Đề tài Phân tích thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và liên hệ với thị trường Mỹ

Lời mở đầu Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về sự phát triển kinh tế_ chính trị_xã hội. Mở ra một trang sử mới cho cả dân tộc, đưa nền kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế thế giới và có mối quan hệ sâu sắc hơn. Nếu trước đây thị trường bất động sản mang tính nội bộ và không chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố nước ngoài, thì nay mọi chuyện đã khác. Với rất nhiều những cơ chế, chính sách trong thời đổi mới, thị trường này đã có nhiều biến đổi nhanh chóng và sâu sắc. Tp.HCM có lẽ là nơi mà sự thay đổi đó thể hiện rõ nét nhất. Sau bao nhiêu năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường như “tỉnh giấc” vào những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển một cách mạnh mẽ và nhanh chóng, giá nhà, giá đất cứ vùn vụt tăng lên biến thành bong bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết. Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho hiện tượng này. Một phần là do sự ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ở Mỹ. Một phần là do tác động từ những kênh đầu tư khác trong nền kinh tế. Và quan trọng là do những chính sách của chính phủ trong thời gian trên. Lo lắng trước sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bài học từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ vẫn còn đó với nhiều hậu quả dai dẵng đến hôm nay, chính phủ và ban ngành lien quan đã có những cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề song lại có nguy cơ đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng như trước. Để trả lời cho câu hỏi về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không phải là dễ dàng và không thể một sớm một chiều mà làm được. Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy được nguyên nhân cũng như đề xuất một vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới. MỤC LỤC Phần I: Nhìn lại cuộc khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp tại Mỹ .......................... 1 I. Diễn biến cuộc khủng hoảng 1. Thời kỳ nhà đất hưng thịnh .......................................................................... 1 2. Mầm mống và sự lan tràn cuộc khủng hoảng ............................................... 2 3. Sự khủng hoảng đang được giải quyết ......................................................... 3 II. Phân tích nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng 1. Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa ............................. 4 2. Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác .................. 6 3. Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp_ Cơ chế ARM ..................... 6 4. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá thấp và nâng tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng ............................................................ 8 5. Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bong ................................................................. 9 6. Hiệu ứng bầy đàn của làn song đầu cơ ........................................................ 9 III. Hành động của chính phủ Mỹ 1. Giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cung tiền ....................................................10 2. Hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ cho dân nghèo..................................................................................................11 3. Các ngân hang và tổ chức tín dụng bắt tay nhau vượt qua khủng hoảng .....13 IV. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng 1. Chính sách lãi suất phù hợp ......................................................................13 2. Can thiệp đúng lúc ....................................................................................14 Phần II: Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................15 I. Đặc điểm thị trường bất động sản 1. Thị trường bất động sản nói chung ...................................................................15 a. Thị trường bất động sản được hình thành qua 4 cấp độ ..........................16 b. Có chu kỳ dao động như bất cứ thị trường nào khác ..............................16 c. Mang tính vùng miền sâu sắc ................................................................16 d. Chịu ảnh hưởng của yếu tố pháp luật.....................................................16 e. Là một dạng thị trường không hoàn hảo ................................................17 f. Có liên hệ với các thị trường khác ..........................................................17 2. Thị trường Bất động sản ở Tp. HCM ..........................................................18 a. Thị trường Bất động sản Tp.HCM rất đa dạng về chủng loại cũng như quy mô giao dịch của từng loại ........................................................................18 b. Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc ......................18 c. Giao dịch có khoa học và có tổ chức- sàn giao dịch BĐS ......................18 d. Thu hút dòng vốn nước ngoài ................................................................19 II. Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM 1. Tình trạng bong bóng .................................................................................19 2. Chu chuyển vốn giữa ngành Bất động sản và các kênh đầu tư khác trong nên kinh tế .......................................................................................................25 a. Thị trường chứng khoán ........................................................................25 b. Thị trường vàng và ngoại tệ...................................................................28 3. Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ .............................31 III. Liên hệ với cuộc khủng hoảng ở Mỹ 35 Phần III: Giải pháp ............................................................................................................38 I. Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện ............................38 1. Siết cho vay bất động sản ...........................................................................38 2. Rút bớt tiền trong lưu thong ........................................................................39 3. Điều chỉnh một số sắc thuế liên quan ..........................................................42 II. Đề xuất một vài giải pháp trong thời gian sắp tới đối với thị trường Bất động sản Tp.HCM .............................................................................................45 1. Về phía chính phủ .....................................................................................46 2. Về phía các doanh nghiệp .........................................................................48 3. Học hỏi kinh nghiệm từ các nước ..............................................................48 PHAÀN I NHÌN LAÏI CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG THÒ TRÖÔØNG CHO VAY TÍN CHAÁP ÔÛ MYÕ   I. DIEÃN BIEÁN CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG Ñaàu naêm 2000 taïi Myõ, laõi suaát cho vay ñöôïc caét giaûm xuoáng möùc thaáp laøm cho giaù caû treân thò tröôøng nhaø ñaát lieân tuïc leo thang. Ngöôøi daân ñoå xoâ ñi mua nhaø ñaát do söùc huùt cuûa moái lôïi hieän roõ tröôùc maét. Vì mong muoán ngöôøi daân ñöôïc sôû höõu nhaø rieâng vaø kích thích tieâu duøng, Chính phuû Lieân bang ñaõ nôùi loûng caùc ñieàu kieän vaø khuyeán khích ngöôøi daân mua baát ñoäng saûn. Taïi thôøi ñieåm ñoù, ñi ñaâu cuõng nghe ngöôøi ta khaùo nhau chuyeän “oâng naøy, baø kia” thaéng lôùn töø kinh doanh baát ñoäng saûn. Giaù nhaø trung bình taïi Myõ vaøo thaùng 4 naêm 2005 leân ñeán 206.000USD taêng 15% so vôùi naêm 2004 vaø 55% so vôùi 5 naêm tröôùc ñoù. Taïi Los Angeles, giaù nhaø leân ñeán 135% trong 5 naêm, San Diego laø 132%, Las Vegas 117%, Miami 125%, Washington 108%, San Francisco 65%… Nhieàu ngöôøi ñaõ phaát leân raát nhanh nhôø ñaàu cô nhaø ñaát. Söï ganh tî ñöôïc kích thích, theá laø ngöôøi ngöôøi ruû nhau huøn voán “chôi” baát ñoäng saûn. Nhaø ñaát trôû thaønh con heo ñaát coù tyû leä laõi cao hôn ngaân haøng, trôû thaønh theû tín duïng, trôû thaønh thöù thay theá coå phieáu xem ra ñaõ heát thôøi, trôû thaønh caùi toå chim sinh lôïi chöù khoâng ñôn thuaàn laø nôi ñeå an cö,… Ñoù laø thôøi kyø höng thònh nhaát cuûa vieäc kinh doanh baát ñoäng saûn, mang laïi nhöõng khoaûn lôïi nhuaän keách xuø cho caùc nhaø moâi giôùi, ngaân haøng, coâng ty ñaùnh giaù tín nhieäm vaø nhaø ñaàu tö, nhöõng ngöôøi ñaõ mua coå phieáu hay giaáy tôø coù lieân quan tôùi lónh vöïc naøy. Loùa maét tröôùc lôïi nhuaän quaù lôùn, caùc ngaân haøng cuõng nhö caùc toå chöùc cho vay caàm coá saún saøng cho vay tín duïng mua nhaø vôùi nhöõng ñieàu khoaûn cöïc kyø ñôn giaûn, thaäm chí khoâng caàn chöùng minh thu nhaäp hay tieát kieäm gì, vaø coù nhöõng Giá nhà đất đang tăng cao. tröôøng hôïp chæ caàn tín chaáp khaùch haøng duø coù ñieåm tín duïng döôùi tieâu chuaån cuõng ñöôïc cho vay mua nhaø ñaát, taát nhieân laø vôùi möùc laõi suaát cao hôn thoâng thöôøng. Nhöng chaát löôïng tín duïng thaáp hôn khoâng gaây lo ngaïi lôùn cho caùc ngaân haøng cuõng nhö vieäc phaûi traû möùc laõi cao hôn khoâng heà gaây lo ngaïi cho khaùch haøng vì hoï ñeàu tin raèng khaû naêng thu hoài caùc khoaûn nôï raát cao cuõng nhö tin raèng ngöôøi vay coù theå traû ñöôïc khoaûn nôï ñoù tröôùc tình hình nhaø ñaát ngaøy caøng noùng leân. Tuy nhieân, töø cuoái naêm 2005, bong boùng nhaø ôû baét ñaàu seïp hôi. Caùc caù nhaân gaëp khoù khaên trong vieäc traû nôï. Nhieàu toå chöùc tín duïng cho vay mua nhaø gaëp khoù khaên vì khoâng thu hoài ñöôïc nô. Moät soá toå chöùc tín duïng cuûa Myõ nhö New Century Financial Corporation phaûi laøm thuû tuïc xin phaù saûn. Moät soá khaùc thì rôi vaøo tình traïng coå phieáu cuûa mình maát giaù maïnh nhö Countrywide Financial Corporation, doanh thu cuûa coâng ty tieáp tuïc suït giaûm, möùc thua loã khoaûng 422 trieäu USD trong quyù IV/2007, khi maø coù raát nhieàu chuû nhaø ñaõ maát khaû naêng chi traû tieàn vay mua nhaø. Taâm traïng hoang mang, lo laéng cuûa nhieàu ngöôøi göûi tieàn tröôùc tình hình suy giaûm khaû naêng taøi chính cuûa caùc toå chöùc tín duïng naøy ñaõ khieán hoï ñoå xoâ ñeán ruùt tieàn, khieán cho caùc toå chöùc naøy caøng laâm vaøo tình traïng khoán khoù. Töø ñoù hình thaønh neân nguy cô khan hieám tín duïng. Haøng traêm tyû ñoâla giaù trò taøi khoaûn, taøi saûn bò tòch thu vaø thò tröôøng tín duïng teâ lieät; haøng loaït coâng ty baát ñoäng saûn rôi vaøo caûnh phaù saûn vaø giaù coå phieáu nhoùm ngaønh baát ñoäng saûn suït giaûm maïnh; giaù trò caùc khoaûn vay döôùi tieâu chuaån leân ñeán 600 tyû ñoâla, baèng 1/5 thò tröôøng cho vay mua nhaø cuûa Myõ trong boái caûnh laõi suaát taêng cao vaø bong boùng baát ñoäng saûn baét ñaàu xì hôi; khoaûng 70 haõng cho vay caàm coá ôû Myõ ñaõ ngöøng hoaït ñoäng hoaëc chôø rao baùn… Nhieàu quyõ cho vay baát ñoäng saûn lôùn khaùc cuõng tuyeân boá phaù saûn vaø haøng loaït ngaân haøng quoác teá lôùn coâng boá keát quaû kinh doanh xaáu trong lónh vöïc ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn ñaõ taùc ñoäng maïnh ñeán thò tröôøng taøi chính theá giôùi nhöõng thaùng cuoái naêm 2007. Theo baûng baùo caùo veà tình hình mua baùn nhaø ñaát taïi 10 thaønh phoá lôùn ôû Myõ cuûa Standard & Poor’s (S&P) – cô quan ñaùnh giaù tín nhieäm tín duïng haøng ñaàu cuûa Myõ vaø theá giôùi, giaù nhaø ñaát ñaõ giaûm kyû luïc 8,4% trong thaùng 11.2007, vaø laø thaùng thöù 11 lieân tieáp giaù nhaø ñaát Myõ giaûm. Boä Thöông maïi Myõ cuõng cho bieát naêm 2007, vieäc kinh doanh nhaø ôû taïi Myõ ñaõ giaûm kyû luïc 26,4%, vôùi chæ 774.000 ngoâi nhaø môùi ñöôïc baùn, ñaây laø möùc toài teä nhaát keå töø naêm 1991. Hôn 1,3 trieäu ngoâi nhaø naèm trong dieän bò ngaân haøng sieát nôï. Hôn 1% caùc chuû nhaø ôû Myõ ñaõ naèm trong quaù trình bò sieát nô trong naêm 2007, so vôùi khoaûng 0,5% trong naêm 2006. Ñoái vôùi nhieàu ngöôøi daân Myõ, thò tröôøng nhaø ñaát vaø cho vay tín chaáp suy suïp laø ñaùng phieàn loøng nhaát. Soá ngöôøi buoäc phaûi töø boû nhaø cöûa cuûa hoï ñaõ leân ñeán möùc kyû luïc vì khoâng theå chi traû tieàn vay haøng thaùng. Raát nhieàu ngöôøi phaûi ngoài nhìn giaù trò taøi saûn lôùn nhaát cuûa mình co nhoû laïi moãi ngaøy. Caùc ngaân haøng lôùn nhoû daét tay nhau tôùi bôø vöïc phaù saûn. Naêm 2007, kinh teá Myõ chæ taêng tröôûng 2,2%. Ñaây laø möùc taêng yeáu keùm nhaát keå töø naêm 2002. Caùc coâng ty xaây döïng phaûi giaûm chi cho caùc döï aùn nhaø ôû tôùi möùc 16,9%, möùc lôùn nhaát trong voøng 25 naêm qua. Theo New Yord Times, nhöõng thaùng cuoái naêm 2007, GDP Myõ taêng 0,6%, chæ soá laïm phaùt leân ñeán 7,4%, trong khi giaù nhaø ñaát giaûm tôùi 15%. Ñaây coù theå coi laø moät thaát baïi thaûm haïi cuûa Myõ. Böôùc qua naêm 2008, xu theá ñi xuoáng cuûa thò tröôøng nhaø ñaát caøng bieåu hieän roõ neùt. Trong thaùng 1.2008, löôïng nhaø bò tòch thu taêng tôùi 57% so vôùi cuøng thôøi ñieåm naêm ngoaùi. Hôn 233.000 chuû nhaân caùc ngoâi nhaø ñaõ nhaän ñöôïc giaáy baùo tòch thu gaùn nôï trong thaùng 1 so vôùi 148.425 ngoâi nhaø trong thaùng 1.2007. Theo thoáng keâ, trung bình cöù 534 ngoâi nhaø ôû Myõ coù 1 ngoâi nhaø thuoäc dieän bò tòch thu gaùn nôï. Haït Cafe Coral-Fort Myers thuoäc bang Florida laø nôi coù soá löôïng nhaø bò tòch thu gaùn nôï cao nhaát trong caû nöôùc Myõ vôùi tyû leä trung bình 1/86. Hàng loạt bảng hiệu “For sale” (nhà bán), dễ dàng bắt gặp tại các thành phố lớn của Mỹ hiện nay Trong khi ñoù, soá löôïng caên hoä trong caùc khu nhaø ôû cao taàng ñöôïc baùn ra trong thaùng 1 naèm ôû möùc thaáp nhaát keå töø naêm 1999. Doanh soá baùn nhaø taïi Myõ trong thaùng 1 giaûm xuoáng möùc thaáp nhaát trong voøng 9 naêm qua vaø giaù nhaø ñaát suït giaûm laàn thöù 6 trong voøng 7 thaùng. Nhieàu döï baùo giaù nhaø taïi thò tröôøng Myõ trong naêm 2008 vaø 2009 tieáp tuïc suït giaûm, trong khi soá löôïng nhaø bò tòch thu gaùn nôï coøn gia taêng khi caùc coâng ty tín duïng theá chaáp sieát chaët caùc ñieàu kieän cho vay ñeå mua nhaø hoaëc thanh toaùn tieàn mua nhaø…. Noã löïc cuûa FED trong vieäc cung caáp tín duïng giuùp ngöôøi daân mua nhaø ñaõ coù veû thaát baïi. Hieän taïi khoâng coù nhieàu khaû naêng moïi thöù seõ trôû neân toát ñeïp hôn, bôûi vì cuoäc khuûng hoaûng nhaø ñaát teä haïi naøy ñaõ lan traøn vaø aûnh höôûng raát lôùn ñeán caùc lónh vöïc khaùc cuûa neàn kinh teá vaø trong luùc chính phuû Myõ ñang noã löïc tìm kieám caùc giaûi phaùp nhaèm cöùu vaõn neàn kinh teá traùnh rôi vaøo khuûng hoaûng, suy thoaùi thì nhöõng daáu hieäu töø thò tröôøng voán cho thaáy nhöõng khoù khaên ñang ôû phía tröôùc,… II. PHAÂN TÍCH NGUYEÂN NHAÂN DAÃN ÑEÁN CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG Thò tröôøng nhaø ñaát Myõ trôû neân thaûm haïi nhö theá laø do söï keát hôïp cuûa nhieàu nguyeân nhaân, bao goàm caû khaùch quan vaø chuû quan. 1. Thöøa tieàn trong neàn kinh teá, nghieäp vuï chöùng khoaùn hoùa. Nguyeân nhaân saâu xa laø söï baát caân ñoái veà nguoàn voán tín duïng toaøn caàu trong nhöõng naêm gaàn ñaây. Trong khi nguoàn voán tín duïng gia taêng töø caùc chính saùch tieàn teä môû thì nhu caàu huy ñoäng voán caùc doanh nghieäp sau caùc beâ boái taøi chính taïi Myõ nhö Enron, Worldcom vaø hieän töôïng vôõ quaû bong boùng ñaàu tö vaøo coâng ngheä thoâng tin töø naêm 2001 laïi suy giaûm. Söï baát caân ñoái cung caàu veà voán daãn ñeán vieäc thöøa caùc nguoàn voán maø thò tröôøng khoâng söû duïng hieäu quaû. Neàn kinh teá thöøa tieàn. Luùc Một ngôi nhà ở Los Angeles bị ngân hàng tịch thu gán nợ. ñoù, vieäc cho vay tín chaáp, cho vay nôï döôùi chuaån laø moät giaûi phaùp ñeå giaûi quyeát baøi toaùn thöøa voán nhaèm toái ña hoùa lôïi nhuaän. Theâm vaøo ñoù, khi thöøa tieàn, ngöôøi ta mua nhaø khoâng phaûi vì nhu caàu choã ôû maø söû duïng noù nhö moät coâng cuï ñaàu tö thì chaéc chaén sau moät thôøi gian xaây theâm nhaø ñeå baùn, thò tröôøng seõ thöøa nhaø. Cho vay tín chaáp mua nhaø luùc ñoù caøng phaùt trieån maïnh meõ hôn. Theá laø suïp ñoå khi laõi suaát taêng nhanh, nhieàu ngöôøi maát khaû naêng traû nôï. Caùi tinh vi cuûa thò tröôøng tín duïng ñòa oác naøy laø ôû choã : caùc khoaûn vay tín duïng xaáu naøy ñöôïc “ñoùng goùi” thaønh caùc loaïi coå phieáu, cheû nhoû ra roài ñem giao dòch treân thò tröôøng chöùng khoaùn – ñoù laø coâng cuï taøi chính hieän ñaïi raát tinh vi ñöôïc goïi laø nghieäp vuï chöùng khoaùn hoùa (securitisation). Veà baûn chaát, chöùng khoaùn hoùa laø moät quaù trình huy ñoäng voán baèng caùch söû duïng caùc taøi saûn coù treân baûng caân ñoái keá toaùn laøm taøi saûn ñaûm baûo cho vieäc phaùt haønh caùc loaïi chöùng khoaùn nôï treân cô sôû ñaûm baûo bôûi doøng tieàn maët töông lai seõ thu ñöôïc töø moät nhoùm taøi saûn chính saün coù. Do ñoù, caùc nhaø ñaàu tö mua chöùng khoaùn nôï chaáp nhaän ruûi ro lieân quan tôùi danh muïc taøi saûn ñaûm baûo ñöôïc ñem ra chöùng khoaùn hoùa. Nhö vaäy laø ngöôøi cho vay khoâng nhaát thieát naém giöõ ruûi ro tín duïng maø coù theå chuyeån hoùa sang cho ngöôøi khaùc moät caùch deã daøng thoâng qua vieäc phaùt haønh chöùng khoaùn nôï laáy danh muïc tín duïng laøm taøi saûn ñaûm baûo. Chính ñieàu naøy laø cô sôû ñeå caùc ngaân haøng ñaàu tö ñaõ töï tin bôm voán vaøo hoaït ñoäng cho vay tín chaáp moät caùch deã daøng. Cho vay theá chaáp mua nhaø coù laõi suaát raát cao, do ñoù ngaân haøng ñaàu tö vöøa thu laõi töø cung caáp voán cho coâng ty taøi chính, vöøa thu laõi töø nghieäp vuï chöùng khoaùn hoùa. Lôïi nhuaän cao keát hôïp vôùi loøng tham ñaõ daãn ñeán laïm duïng vieäc cho vay tín chaáp. Caùc thuû tuïcï thaåm ñònh thöïc hieän bôûi caùc ñaïi lyù cho vay dieãn ra heát söùc loûng Thừa USD trên thị trường leûo vaø vieäc tieáp caän voán tín duïng mua nhaø trôû neân nhanh choùng, deã daøng hôn bao giôø heát, cho vay theá chaáp mua nhaø lan nhanh ra toaøn nöôùc Myõ. Giaù baát ñoäng saûn taêng nhanh choùng. Vaø khi neàn kinh teá hoaït ñoäng khoâng hieäu quaû, laõi suaát taêng taïo neân gaùnh naëng traû nôï vôùi nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, thaát nghieäp gia taêng thì ruûi ro cho vay nôï döôùi chuaån bò aûnh höôûng nhanh nhaát. Nhö vaäy, töø söï thöøa voán treân thò tröôøng, söï loûng leûo trong quaûn lyù cho vay tín chaáp vaø loøng tham cuûa caùc nhaø ñaàu tö ñaõ daãn ñeán cuoäc khuûng hoaûng. Chöùng khoaùn hoùa laø moät coâng cuï taøi chính thoâng minh song ñaõ bò lôïi duïng vaøo vieäc xaáu gaây neân haäu quaû khoân löôøng,… 2. Lôïi nhuaän töø ñaàu cô baát ñoäng saûn cao hôn caùc hoaït ñoäng khaùc Taâm lyù coù aûnh höôûng raát lôùn trong vieäc ra quyeát ñònh ñaàu tö. Ngöôøi ta ñoå xoâ vaøo baát ñoäng saûn bôûi nieàm tin raèng nhaø ôû laø hình thöùc ñaàu tö luoân coù laõi. Nhaân loaïi ñaõ chöùng kieán nhieàu cuoäc khuûng hoaûng taøi chính, tieàn teä, vaø tröôùc tình hình kinh teá theá giôùi ñaày bieán ñoäng thì baát ñoäng saûn coù leõ laø nôi aån naùu an toaøn nhaát. Nhaø ôû laø taøi saûn höõu hình, nhaø ñaàu tö seõ töï tin hôn khi naém giöõ baát ñoäng saûn trong thôøi kyø bieán ñoäng. 3. Söï ra ñôøi cuûa nhieàu hình thöùc cho vay traû goùp – cô cheá ARM Ñaàu nhöõng naêm 2000, taâm lyù sôõ höõu nhaø trôû neân phoå bieán ôû Myõ thay cho taâm lyù ôû nhaø thueâ voán töøng toàn taïi moät thôøi gian daøi trong ñôøi soáng xaõ hoäi nöôùc naøy. Chính phuû Myõ cuõng khuyeán khích vaø taïo ñieàu kieän ñeå coâng daân cuûa mình ñöôïc ôû trong ngoâi nhaø cuûa chính mình baèng caùch cho ra ñôøi nhieàu hình thöùc cho vay traû goùp mua nhaø. Theo ñoù, vieäc mua nhaø trôû neân quaù deã daøng – baïn chæ caàn traû ngay khoaûng 20% giaù trò caên nhaø, coøn laïi seõ traû goùp trong voøng 20 naêm hoaëc laâu hôn. Deã daøng ñeán noåi moät phuï nöõ taøn taät vôùi thu nhaäp 8.500USD/naêm vaãn coù theå mua nhaø rieâng. Theá laø ngöôøi ta ñua nhau ñi mua nhaø. Laõi suaát luùc aáy laïi raát thaáp neân mua xong, ngöôøi ta cöù cho thueâ ñeå laáy tieàn traû goùp ngaân haøng, ñöôïc giaù laø baùn laïi, l