản là khâu quan trọng giúp nhà nước, người sử dụng, nhà đầu tư nắm rõ về giá trị bất động sản nhằm phục vụ cho mục đích của họ. Việc định giá bất động sản đạt kết quả tốt là yếu tố quan trọng góp phần phát triển thị trường bất động sản và là rào chắn giá ảo tự phát. Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách thuận lợi. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn. Hoạt động định giá quan trọng không những trong vệc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ phục vụ mục đích sử dung của người dân, mục đích đầu tư của các nhà đầu tư… Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn. Nhà đầu tư và người dân sẽ yên tâm hơn với sự lựa chọn bất động sản của họ, quyết định sử dụng bất động sản một cách hợp lý, phù hợp với giá trị. Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu tiên đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá. 2.Căn cứ, nguyên tắc định giá bất động sản. 2.1.Căn cứ định giá bất động sản. Trước hết, định giá bất động sản căn cứ vào bản thân các yếu tố bất động sản. Đó là các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản như các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu; chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá; giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản; tác động của vị trí bất động sản đến giá trị của nó, sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực; công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công dụng đó mang lại. Căn cứ vào điều kiện thị trường: Dựa vào khả năng cạnh tranh và thay thế của các bất động sản, thể hiện ở việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Dựa vào đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền – canh tranh, tiêu dùng – đầu tư: nếu là tiêu dùng, cầu quan tâm đến yếu tố vật chất hiện tại; nếu là đầu tư, cầu quan tâm đến luồng thu nhập trong tương lai. Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường, các biến động của thị trường cũng là căn cứ để định giá bất động sản. Căn cứ vào luật pháp: Các căn cứ vào luật pháp gồm các quy định hiện tại của luật pháp về các quyền năng đối với bất động sản, những xu hướng thay đổi luật pháp, chính sách và thái độ của địa phương, luật pháp về công tác định giá và mục đích định giá. 2.2.Nguyên tắc định giá bất động sản. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp, đang cho thu nhập ròng hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung, cầu. Khi lượng cung tăng lên, lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi lượng cung giảm, lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng ; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường của một bất động sản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản này, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích, song khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó - mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành bất động sản - để định giá. Không những vậy, giá bất động sản phải phù hợp với các yếu tố bên ngoài như điều kiện hạ tầng, môi trường. Nguyên tắc thay đổi: Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản luôn thay đổi, do thay đổi về công năng bất động sản, cải tạo các yếu tố cấu thành bất động sản; hơn nữa sự thay đổi theo thay đổi của các yếu tố trong thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng làm cho giá thị trường của bất động sản không bao giờ gữ nguyên. Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc này luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo. Nguyên tắc cân đối: Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc giữa các bất động sản trong cùng một khu vực xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất. Có nghĩa rằng, khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, các yếu tố tạo ra bất động sản cân đối mới phát huy tác dụng; khi áp dụng vào một vùng cụ thể, giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi nó cân đối với các yếu tố bên ngoài và quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản được sử dụng hợp lý. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận cấu thành. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp,ví dụ sự cải tạo cầu thang, nhà vệ sinh, lắp điều hòa…làm tăng giá trị tòa nhà chung cư nào đó một lượng nhất định. Hơn nữa, đóng góp của bất động sản vào vùng, khu vực tồn tại bất động sản cũng làm tăng giá trị khu vực đó. Bởi vậy, nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi định giá viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc cạnh tranh:. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của bất động sản đặc biệt, bởi các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau, người mua sẽ không mua một bất động sản tương đồng với bất động sản khác mà giá lại cao hơn. Bên cạnh đó, cạnh tranh về các mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị bất động sản hay các lợi thế đặc biệt của bất động sản cũng làm tăng giá trị bất động sản. Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại, giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân bất động sản dẫn đến có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản. Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Hơn nữa, giá trị tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Theo nguyên tắc này, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua. 3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 3.1.Yếu tố khách quan Yếu tố khách quan ở đây chủ yếu do giá trị bất động sản, điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho việc định giá, môi trường phục vụ công tác định giá. Theo quan điểm thị trường, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu - có thể là luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thu nhập kỳ vọng. Giá trị bất động sản là một trong yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả bất động sản, bất động sản nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu nhập càng cao thì giá bán càng cao. Giá trị bất động sản bao gồm : cấu thành chi phí kết tinh và yếu tố tự thân của bất động sản ; địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí, môi trường; các quyền năng gắn liền với bất động sản ; mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của nền kinh tế; mức sinh lợi và triển vọng của lĩnh vực sử dụng bất động sản. Vị trí địa lý, kích thước, hình thể, diện tích lô đất; kiến trúc bên ngoài của bất động sản; địa hình nơi bất động sản toạ lạc cũng có tác động đến giá trị bất động sản. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Có thể thấy, độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Do bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước nên các yếu tố pháp lý cũng ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản.Có nhiều quyền năng gắn liền với bất động sản như sở hữu, cho thuê, chuyển nhượng… thì giá cao, ít quyền thì giá thấp. Nếu các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có đầy đủ thì giá cao và ngược lại.Thời hạn sử dụng đất đai gắn liền bất động sản càng dài thì giá trị càng cao, tương ứng với mỗi hình thức sử dụng là mỗi mức giá khác nhau . Những rủi ro xuất hiện do tranh chấp, do thay đổi quy hoạch, giới hạn quy hoạch… cũng làm giảm giá trị bất động sản. Sự cố của thiên tai( bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho những bất động sản nằm trong những vùng chịu tác động của thời tiết này giảm giá trị. Môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào; quá trình đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Điều kiện cơ sở vật chất có ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá. Nếu điều kiện cơ sở vật chất tốt, có thể định giá được chính xác bất động sản yêu cầu. Chẳng hạn, đảm bảo về máy tính không bị trục trặc trong khi thực hiện tính toán và lưu trữ dữ liệu, các công cụ tính toán, đo vẽ hay kiểm tra bất động sản phải đc đảm bảo tính chính xác. Điều kiện áp dụng: cac thông tin dễ thu thập, được đảm bảo chính xác thì mới đem lại kết quả chính xác. Nếu không tiếp cận bất động sản trên thực tế,số liệu thu thập được không chính xác sẽ đưa kết quả định giá sai lệch hoàn toàn. 3.2.Yếu tố chủ quan Năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của người định giá ảnh hưởng quan trọng đến chất lượng định giá bất động sản. Sự đa dạng của bất động sản, những phức tạp liên quan đến các quyền và lợi ích trong bất động sản, điều kiện thị trường của các giao dịch bất động sản khác nhau… đòi hỏi sự định giá của những người định giá chuyên nghiệp. Người định giá phải có năng lực về chuyên môn, phải trải qua các khóa đào tạo, và phải hoạt động trong lĩnh vực bất động sản một số năm để tạo kinh nghiệm. Phải làm việc một cách tốt nhất không dựa vào tính chủ quan. Nhiều bất động sản được định giá dựa trên nhận xét chủ quan của nhà định giá sẽ tạo nhiều sai lệch về giá trị, kết quả không chính xác, đối với mỗi nhà định giá cho những kết quả khác nhau, làm mất tính khách quan trong việc định giá. Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực khach quan của việc định giá. Nếu định giá viên định giá cho các tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế; định giá cho các đơn vị có người thân của mình giữ vị trí trong hội đồng quản trị.. có tài sản cần định giá thì định giá sẽ không đảm bảo tính chính xác, có những thiện vị.. Định giá viên phải thẳng thắn trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Định giá viên phải là người có đạo đức tốt, yêu nghề, chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của kết quả định giá dựa trên những cơ sở vững chắc bảo vệ kết quả đúng của họ. II.Các phương pháp định giá bất động sản. 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu. Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường để xác định giá của bất động sản mục tiêu từ giá bán của các bất động sản so sánh. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực tế để định giá các bất động sản có thị trường và là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác. Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng: giá thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giá trị thị trường bất động sản là giá trị tổng hòa giá trị nội tại của nó và giá trị tự do của các yếu tố khách quan khác, thực tế loại hàng hóa này không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác, do đó phải so sánh để định giá cho một bất động sản tương đồng bằng cách cộng trừ các yếu tố. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế - một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau; nguyên tắc sự đóng góp - quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường. 1.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật , chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Do kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Bởi vậy, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan quản lý công nhận. Nhược điểm của phương pháp: Khi định giá phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu chất lượng thông tin không tốt về các bất động sản so sánh hay thông tin không dùng so sánh được thì sẽ ảnh hưởng xấu đến kết quả định giá. Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế. Không những vậy, khó dùng được để phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập; đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Nếu thị trường không ổn định, các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá cũng là một nhược điểm của phương pháp này. 1.3.Áp dụng Phương pháp so sánh chỉ so sánh được với các bất động sản tương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất; việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây; chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; thị trường phải ổn định; đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Bởi vậy, phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây